PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

Istota i funkcje planu zarządzania   Plan zarządzania jest wizytówką zarządcy świadcząc o jego umiejętnościach identyfikowania celów i priorytetów właściciela oraz budowania realistycznej strategii dla ich realizacji. Plan nie jest jeszcze dowodem na skuteczność wykonawczą zarządcy, albowiem zweryfikuje to dopiero jego działalność operacyjna. Prezentacja planu zarządzania właścicielowi może skutkować przyjęciem planu w całości lub wprowadzeniem do niego wzajemnie uzgodnionych zmian. Niektórzy właściciele mogą nie godzić się na dodatkowe inwestycje i zaakceptują - poza wydatkami bieżącymi - tylko wydatki na bieżącą konserwację. Inni mogą dopuścić inwestowanie, ale tylko w zakresie gotówki generowanej przez nieruchomość tak, aby nie dokładać do nieruchomości i nie zaciągać nowych kredytów.

Plan spełnia szereg funkcji: diagnostyczną, prognostyczną, doradczą, strategiczną, akwizycyjną, negocjacyjną, kontrolną rozliczeniową.

Dlatego też plan powinien być pojemny, a jego zawartość wystarczająca dla spełnienia tych funkcji. Plany zarządzania odnoszą się zarówno do nieruchomości inwestycyjnych – gdzie właściciel nie będący użytkownikiem nieruchomości dąży do realizacji celów finansowych, jak też do nieruchomości “właścicielskich” – gdzie właściciel będący użytkownikiem nieruchomości dąży do realizacji celów użytkowych. Odnosi się również do nieruchomości mieszkaniowych, gdzie właściciel realizuje cele publiczne poprzez działania właścicielskie (gmina, zakład pracy, instytucja).

Realizację celów właściciela można ująć w dwóch zasadniczych strategiach, jeżeli właściciel je dopuszcza: zachowawczej (b) rozwojowej. Ostateczny wybór strategii należy do właściciela, ale zarządca powinien zaproponować alternatywne strategie chyba, że właściciel od razu wskaże na jedną z nich. Strategia zachowawcza zakłada, że zarządca przyjmuje zastaną strukturę majątkowo-kapitałową poprzez kontynuację i doskonalenie dotychczasowego sposobu zarządzania. Strategia rozwojowa zakłada dla odmiany, że zarządca proponuje zmianę zastanej struktury majątkowo-kapitałowej wraz z stosownym sposobem zarządzania.  

ZAWARTOŚĆ PLANU ZARZĄDZANIA   Spełnienie szeregu funkcji oraz przyjęcie wariantowych strategii realizacji celów ogólnych i szczegółowych, jak też długoterminowa perspektywa zarządzania strategicznego oznaczają, że potrzebne jest przygotowanie obszernego dokumentu wg przyjętej sekwencji etapów. Formalne wymogi, co do ramowej zawartości planu zarządzania zostały określone przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną w styczniu 2000r Mimo wielu postulatów organizatorów kursów, praktyk zawodowych i postępowań kwalifikacyjnych, przedstawiony poniżej schemat nie został oficjalnie zmieniony. Należy zatem przyjąć, że na potrzeby postępowań kwalifikacyjnych, kandydaci są zobowiązani do przygotowania planów wg poniższego zestawienia.

Strona tytułowa Strona tytułowa powinna zawierać przynajmniej takie elementy jak:   1. Nagłówek: plan zarządzania dla nieruchomości określonej ew. nazwą i adresem włącznie z jej podstawowym rodzajem (np. kamienica czynszowa, budynek biurowy itp.) 2.Zdjęcie pokazujące najbardziej charakterystyczną sylwetkę nieruchomości (np. narożnik wraz z dwoma skrzydłami kamienicy narożnej); 3. Adres ewidencyjny: numer działki, obrębu, dzielnicy ewidencyjnej; 4. Autora planu zarządzania, 5. Datę (miesiąc, rok) i miejsce opracowania.

SPIS TREŚCI:  I. WSTĘP Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela  II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia) 2. Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Lokalizacja szczegółowa 4. Opis i stan techniczny budynków i budowli. 5. Charakterystyka nieruchomości 6. Zawartość dokumentacji nieruchomości 7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.  8. Określenie potrzeb remontowych 9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością. 10. Podsumowanie i wnioski

III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 1. Określenie zasięgu rynku 2. Klienci - potrzeby preferencje i upodobania. 3. Konkurencyjne nieruchomości. 4. Analiza porównywalnych nieruchomości 5. Posumowanie i wnioski IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA 1. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych. 2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów 3. Potencjalne źródła finansowania 4. Określenie wartości nieruchomości 5. Podsumowanie i wnioski V. ANALIZA STRATEGICZNA 1. Mocne i słabe strony nieruchomości 2. Określenie wariantów postępowania 

VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA 1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów 2. Wskazanie wariantu optymalnego.   VII. PLAN REALIZACJI WSKAZANEGO WARIANTU Z UWZGLĘDNIENIEM EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ. VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE

Proces sporządzania planu zarządzania   Pierwszym etapem jest upewnienie się, że zarządca i właściciel określili w sposób wzajemnie zrozumiały cele planu i oczekiwania właściciela oraz rolę zarządcy w realizacji tych celów. Drugim etapem jest pełna identyfikacja stosownych podstaw prawnych oraz zebranie właściwych informacji podmiotowych i przedmiotowych dotyczących majątku nieruchomości. Trzecim etapem jest przeprowadzenie analizy i diagnozy stanu obecnego określonych podmiotów i przedmiotów. Czwartym etapem jest analiza regionalnego i lokalnego otoczenia rynkowego przedmiotowej nieruchomości.

Piątym etapem jest analiza dotychczasowych wyników finansowych oraz sporządzenie prognozy uwzględniającej pozyskaną wiedzę o otoczeniu rynkowym oraz przy założeniu zastanej struktury funkcjonalnej oraz majątkowo-kapitałowej. Szóstym etapem jest analiza strategiczna oraz określenie możliwych wariantów strategii dalszego działania. Siódmym etapem jest ocena wariantów i wskazanie na zalecany wybór strategiczny. Ósmym etapem jest przygotowanie planu realizacji zalecanego wariantu z uwzględnieniem zagrożeń. Dziewiątym etapem jest podsumowanie planu i przedstawienie wniosków końcowych w formie “podsumowania dla właściciela” (zamieszczonego na początku planu).

I WSTĘP Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela   Najkrócej rzecz ujmując, można stwierdzić, że wstęp powinien być streszczeniem menadżerskim opracowania, który w zwięzłej formie scharakteryzuje istotę planu. Bez względu na formę i treść, wstęp powinien bezpośrednio przywoływać cele, przesłanki, i priorytety strategiczne określone przez właściciela.

Właściciel nieruchomości jest przede wszystkim zainteresowany wynikami zbiorczymi wariantowych strategii działania oraz wnioskami odnośnie przyjętych celów i oczekiwań. Dlatego też podsumowanie powinno znaleźć się na początku dokumentu planu zarządzania, co nie jest sprzeczne z wymaganą formalnie strukturą planu podaną wyżej. Powinno być zredagowane w sposób czytelny dla właściciela uwzględniając preferowane przez niego formy prezentacji. Właściciel może być bowiem osobą fizyczną – typowym właścicielem użytkownikiem, nie znającą się na zawodowych szczegółach zarządzania nieruchomościami, ale może też być profesjonalnym inwestorem rynku kapitałowego.

Finansowe wskaźniki efektywności inwestycji nie będą interesować właściciela-użytkownika, ale będą z kolei w centrum zainteresowania właściciela-inwestora. Nieruchomość może być zabudowana małym budynkiem mieszkalnym, ale może też być zabudowana biurowcem czy centrum handlowym. Treść i forma podsumowania będą więc zależeć w dużym stopniu od rodzaju i skali nieruchomości oraz od rodzaju właściciela.

Stosownym więc będzie, krótkie zaprezentowanie obecnego stanu nieruchomości oraz charakterystyka proponowanych wariantów postępowania.   Przykładowo, możemy mieć do czynienia z kamienicą czynszową w X, co do której właściciel zwrócił się o zaproponowanie planu zarządzania jako oferty do przejęcia jej w zarząd. Przygotowany plan zarządzania będzie podstawą do negocjacji umowy między właścicielem i zarządcą, a przy jego przyjęciu przez właściciela ma pełnić funkcję diagnostyczną, prognostyczną, strategiczną i sprawozdawczą. Plan ma odnosić się do aspektów prawnych, technicznych, rynkowych oraz finansowych. Nie ma być nadmiernie szczegółową inwentaryzacją informacji o nieruchomości, którą właściciel posiada i bardzo dobrze zna.

Właściciel oczekuje, że przygotowany plan zarządzania pomoże mu optymalnie dostosować się do zmieniających się uwarunkowań rynku czynszowego. Jednocześnie właściciel chciałby przyśpieszyć należytą konserwację budynku dzięki oczekiwanym zwiększonym przychodom oraz rozważyć potencjalne korzyści finansowe z inwestycji w adaptację strychu skoordynowaną z pracami konserwacyjnymi.   W związku z tym właściciel pragnie rozważyć i porównać dwa kierunki strategiczne na najbliższe lata: strategię zachowawczą nastawioną na utrzymanie nieruchomości w nie pogorszonym stanie, oraz (b) strategię rozwojową nastawioną na stworzenie wartości dodanej poprzez adaptację poddasza przy zwrocie nakładów nie później niż po 5 latach i wewnętrznej stopie zwrotu nie niższej niż 20%.

PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI   Właściwe opracowanie zaczynać się powinno od zebrania, przeglądnięcia i usystematyzowania dostępnych informacji podmiotowych i przedmiotowych związanych z nieruchomością. Systematyzacja tych informacji powinna przyjąć następujący zakres:

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI   Stan prawny nieruchomości może być jasny z jednym właścicielem wpisanym do księgi wieczystej, ale może być znacznie bardziej skomplikowany włącznie z stanem niewyjaśnionym. Rozpoznanie tego stanu nie musi być tylko ciekawostką prawną, ale może rzutować na kierunek i swobodę kształtowania strategii zaproponowanej w planie zarządzania. Większa liczba współwłaścicieli, w tym częściowo zamiejscowych, może wykluczyć możliwość przyjęcia strategii rozwojowej wymagającej nakładów, a w szczególności posłużenia się kredytem inwestycyjnym. Jeszcze trudniej będzie podejmować działania rozwojowe oparte na kredycie przy niewyjaśnionym stanie prawnym, w tym przy braku założonej księgi wieczystej czy tzw. zbioru dokumentów.

