Rynek budowlany - J.Deszcz Politechnika Śląska w Gliwicach Wydział Budownictwa Katedra Procesów Budowlanych RYNEK BUDOWLANY UCZESTNICY RYNKU BUDOWLANEGO – ROLE, POWIĄZANIA, TRANSAKCJE

Rynek budowlany – UCZESTNICY Inwestorzy i inni klienci Wykonawcy robót budowlanych Projektanci Producenci wyrobów budowlanych, (w tym prefabrykatów) Dostawcy usług specjalistycznych, pomocniczych, sprzętu Doradcy techniczni, inżynierowie-konsultanci Firmy zarządzające, Jednostki nadzoru technicznego Laboratoria , instytucje certyfikujące Banki, instytucje finansujące

INWESTORZY = KLIENCI = ZAMAWIAJĄCY podmioty gospodarcze instytucje - jednostki sektora finansów publicznych gospodarstwa domowe inwestorzy bezpośredni i zastępczy przedsiębiorstwa budowlane (wobec podwykonawców) Udzielanie zamówień – przetargi, negocjacje, zlecenia, inne Uwaga – konieczna umowa na piśmie! (KC)

Wariantowe systemy realizacji przedsięwzięć budowlanych System „gospodarczy” – inwestor (równocześnie użytkownik i wykonawca) wykonuje większość prac we własnym zakresie, zlecając zewnętrznym jednostkom specjalistyczne zadania (np. projektowanie, prace wymagające posiadania specjalistycznego sprzętu, uprawnień itp.) Dotyczy to inwestorów dysponujących odpowiednim potencjałem (ludzkim, technicznym) i posiadających doświadczenie w realizacji przedsięwzięć.

Wariantowe systemy realizacji… „kroczące planowanie i realizacja” ( realizacja dostosowana do zmiennych ograniczeń możliwości inwestycyjnych) – inwestor sukcesywnie tworzy strukturę organizacyjną zlecając zewnętrznym jednostkom kolejno – prace projektowe, wykonanie (możliwe różne warianty), wyposażenie, nadzór inwestorski, obsługę geodezyjną. Dokonuje zakupu niektórych materiałów, urządzeń. Ingeruje w przebieg realizacji na każdym etapie, koordynuje prace i rozwiązuje problemy realizacyjne. „System” (?) Sposób realizacji stosowany w sytuacji, gdy inwestor nie ma możliwości płynnego finansowania realizacji i/lub termin zakończenia nie jest kluczowym wymaganiem inwestora.

Wariantowe systemy realizacji … System „wykonawstwa częściowego” – inwestor zawiera umowy na określone zakresy robót (etapy przedsięwzięcia) samodzielnie organizując i koordynując działania. (Żaden z wykonawców nie ponosi odpowiedzialności za rezultat końcowy). System stosowany np. w inwestycjach modernizacyjnych w czynnych zakładach przemysłowych

Wariantowe systemy realizacji… System „generalnego wykonawstwa”. Podstawową strukturę tworzą: Inwestor, Projektant i Wykonawca (Generalny). Wykonawca może zlecić wykonanie części robót podwykonawcom, lecz jest jednoosobowo odpowiedzialny za całość robót prowadzonych na placu budowy. małe zaangażowanie inwestora możliwe konflikty pomiędzy stronami, brak koordynacji pomiędzy Projektantem a Wykonawcą

Wariantowe systemy realizacji… System „Generalnego Realizatora Inwestycji” (GRI) – GRI jest odpowiedzialny za projekt, pozwolenie na budowę, przygotowanie terenu budowy, wykonanie robót i obiektów, nadzór techniczny, koordynowanie działań uczestników z którymi wiążą go umowy. Jeśli inwestycja wymaga rozruchu to również jest on w zakresie zadań GRI. GRI ponosi całkowitą odpowiedzialność za efekt końcowy. Inwestor kontroluje zgodność realizacji z umową.

