Inwestorzy i instrumenty inwestycji pośrednich na międzynarodowych rynkach nieruchomości

Literatura W. Dębski. Rynek finansowy i jego mechanizmy. Wyd. Naukowe PWN, Warszawa 2010: rozdział 10 M.A. Wiśniewska. Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych, Wyd. Naukowe PWN, Warszawa 2011: rozdział 2.3

Inwestowanie na międzynarodowych rynkach nieruchomości Inwestycje bezpośrednie BIZ (FDI – Foreign Direct Investment) Inwestycje pośrednie – rynki finansowe: instrumenty finansowe

Rola rynku finansowego Pośrednicy finansowi Rynki finansowe kapitałyKapitały Finansowanie bezpośrednie Pożyczkodawcy- oszczędności: Gospodarstwa domowe Przedsiębiorstwa Rząd Podmioty zagraniczne Pożyczkobiorcy: przedsiębiorstwa Rząd Gospodarstwa domowe Podmioty zagraniczne Kapitały kapitały Finansowanie pośrednie

Uczestnicy rynków finansowych Dawcy kapitału Biorcy kapitału Instytucje pośredniczące Inwestorzy -Indywidualni -Instytucjonalni Instytucje finansowe – zajmujące się pośrednictwem finansowym i/lub pomocniczą działalnością finansową

Waluty Struktura rynku finansowego wg instrumentów Lokaty bankowe Kredyty bankowe Pożyczki Lokaty międzybankowe Bony skarbowe Bony komercyjne Certyfikaty depozytowe Weksle Forwards Futures Opcje Swapy Akcje Obligacje Certyfikaty inwestycyjne Kwity depozytowe

Inwestorzy instytucjonalni Banki inwestycyjne Banki uniwersalne Fundusze inwestycyjne Fundusze emerytalne Fundusze prywatne Fundusze publiczne Zakłady ubezpieczeń Ubezpieczenia na życie Ubezpieczenia majątkowe Indywidualni: os. fizyczne i prawne, dla których pośredniczenie w inwestowaniu nie jest celem działalności Instytucjonalni: instytucje finansowe, których celem działalności i głównym obszarem, jest pośredniczenie (i inwestowanie we własnym imieniu) w lokowaniu środków na rynkach finansowych (oszczędności os. fizycznych i przedsiębiorstw); profesjonalnie i instytucjonalnie zarządzają powierzonymi środkami

Fundusze inwestycyjne Powstały z koncepcji łączenia środków inwestorów indywidualnych w celu ich wspólnego inwestowania na rynku finansowym - większy kapitał Cele: Bezpieczeństwo – Dochód – Wzrost – Płynność Zalety: 1. Możliwość dywersyfikacji portfela 2. Wybór strategii zgodnej z tolerancją ryzyka inwestora 3. Bezpieczeństwo lokowanych środków (regulacje, Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych) 4. Profesjonalne zarządzanie portfelem funduszu 5. Niższe koszty transakcyjne ponoszone przez fundusz 6. Możliwość szybkiej zamiany inwestycji na gotówkę

Fundusze Inwestycyjne wg konstrukcji funduszu Fundusze otwarte open-end (mutual funds) Fundusze zamknięte

Fundusze otwarte wg typów aktywów (papierów wartościowych) [ryzyko i zysk] Fundusze akcji Fundusze mieszane Fundusze gotówkowe Fundusze rynku pieniężnego Klasyfikacja wg Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami

Fundusze nieruchomości Konstrukcja funduszu Otwarty Zamknięty Forma prawna Kontraktowy Statutowy Przedmiot Inwestycji (aktywa) Budownictwa komercyjnego Mieszkaniowe Mieszane Typ dochodu Dywidendowe Hipoteczne Hybrydowe

Fundusze Ze wzg. na rodzaj rynku: - Inwestujące na rynkach regulowanych (publicznych) - Inwestujące w przedsiębiorstwa nienotowane na rynkach oficjalnych (venture capital)

Inwestorzy instytucjonalni – fundusze 1. Fundusz o charakterze statutowym, spółkowym (direct / statutory type: mutual fund (open-end funds), closed-end funds) brak rozdziału majątku zarządzającej spółki i majątku funduszu 2. Fundusz o charakterze umownym (contractual / identure type - unit investment trust). Wydzielony majątek z lokat, przeznaczony na inwestycje, inwestor nie jest akcjonariuszem spółki zarządzającej  REITs (real estate investment trusts)  USA, firma inwestycyjna może mieć formę: korporacyjną (management company) lub kontraktową (unit investment trust)