W tej części planu zarządzania powinno się przedstawić przede wszystkim informacje wynikające z zapisów w księdze wieczystej dotyczące stanu własności. Istotne są również inne aspekty stanu prawnego, jak obciążenia prawami rzeczowymi, jak hipoteki, służebności czy też wzmianki w księdze wieczystej. Może również się zdarzyć, że granice działki czy działek nie są jednoznaczne, co wymaga ponownych pomiarów geodezyjnych, ustalania granic z sąsiadami itp. W razie bardziej skomplikowanych sytuacji zarządca może zlecić rozpoznanie stanu prawnego specjaliście prawnemu lub geodezyjnemu.   Przykładowo, nieruchomość przedmiotowa ma od roku 1994 jednego właściciela, którym jest nieletnie dziecko. W związku z tym rodzice sprawują rolę przedstawicieli ustawowych właściciela, co nakłada na nich obowiązek ustawowy starannego zarządu majątkiem nieletniego dziecka. Oznaczać to może utrudnione zaciąganie kredytów inwestycyjnych na realizację strategii rozwojowej.

  Przykładowo, nieruchomość przedmiotowa ma od roku 1994 jednego właściciela, którym jest nieletnie dziecko. W związku z tym rodzice sprawują rolę przedstawicieli ustawowych właściciela, co nakłada na nich obowiązek ustawowy starannego zarządu majątkiem nieletniego dziecka. Oznaczać to może utrudnione zaciąganie kredytów inwestycyjnych na realizację strategii rozwojowej.

LOKALIZACJA OGÓLNA   Lokalizacja ogólna jest jednym z podstawowych parametrów nieruchomości, na co zwracają uwagę zarówno właściciele jak i użytkownicy. Każda miejscowość ma swój specyficzny podział geograficzny na lokalizacje ogólne. Nieruchomość przedmiotowa znajduje się w pewnej części miasta, co stanowi częściowo o atrakcyjności jej położenia, a co za tym idzie o potencjalnej dochodowości, łatwości wynajęcia itp. Określenie lokalizacji ogólnej powinno odnosić się do przyjętego zwyczajowo podziału geograficznego miejscowości. Może również lokalizować nieruchomość względem ogólnie znanych miejsc, takich jak rynek, dworzec kolejowy czy kościół lub inna instytucja typu uczelnia, urząd miasta itp.  

Poza informacją opisową miarodajnym sposobem identyfikacji lokalizacji ogólnej jest zamieszczenie wycinka planu miejscowości z czytelnym zaznaczeniem lokalizacji nieruchomości. Dobrze, gdy tło planu miasta pokazuje granice rozpoznawalnych części miasta. Bardzo istotnym jest zaprezentowanie lokalizacji nieruchomości na tle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stwierdzenie, jaki jest sposób wykorzystania nieruchomości w tym kontekście. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego lokalizuje nieruchomość funkcjonalnie na skali rodzaju oraz intensywności wykorzystania, a więc przydziela ją niejako do właściwego segmentu rynku nieruchomości posiadającego określoną specyfikę.  

LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA   Lokalizacja szczegółowa odnosi się do położenia działki względem osi ulicy oraz usytuowanie zabudowań. Przydatna może być tutaj mapka pokazująca wielkość, kształt i topografię gruntu oraz usytuowanie zabudowań. Powinno to być opatrzone informacją opisową wraz z komentarzem, co do funkcjonalności, dostępności takiego kształtu działki i rozlokowania zabudowań. Istotnym jest również wyposażenie działki w media. Lokalizacja szczegółowa, to również zagospodarowanie najbliższego sąsiedztwa określające dostęp do udogodnień publicznych, sklepów, parkingów, banków czy szkół. Wybór parametrów sąsiedztwa jest uzależniony od rodzaju nieruchomości i jej użytkowników.

Przykładowo, lokalizacja ogólna może być zapisana jako: kamienica czynszowa w drugiej strefie śródmiejskiej ścisłego centrum miasta między Dworcem Głównym, Akademią Ekonomiczną, przelotową ulicą Lubicz, a Rondem Mogilskim. Nieruchomość jest oddalona od Rynku Głównego w linii prostej o ok. 1.500 m oraz ok. 500 m na wschód od głównego dworca kolejowego i autobusowego. Nieruchomość jest odległa o ok. 100 m od przystanków komunikacji miejskiej (tramwaje, autobusy) przy ulicach Lubicz i Rakowickiej, wzdłuż których istnieją ciągi małych sklepików i punktów usługowych. Po przeciwnej stronie ulicy Lubicz stoi kilka biurowców włącznie z niedawno otwartym biurowcem klasy A.

OPIS I STAN TECHNICZNY BUDYNKÓW I BUDOWLI   Opis nieruchomości należy również przedstawić od strony technicznej budynków i budowli. Wymaga to najczęściej ekspertyzy budowlanej wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę budowlanego, chyba, że autor planu posiada stosowne uprawnienia. Do tego można dodać subiektywne oceny wyrażone przez właściciela lub zarządcę. Celem tego rozdziału jest orientacja o stopniu zużycia obiektu istniejącego na przedmiotowej nieruchomości

Dlatego też należy podać krótką charakterystykę np. fundamentów, ścian konstrukcyjnych, stropów, klatek schodowych, ścian działowych, wykończenia zewnętrznego (izolacje przeciwwilgociowe, izolacje termiczne, izolacje akustyczne, stolarka okienna, drzwiowa) instalacji budynku (wodno-kanalizacyjną, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, indywidualnego ogrzewania, elektryczną, gazową, telefoniczną itp. )

Bardzo ważna jest również ocena stanu technicznego budynku dotycząca stopnia zużycia, gdyż w głównym stopniu determinuje zakres planowanych prac remontowych (okresowych, kapitalnych) modernizacyjnych czy wręcz inwestycji. Forma i stan techniczny budynku stanowią osnowę dla rozwiązań funkcjonalnych, które znajdują wyraz w podziale na różne rodzaje powierzchni i ich kompozycję względem ciągów komunikacyjnych (korytarze, klatki schodowe, wejścia, podwórko) oraz wzajemnie. Można posłużyć się również opisem graficznym (np. rysunki rzutów pięter) pokazującym rozkład lokali (np. w amfiladzie) oraz ich usytuowania względem innych powierzchni.  

Działka zabudowana jest budynkiem narożnym wzniesionym w latach 1899-1901 z przeznaczeniem na funkcję mieszkaniową i możliwymi powierzchniami handlowymi na parterze (szczególnie pomieszczenie narożne). Kubatura zrębu wynosi 3.830 m3. Wysokość budynku do zrębu wynosi 11,1 m. Z rysunków architektonicznych znajdujących się w archiwum budynków miasta wynika, że wykończenie fasady miało być znacznie bogatsze niż aktualne. Budynek z racji wieku oraz formy architektonicznej wpisany jest na listę zabytków. Budynek jest dwupiętrowy (trzy-kondygnacyjny) podpiwniczony pod całym rzutem budynku. Konstrukcja: ściany nośne piwnic i części nadziemnej z cegły pełnej na zaprawie wapiennej. Posadzki w piwnicach są betonowe, aktualnie lekko wilgotne.

Strop nad piwnicą i sienią oraz klatką – sklepienie ceglane. Balkony płytowe na dźwigarach stalowych. Klatka schodowa kamienna, stopnie wspornikowe. Stropy nad parterem i piętrami drewniane, belkowe z pułapem, podsufitką i polepą. Więźba dachowa drewniana kryta papą na deskowaniu, rynny, rury spustowe z blachy ocynkowanej. Wentylacja grawitacyjna. Elewacja zewnętrzna budynku wymaga renowacji w ciągu najbliższych pięciu lat – gdzieniegdzie widoczne ubytki w zaprawie tynkowej, kolor wyraźnie wyblakły. Wykończenie: podłogi z desek na legarach, w pokojach klepka, w sieni płytki terrakota. Stolarka okienna pół-skrzynkowa, letnia i zimowa, Stolarka drzwiowa płycinowa pełna – ogólnie w złym stanie, nie wymieniana od 1945 r. Tynki wewnętrzne gładkie, zewnętrzne – od podwórka – gładkie, fronty cegła spoinowa.

Ogólny stan techniczny budynku został określony w ekspertyzie z marca 2009r jako wymagający znaczących napraw i renowacji. Stopień zużycia określono na 50%. Od tego czasu właściciel przeprowadził szereg remontów dotyczących dachu, rynien i rur spustowych oraz zamknął system gazowniczy w budynku z powodu obawy na bezpieczeństwo. Wymieniono również część instalacji elektrycznej w niektórych mieszkaniach i w piwnicy oraz rozpoczął wymianę pionów instalacji elektrycznej. Odmalowano klatkę schodową oraz zainstalowano domofon. W załączniku znajdują się wyciągi z niedawnej ekspertyzy.

Średnioważony stopień zużycia budynku oblicza się najczęściej wg podanego niżej wzoru:   Sz = Σ Ai x Szi /100 gdzie: Az - to % udział danego elementu w koszcie budowy obiektu Szi - zniszczenie danego elementu w %

CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI   Charakterystyka techniczna i funkcjonalna nieruchomości zawiera najbardziej istotne atrybuty i nie jest inwentaryzacją wszelkich informacji, nie należy więc, przesadzać z nadmierną szczegółowością, a więcej szczegółów można zebrać w załączniku. Do najbardziej istotnych należą: - rok budowy, - daty remontów kapitalnych, - wielkość i kompozycja budynku, - sposób użytkowania, - powierzchnia (całkowita, użytkowa), - kubatura, Ważnymi informacjami są dane dotyczące gruntu: - infrastruktury (wyposażenia w media) - powierzchni zabudowy, - nasadzenia i zadrzewienia działki oraz - ewentualne ograniczenia, co sposobu wykorzystania terenu.