Wariantowe systemy realizacji… „Management Contracting” (MC) – umowa o zarządzanie kontraktem / przedsięwzięciem – Zarządzający zawiera umowy z wykonawcami robót (organizuje przetargi) i jest ich stroną Construction Management (CM) – umowa o zarządzanie budową – Zarządzający nie jest stroną umów z wykonawcami robót budowlanych (umowy zawierane są bezpośrednio z inwestorem)

Wariantowe systemy realizacji… Zastępstwo inwestycyjne (ZI) (tradycyjnie rozumiane – nie obejmuje fazy przedinwestycyjnej) Inwestor zastępczy może działać w imieniu własnym na rzecz inwestora bezpośredniego (contracting management) lub w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego (construction management)

WYKONAWCY ROBÓT /PODWYKONAWCY / KONSORCJA Wykonawca jest stroną umowy o roboty budowlane zawartej w trybie przetargu, negocjacji, zlecenia ; Wykonawca może wydzielić część zakresu wykonywanych robót i udzielić zamówienia na ich wykonanie – podwykonawstwo (za zgodą lub po poinformowaniu Zamawiającego - zgodnie z zapisami umowy i z KC) Uwaga – w przypadku zamówień wg ustawy PZP – konieczne zgłoszenie umowy z podwykonawcą . Wykonawcy mogą zwierać ze sobą umowy tworząc konsorcja do celów wspólnej realizacji zamówienia (podział odpowiedzialności , lider, warunki wspólnego działania)

UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE Rodzaje umów o o roboty budowlane umowa o generalną realizację inwestycji, o generalne wykonawstwo inwestycji, o podwykonawstwo, o wykonawstwo częściowe, Zawarcie umowy może nastąpić w trybie: ofertowym – (art. 66. K.C.), negocjacji, przetargu – nieograniczonego, ograniczonego, dwustopniowego (prekwalifikacja), innym,. Uwarunkowania szczególne – Prawo zamówień publicznych

Podstawowe ustalenia umów o o roboty budowlane dane stron – pełna identyfikacja wraz z osobami reprezentującymi strony, opis przedmiotu umowy – zakres robót, przywołanie załączników – np. dokumentacja projektowa, specyfikacje techniczne, przedmiar, harmonogram rzeczowo-finansowy, terminy realizacji, sposób wykonania przedmiotu umowy, wynagrodzenie (wartość umowy, rozliczenia), zasady płatności wynagrodzenia, zabezpieczenie należytego wykonania umowy,

Podstawowe ustalenia umów o o roboty budowlane – c.d. obowiązki i uprawnienia zamawiającego, obowiązki i uprawnienia wykonawcy, zasady wprowadzania zmian zakresu robót, robót zamiennych i/lub dodatkowych, gwarancja i rękojmia, ubezpieczenia, kary umowne, odstąpienie od umowy, postanowienia dodatkowe, postanowienia końcowe ,

PROJEKTANCI Zamówienie na usługi projektowe – konkursy na koncepcje, przetargi, Zespoły projektowe – podział odpowiedzialności, standardy, komunikacja w zespole Nadzory ‚autorskie” Umowy o projektowanie

Umowy o projektowanie Zasady dot. umów o dzieło (Kodeks Cywilny art. 384-396 (zobowiązania umowne oraz art.627-646 umowy o dzieło) W przypadkach opracowania dokumentacji: niezgodnie z parametrami określonymi w założeniach techniczno-ekonomicznych niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi i normami (na mocy tych przepisów) niezgodnie z aktualną wiedzą z błędnymi obliczeniami niekompletnej z zastosowaniem nieekonomicznych rozwiązań Zleceniodawca, który otrzymał dokumentację z wadami może się domagać: bezpłatnego usunięcia wad w oznaczonym terminie obniżenia wynagrodzenia i odstąpienia od umowy, gdy wada uniemożliwia realizację obiektu budowlanego na podstawie wykonanej dokumentacji