Ekonomiczne kryteria podziału funduszy 1. Strategie inwestycyjne, ryzyko, aktywa: akcji, hybrydowe, obligacji, instrumentów rynku pieniężnego, MBS (papiery zabezpieczone hipotekami – listy zastawne), nieruchomości 2. Zasięg geograficzny działalności: kraj, międzynarodowe, globalne (kraj, rynki zagraniczne) 3. Forma zarządzania: Aktywne (fundusze inwestycyjne) pasywne (Unit Investment Trust)

Mutual Funds (open-end funds, fundusze otwarte) Firmy (spółki) zarządzające zgromadzonymi środkami inwestorów indywidualnych Codzienne oszacowanie ceny jednostki / udziału – możliwość umorzenia wg Wartości Aktywów Netto NAV Płynność Inwestują (portfolio) zgodnie ze swoim celami i strategią, emitują udziały (jednostki uczestnictwa), uprawniające nabywców (inwestorów) do udziału w dochodzie generowanym przez fundusz, w: Akcje, obligacje, instrumenty rynku pieniężnego, inne fundusze, alternatywne aktywa: złoto, surowce.

Fundusze zamknięte Inwestor instytucjonalny, którego udziały są notowane i istnieje nimi obrót na rynku wtórnym (giełdzie) Ograniczona liczba udziałów, emitowana i sprzedawana w określonym momencie Cena udziału jest ceną rynkową, wyższą lub niższa niż wartość aktywów netto Dźwignia – inwestowanie dodatkowe, zwykle pożyczonego (długoterminowo)

Trust inwestycyjny Zarejestrowana firma inwestycyjna, kupująca i sprzedająca zasadniczo stałe (niezarządzane) portfolio aktywów – papierów wartościowych (zwykle obligacji komunalnych) Trust typu udziałowego lokujący środki w udziały w funduszach otwartych Działają na podstawie kontraktu Emitują jednostki uczestnictwa, umarzalne wg NAV Data wygaśnięcia jednostek Jednorazowa publiczna oferta zakupu określonej liczny jednostek

Aktywa finansowe otwartych funduszy inwestycyjnych w relacji do PKB (%) 2011 Źródło: OECD Institutional Investors Statistics 2013, OECD 2013

Aktywa funduszy inwestycyjnych w USA Źródło: 2013 Investment Company Factbook, Investment Company Institute,

Aktywa funduszy inwestycyjnych na świecie 2012: $ mln

Aktywa funduszy otwartych w Europie w 2012 r.: mln USD

Aktywa funduszy otwartych w Ameryce Płn i Płd w 2012 r.: mln USD

Fundusze inwestycyjne w Polsce Ustawa o funduszach inwestycyjnych z r. Fundusze: Rynku pieniężnego (otwarte) Portfelowe (zamknięte, portfel oparty na indeksie regulowanego rynku papierów wartościowych) Sekurytyzacyjne (zamknięty, certyfikaty emitowane na nabycie wierzytelności, wysoka wartość certyfikatów) Aktywów niepublicznych (zamknięty lub specjalistyczny otwarty; 80% aktywów innych niż papiery wartościowe)

Aktywa otwartych Funduszy Inwestycyjnych Nieruchomości zarejestrowanych w Polsce 2011r. FunduszTFIAktywaRynek inwestycji subfundusz Allianz Budownictwo 2012 TFI Allianz ,10Polska Arka BZ WBK Rozwoju Nowej Europy Subfundusz BZ WBK TFI ,75 Europa BPH Subfundusz Nieruchomości Europy Wschodzącej BPH TFI ,52Europa ING (PL) Budownictwa i Nieruchomości ING TFI ,18 Polska Investor Sektora Nieruchomości i Budownictwa DWS POLSKA TFI ,52Świat PKO Infrastruktury i BudownictwaPKO TFI ,38Świat SUBFUNDUSZ SKARBIEC- SEKTORA NIERUCHOMOŚCI Skarbiec TFI ,19Świat