Powierzchnia całkowita budynku wynosi 1.057 m2, powierzchnia użytkowa 857,9 m2 w tym podział funkcjonalny jest następujący: 823,1 m2 powierzchnia lokali mieszkalnych oraz 34,8 m2 powierzchnia lokalu użytkowego. W budynku mieści się 20 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy na parterze narożnika. Dostęp do mieszkań jest możliwy od strony jednej klatki schodowej nie wyposażonej w windę. Rysunki poszczególnych rzutów kondygnacji zamieszczone są w załącznikach

ZAWARTOŚĆ DOKUMENTACJI NIERUCHOMOŚCI   Istniejąca dokumentacja dotycząca nieruchomości może być bardzo różna zarówno pod kątem ilości jak i jakości. Podstawową dokumentacją jest identyfikacja stanu prawnego w formie wypisu z księgi wieczystej określającego właściciela, granice nieruchomości oraz obciążenia. Szczegółowy opis gruntu będzie zawarty w wypisie z ewidencji gruntów i budynków. Dane techniczne będą zwarte z kolei w książce obiektu budowlanego. Jej częścią będą również ekspertyzy, badania i orzeczenia oraz protokoły pokontrolne (instalacji, wentylacji itp.) wraz z ich zaleceniami dotyczącymi napraw i remontów.

Dla starych budynków mogą istnieć plany architektoniczne i budowlane w archiwum miejskim. Dokumentacja ta nie zawsze będzie w posiadaniu właściciela nieruchomości. W tej części planu należy podać informacje o stanie fizycznym dokumentacji, miejscu przechowywania i osobach odpowiedzialnych za przechowywanie. Istotna jest również informacja o osobie odpowiedzialnej za aktualizacje dokumentów.

Przykładowo, właściciel nieruchomość posiada: 1. Dokumentację prawną: odpis z księgi wieczystej wyrok sądu o nabyciu spadku umowy z najemcami umowy z dostawcami mediów pozwolenie na użytkowanie 2.Niekompletną dokumentację techniczną. Aktualnie w posiadaniu właściciela znajdują się: ·      Archiwalne plany architektoniczne budynku ·      Mapa sytuacyjno-wysokościowa (z r. 2000) ·      Dokumentacja instalacji wodno-kanalizacyjnej, ·      Ekspertyza urządzeń grzewczo-kominowych (grudzień 1999) ·      Ekspertyza konstrukcyjno-budowlana (z r. 2000)

. 3. Dokumentację finansową: ·        Umowę o założeniu rachunku bankowego ·        Wyciągi z konta bankowego ·        Polisę ubezpieczeniową ·        Dowody wpłat czynszu i opłat niezależnych od właściciela ·        Bieżące faktury i rachunki stanowiące koszt uzyskania przychodu

SPOSÓB ZAGOSPODAROWANIA I WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI  Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości stanowi istotnym czynnik rynkowy. Dla rynku ważne jest, kto i na co wykorzystuje poszczególne części nieruchomości. Jest to związane częściowo z kształtem i stanem technicznym, częściowo z dozwolonym przeznaczeniem w planie zagospodarowania, a częściowo z popytem rynkowym na daną funkcję. Istotne są również umowy, które umożliwiają i regulują dany sposób wykorzystania, albowiem to na ich podstawie powstają przychody czynszowe należne nieruchomości. Dlatego autor planu zarządzania, powinien poświęcać sporo uwagi tej problematyce zadając sobie krytyczne pytanie: czy funkcja, czas i położenie pasują do siebie wzajemnie?

Istnienie nieruchomości na rynku jest bowiem syntezą trzech czynników (funkcja, czas, położenie) podczas, gdy forma i stan techniczny są traktowane bardziej instrumentalnie. Z biegiem czasu funkcja może stawać się mniej adekwatna dla danego położenia i należy poszukiwać innej, bardziej opłacalnej funkcji dla konkretnego położenia nieruchomości. Tak więc, nieruchomość zbudowana dla danej funkcji nie koniecznie musi być wykorzystywana w tej funkcji przez cały okres istnienia.

Przykładowo, w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest przeznaczona na funkcję o symbolu M2U, co oznacza budownictwo mieszkaniowe średniej intensywności (współczynnik intensywności 1,2 do 1,7) z dozwolonymi funkcjami komercyjnymi. Możliwe jest zarówno powiększenie funkcji komercyjnych jak i mieszkaniowych w obrębie przedmiotowej nieruchomości.   Powierzchnie poszczególnych lokali mieszkalnych rozkładają się następująco:

Nr lokalu Pow. Ilość osób 1 m2 Umowa 2 31,0 Decyzja 3 24,2 5 4 61,8 47,0 6 33,6   Wolne 7 12,0 8 55,0 9 46,0 10 76,5 11 18,4 12 64,3 13 14 15 44,4 16 65,8 17 98,0 18 35,0 19 19,0 20 23,0 Razem 823,1

. Powierzchnia jedynego lokalu użytkowego, usytuowanego na parterze narożnika budynku wynosi 34,8 m2. Ogólny stan techniczny lokali jest różny, a ich opis znajduje się w załączniku. Ponadto istnieją pomieszczenia w piwnicy, gdzie użytkownicy mają swoje komórki, a właściciel posiada lokal, w którym przechowuje sprzęt i materiały związane z bieżącym dozorem i konserwacją budynku. Na poddaszu znajduje się pomieszczenie, w którym składowane są pozostawione meble.  Kamienica zasiedlona jest lokatorami z decyzjami administracyjnymi (szczególny tryb najmu) oraz studentami z czasowo ograniczonymi umowami najmu. Z ogólnej liczy 20 lokali 9 jest wynajmowanych na podstawie decyzji administracyjnych, a 8 jest wynajmowanych wg umów wolnorynkowych. Ponadto pomieszczenie narożne na parterze (34,8 m2) zajęte jest przez stację rozdzielczą z czynszem umownym płaconym przez zakład energetyczny.

. Wysokość czynszu administracyjnego ustalana jest w oparciu o stawki obowiązujące wg ustawy o ochronie praw lokatorów. Wysokość czynszu umownego ustalana jest w oparciu o coroczne negocjacje. Poza czynszem (decyzja, umowa) użytkownicy płacą również opłaty za świadczenia, które właściciel nalicza za wodę, energię elektryczną (oświetlenie części wspólnych) oraz wywóz odpadów. Szczegółowe zestawienie czynszów i lokali zamieszczono w załączniku.  

. OKREŚLENIE POTRZEB REMONTOWYCH   Charakterystyka techniczna i funkcjonalna oraz opis stanu zabudowań dostarczy informacji o zakresie koniecznych remontów, które mogą już być zaplanowane lub wymagają takiego zaplanowania. Przy tej okazji może również być planowana modernizacja oraz związana z nią przebudowa i rozbudowa. Może to być wyraźnym oczekiwaniem właściciela lub sugestią ze strony autora planu zarządzania. Określenie potrzeb remontowych powinno być podzielone na dwa etapy. Pierwszy, określający konieczne prace wynikającymi z kontroli i ewentualnych nakazów, które to prace możemy określić mianem umożliwiających utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz drugi, zawierający propozycje prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości lub zyskowności.

. Na szczególną uwagę zasługuje drugi etap, który jest poniekąd wprowadzeniem do wariantu rozwojowego przedstawionego w dalszej części planu i zawiera propozycje działań fakultatywnych właściciela, który uznał już ich celowość lub rozważającego takie możliwości i oczekującego stosownych wniosków w planie zarządzania. Należy pamiętać o tym, aby przedstawione propozycje prac były zaprezentowane wraz z kalkulacją określającą niezbędne nakłady finansowe.

. Przykładowo, dla przytaczanej nieruchomości właściciel przeprowadził w ciągu ostatnich lat remont czterech lokali po ich zwolnieniu przez użytkowników. Odświeżono i wymalowano klatkę schodową. Uporządkowano powierzchnię podwórka. Wykonano wymianę przewodów elektrycznych w piwnicy, a obecnie prowadzona jest wymiana instalacji elektrycznej w pionach (zob. załącznik). Jest to związane z wyłączeniem budynku z zasilania gazem z powodu nieszczelnej instalacji gazowej, co spowodowało konieczność przejścia wszystkich najemców na korzystanie z energii elektrycznej. Zwiększone obciążenie instalacji elektrycznej wymaga całkowitej wymiany jej pionów zapewniając jednocześnie większe bezpieczeństwo (niż gaz) oraz umożliwia przeprowadzenie planowanej adaptacji strychu. Właściciel przeprowadził również częściowy remont dachu (zob. załącznik) oraz remont kanałów wentylacyjnych i kominów (zob. załącznik).

. Nie mniej jednak ogólny stan kamienicy wymaga szeregu zabiegów konserwacyjnych, aczkolwiek stan ten nie odbiega od kamienic w tej lokalizacji. Chcąc zrealizować cele wskazane przez właściciela nieruchomości w okresie najbliższych 3 lat należałoby podjąć szereg prac remontowych. Ekspertyzy dokonane w ostatnich latach wskazują na konieczność przeprowadzenia dalszej renowacji reszty połaci dachu oraz kominów. Konieczna będzie również wymiana stolarki okiennej oraz renowacja elewacji budynku. W ciągu ostatnich lat wymieniono całkowicie pokrycie dachu od strony frontowej ulic Białej i Czarnej zastępując papę blachą. Jednocześnie wymieniono rynny oraz rury spustowe.

. W związku z planowaną adaptacją strychu poprzez podniesienie dachu od strony podwórka wstrzymywano się z nowym pokryciem dachowym od strony podwórka. Będzie to jednak konieczne w ciągu najbliższych 2 lat, ale wymaga skoordynowania z pracami przy adaptacji strychu. Również wymagana będzie dalsza renowacja kominów. Właściciel, kierując się celem stworzenia wartości dodanej nieruchomości, rozpoczął przygotowania do remontu modernizacyjnego w formie adaptacji poddasza stawiając wymaganie, aby inwestycja mogła się zwrócić co najwyżej w ciągu 5 lat (okres zwrotu nakładów) oraz uzyskała wewnętrzną stopę zwrotu nie mniejszą niż 20%. Właściciel uzyskał już stosowną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

. Planowane jest dobudowanie 3 mieszkań (dwu-, trzy- oraz cztero-pokojowe), które mogą być wynajmowane studentom, rodzinom lub jako powierzchnie biurowe. Łączna powierzchnia użytkowa poddasza wyniesie 275,40 m2, powierzchnia całkowita 491 m2 a kubatura 1.544 m3. Mieszkanie dwu-pokojowe będzie miało 71,5 m2 powierzchni, mieszkanie trzy-pokojowe: 84,50 m2, a mieszkanie cztero-pokojowe: 104,0 m2. Przystąpienie do prac budowlanych będzie możliwe po otrzymaniu pozwolenia na budowę na wiosnę 2014, a oddanie w użytkowanie na jesieni 2014. Po zakończeniu wszystkich prac niezbędne będzie wykonanie renowacji elewacji zewnętrznej budynku wraz z balkonami.  