Umowy o projektowanie – c.d. Odpowiedzialność z tytułu rękojmii za wady przedmiotu umowy o prace projektowe wygasa wraz z wygaśnięciem odpowiedzialności wykonawcy za wady obiektu budowlanego, wybudowanego na podstawie danej dokumentacji. Odpowiedzialność jednostki projektowej obejmuje również materialne następstwa wad obiektu budowlanego, będące następstwem wad dokumentacji projektowej (na podstawie art. 566. KC)

PRODUCENCI I DOSTAWCY WYROBÓW BUDOWLANYCH producenci bezpośrednio uczestniczący w przedsięwzięciach (zakłady prefabrykacji, wytwórnie konstrukcji, mieszanek betonu i zapraw itp.); pośrednicy, przedstawiciele handlowi , firmy „zaopatrujące plac budowy”; wymagania prawne dot. wyrobów budowlanych i ich stosowania do celów budowy (temat kolejnych wykładów) zapewnienie zgodności z projektem, ewentualne zatwierdzenia materiałowe w przypadku zmian lub braku danych w dokumentacji projektowej;

FIRMY ZARZĄDZAJĄCE / NADZÓR / KONSULTANCI Inwestor zastępczy (zakres uprawnień wg umowy) firma zarządzająca kontraktem / budową Generalny Realizator Inwestycji Konsultanci „dziedzinowi” (np. p.poż) Inspektorzy nadzoru inwestorskiego

Umowy o nadzór inwestorski (stosuje się przepisy o zleceniu) w zależności od konkretnych zapisów umownych inspektor nadzoru inwestorskiego działa jako pomocnik lub jako zastępca jednostki organizacyjnej która zleciła mu nadzór różnica polega na możliwości (w przypadku pomocnika) lub braku możliwości ingerowania w sposób wykonywania tych czynności (uprawnienia do podejmowanie decyzji) niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych musi zostać udowodnione – należy podać na czym polegało, jaką szkodę spowodowało oraz udowodnić związek przyczynowo-skutkowy.

Umowy o nadzór inwestorski- c.d. Polecenia i wskazówki wydawane przez inspektora nadzoru inwestorskiego w zakresie wykonywania robót mogą zmniejszyć odpowiedzialność wykonawcy za wadliwy przedmiot umowy o roboty budowlane tylko wtedy, gdy w dzienniku budowy udokumentowane zostanie polecenie inspektora wydane pomimo tak samo udokumentowanego sprzeciwu ze strony wykonawcy Przypadki braku zwrócenia uwagi ze strony inspektora nadzoru na wadliwe wykonanie umowy na roboty budowlane nie zmniejszają odpowiedzialności wykonawcy

DOSTAWCY USŁUG POZOSTAŁYCH / POMOCNICZYCH I SPECJALISTYCZNYCH umowy nie muszą mieć formy pisemnej (jednak w przypadku braku umowy istnieje ryzyko braku możliwości wyegzekwowania należytego wykonania, odpowiedzialności za jakość, terminowość, gwarancji itp.); zalecana prekwalifikacja i wybór dostawcy usług na podstawie rozpoznania i oceny zarówno przedmiotowej (ofert) jak i podmiotowej (oferentów); zamówienia dokonywane bez pisemnej umowy – należy zadbać o kompletne, precyzyjne określenie wymagań dotyczących przedmiotu zamówienia, miejsca i warunków dostawy, terminu, wymaganych dokumentów itd.

DOSTAWCY USŁUG TRANSPORTOWYCH / SPRZĘTU możliwe zakupy usług (sprzęt wraz z operatorem) jak i wynajem maszyn, sprzętu (bez operatora); umowy powinny określać m.in. zakres odpowiedzialności stron (szczególnie w aspekcie bezpieczeństwa pracy i odpowiedzialności za szkody wobec osób trzecich)

BANKI / INSTYTUCJE FINANSOWE Powiązania banków / instytucji finansowych z wszystkimi uczestnikami przedsięwzięć Zamawiający - utrzymanie płynności finansowania przedsięwzięcia Wykonawcy – kredyty obrotowe warunki, terminy i możliwości wprowadzania zmian w umowach o finansowanie przedsięwzięcia – istotne zagrożenia