Aktywa zamkniętych funduszy rynku nieruchomości w PL, w 2011 FunduszTFIAktywaRynek inwestycji Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZBZ WBK TFI ,94Polska Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZBZ WBK TFI ,49Polska BPH FIZ Sektora NieruchomościBPH TFI ,95Polska BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2BPH TFI ,09Polska City Living Polska FIZANSkarbiec TFI ,77Polska ECI - Skarbiec Real Estate FIZANSkarbiec TFI ,88Polska OPERA TERRA FIZOpera TFI ,26Polska PZU FIZ Sektora NieruchomościTFI PZU ,22Polska Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZSkarbiec TFI ,38Polska Altus Subfundusz Real EstateALTUS TFI ,99Świat KBC Index Nieruchomości II FIZKBC TFI ,20Europa KBC INDEX ŚWIATOWYCH NIERUCHOMOŚCI FIZ KBC TFI ,68Świat Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 Copernicus Capital TFI ,01Polska Razem ,97

Venture capital Kapitał średnio- i długoterminowy inwestowany w udziały w spółkach nienotowanych na giełdzie – udziały nie są przedmiotem obrotu Bardzo wysokie ryzyko Celem jest zysk w przyszłości ze wzrostu wartości spółki Fundusz zapewnia wsparcie w zarządzaniu spółką i często wprowadzą ją na giełdę

Hedge Funds – fundusze hedgingowe inwestycje alternatywne Strategie zabezpieczające i ograniczające ryzyko (hedge) Zarabiają na różnicach w cenach zakupu i sprzedaży różnych aktywów Oferują ponadprzeciętne zyski Rejestrowane głównie w rajach podatkowych Oferowane ograniczonej liczbie inwestorów (regulacje), dysponujących dużym kapitałem, ‘prywatne’ z natury Bardzo elastyczne strategie inwestycyjne Opłaty: za zarządzanie, od zysku

Zakłady ubezpieczeń na życie Składka łączna Składka na ochronę Składka na inwestycje Alokacja Jednostki uczestnictwa Opłata administracyjna

Struktura lokat sektora ubezpieczeniowego w Polsce rodzaj aktywów Nieruchomości1,371,130,931,311,49 lokaty w jednostkach podporządkowanych 9,35118,939,6710,22 akcje i udziały8,438,195,935,787,5 dłużne papiery wartościowe67,8367,8760,7465,9263,61 Pożyczki6,514,942,91,20,71 depozyty bankowe6,446,7320,415,9315,84 pozostałe lokaty0,080,140,150,180,62 Łukasz Nowak: Fundusze inwestycyjne nieruchomości jako inwestor rynku nieruchomości w Polsce, Kraków 2011

Aktywa finansowe funduszy ubezpieczeniowych w relacji do PKB (%) 2011 Źródło: OECD Institutional Investors Statistics 2013, OECD 2013

Aktywa funduszy emerytalnych Ustawa o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych z 1997 r. (z późn.zm.) Aktywa rynku regulowanego i nieregulowanego (np. obligacje komunalne i przedsiębiorstw, Catalyst) Zakaz nabywania papierów emitowanych przez podmioty zagraniczne Udzielania pożyczek Zaciągania kredytów i emisji obligacji pow.20% kapitału własnego

Podział aktywów funduszy emerytalnych Lokaty aktywów otwartego funduszu w poszczególnych kategoriach lokat nie mogą przekroczyć: 20% wartości aktywów –w depozytach bankowych i bankowych papierach wartościowych, w walucie polskiej; 40% – w listach zastawnych,; 90% – w akcjach spółek notowanych na regulowanym rynku giełdowym,; 10% – w przypadku lokaty w akcjach spółek notowanych na regulowanym rynku pozagiełdowym; 10%– w kwitach depozytowych; 10% – w certyfikatach inwestycyjnych emitowanych przez fundusze inwestycyjne zamknięte; 15% – w jednostkach uczestnictwa zbywanych przez fundusze inwestycyjne otwarte oraz specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte; 40% – w obligacjach i innych dłużnych papierach wartościowych emitowanych przez jst; 10% – lokaty w niezabezpieczonych obligacjach i innych dłużnych papierach wartościowych emitowanych przez spółki publiczne;

