Warszawa, 25 czerwiec 2009r.

w 2007r. Związek Miast Polskich wraz ze Związkiem Powiatów Polskich oraz Związkiem Gmin Wiejskich RP przystąpił do realizacji czteroletniego szkoleniowo-doradczego projektu pt. Budowanie potencjału instytucjonalnego samorządów dla lepszego dostarczania usług publicznych realizowanego ze środków Norweskiego Mechanizmu Finansowego. w ramach realizacji projektu zapoczątkowane zostały prace w tzw. Grupach Wymiany Doświadczeń (GWD), w zarządzaniu poszczególnymi sektorami usług. wskaźniki wypracowane w ramach GWD poszerzyły System Analiz Samorządowych w dziedzinie komunalnej gospodarki mieszkaniowej.

Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej. duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury ) w Polsce potrzeba około 1, 5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1-1, 5 mln już istniejących, niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania (według danych GUS - w 2008 r. oddano do użytkowania 106,9 tyś. mieszkań, a w 2009 r. 53, 5 tys. lokali mieszkalnych), wysokie koszty budowy mieszkań i ograniczenie inwestorów w obszarze nowych inwestycji powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania. warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m.in. przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na szczeblu centralnym i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej.

Cel badania komunalnej gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie Analiz Samorządowych: przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking) – wg stanu na

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia jaką jest gospodarka mieszkaniowa. wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. Gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. Wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej. Gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych.

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaży. polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości finansowych użytkowników zasobu. Gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów. Polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp.).

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. Struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym; zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług. utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy.

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. Gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników- wskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie- tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). W badaniach kierowano się następującymi regułami: 1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z lokali mieszkalnych, itp.); 2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy);

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). 3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu monitorowania; 4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas oczekiwania na mieszkania );

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2008r. w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; zarządzanie mieszkaniowym zasobem.

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi; skuteczność ilościową usługi; efektywność kosztową usługi. do każdego z obszarów komunalnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki. warto zauważyć, że w związku z wielodyscyplinarnym charakterem gospodarki lokalowej gminy, wskazane obszary będą wykraczać swym działaniem poza jedną domenę.

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. Należy nadmienić, że interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in. udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, lokalnego poziom rozwoju gospodarczego, dostępność gruntów pod zabudowę, ceny mieszkań, zasad przyznawania lokali komunalnych, sposobu selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp. Na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania.

Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS - średnie wartości.

Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS - min. wartości.

Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – średnie wartości.

Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – max. wartości.

Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy – średnie wartości.

Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budżetu gminy-przychody – średnie wartości.

Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do budżetu gminy-przychody – max. wartości.

Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - średnie wartości.

Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - min. wartości.

Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. w obszarze zarządzanie mieszkaniowym zasobem wyróżniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień r.) – średnie wartości.

Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach, powyżej 3 miesiące, w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień r.)- średnie wartości.

Średni jednostkowy koszt bieżącego utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy.

Średnia wysokość zaliczki na fundusz eksploatacji wspólnoty.

Średnia wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty.

Relacja jednostkowej, średniej wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do średniej stawki czynszu za mieszkania gminy.

Przedmiot analizy. w badaniach uczestniczyło ogółem 86 gmin, które podzielono na 6 grup biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców; w badaniach dot. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności uczestniczyło: o od 72 do 84 gmin w zależności od wskaźnika skuteczności ilościowej, o od 52 do 77 gmin w zależności od wskaźnika efektywności kosztowej, o 74 gminy w przypadku wskaźnika skuteczności jakościowej usługi.

Przedmiot analizy. w badaniach dot. zarządzanie mieszkaniowym zasobem uczestniczyło: o od 75 do 82 gminy w zależności od wskaźnika skuteczności – jakościowej, o od 81 do 86 gmin w zależności od wskaźnika skuteczności ilościowej, o od 73 do 86 gmin w zależności od wskaźnika efektywności kosztowej. powyższe zróżnicowanie udziału gmin w poszczególnych polach ankiety uzależnione było prawdopodobnie brakiem danych źródłowych.

Przedmiot analizy. wśród korzyści, jakie gminy osiągają w wyniku mierzenia kosztów i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można wyróżnić w szczególności: 1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu; 2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu; 3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej; 4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat;

Dziękuję za uwagę