Czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości w wycenie zalecane / wymagane do uwzględnienia przez standardy specyficzne dla różnych rodzajów nieruchomości specyficzne w zależności od celu szacowania

Czynniki wartości – rynkowe i indywidualne Czynniki kształtujące wartość wszystkich nieruchomości danego rodzaju na rynku lokalnym – popyt, podaż, koniunktura w gospodarce, poziom rozwoju lokalnego, prawo, style życia Specyficzne cechy (czynniki) pojedynczych nieruchomości, wpływające na ich wartość

Składowe nieruchomości gruntowej Źródło: Konowalczuk, J.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2009

Czynniki kształtujące przestrzeń nieruchomości Źródło: Konowalczuk, J.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2009

Cechy nieruchomości w gospodarce fizyczne, pierwotne – naturalne i antropogeniczne np.: długość, szerokość, gleba, nachylenie, stan techniczny ekonomiczne pochodne cech fizycznych związane ze stosunkami prawnymi nieruchomość jako wiązka praw (własność, użytkowanie wieczyste, prawa rzeczowe ograniczone, prawa zobowiązaniowe)

Stan nieruchomości / ustalenie czynników wpływających na wartość stan prawny - na podstawie publicznych źródeł informacji stan prawny na podstawie dokumentacji właściciela stan otoczenia: lokalizacja, czynniki środowiskowe i ekonomiczne stan zagospodarowania i techniczno – użytkowego: sposób użytkowania i zagospodarowania, wyposażenie w infrastrukturę, części składowe CECHY FIZYCZNE, PRAWNE I EKONOMICZNE NIERUCHOMOŚCI – CECHY RYNKOWE

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości Fizyczne i środowiskowe Ekonomiczne Demograficzne Polityczne Prawne Społeczne

Czynniki fizyczne i środowiskowe lokalizacja ogólna i szczegółowa materialne cechy środowiska naturalnego oraz wytworzonego przez człowieka: ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników wodnych, siła i kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, klimat, zasobność bogactw naturalnych wielkość i kształt działki, funkcjonalność, dojazd wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo – techniczne, technologia, standard.

Czynniki ekonomiczne oddziałują na popyt i podaż, ceny na rynku nieruchomości rozwój gospodarczy, koniunktura, bezrobocie, siła nabywcza, zamożność społeczeństwa, formy finansowania i koszty finansowania nieruchomości, rentowność inwestycji w nieruchomości, nowe inwestycje w nieruchomości – rozwój budownictwa, koniunktura w budownictwie, polityka fiskalna i monetarna państwa

Czynniki prawne swoboda obrotu nieruchomościami swoboda przepływu kapitału koszty transakcyjne przepisy regulujące zagospodarowanie i wykorzystanie nieruchomości, w tym: plan zagospodarowania wymogi ochrony środowiska, ochrony zabytków formy władania nieruchomościami system podatków, opłat, ulg podatkowych

Przypadkowe i trudne do przewidzenia zmiany decyzje polityczno-prawne (wprowadzenie VAT) zmiany planu zagospodarowania katastrofy (np. zamachy 11 września na Manhattanie) klęski żywiołowe (wartość nieruchomości na terenach zalewowych!)

Czynniki polityczne stabilność i przewidywalność systemu politycznego lobbying przejrzystość systemu politycznego rozwój systemu politycznego

Czynniki społeczne mody przyzwyczajenia wzorce kulturowe zwyczaje, tradycja style życia i pracy (‘praca zdalna’?)

Cechy rynkowe nieruchomości biurowej – standardy powierzchni Klasy budynków biurowych: A B+ B C Jakość budynku Lokalizacja

Kryterium lokalizacji Klasa A najlepsza lokalizacja, w obrębie CBD lub głównych parków biznesowych, bardzo dobrze skomunikowana, dostępna szeroka paleta udogodnień w otoczeniu Klasa B lokalizacja nieco gorsza niż A, na obrzeżach CBD lub w okolicy przemysłowej czy usługowej poza CBD. Dobra dostępność komunikacyjna i usługi

Kryterium jakości budynku Widoczność w przestrzeni, atrakcyjność wizualna - landmark Układ funkcjonalny open space plan, elastyczność i optymalne wykorzystanie przestrzeni recepcja, lobby powierzchnie wspólne parking, dobry dojazd dla dostawców, serwisantów dostęp dla niepełnosprawnych zabezpieczenia przeciwpożarowe Wyposażenie techniczne szybka winda (30 s max czas oczekiwania) BMS nowoczesne oświetlenie miejsce na okablowanie i infrastrukturę IT różne źródła energii podnoszone podłogi, tzw. techniczne miejsce na dodatkowe wyposażenie / sprzęt najemców nośność podłóg i odpowiednia wysokość pomieszczeń

Kryterium jakości budynku, cd. Komfort usługi i udogodnienia dostępne w obrębie nieruchomość lub w najbliższym sąsiedztwie (bank, poczta, fryzjer, gastronomia, itp.) oświetlenie dzienne: min. 70% powierzchni najmu nie dalej niż 6 m od zewnętrznych okien; min. wysokość pomieszczeń 2,7 m poziom hałasu / ochrony przed hałasem wentylacja, klimatyzacja, ogrzewanie, wilgotność: możliwość regulacji i zapewnienia optymalnych warunków do pracy Aspekty ekologiczne certyfikat budynku zielonego (np. LEED lub BREEAM) min. 10% mniejsza emisja dwutlenku węgla niż przewidziana polskimi normami