Pozaskarbowe instrumenty dłużne w portfelu inwestycyjnym OFE Emitent wg wartości instrumen tów GLOBE TRADE CENTRE S.A , ,942 BRE BANK HIPOTECZNY S.A , ,363 ECHO INVESTMENT S.A , ,159 PBG S.A , ,0014 POLIMEX-MOSTOSTAL S.A , ,5515 DOM DEVELOPMENT S.A , ,8222 POLNORD S.A. x ,6037 BBI DEVELOPMENT NFI S.A , ,0043

Wartość akcji będących w posiadaniu OFE w wybranych spółkach oraz udział w ich akcjonariacie SpółkaWartość akcji wg wartoś ci akcji Udział w kapitalizacj i spółki (%) GLOBE TRADE CENTRE S.A ,258 23,28 ECHO INVESTMENT S.A , ,42 POLIMEX-MOSTOSTAL S.A , ,49 LC CORP S.A ,3259 b.d POLNORD S.A ,9268 b.d RONSON EUROPE NV ,8082 b.d DOM DEVELOPMENT S.A ,6685 b.d J.W. CONSTRUCTION HOLDING S.A ,68164 b.d GANT DEVELOPMENT S.A ,73166 b.d

Aktywa finansowe funduszy emerytalnych w relacji do PKB (%) 2011 Źródło: OECD Institutional Investors Statistics 2013, OECD 2013

Regulacje inwestorów instytucjonalnych EU: Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/65/WE z dnia 13 lipca 2009 r. w sprawie koordynacji przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych odnoszących się do przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania w zbywalne papiery wartościowe (UCITS undertakings for collective investment in transferable securities) USA: Investment Company Act of 1940 Securities Act of 1933 Securities Exchange Act of 1934 PL: ustawa o funduszach inwestycyjnych z r. Ustawa o obrocie instrumentami finansowymi z r. Ustawa o obligacjach z r. Ustawa o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych z r. Prawo bankowe Ustawa o działalności ubezpieczeniowej Ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym z r.

Real Estate Investment Trusts (REITs) „REITS smell like real estate, look like bonds and walk like equity” Greg Whyte, Analyst, Morgan Stanley

40 REIT Spółka posiadająca (i zarządzająca) nieruchomości komercyjne /dochodowe lub inne aktywa związane z nieruchomościami (kredyty, MBS) Specjalne opodatkowanie Redystrybucja dochodów do udziałowców Większość dochodów z nieruchomości Większość aktywów to nieruchomości Udziały notowane na giełdzie, obrót wtórny

41 REIT – wymogi prawne Aktywa inwestycyjne: Co najmniej 75% aktywów to: Własność bezpośrednia nieruchomości Kredyty hipoteczne Udziały w innych REITs Papiery rządowe i gotówka Nie więcej niż 5% wartości aktywów składa się z papierów emitowanych pojedynczych emitentów, nie zaliczanych do 75% ‘nieruchomościowych’ Nie więcej niż 25% aktywów składa się z udziałów, papierów nie związanych z REITs lub w REITS niepodlegających korzystnemu opodatkowaniu

42 Kryteria uznania za REITs – dochody Co najmniej 75% dochodów brutto pochodzi z: Czynszów najmu posiadanych nieruchomości Odsetek od obligacji zabezpieczonych hipotekami Odsetek od kredytów Wpływów ze sprzedaży nieruchomości Nie więcej niż 30% dochodu brutto ze sprzedaży papierów posiadanych krócej niż 6 miesięcy lub nieruchomości posiadanych krócej niż 4 lata Co najmniej 95% dochodu brutto pochodzi z dywidend, odsetek, czynszów lub zysków ze sprzedaży

43 Wymóg redystrybucji Dystrybucja co najmniej 90% dochodu do opodatkowania w formie dywidendy, udziałowcom (warunek wyłączenia spółki z opodatkowania CIT)

44 Kryteria uznania za REITs – własność, udziały Forma prawna przedsiębiorstwa (spółki) podleganie podatkowi korporacyjnemu Zarządzana przez zarząd lub powierników Udziały podlegające transferowi (sprzedaży) Co najmniej 100 udziałowców po pierwszym roku uznania za REITs Nie więcej niż 50% udziałów w posiadaniu 5 lub mniej udziałowców przez ostatnie pół roku podatkowego

