Mieszkanie dla Młodych w kontekście praktyki ustalania wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych Wydział Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego ul. Basztowa 22, 31-156 Kraków

Program MIESZKANIE DLA MŁODYCH regulacje prawne zawarte w ustawie z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. z 2013 r., poz. 1304, poz. 1608)

Art. 5. 1. Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone w odniesieniu do mieszkania, jeżeli: 1) …. 2) …. 3) …. 4) cena zakupu mieszkania nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie; 5) ….

średnia arytmetyczna wartości wskaźnika, Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych definicja średnia arytmetyczna wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ogłoszonego w dwóch ostatnich okresach .

Odwołanie do „WSKAŹNIKA” obecnie poprzednio Program Mieszkanie dla Młodych – ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi Program „Rodzina na swoim” - ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. a następnie z dnia 7 listopada 2007 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymaganiach dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków

kredyty dofinansowania czynsze

Ustalony przez Wojewodę wskaźnik służy m.in. do obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z art. 9 ust.8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i przedmiotowego wskaźnika. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, zgodnie z art.8a ww. ustawy, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w powyższej regulacji prawnej. Zgodnie z treścią art.28 ust.2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.), czynsz za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu.

WSKAŹNIK Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wojewoda ogłasza co 6 miesięcy w dzienniku urzędowym województwa, w drodze obwieszczenia, wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

W Programie Mieszkanie dla Młodych - 3 rodzaje obszarów Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustala się dla: a) miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa - w przypadku gdy mieszkanie położone jest na terenie miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, b) pozostałych gmin w województwie - w przypadku gdy mieszkanie położone jest na terenie gminy niesąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, c) miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa oraz pozostałych gmin w województwie, nie więcej jednak niż 120 % wartości ustalonej zgodnie z lit. b - w przypadku gdy mieszkanie położone jest na terenie gminy sąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

WSKAŹNIK związanie dowolność kreowania regulacjami prawnymi Przez wskaźnik należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego opracowanych według powiatów oraz własnych analiz. Wytyczne ministra właściwego do spraw budownictwa Wytyczne z 22.08.2001 r. Projekt z maja 2014 r.

Wskaźnik = Przeciętny koszt budowy Aktualne dane urzędu statystycznego opracowane według powiatów Własne analizy Analizy statystycznych danych w maksymalnie zdezagregowanej formie (bez naruszenia tajemnicy statystycznej) Analizy danych z poprzednich okresów Analizy kosztów wykończenia mieszkania Analizy tendencji kształtowania się cen mieszkań na rynku Analiza wskaźnika zmian cen produkcji budowlano-montażowej Analiza wskaźnika zmiany ceny 1 m2 dla całego kraju Analiza wskaźnika inflacji Analizy wskaźników dla innych województw Dane dot. przeciętnej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obliczane są w Urzędzie Statystycznym w oparciu o wypełnione przez inwestorów sprawozdania B-09 pn. ”Sprawozdanie o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania”

Objaśnień do formularza B-09 Aktualne dane urzędu statystycznego opracowane według powiatów Sprawozdanie B-09 Składają inwestorzy oddających do użytkowania nowe budynki mieszkalne: spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, gmin, Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz inwestorów (z wyłączeniem fundacji, kościołów i związków wyznaniowych) budujących na sprzedaż lub wynajem. Nie należy wykazywać w nim budynków jednorodzinnych i zbiorowego zamieszkania. Wytyczne w punkcie 7 Objaśnień do formularza B-09

Sprawozdanie B-09 Nakłady na budowę budynku wykazywane w tym formularzu dotyczą wszystkich kosztów poniesionych do momentu zakończenia budowy. Nakłady te powinny obejmować wszystkie poniesione koszty kubaturowe i pozakubaturowe związane z realizacją budynku, możliwe do rozliczenia w momencie przekazania do użytkowania. W przypadku przekazania w budynku mieszkań do wykończenia przez przyszłych użytkowników, należy wykazać wartość kosztów poniesionych do momentu przekazania budynku.

Sprawozdanie B-09 W kosztach budowy należy uwzględnić: koszty nabycia działki budowlanej (tj. cenę nabycia, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania poniesione przez inwestora, a także opłaty notarialne oraz wieczystoksięgowe), koszty przygotowania działki budowlanej i uzbrojenia zewnętrznego, koszty adiacenckie, koszty wzniesienia budynku, konstrukcji budowlanych, koszty urządzeń technicznych i instalacji budynku, urządzeń budowlanych związanych z budynkiem (urządzeń zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, takich jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym oczyszczania i gromadzenia ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki) – służących do ogólnego korzystania, dodatkowe koszty budowy, takie jak: koszty inwestorskie, koszty planowania przestrzennego, dokumentacji, ekspertyz i doradztwa projektowego, opłaty związane z zawarciem umów notarialnych i wpisów do księgi wieczystej, koszty nadzoru, kierowania budową i rozliczania robót, koszty finansowania, tj. uzyskania kredytu i spłaty odsetek. W kosztach budowy należy uwzględnić też podatek VAT naliczony i zapłacony w związku z realizacją danej inwestycji budowlanej w przypadku, gdy nie podlega on zwrotowi lub odliczeniu od podatku VAT należnego.

