Międzynarodowe trendy inwestycyjne na rynku nieruchomości

Agenda Skala inwestowania międzynarodowego na rynku nieruchomości – overview Kryteria wyboru rynków docelowych przez inwestorów

Literatura, źródła:  Ivo de Wit: International Diversification Strategies for Direct Real Estate, Journal of Real Estate Finance & Economics, (2010) 41:433–457  Heidi FALKENBACH: MARKET SELECTION FOR INTERNATIONAL REAL ESTATE INVESTMENTS, International Journal of Strategic Property Management (2009) 13, 299–308  INTERNATIONAL INVESTMENT ATLAS SUMMARY, Cushman & Wakefield, 2014  Global real estate forges ahead. Global Market Perspective Q1 2015, Jones Lang La Salle  OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD. A Cushman & Wakefield Research Publication, 2014  M.A.Wiśniewska. Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Rozdział 8

Uwarunkowania rozwoju rynków nieruchomości  Prawne  Ekonomiczne  Instytucjonalne

Uwarunkowania prawne swoboda obrotu nieruchomościami gwarancje nabytych praw bezpieczeństwo transakcji zasady wyceny praw do nieruchomości zabezpieczenie wierzytelności (hipoteka) gospodarka przestrzenna sekurytyzacja wierzytelności

Uwarunkowania ekonomiczne czynniki makroekonomiczne rozwoju kraju i regionu dostępność finansowania aktywność gospodarcza niskie bezrobocie niska inflacja

Uwarunkowania instytucjonalne obsługa rynku nieruchomości standardy usług na rynku standardy etyczne w działalności gospodarczej dostępność informacji o rynku instytucje badawcze

Powody inwestowania na skalę międzynarodową (Falkenbach, 2009) Korzyści dywersyfikacji Wyższe stopy zwrotu Teoria Portfolio Markowitza: ◦Spodziewany zwrot i ryzyko inwestycji, oraz ◦Korzyści dywersyfikacji mierzone korelacją stóp zwrotu różnych aktywów portfela. ◦W inwestycjach międzynarodowych, ryzyko składa się z odchyleń spodziewanych stóp zwrotu i ryzyka walutowego

Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości  j.w. oraz  wynikające ze specyfiki nieruchomości jako dobra inwestycyjnego: lokalizacja, brak transparentności rynku, konieczność zarządzania inwestycją Metody badania i oceny rynków: Jakościowe Ilościowe

Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (badania inwestorów) W kolejności wskazań:  Perspektywy i uwarunkowania gospodarcze kraju docelowego  Perspektywy sektora nieruchomości  Uwarunkowania demograficzne  Rozmiary rynku  Konieczność dywersyfikacji  Koncentracja na wybranym regionie  Cele i strategie inwestycyjne firmy  Poziom cen  Efektywność operacyjna działania na różnych rynkach.

Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (Ho et al. (2006), badania inwestorów) 1.Uwarunkowania makroekonomiczne (perspektywy rozwoju gospodarczego) 2.Uwarunkowania rynku nieruchomości: płynność rynku, transparentność rynku, stopa pustostanów. Metoda: analytic hierarchy process (AHP)

Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (Chin et al. (2006)) Czynniki wyboru rynków azjatyckich przez inwestorów 1.Najważniejsze: poprawne, zdrowe struktury gospodarcze i finansowe kraju, siła i stabilność gospodarki, ograniczenia i regulacje dotyczące inwestorów zagranicznych, stabilność polityczna i regulacje prawne 2.Ważne: opodatkowanie, otoczenie prawne rynku nieruchomości, swoboda rynku finansowego, stabilność i wymienialność waluty, przejrzystość systemu stanowienia prawa, infrastruktura publiczna, przejrzystość rynku, profesjonalizm, interwencje rządowe, poziom korupcji, rozwój/struktura miast. 3.Najmniej istotne: czynniki nieinstytucjonalne, np. różnice kulturowe

Wybór rynków – badania, Falkenbach, 2009

Kluczowe czynniki wyboru rynków dla inwestycji nCzynnik decydujący% Bezpieczeństwo prawa własności Spodziewana stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości Płynność rynków nieruchomości Rozmiar rynku Opodatkowanie Dostępność profesjonalnych usług w sektorze nieruchomości Spodziewany wzrost gospodarczy kraju lub regionu Dostępność informacji o rynku (przejrzystość) i wyników rynku Geograficzna bliskość rynku do innych rynków docelowych20735 Istnienie możliwości inwestowania pośredniego17635 Możliwość dywersyfikacji dzięki niskiej korelacji stóp zwrotu17424 Obecność innych zagranicznych inwestorów/firm na rynku19421

Czynniki wpływające na atrakcyjność rynku CzynnikiNWpływa na atrakcyjność rynkuPkt. ZnaczącoW pewnym stopniuNiezbyt Spodziewany zwrot z inwestycji18 54 Spodziewany wzrost gospodarczy w regionie Bezpieczeństwo praw własności Dostępność profesjonalnych usług w sektorze nieruchomości Opodatkowanie Płynność rynku nieruchomości Rozmiary rynku Dostępność informacji rynkowej i pomiar efektywności Dostępne możliwości inwestowania pośredniego Możliwości dywersyfikacji dzięki niskiej korelacji stóp zwrotu Bliskość geograficzna rynku do innych rynków docelowych Obecność innych inwestorów zagranicznych / firm na rynku

Trendy na globalnych rynkach nieruchomości Wzrost inwestycji w nieruchomości na świecie w 2013 r. w stosunku do 2013 r. o 20%, do kwoty 710 biliona USD Wzrost inwestycji cross – border o 24,3% Dominują inwestorzy globalni – wzrost aktywności o 36%, nad regionalnymi – wzrost aktywności o 13% Wydatki inwestorów z USA to prawie 43% (43,8 mld USD) wszystkich inwestycji w nieruchomości poza krajem pochodzenia inwestora Dominujące kierunki inwestowania w Europie: Niemcy, Wielka Brytania, Francja

Projekt do przygotowania na zajęcia za 3 tygodnie 1. dobrać się w grupy 3-4 osobowe 2. przeczytać artykuł Falkenbach: Market selection …. 3. według zidentyfikowanych w artykule czynników, determinujących wybór kraju dla inwestycji, oceń (sporządź ranking) najlepsze dla inwestycji nieruchomościowych kraje Unii Europejskiej ◦- informacje konieczne dla sporządzenia takiego rankingu należy zgromadzić samodzielnie, wykorzystując statystyki międzynarodowe (np. Eurostat), badania krajów najlepszych dla prowadzanie biznesu itp., analizy rynków przygotowywane przez światowe firmy konsultingowe itd.