45 Podstawowe kategorie REITs Publiczne Equity REITs– posiadają i zarządzają generujące dochód nieruchomości Mortgage REITs – udzielają bezpośrednio kredytów hipotecznych (lub innych pożyczek) lub nabywają MBS. W dużym stopniu korzystają z kapitału obcego (leverage), wykorzystują instrumenty pochodne i inne techniki ochrony przed ryzykiem kredytowym i stóp procentowych Hybrid REITs – strategie inwestycyjne REITs właścicielskich i hipotecznych

46 „Prywatne” REITs nie notowane na zorganizowanych rynkach Wg NAREIT dzielą się na: Skierowane do instytucjonalnych inwestorów, duże Oferowane w „pakietach” inwestorom „Inkubatory” zakładane przez venture capital z planem wprowadzenia na giełdę

47 Wycena REITs’ow Zwrot z REITs, zależy od: - Rynku nieruchomości, popytu podaży na powierzchnie - Wyceny rynku praw udziałowych - Ryzyko, ocena cash flow – rynek praw udziałowych Funds from Operations (FFO) Net Asset Value (NAV)

48 Wzrost dochodów z REITs Ograniczone możliwości inwestycyjne – cash flow (dywidendy). Finansowanie zewnętrzne Metody: Wzrost dochodów z posiadanych nieruchomości Wzrost dochodów poprzez nabywanie nowych nieruchomości Budowa nowych nieruchomości Inżynieria finansowa (kapitał zewnętrzny, negocjowanie stóp procentowych, warunków, źródła kapitału, stopa wypłat dywidend)

49 REITs hipoteczne Nie posiadają nieruchomości Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką na nieruchomości Dochody uzależnione od oprocentowania hipotek, dyskontu (kapitalizacji) przy zakupie papierów, kwoty kredytu pozostałej do spłaty Częste finansowanie długoterminowych aktywów, kapitałem krótkoterminowym (zarządzanie ryzykiem stóp procentowych) Aktywa o podwyższonym ryzyku (bardziej ryzykowne CMBS)

50 Wybór REITs Ryzyko związane z aktywami jakie posiada Stopa zadłużenia Stopa zróżnicowania portfela Ilość nowych realizacji w jakie jest zaangażowany Doświadczenie i kompetencje zarządzających

51 Rodzaje REITs wg rodzajów aktywów Przemysłowe/biurowe Handlowe Mieszkaniowe Mieszane Hotelowe Nieruchomości typu szpitale, kliniki Self storage Specjalistyczne

52 Analiza REITs z pkt widzenia rodzaju posiadanych nieruchomości - ryzyko Stabilność dochodów z danego typu nieruchomości Jakość najemców Czas trwania umów Potencjalna konkurencja na lokalnym rynku Konieczne zaangażowanie w zarządzanie

53 Spektrum ryzyka dla różnych typów nieruchomości Wysokie ryzyko Niezabudowana ziemia Hotele / motele Centra self-storage Centra handlowe Biura w CDB Biura na przedmieściach Mieszkaniowe wielorodzinne Mobile home parks Przemysłowe (magazynowe) Regionalne centra handlowe (malls) Nieruchomości komercyjne w dzierżawie Niskie ryzyko

54 Strategie utrzymania&wzrostu wartości i dochodów REITs Koncentracja na rynkach o wysokim potencjale rozwoju Tworzenie i/lub wykorzystywanie barier wejścia dla konkurencji (nabywanie nieruchomości w miejscach gdzie kolejne realizacje są niemożliwe) Zdobywanie dużego udziału na rynku Posiadanie prestiżowych nieruchomości

55 Stopy zwrotu (%) z REITs wg rodzaju nieruchomości w latach

56 Statystyki REITs – próbka 204 trustów

57 Statystyki REITs – próbka 204 trustów

58 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NAREIT

59 Regulacje REIT na świecie USA: Real Estate Investment Trust Act, 1960 Istotne zmiany w opodatkowaniu: Tax reform Act, 1987 Holandia: Fiscale Beleggings Instelling (FBI), 1969 Australia: Listed Property Trusts (LPTs), od 2008 – Australian REITs (A-REITs) Belgia: SICAFI (Societe d’investissement Immobiliere a Capital Fixe), 1995 r. Kraje azjatyckie – głównie od lat 90-tych XX-wieku (Japonia 2000, Malezja, Singapur, Korea Południowa, Hong Kong)

60 REITs na świecie

61 Liczba REITs na świecie

62

63 Globalne inwestycje REITs