. OBECNY SPOSÓB ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ   Sposób zarządzania nieruchomością dotyczy bieżącej umowy o zarządzanie, która określa zakres kompetencji i obowiązków zarządcy oraz sposób rozliczania się z właścicielem. Sposób zarządzania to również liczba osób zaangażowanych w utrzymywanie czystości, ochronę obiektu, konserwację. W tej części planu należy przedstawić podstawowe zasady zarządu nieruchomością (np. spółdzielnia) lub obowiązki i uprawnienia zarządcy wynikające z umowy o zarządzanie (należy jednak pamiętać, aby nie przepisywać całej umowy). Istotną informacją jest rozmiar etatów związanych z obsługą nieruchomości, lub system zapewnienia tej obsługi (zlecenia)

. Przykładowo, dotychczasowym zarządcą nieruchomości jest jej właściciel od daty nabycia w roku 1994. Od tego czasu właściciel zarządzał nieruchomością w sposób „gospodarczy” przeprowadzając remonty ze środków uzyskanych z czynszów oraz dzięki efektom odpisów amortyzacyjnych pomniejszających należności w rozliczeniu podatkowym właściciela. Przeprowadzał remonty z konieczności (np. cieknący dach) oraz przy okazji przejmowania lokali zwalnianych przez najemców dobrowolnie, z eksmisji (jedna) lub przypadku losowego (pożar lokalu nr 1 i śmierć lokatorki). Zatrudniał na umowie zlecenia dozorcę z pobliskiej kamienicy do utrzymania czystości włącznie z usuwaniem śniegu. Do drobnej konserwacji awaryjnej miał umowę z firmą usług budowlanych, do której użytkownicy mogli się zwracać w razie awarii.  

. Dochody z nieruchomości zaczęły rosnąć również w miarę podnoszenia poziomu czynszów przez Radę Miasta oraz wraz z uwolnieniem czynszów. Właściciel uznał, że niezbędne będzie oparcie się na bardziej pro-aktywnym zarządzaniu, co wymaga zatrudnienia zarządcy, który nie tylko zarobi na siebie, ale również przysporzy dodatkowych korzyści właścicielowi.  

. PODSUMOWANIE I WNIOSKI   Ze względów redakcyjnych wskazane jest krótkie powtórzenie najważniejszych obserwacji i wyciągnięcie wniosków. Ułatwi to właścicielowi szybką orientację w tym rozdziale bez konieczności szczegółowego studiowania jego zawartości. Przykładowo, dla przywoływanej powyżej nieruchomości, treść podsumowania może się ograniczyć do następującego tekstu: przedmiotowa nieruchomość jest typową kamienicą czynszową o znacznym stopniu zużycia, ale nie odbiegającym od innych kamienic znajdujących się w centrum miasta i nie posiadających znacznych lokali użytkowych. Stan prawny nieruchomości jest w pełni uregulowany. Lokalizacja jest w miarę atrakcyjna.

. Nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Właściciel wykonywał prace konserwacyjne i remontowe i zgodnie ze swoimi możliwościami prowadził strategię zachowawczą. Obecnie wobec narastających potrzeb remontowych z jednej strony, oraz pojawiających się perspektywach znacznego wzrostu dochodów z kamienicy, właściciel zdecydował się szukać fachowej obsługi celem wypracowania i przejścia do bardziej pro-aktywnej strategii zarządzania swoim majątkiem uwzględniając opcję strategii rozwojowej związanej z adaptacją poddasza.

. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI   Podczas, gdy w części z informacjami podmiotowymi i przedmiotowymi zawarte są oceny stanu prawnego, technicznego, funkcjonalnego oraz działań operacyjnych, to odrębna część planu zarządzania poświęcona jest analizie rynku nieruchomości. Rynek ten i jego otoczenie ma zasadniczy wpływ na największe pozycje w rachunku kapitałowym jak i bieżącym nieruchomości, czyli na wartość nieruchomości oraz na przychody czynszowe.

. Podstawowym celem analizy rynku jest znalezienie uzasadnienia dla realizacji wariantu rozwojowego prezentowanego w dalszej części.  Tylko bowiem określone zapotrzebowanie rynku nieruchomości może być skuteczną przesłanką do podjęcia wydatków finansowych zmierzających do wymiernego efektu w postaci wzrostu zyskowności lub wartości nieruchomości. Gospodarka rynkowa rozwija się cyklicznie: od prosperity, czyli ekspansji, poprzez rozkwit, czyli boom gospodarczy do recesji czyli kontrakcji, zakończonej depresją czyli zastojem gospodarczym. Takiej cykliczności podlega również rynek nieruchomości, co ma szczególny wpływ na decyzje podejmowane przez inwestorów, a wraz z nimi zarządców.

. Zatem wyjściem do analizy rynkowego otoczenia nieruchomości jest przede wszystkim analiza makroekonomiczna, czyli określenie, w którym momencie cyklu gospodarczego znajduje się gospodarka. Ta analiza prowadzi do określenia prognozy dalszego rozwoju (regresu) rynku nieruchomości w kontekście rozważanych przez zarządcę wariantów dalszego działania długo-okresowego, czyli planu strategicznego.

. OKREŚLENIE ZASIĘGU RYNKU.   Kluczowym jest dokonanie analizy zasięgu rynku nieruchomości, w którym właściciel dokonał lub zamierza dokonać nakładów (inwestycji), a zarządca prowadzi działalność. Poszczególne segmenty rynku nieruchomości mają swoją specyfikę zarówno ogólną jak i lokalną. Specyfika ta z kolei określona jest przez odmienne atrybuty fizyczne, przestrzenne, ekonomiczne, prawne i społeczne.

. Segment nieruchomości gruntowych ocenia się przede wszystkim pod kątem dostępności terenu dla planowanych przedsięwzięć. Należy zatem, rozróżnić tereny dostępne dla upraw polowych czy hodowli, tereny zdegradowane, poprzemysłowe itd. Istotne znaczenie mają tutaj fizyczne warunki zabudowy danego terenu, a więc takie cechy jak: poziom wód gruntowych, nachylenie gruntu, topografia terenu, jego grząskość, stopień zagrożenia powodziowego itd. Bardzo ważną cechą jest aktualne zagospodarowanie przestrzenne, a więc zarówno układ działek i układ komunikacyjny, uzbrojenie i wyposażenie w media oraz w komunalną sieć infrastruktury technicznej itp. Należy zwrócić uwagę na charakter zagospodarowania terenu w danej lokalizacji, opisując czy teren jest i w jakim stopniu zadrzewiony (zalesiony), jaka zabudowa dominuje w okolicy (mieszkaniowa, przemysłowa, składowiskowa) itd.

. W odniesieniu do aspektów prawnych ważna jest funkcja przeznaczenia gruntu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, a zatem również możliwości i bariery, jakie napotyka się przy podejmowaniu próby zmiany tego przeznaczenia. Podczas gdy cała gmina powinna być objęta planem ogólnym, to niewiele terenów będzie objętych planami miejscowymi, które pozwalają na bardziej precyzyjne ustalenia szczegółowych parametrów funkcji przeznaczenia. Należy zwrócić uwagę, czy nie występują szczególne regulacje prawne związane np. z walorami krajobrazowymi, mikroklimatem, ochroną zabytków itp. Ważnym elementem mogą być ulgi i preferencje związane z zakupem gruntów na określone cele (budownictwo mieszkaniowe). W niektórych przypadkach istotna może być struktura własnościowa gruntów i uporządkowanie stosunków własnościowych.

. Segment nieruchomości handlowych ocenia się głównie z punktu widzenia potencjalnych klientów. Zatem istotne znaczenie będą miały takie czynniki jak poziom i struktura dochodów społeczności, zamożność rodzin postrzegana m.in. poprzez wyposażenie gospodarstw domowych w dobra trwałego użytku, struktura popytu, preferencje i struktura potrzeb, skład społeczny (wiek, poziom wykształcenia, struktura zawodowa) itd. Dużą rolę odgrywać będzie również ocena zakresu oddziaływania placówki handlowej, czy jest to punkt sieci detalicznej, supersam, hiper-, supermarket, czy centrum handlowe, a co się z tym wiąże – jaką rolę odgrywa dana miejscowość czy dzielnica w kontekście większego obszaru: powiatu, województwa, regionu, kraju.

. Segment nieruchomości biurowych ocenia się przede wszystkim z punktu widzenia dopasowania struktury popytu na powierzchnie biurowe do struktury samych powierzchni (klasy A, B, C, D). Zatem podstawowym wskaźnikiem będzie stopa pustostanów w poszczególnych kategoriach, a uzupełni to rozpiętość czynszów pomiędzy poszczególnymi kategoriami. Tę analizę należy przeprowadzić szczególnie uważnie rozpoznając tendencje w rozmiarach i strukturze nowych inwestycji w tym segmencie. W warunkach transformującej się gospodarki polskiej nie tylko w tym segmencie, ale i w pozostałych, zasoby nieruchomości są przeważnie w znacznym stopniu zużyte, słabo wyposażone i nie modernizowane od lat.

. Większość tych zasobów nie nadaje się też do zmodernizowania zgodnie ze standardami współczesnych wymogów. Jednak popyt na tę kategorię nie jest głęboki i może być stosunkowo szybko zaspokojony, a zatem podejmując decyzję w tym zakresie należy zwrócić uwagę przede wszystkim na to, czy nie będzie ona spóźniona. Dużą rolę odgrywa tu również ocena dominujących funkcji, jakie występują w danej miejscowości, zwłaszcza funkcji administracyjnych, edukacyjnych, sądowniczych, bankowo-finansowych.

. Segment nieruchomości mieszkaniowych w największym stopniu ocenia się poprzez charakterystyczne atrybuty mieszkańców (gospodarstw domowych i rodzin), takie jak: skład społeczny (grupy społeczno-ekonomiczne), struktura wieku (przedprodukcyjny, produkcyjny, emeryci), zamożność i siła nabywcza, tradycje i preferencje (rozbudzenie potrzeb podstawowych i wyższego rzędu), postawy obywatelskie, mobilność (zawodowa i przestrzenna). .

. Te cechy opisujące stronę popytową konfrontuje się z cechami określającymi stroną podażową, a więc: rozmiarami statystycznego deficytu mieszkań (różnica między liczbą mieszkań, a liczbą gospodarstw domowych, liczba mieszkań na 1000 mieszkańców), dopasowaniem wielkości mieszkań (struktura mieszkań według liczby izb) do wielkości gospodarstw domowych (struktura gospodarstw domowych według liczby osób), strukturą własności zasobów, stopą pustostanów, poziomem czynszów.

. Przy opracowywaniu prognoz opłacalności inwestowania w tym segmencie należy przeanalizować nasilenie budownictwa mieszkaniowego (liczbę mieszkań oddawanych do użytku na 1000 mieszkańców czy też na 1000 małżeństw) i jego strukturę inwestorską (budownictwo indywidualne i zorganizowane, czynszowe i jednorodzinne, prywatne i ze środków publicznych). Należy zwrócić uwagę, że w tym segmencie istnieją duże możliwości zastosowania dźwigni finansowej poprzez wykorzystanie kredytów preferencyjnych (budowa lub zakup domów lub mieszkań, remonty lub modernizacje i rozbudowy domów i mieszkań), wykorzystanie upustów cenowych (wykup mieszkań komunalnych czy zakładowych).

. Podobnie kompleksowe podejście wskazane jest przy analizie innych segmentów rynku nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że opis otoczenia służy jedynie jako tło opracowania właściwego planu zarządzania nieruchomością, przez co należy rozumieć, że powinny być zachowane właściwe proporcje przy kompozycji tego planu. Do analizy i opisu otoczenia dostępnych jest wiele danych statystycznych, wiele materiałów na bieżąco publikuje prasa i czasopisma, dostępne są wyniki celowo prowadzonych badań jednorazowych i coraz bardziej powszechnego systematycznego monitoringu rynku nieruchomości. Łatwo więc może wystąpić asymetria pomiędzy opisem otoczenia danej nieruchomości a analizą samej nieruchomości. Nie mniej jednak opis i ocena otoczenia rynkowego muszą służyć bliższemu poznaniu bezpośrednich czynników ważnych dla wpływów i wydatków przedmiotowej nieruchomości i porównywalnych obiektów potencjalnie oraz/lub realnie konkurujących z nią.

. KLIENCI - potrzeby, preferencje i upodobania   Po określeniu zasięgu rynku następuje opis potrzeb, preferencji i upodobań klientów na nieruchomości będące w zasięgu rynku opisywanej nieruchomości. Zakres analizy będzie zależał od rodzaju nieruchomości i będzie zasadniczo różny dla sfery mieszkaniowej i komercyjnej. Adresatami w sferze mieszkaniowej są gospodarstwa domowe, natomiast w sferze komercyjnej firmy użytkujące lokale handlowe, czy też firmy użytkujące lokale biurowe.

. W zależności od rodzaju nieruchomości i założeń wariantu rozwojowego (sprzedaż, najem), autor planu zarządzania będzie musiał odpowiedzieć na szereg pytań związanych z realizacją wariantu rozwojowego: - jak w danej lokalizacji kształtują się relacje pomiędzy podażą i popytem na wynajem lub nabycie nieruchomości (lokali) - czy w danej lokalizacji istnieje zapotrzebowanie na zakup lokali (mieszkalnych, użytkowych) ? jakie są preferencje potencjalnych nabywców ?. - jakie są wymagania potencjalnych najemców co do powierzchni, standardu nabywanych nieruchomości (lokali) ? - czy w danej lokalizacji istnieje zapotrzebowanie na wynajem oferowanej powierzchni (lokali) ? - czy w danej lokalizacji znajdą się potencjalni najemcy na oferowaną powierzchnię (lokale) ? - jakie są preferencje potencjalnych najemców? - jakie są wymagania potencjalnych najemców co do powierzchni, standardu najmowanych powierzchni (lokali) ?

. Odpowiedź na powyższe pytania (w zależności czy chodzi o najem, czy też sprzedaż) ma pierwszorzędne znaczenie dla założeń wariantu rozwojowego planu zarządzania, gdyż w przypadku negatywnych odpowiedzi, nie ma sensu dalsze kontynuowanie przyjętych rozwiązań i należy się zastanowić nad zmianą strategii Przeprowadzenie pozytywnej oceny potencjalnych klientów nieruchomości i otoczenia rynkowego powoduje, że zarządca jest lepiej przygotowany do spojrzenia na dotychczasowe wyniki ekonomiczno-finansowe nieruchomości, a przede wszystkim na ich dalsze perspektywy.

.   KONKURENCYJNE NIERUCHOMOŚCI Właściciele i zarządcy konkurencyjnych nieruchomości starają się przyciągać te same grupy „adresatów” jak prezentowana nieruchomość w planie zarządzania. Aby ustalić jak konkurencyjna jest opisywana nieruchomość musimy porównać jej cechy rynkowe. Jest to złożony proces wymagający od autora planu znajomości lokalnego rynku i umiejętności wyciągania wniosków z posiadanych informacji.

. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości, są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ocenę wyboru obiektu najmu lub nabycia. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny, dlatego też, tylko badania marketingowe mogą dać autorowi planu odpowiedź na pytanie, czym kierują się potencjalni najemcy lub nabywcy. Najczęściej - w badaniach preferencji klientów - pojawiają się następujące atrybuty nieruchomości: położenie/usytuowanie nieruchomości konstrukcja budynku (budowli) powierzchnia użytkowa kondygnacja układ funkcjonalny stan techniczny i standard wyposażenie w instalacje forma władania

. Powyżej przedstawiono przykładowe zestawienie cech rynkowych dla lokalu mieszkalnego, który - w zależności od dalszych zamiarów właściciela - może być sprzedany lub wynajęty. Niejednokrotnie analiza może być ograniczona do porównania stawek najmu w nieruchomościach konkurencyjnych. Ostateczny kształt i zakres analizy będzie uzależniony od celów i zamiarów właściciela oraz planowanych działań zarządcy.

. PODSUMOWANIE I WNIOSKI   W podsumowaniu należy w miarę krótko przytoczyć najistotniejsze obserwacje zawarte w analizie rynku oraz przedstawić wnioski określające „przyszłość” opisywanej nieruchomości na lokalnym rynku.

. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA   Informacje o nieruchomości należy uzupełnić o bieżącą analizę finansową wyników generowanych przez nieruchomość dla właściciela. Analiza ekonomiczno-finansowa przeprowadzana na potrzeby planu zarządzania nie jest szczegółowym audytem rzeczowym czy finansowym ksiąg właściciela czy zarządcy, ale syntetycznym badaniem wyników zebranych w wybrane wskaźniki dotyczące działań operacyjnych, finansowych czy kapitałowych.

. PRZYCHODY I KOSZTY - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych.   W zależności od specyfiki nieruchomości struktura przychodów i kosztów będzie się kształtować w różny sposób. Niekiedy nieruchomość jest tylko centrum kosztów (wydatków) jak w przypadku użytkowania jej przez właścicieli mieszkańców (wspólnota mieszkaniowa). Niekiedy jest centrum przychodów (wpływów) jak w przypadku nieruchomości dochodowych posiadanych przez właścicieli - inwestorów. Chociaż nazwa „przychody i koszty” sugeruje podejście księgowe, to w wielu przypadkach mamy do czynienia z ujęciem gotówkowym, które posługuje się raczej „wydatkami”. Nie mniej jednak, można się posługiwać ogólnym wzorem wpływów i wydatków, który może być modyfikowany wg bieżących danych finansowych.

. Pozycja 2011 zł zł/m2 % 2012 2013 Podatki/opłaty Ubezpieczenie Ogrzewanie c.o. Woda i kanalizacja Wywóz odpadów Energia elektryczna Utrzymanie terenu Obowiązkowe przeglądy Sprzątanie Zarządzanie/administracja Konserwacja bieżąca Inne Łączne koszty Łączne przychody Dochód operacyjny

. Istotnym, z punktu widzenia zarządcy, jest gromadzenie danych za okres wybiegających poza jeden rok, co pozwala na uchwycenie tzw. trendów związanych z daną nieruchomością. Dane powinny być wyrażone zarówno kwotowo jak również za m2 powierzchni użytkowej, oraz w formie udziałów w kosztach łącznych. Pozwala to na analizy porównawcze nie tylko między różnymi pozycjami kosztowymi, ale również pomiędzy różnymi nieruchomościami. Niewątpliwym plusem takiego ujęcia, jest też możliwość wykorzystania w ten sposób gromadzonych danych do dalszych analiz w opracowywanych wariantach.

. MOŻLIWOŚCI ZWIĘKSZENIA PRZYCHODÓW ORAZ ZMNIEJSZENIA KOSZTÓW.   Analiza techniczna, analiza rynku nieruchomości oraz analiza finansowa pozwalają na prognozowanie dalszego rozwoju nieruchomości przy ambicji możliwego zwiększenia przychodów i zmniejszenia kosztów. Działania podejmowane w tym celu mogą mieścić się zarówno w strategii zachowawczej jak i rozwojowej. Przyjmując strategię zachowawczą liczyć się należy ze znacznie mniejszą efektywnością, gdyż możliwości działań są tutaj bardziej ograniczone i polegają głównie na „bez-inwestycyjnej” poprawie funkcjonowania nieruchomości. W strategii rozwojowej możliwości te są powiększone dzięki nakładom, które mogą się przyczynić do znacznie lepszych wyników. Należy przy tym pamiętać, że przedstawione propozycje nie powinny odbiegać w swoich założeniach od proponowanych działań określonych w wariantach strategicznych.

. POTENCJALNE ŹRÓDŁA FINANSOWANIA.   Finansowanie funkcjonowania bieżącego nieruchomości pochodzi z różnych źródeł w zależności od jej rodzaju. Nieruchomości dochodowe z samej swej natury, są finansowane na bieżąco z dochodów generowanych w formie czynszów i opłat od użytkowników. Nieruchomości przeznaczone dla właścicieli - użytkowników finansowane są na bieżąco przez nich samych tak, aby pokrywać niezbędne wydatki. Niezmiernie istotnym z punktu widzenia dalszego rozwoju nieruchomości jest określenie potencjalnych źródeł finansowania działań przewidzianych w wariancie rozwojowym. Coraz częściej dodatkowym źródłem finansowania nakładów na nieruchomość bywa kredyt. Po ten rodzaj środków finansowych sięga właściciel nie tylko z braku własnych środków, ale często po to, aby wykorzystać efekt dźwigni finansowej, który „dźwiga” rentowność kapitałów własnych wyżej niż obecność kredytu.

. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. Określenie wartości nieruchomości w tej części planu zarządzania będzie nierozerwalnie łączyło się z pytaniem o wartość perspektywiczną nieruchomości w przyszłości. Tutaj, autor planu będzie z jednej strony korzystał z opinii rzeczoznawcy, ale często przedmiotem wyceny będzie li tylko wartość bieżąca nieruchomości. Obserwacja lokalnego rynku przynosi proste wskaźniki ceny za metr kwadratowy, którymi również posługuje się rynek przy szacowaniu nieruchomości. W przypadku domów mieszkalnych inne będą stawki za powierzchnie wynajęte na wolnym rynku, a inne za powierzchnie wynajęte przy obowiązującym poziomie czynszów korygowanych.

. Analiza lokalnego rynku poprzez statystykę cenową wymaga również poznania wysokości czynszów osiąganych przez notowane nieruchomości dochodowe będące przedmiotem obrotu. Uzyskane w ten sposób informacje, co do wysokości współczynnika czy stopy kapitalizacji mogą być pomocne w określaniu wartości nieruchomości i ewentualnych korekt w przypadku zmian wielkości dochodu operacyjnego netto osiąganego przez opisywaną nieruchomość.

. POSUMOWANIE I WNIOSKI   Rozdział ten zawiera powtórzenie najważniejszych elementów poruszanych we wszystkich elementach bieżącej analizy finansowej. Pozwala to na ocenę bieżącej sytuacji finansowej głownie w zestawieniu gotówkowym. Ocena ta, pomoże również rozróżnić między możliwościami poprawienia przychodów i kosztów w ramach działań zachowawczych oraz działań rozwojowych dając tym samym podwaliny pod określenie strategii zachowawczej i rozwojowej uwzględniających również alternatywne źródła finansowania.

. ANALIZA STRATEGICZNA   Dzięki analizom i prognozom rynkowym oraz ekonomiczno-finansowym zarządca będzie mógł przystąpić do określenia realistycznych wariantów strategicznych, które w ramach możliwości i ograniczeń właściciela będzie mógł zalecić do realizacji określonych przez właściciela celów. Możliwe warianty długo-okresowego działania powinny się mieścić w kategoriach strategii zachowawczej oraz/lub strategii rozwojowej. Każda z nich może mieć po kilka wariantów w zależności od możliwych na rynku a dopuszczonych przez właściciela sposobów postępowania. W niektórych przypadkach właściciel z góry określi warianty, a w innych zostawi zarządcy większą swobodę określania opcji i wariantów. .

Analiza SWOT Strenghts Weaknesses Opportunities Threats

Analiza SWOT wewnętrzne zewnętrzne mocne słabe szanse zagrożenia Zasoby rzeczowe Zasoby finansowe Kadra menedżerska Zasoby ludzkie Sposoby sprzedaży i promocji Efektywność finansów Czynniki polityczne Czynniki prawne Czynniki ekonomiczne, inflacja, oprocentowanie kredytów, Czynniki społeczne Rywalizacja na rynku Możliwość pojawienia się konkurencji Relacje z bankami

. MOCNE I SŁABE STRONY NIERUCHOMOŚCI Przydatnym jest również trzymanie się zasady od ogółu do szczegółu. Pierwszym krokiem analizy strategicznej jest przeprowadzenie tzw. analizy SWOT ( z angielskiego: Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) poprzez określenie obecnych długo-okresowych (strategicznych) “zalet”, “wad”, “szans” i “zagrożeń” w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Na określenie to będzie rzutowała wiedza zdobyta przy analizach i prognozach otoczenia rynkowego oraz ekonomiczno-finansowych. Zarządca powinien wskazać na kilka najbardziej istotnych czynników stanowiących o wewnętrznych zaletach i wadach danej nieruchomości. Rozważając prognozowany okres planu zarządzania należy również określić pozytywne (szanse) i negatywne (zagrożenia) czynniki zewnętrzne, które będą na tę nieruchomość oddziaływać. Zalety nieruchomości mogą okazać się bezsilne w obliczu zagrożeń i odwrotnie - wady mogą być przezwyciężone przez szanse.

.   Ważne jest, aby trzymać się niewielu, ale za to najbardziej istotnych dla wyników nieruchomości strategicznych zalet, wad, szans i zagrożeń. Najważniejszym elementem analizy SWOT jest umiejętność wyciągnięcia odpowiednich wniosków, które przyczynią się do prawidłowego określenia wariantów postępowania .

. OKREŚLENIE WARIANTÓW POSTĘPOWANIA   Proponuje się, aby na początku ustalić z właścicielem możliwość realizacji dwóch zasadniczych kierunków strategicznych: zachowawczego oraz rozwojowego. Właściciel może sobie bowiem nie życzyć rozważań rozwojowych i będzie chciał zachować obecny sposób użytkowania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Inny będzie szukał koniecznie kierunków rozwojowych nie chcąc zachowywać nieruchomości w stanie niezmienionym. Większość właścicieli powinna jednak być otwarta na rozważenie obydwu strategii: zachowawczej i rozwojowej.

. W ramach tych dwóch strategii będzie można dalej rozwijać warianty postępowania. Będą one różnić się względem trzech zasadniczych obszarów działania: (a) racjonalizacji (obniżania) kosztów; (b) wzmacniania (podnoszenia) dochodów; oraz (c) podejmowania opłacalnych inwestycji (nakładów kapitałowych).  

. Istnieje spora ilość możliwych wariantów w ramach strategii zachowawczej i rozwojowej, ale nie sposób wszystkich określić. Wytyczną w ich selekcji jest przede wszystkim legalność oraz wykonalność techniczna. Następnym kryterium selekcji jest zgodność z zakresem działań możliwych do przyjęcia przez właściciela oraz ich realistyczność w osiąganiu wyznaczonych przez niego celów wyrażonych uzgodnionymi wskaźnikami operacyjnymi, rynkowymi, finansowymi. Każdy wariant powinien być zaprezentowany wg schematu: 1.      Proponowany zakres prac. 2.      Źródło finansowania. 3.      Sposób realizacji 4.      Oczekiwane efekty.  

. Ad. 1. Punktem wyjścia powinien być zakres prac remontowych określonych w rozdz. II.8. a w dalszej konsekwencji rozwinięcie ich o działania zmierzające do realizacji celów i priorytetów określonych przez właściciela. Ad. 2. Aby zamierzone prace można było wykonać w zakresie określonym w pkt. 1 nieodzowne będzie określenie sposobów i źródeł finansowania. Należy pamiętać o tym, że niewiele działań zarządcy nieruchomości ma charakter niewymagających nakładów finansowych. Większość planowanych prac (nawet tych, które zmierzają do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym) pociąga za sobą konieczność wydatkowania środków finansowych.

. Ad. 3. Realizacja zamierzeń jest niejednokrotnie związana z koniecznością etapowego działania czy też harmonijnego zgrania różnych wykonawców. Dlatego też warianty powinny zawierać opis działań będący pewnego rodzaju harmonogramem następujących po sobie czynności. Ad. 4.Akceptacja wariantów przez właściciela jest podstawową przesłanką ich wdrożenia. Dlatego też oczekując tej akceptacji, autor planu musi zaprezentować efekty, jakich należy się spodziewać w przyszłości po realizacji opisanych założeń.  

. Należy pamiętać, że określenie wariantów postępowania jest konsekwencją dokonanych wcześniej analiz i założeń. Trafne analizy i wnioski z III rodz. planu zarządzania stanowią połowę sukcesu, gdyż tylko w prawidłowo zdiagnozowanych warunkach rynkowych będzie możliwa realizacja wariantów.  

. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA   Warianty strategiczne odnoszą się do przyjętego w planie zarządzania okresu czasu, który nazwiemy horyzontem strategicznym. Ocena tych wariantów odnosi się do celów właściciela i wyznaczonych przez niego pożądanych wielkości. Chodzi tutaj przede wszystkim o porównanie różnych rodzajów korzyści do poniesionych kosztów. W przypadku właścicieli-użytkowników w centrum zainteresowania znajdą się pożądane wielkości wskaźników operacyjnych wyrażone zarówno w ujęciu rzeczowym jak i finansowym. Wybór wariantu będzie się opierał na porównaniu końcowych efektów rzeczowych (np. osiągnięcie najniższego wskaźnika zużycia energii) lub kosztów łącznych za cały okres (np. koszty ogrzewania).

. PLAN GOTÓWKOWY   Celem planu gotówkowego jest pokazanie przewidywanych przez zarządcę zbiorczych pozycji rocznych za okres planowany dotyczących wpływów i wydatków w kontekście wielkości bieżących oraz 2-3 lata do tyłu (rozdz. IV) Każda pozycja wymaga komentarza, co do dotychczasowego trendu oraz przewidywanej dynamiki. Ewentualne szczegółowe wyjaśnienia czy prognozy powinny być zamieszczone przed tabelą przepływów gotówkowych. Przykładowo, układ planu gotówkowego może wyglądać następująco:

. Pozycja Rok 0 Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5   Pozycja Rok 0 Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Potencjalne wpływy operacyjne (PWO) Straty z pustostanów i zaległości Efektywne Wpływy Operacyjne Koszty operacyjne Wydatki na remonty Dochód Operacyjny Netto (DON) Zapłacone odsetki Zapłacone raty kapitałowe Wynik Gotówkowy bez podatku (WGB) Wydatki inwestycyjne Otrzymane kredyty Efekt Gotówkowy Brutto (EGB) Amortyzacja Podatek dochodowy Efekt gotówkowy netto

Rok „0” spełnia tutaj funkcję porównawczą i zawiera informacje z poprzedniego roku, w którym wszystkie wartości są już znane. Poszczególne pozycje mogą być różne w zależności od specyfiki obiektu oraz rozważanego wariantu strategicznego. W przykładzie powyższym istnieje jeden kredyt hipoteczny. W strategii rozwojowej będą wydatki inwestycyjne i możliwe kredyty częściowo je finansujące. Szereg pozycji z planu gotówkowego będzie służyło dalszym wskaźnikom i obliczeniom. Plan gotówkowy może również wskazywać na ew. zagrożenia utraty płynności, co przekłada się na konieczność zasilenia gotówkowego przez właściciela, chyba że służyć temu będą kredyty zaciągnięte na utrzymanie płynności. Jest to szczególnie ważna rola ostrzegawcza planu gotówkowego.     . 

.   W przypadku właścicieli-inwestorów zainteresowanie przeniesie się na syntetyczne wskaźniki opłacalności (efektywności) inwestycji za cały horyzont strategiczny przyjęty w planie zarządzania (3-5 lat), pod koniec którego, zakłada się hipotetyczną sprzedaż nieruchomości po ówczesnej cenie rynkowej. Wybór wariantu opierał się będzie tutaj na porównaniu opłacalności wg preferowanych wskaźników efektywności inwestycji za cały horyzont strategiczny. Pamiętać należy, że na rynku kapitałowym, a w tym na rynku nieruchomości, funkcjonuje szereg wskaźników opłacalności inwestycji. Wymagana jest więc konsultacja z właścicielem co do stosowanych przez niego wskaźników.  

.   Ponieważ dotychczas nie przedstawiono jeszcze syntetycznych wskaźników opłacalności, więc teraz należy im poświęcić kilka zdań. Generalnie można je podzielić na wskaźniki proste – odnoszące się do kapitalizowania jednorocznych dochodów w wartość kapitałową, oraz na wskaźniki dynamiczne – odnoszące się do rozpisanych na horyzont strategiczny oczekiwanych rocznych dochodów. Roczne dochody mogą być podane w formie jednego roku – najbliższego w czasie lub oczekiwanej średniej w zakresie horyzontu strategicznego, lub w formie serii dochodów za każdy rok. Można przyjmować różne miary dochodów rocznych w zależności od ujęcia księgowego lub gotówkowego - aczkolwiek wysoce preferowanym jest to ostatnie – oraz w zależności od kategorii dochodu

.   Jak widać możliwe jest skonstruowanie wielu wskaźników opłacalności. Dla uproszczenia wybrano: okres zwrotu nakładów (payback), zaktualizowana wartość netto (NPV), wewnętrzna stopa zwrotu (IRR). Należy jednak pamiętać, że właściciel może być zainteresowany innymi kryteriami wyboru wariantów strategicznych i należy to z nim wcześniej uzgodnić, albowiem wybór preferowanego wariantu może zależeć od zastosowanego wskaźnika opłacalności. Należy również pamiętać, że syntetyczne wielkości wskaźników muszą być podparte dogłębnym rozumieniem i analizami rynkowego ryzyka, trendów i niepewności tak, aby sucha liczba wyrażająca wskaźnik nie tworzyła nadmiernego poczucia precyzji i trafności.

.   Wielkości wskaźników są wynikami wyliczeń opartych tylko na założonych, a nie sprawdzonych oczekiwaniach dotyczących wielkości przyszłych korzyści, kosztów i nakładów. Założenia te opierać się muszą na wiedzy, rozumieniu i prognozowaniu zachowań przedmiotowego segmentu lokalnego rynku nieruchomości a to z kolei wymaga szeregu lat obserwacji, dobrego wyczucia i szeregu innych subiektywnych ocen zgodnie z tezą, że rynek i ekonomia należą w dużej części do nauk społecznych, a nie ścisłych.

.   OKRES ZWROTU NAKŁADÓW  Stosunkowo prostym wskaźnikiem efektywności inwestycji w ramach horyzontu strategicznego jest tzw. okres zwrotu nakładów zwany często z angielskiego “payback period”. Wskaźnik ten zakłada, że inwestor inwestujący własny kapitał chce go najpierw odzyskać, a dopiero po jego zwrocie dalsze dochody generowane przez nieruchomość traktować jako czysty zwrot na kapitale. Wskaźnik ten, aczkolwiek intuicyjnie bardzo przystępny zakłada, że dochody z nieruchomości przypadające właścicielowi przeznaczane są pierwotnie na zwrot kapitału z pominięciem zwrotu na kapitale. Kapitał własny pozostaje więc przez okres zwrotu kapitału - w przeciwieństwie do kapitału pożyczonego - “nieoprocentowany”.

.   W związku z tym wskaźnik ten nie uwzględnia pojęcia wartości pieniądza w czasie koncentrując się na kryterium płynności finansowej, albowiem podaje, po jakim czasie wyłożona gotówka wraca do kasy właściciela. Kryterium wyboru między wariantami oparte na okresie zwrotu nakładów stanowi, że wariant o najkrótszym okresie będzie preferowany, czyli premiuje szybki zwrot wydatku kapitałowego bez względu na jego “oprocentowanie”.

.   Wskaźnik okresu zwrotu może przybrać różne formy zależnie od tego, jak zdefiniujemy nakłady inwestora oraz co rozumiemy przez zwrot. Nakłady mogą dotyczyć bowiem całej ceny nieruchomości zapłaconej bieżąco przez inwestora, a jeżeli nieruchomość jest już w jego posiadaniu będzie to wartość bieżąca nieruchomości (WRN). W przypadku zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu - co jest typowe - właściciel będzie inwestował mniejszy kapitał własny lub obliczał jego bieżącą wartość. Reszta należnej ceny lub wartości nieruchomości będzie zadłużeniem, którego zwrot będzie rozłożony na odsetki i raty kapitałowe. Przedmiotem zainteresowania inwestora jest okres zwrotu kapitału własnego, dlatego też poszukiwał będzie wskaźnika odnoszącego się do kapitału własnego w ujęciu gotówkowym (WKW).  

.   Jeżeli przyjmiemy wielkość WKW jako miary nakładów kapitałowych właściciela będących przedmiotem zwrotu, to będzie on następował poprzez środki wracające do właściciela z dochodu operacyjnego netto (DON) po zapłaceniu należnych kwot wierzycielom – chodzi więc o wynik gotówkowy bez podatku (WGB). Kwota ta przypada właścicielowi jeszcze przed podatkiem i przed wydatkami kapitałowymi (inwestycyjnymi). Okresu zwrotu przy pomocy WGB będzie obliczony poprzez sumowanie prognozowanych wielkości WGB za kolejne lata aż do momentu, kiedy suma zrówna się z bieżącą wielkością wyjściową WKW, czyli wielkością nakładów podlegających zwrotowi – WKW0. Należy przy tym pamiętać, że nie rozważamy tutaj sprzedaży nieruchomości pod koniec horyzontu strategicznego jako formy zwrotu kapitału.

Przykładowo zakładamy, że bieżąca wartość rynkowa nieruchomości (WRN0) będącej w posiadaniu właściciela wynosi 490.000 zł, a łączna wielkość zadłużenia wynosi 400.000 zł. Wartość kapitałów własnych (WKW0) wynosi więc 90.000 zł = 490.000 – 400.000. Z planu gotówkowego dla strategii zachowawczej na następne 5 lat wynika, że wyniki gotówkowe bez podatku (WGB) będą kształtowały się jak podano w poniższej tabeli. następująco w kolejnych latach dla wariantu strategii zachowawczej. Można więc dalej obliczyć, ile w danym roku można zwrócić oraz, ile pozostało jeszcze do zwrotu:     . 

. Rok Nakłady WKW Zwrot WGB Skumulowany Pozostało do zwrotu 90.000 1   Rok Nakłady WKW Zwrot WGB Skumulowany Pozostało do zwrotu 90.000   1 8.500 81.500 2 10.800 19.300 70.700 3 21.200 40.500 49.500 4 36.100 76.600 13.400 5 47.900 124.500 - 34.500

. Sumując wielkości WGB za okres 5 lat doliczamy się wg powyższej tabeli pod koniec 5 roku kwoty 124.500 zł, która jest wyższa od WKW0 (34.500 zł). Konstatujemy więc, że okres zwrotu kapitałów własnych wyniesie między 4 i 5 lat, a konkretnie trochę powyżej 4 lat i 3 miesięcy. Jeżeli będziemy rozważać alternatywną strategię rozwojową, wg której poniesie się nakłady dodatkowe w roku 3, to sytuacja będzie już odmienna, albowiem wielkość kapitałów własnych podlegająca zwrotowi zwiększy się w roku 3 co wydłuży okres zwrotu nawet, jeżeli dzięki tym dodatkowym nakładom zwiększą się w roku 4 i 5 wyniki gotówkowe bez podatku (WGB). Przykładowo przyjmijmy, że nakłady w roku 3 wyniosą 35.000 zł, a WGB będzie wynosił następujące wielkości:  

. Rok Nakłady WKW Zwrot WGB Skumulowany Pozostało do zwrotu 90.000 1   Rok Nakłady WKW Zwrot WGB Skumulowany Pozostało do zwrotu 90.000   1 8.500 81.500 2 10.800 19.300 70.700 3 35.000 21.200 40.500 84.500 4 39.300 85.700 45.200 5 50.200 141.600 - 5.000

W takiej sytuacji mamy do czynienia z okresem zwrotu również w czasie piątego roku, ale dopiero po prawie 11 miesiącach. Posługując się kryterium wyboru wg okresu zwrotu strategia rozwojowa wykaże gorszy wynik, albowiem okres zwrotu będzie dłuższy o prawie 8 miesięcy. Wskaźnik okresu zwrotu nie jest jednak czuły na wartość pieniądza w czasie, dlatego wnioski oparte tylko na tym wskaźniku nie są w pełni miarodajne, ale dla inwestora preferującego tylko szybki odzysk kapitału może to być wskaźnik rozstrzygający.    

AKTUALNA WARTOŚĆ NETTO - NPV   Wskaźnikiem opłacalności uwzględniającym wartość pieniądza w czasie jest wartość zakutalizowana netto popularnie zwana NPV. (net present value). Inwestor rozpatrujący potencjalną inwestycję lub aktualizujący istniejącą porównuje wydatek inwestycyjny (ile trzeba stracić) do przyszłych korzyści (aby móc zyskać). Wydatek inwestycyjny kapitałów własnych inwestora jest przeważnie równy cenie żądanej przez sprzedającego nieruchomość (plus ew. przeróbki i remonty zaraz po zakupie) minus wielkość kredytu zabezpieczonego na przedmiotowej nieruchomości. Alternatywnie, jeżeli inwestor jest już posiadaczem nieruchomości, jest to wartość kapitałów własnych WKW, co jest równe wartości rynkowej pomniejszonej o stan zadłużenia. Wielkość tę nazwiemy CF0 jako wielkość strumienia pieniężnego wypłaconego przez inwestora.  

Natomiast wartość korzyści związanych z zakupem nieruchomości będzie dotyczyła dwóch rodzajów przepływów pieniężnych: wpływów rocznych przypadających właścicielowi z eksploatacji (wynik gotówkowy bez podatku: WGB); oraz wpływu z hipotetycznej sprzedaży nieruchomości pod koniec horyzontu strategicznego (minus kwota zadłużenia). Zarówno wpływy roczne z eksploatacji jak i wpływ ze sprzedaży występują w przyszłych punktach w czasie. Aby móc je porównać do wielkości nakładów muszą być zdyskontowane do ich wartości zaktualizowanej, przy czym wpływy roczne oraz ze sprzedaży pod koniec horyzontu strategicznego traktuje się łącznie poprzez dodanie tych wielkości w punkcie czasu n. Proces dyskontowania, (dyskontowanie nierównych strumieni gotówkowych), wymaga określenia przez inwestora wymaganej przez siebie dyskontowej stopy zwrotu.  

Dzięki zastosowaniu podanej przez inwestora stopy dyskontowej otrzymujemy inwestycyjną wartość kapitału (PV0) czyli odpowiedź na pytanie: ile zaangażować kapitału własnego w daną nieruchomości przy spełnieniu oczekiwanej stopy zwrotu? Innymi słowy jest to zaktualizowana wartość brutto przyszłych korzyści inwestora, czyli przed odjęciem jeszcze wydatku inwestycyjnego CF0.  

Znając inwestycyjną wartość kapitału PV0 dla przedmiotowej nieruchomości inwestor może dodać kwotę kredytu (zadłużenia), by uzyskać wartość inwestycyjną całej nieruchomości i porównać ją do ceny rynkowej żądanej przez sprzedającego. Jeżeli wartość inwestycyjna całej nieruchomości będzie wyższa od ceny rynkowej, będzie to sygnałem dla inwestora, że warto taką nieruchomość kupić, albowiem korzyści dla kapitału własnego będą nadal większe niż koszty nawet po zaspokojeniu oczekiwań inwestora. Porównanie zaktualizowanej wartości brutto (wartości inwestycyjnej kapitału) PV0 do wydatku inwestycyjnego CF0 może przyjąć dwie zasadnicze formy: (a) różnica PV0 – CF0 nazywana wartością zaktualizowaną netto (NPV); (b) iloraz PV0 / CF0 nazywany indeksem rentowności PI omówiony w dalszej części.   

Jeżeli wynikowa wartość zaktualizowana netto NPV będzie dodatnia (większa niż zero), to inwestycja będzie spełniała warunki inwestora a dyskontowa stopa zwrotu będzie wyższa od wymaganej przez inwestora. Tak więc każdy wariant strategiczny, dla którego NPV jest dodatnia, kwalifikował się będzie do przyjęcia przez właściciela. Kryterium wyboru wśród akceptowanych wariantów będzie wielkość NPV – preferowany będzie wariant o najwyższej NPV.   Wskaźnik NPV jest bardzo popularnym, gdyż wyraża korzyści netto z inwestycji w formie kwoty pieniędzy przez co uwzględnia skalę inwestycji. Konkuruje z tym wskaźnikiem pod względem popularności wewnętrzna stopa zwrotu IRR opisana poniżej.   

WEWNĘTRZNA STOPA ZWROTU - IRR   Podczas gdy wskaźnik NPV wyraża opłacalność w formie kwoty pieniężnej to wewnętrzna stopa zwrotu IRR (internal rate of return) wyraża opłacalność w formie procentowej stopy zwrotu. Jest to ta wielkość dyskontowej stopy zwrotu, która dyskontuje przyszłe korzyści (roczne wpływy plus wpływ z hipotetycznej sprzedaży) do wartości PV0 równej wydatkowi inwestycyjnemu CF0, czyli spełniając warunki gdy NPV = 0. Jest to więc dyskontowa stopa zwrotu, przy której przyszłe korzyści niejako wewnętrznie zwracają (wraz z oprocentowaniem) wydatek inwestycyjny poczyniony przez inwestora w roku 0.  

Więc inwestor nie musi podawać wymaganej dyskontowej stopy zwrotu jak w przypadku obliczeń NPV, chociaż wynikową stopę IRR będzie porównywał do minimalnej akceptowalnej stopy zwrotu. Porównując akceptowalne dla niego warianty strategiczne będzie się kierował kryterium najwyższej stopy IRR. Obliczanie stopy IRR bez kalkulatora finansowego lub komputera jest dosyć mozolne, gdyż musi posługiwać się metodą iteracyjną polegającą na próbowaniu kolejnych stóp dyskontowych aż do momentu, kiedy wartość PV0 będzie równa wartości wydatku inwestycyjnego CF0. Wtedy to zastosowana właśnie stopa dyskontowa będzie poszukiwaną wielkością stopy IRR. W przypadku znalezienia stóp dyskontowych dających wartości niewiele poniżej oraz niewiele powyżej wartości PV0 można wyliczyć wielkość stopy IRR wg wzoru:  

.     gdzie: dla r1 wartość NPV1 jest większa od 0 dla r2 wartość NPV2. jest mniejsza od 0  

INDEKS RENTOWNOŚCI – PI Jak wspomniano powyżej w odniesieniu do NPV porównanie korzyści i kosztów inwestora w jednym punkcie w czasie (rok 0) może przybrać również formę ilorazu wartości zaktualizowanej brutto PV0 (korzyści inwestora) do wydatku inwestycyjnego (kapitałów własnych) CF0. Iloraz ten nazywany jest indeksem rentowności albo też wskaźnikiem korzyści (PV0) do kosztów (CF0). Pokazuje aktualną wielkość korzyści na jednostkę zainwestowanego kapitału własnego. Jeżeli korzyści są większe od wydatku inwestycyjnego iloraz jest większy od 1 tak samo jak NPV jest większe od zera. Jeżeli wydatek inwestycyjny przekracza korzyści to wskaźnik PI jest mniejszy od 1, a więc NPV jest mniejsze od zera. Tak więc warianty strategiczne wykazujące wielkość PI większą od jedności kwalifikują się do przyjęcia, a wybrany będzie ten o największej wartości tego wskaźnika, jeżeli inwestor zdecyduje się posłużyć takim kryterium wyboru.  

WSKAZANIE WARIANTU OPTYMALNEGO .   WSKAZANIE WARIANTU OPTYMALNEGO   Po przygotowaniu dla każdego wariantu tabel i obliczeń możemy dokonać skrótowego zestawienia wyników, które wyraziście przedstawią efekty finansowe planowanych działań.   informacja Ostatni rok analizy wariantu zachowawczego Ostatni rok analizy wariantu rozwojowego DON   NPV. IRR PI

Po zaprezentowaniu porównania wariantów można zasugerować właścicielowi wybór wariantu, który zdaniem autora planu zarządzania będzie optymalny przy uwzględnieniu uwarunkowań rynkowych i finansowych.  

PLAN REALIZACJI ZALECANEGO WARIANTU Z UWZGLĘDNIENIEM EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ   Przygotowanie schematyczne planu realizacji zalecanego wariantu strategicznego powinno być poprzedzone uzgodnieniem z właścicielem, albowiem właściciel nie jest zobowiązany do przyjęcia zalecenia. Praca nad planem powinna być prowadzona w trybie interaktywnym, szczególnie ostatnie syntetyczne etapy. Specyfika planu realizacji będzie się znacznie różnić w stosunku do rodzaju nieruchomości: mieszkalnych, biurowych, handlowo-usługowych, przemysłowych itd. Plan realizacji będzie inny względem nieruchomości użytkowych, gdzie właściciel jest jednocześnie użytkownikiem, a nieruchomości inwestycyjnych – gdzie właściciel jest tylko zewnętrznym inwestorem. Wreszcie plan realizacji będzie inny dla wariantu strategii zachowawczej, a inny dla wariantu strategii rozwojowej.  

Trudno więc przedstawić modelowy plan realizacji, ale należy pamiętać, że nie może to być plan zbyt szczegółowy. Ma on mieć formę harmonogramu. Powinien być niejako mapą drogową i wyznaczać tzw. kamienie milowe realizacji ze wskazaniem okresów, terminów, wiodących osób, przybliżonych kosztów itd. Działania operacyjne powinny być wykazane w odrębnym schemacie (harmonogramie) od działań kapitałowo-inwestycyjnych. Ważnym jest identyfikacja zagrożeń i wskazanie na alternatywne ścieżki działania przełamujące te zagrożenia albo skierowujące działania na ścieżki zastępcze. Układanie planów realizacji można ułatwić przy pomocy programów komputerowych specjalnie wypracowanych dla zarządzania przedsięwzięciami, często będące adaptacjami zagranicznych programów z dziedziny project management. Układający plan realizacji jest wtedy prowadzony przez sekwencję pytań zadawanych przez program przygotowującemu plan zarządcy.    

Pamiętać jednak należy, że plan zarządzania może być traktowany przez właściciela jako oferta od autora, którą może odrzucić. Szczegółowo przygotowany dobry plan zarządzania może stać się w rękach właściciela wartościowym materiałem operacyjnym eliminującym dalszą potrzebę zewnętrznego zarządcy nieruchomości. Dlatego też, zanim zarządca przystąpi do intensywnej pracy nad planem realizacyjnym powinien przedyskutować te zagadnienie z właścicielem nieruchomości proponując ew. zastrzeżenia autorskie planu zarządzania lub rozstrzygnięcie dotyczące umowy o zarządzanie.    

PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE.  Ostatni rozdział planu zarządzania powinien być syntetycznym podsumowaniem całego opracowania. Można go opracować wg schematu: 1.      Obecny stan nieruchomości 2.      Proponowany wariant 3.      Oczekiwane efekty   Ad.1. Tę część zakończenia powinien autor poświęcić na krótkiej charakterystyce obecnego stanu nieruchomości uwzględniając w pierwszej kolejności negatywne zjawiska, którymi spotkał się analizując zastane uwarunkowania. Ad.2. Krótka charakterystyka proponowanego wariantu z uwzględnieniem pozycji nieruchomości na lokalnym rynku oraz aspektów finansowych. Ad.3. Przedstawienie w jakim zakresie realizacja wariantu wpłynie na likwidację negatywnych zjawisk lub jak przyczyni się do rozwoju nieruchomości, a tym samym na kapitał właściciela.  

Dziękuję za uwagę Zapraszam do przewietrzenia płuc   Dziękuję za uwagę Zapraszam do przewietrzenia płuc a pozostałych do regeneracji sił do dalszej pracy