Własne analizy Analizy danych statystycznych zawartych w wynikach badań B-09 Przeciętny koszt 1 m2 Ilość budynków oddanych do użytkowania Ilość mieszkań w budynkach oddanych do użytkowania Łączna powierzchnia mieszkań Procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań do wykończenia przez przyszłych użytkowników w ogólnej powierzchni mieszkań Analizy statystycznych danych w maksymalnie zdezagregowanej formie (bez naruszenia tajemnicy statystycznej) Maksymalny i minimalny koszt budowy Ustalenie mediany Analizy danych z poprzednich okresów Porównanie danych bieżących z analogicznymi danymi z okresów poprzednich w układzie kwartalnym, a w przypadku mediany kwartalnym i półrocznym Ustalenie procentowego wzrostu lub spadku wartości średniego kosztu, mediany, wskaźnika inflacji i pozostałych danych

Własne analizy Wybór metodyki Analizy kosztów wykończenia mieszkania w oparciu o katalogi nakładów rzeczowych oraz kwartalne dane dotyczące cen materiałów budowlanych i robocizny zawarte w zeszytach wydawnictwa SEKOCENBUD Analizy tendencji kształtowania się cen mieszkań na rynku wybór metodyki ustalenia wskaźnika dostosowany do aktualnej tendencji dominującej na rynku nieruchomości Analiza wskaźnika zmian cen produkcji budowlano-montażowej (dla kraju) Analiza wskaźnika inflacji (dla województwa) Analiza wskaźnika zmiany ceny 1 m2 dla całego kraju ogłaszany przez GUS co kwartał Analizy wskaźników dla innych województw Ogłaszane przez GUS Wybór metodyki

Możliwe do zastosowania metodyki W oparciu o przeciętną cenę 1 m2 powierzchni użytkowej wykazaną w sprawozdaniu B-09 ( dla ostatniego kwartału, przedostatniego kwartału lub półrocza)+ koszty wykończenia 1 m2 (proporcjonalnie do powierzchni pozostawionej do wykończenia) + wskaźnik inflacji W oparciu o medianę ceny 1 m2 danych maksymalnie zdezagregowanych + koszty wykończenia 1 m2 (proporcjonalnie do powierzchni pozostawionej do wykończenia) + wskaźnik inflacji Wskaźnik ustalony przez Wojewodę dla poprzedniego półrocza + wskaźnik inflacji dwóch najnowszych kwartałów ( w przypadkach uznania danych statystycznych w całości za niemiarodajne)

zastosowania stosownej metodyki Przykłady wyników zastosowania stosownej metodyki I kwartał 2010 r. wzrost o 6,91 % II kwartał 2010 r. spadek o 18,08 % Wskaźnik wzrost o 1,9 % III kwartał 2011 r. wzrost o 8,35 % IV kwartał 2011 spadek o 15,66 % Wskaźnik spadek 0,9 %

Ostatni wskaźnik 4669 zł Średni koszt wytworzenia (wg GUS) w IV kwartale 2013 r. spadek o 7,84 % w stosunku do poprzedniego kwartału Wartość wskaźnika w stosunku do poprzedniego wzrost o 5 % Różnica w % względem średniego kosztu 1 m2 dla Polski + 10,4%

Co nowego w zakresie wskaźnika? Projekt wytycznych Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju Po raz pierwszy określenie zakresu robót wykończeniowych i źródła danych (SEKOCENBUD) a nie „własne analizy wartości robót finansowanych przez użytkownika”

I II III V X IV VI VII XI XVI Ranking wyników ze sprawozdań B-09 Kwartał A-1 Ranking wyników ze sprawozdań B-09 Ranking wskaźnika w półroczu A Kwartał A-2 Ranking wyników ze sprawozdań B-09 I II III V X IV VI VII XI XVI

I IV II III IX V VI XIV VII X Ranking wyników ze sprawozdań B-09 Kwartał B-1 Ranking wyników ze sprawozdań B-09 Ranking wskaźnika w półroczu B Kwartał B-2 Ranking wyników ze sprawozdań B-09 I IV II III IX V VI XIV VII X

Dziękuję za uwagę Elżbieta Gabryś Dyrektor Wydziału Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego