RYNEK KREDYTOWY A BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

Doradcy24 to solidny partner w finansowaniu nieruchomości

Doradcy 24 S.A. to firma o zasięgu ogólnopolskim specjalizująca się w doradztwie finansowym: produkty kredytowe dla osób fizycznych produkty strukturyzowane inwestycje kapitałowe i depozytowe dla klienta detalicznego a także: jedna z niewielu firm posiadających w standardzie oferty dla MSP w tym deweloperów

Deweloperzy stanowili od początku grupę przedsiębiorcównaszego szczególnego zainteresowania. Powód jest oczywisty – wyższa efektywność ekonomiczna „cross sellingu”

Działalność firm oferujących doradztwo w zakresie finansowania projektów deweloperskich obejmuje w szczególności: bieżące śledzenie trendów rynkowych i możliwość przedstawiania klientom podstawowych analiz rynkowych. Działalność ta jest związana z bezpośrednimi kontaktami z deweloperami, pośrednikami w handlu nieruchomościami, opracowywanie business planów projektowanych inwestycji promowanie wniosków kredytowych w bankach, które w danym czasie mają „zielone światło” na finansowanie budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego

Z początkiem 2008r. analizując TRENDY na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz konfrontując je z rynkiem nieruchomości na świecie ( głównie w USA), postawiliśmy tezę, że rynek ten będzie przeżywał znaczne trudności. Przewidywaliśmy duże prawdopodobieństwo całkowitego załamania rynku. W ówczesnej sytuacji rynkowej, kiedy ceny działek i lokali były wyśrubowane, a banki kredytowały nieruchomości w kwotach znacznie przekraczających ich wartość, takie prognozy były niezbyt popularne

7 Nasze prognozy sprawdziły się jesienią 2008r.

Zaraz po sezonie wakacyjnym, „fala uderzeniowa” po amerykańskim załamaniu rynku finansowego uderzyła w europejski system bankowy. Rynek finansowy w Polsce zareagował błyskawicznie - nastąpiły zawirowania wokół banków, które dla niektórych instytucji zakończyły się ich szybką nacjonalizacją. Sytuacja rynkowa spowodowała również trudności w bankach, które w czasach przed załamaniem rynku miały dla deweloperów przyjazne oferty. Jedną z podstawowych przyczyn zamrożenia akcji kredytowej w zakresie projektów deweloperskich była dla wielu instytucji bankowych znacząca „luka finansowa” powstała ze znacznej nadwyżki wartości udzielonych kredytów w stosunku do zgromadzonych depozytów

W roku 2009 postępowało dalsze wycofywanie się kolejnych banków z udzielania kredytów deweloperskich. Jedne banki radykalnie zapaliły „czerwone światło” dla projektów deweloperskich. Te banki, które nie zamroziły całkowicie akcji kredytowej w tym zakresie, zdecydowanie zaostrzyły normy ostrożnościowe. Podstawowymi wymogami stały się: – realna przedsprzedaż na poziomie od 20% wzwyż ( w zależności od lokalizacji) – wkład własny na poziomie 20% (i więcej)

Warto zauważyć, że 20 procentowy wkład własny to jedynie umowna granica, - wszystko zależy od sposobu wyliczenia wartości inwestytcji Pojawiły się zaostrzone wymogi: – płacenia odsetek z własnych środków, – podatku VAT – kosztów zakładowych. Zdarzają się również wymogi zapłacenia we własnym zakresie kosztów marketingu i Sprzedaży. – zapłaty prowizji w własnych środków dewelopera – zapłaty z własnych środków kosztów marketingowych i sprzedaży

Na dzień dzisiejszy, realne finansowanie inwestycji zapewnia tylko kilka banków, które analizują każdy wniosek w sposób bardzo długotrwały i tradycyjny. W standardach banki te wskazują na preferowanie firm celowych (forma dowolna z wyjątkiem fundacji) Zachodzi tutaj jednak pewna oczywista sprzeczność. Spółka celowa, powołana do jednego zadania inwestycyjnego, ma problem z pokrywaniem bieżących kosztów działalności, odsetek, podatków etc. Wobec powyższego, bardziej zasadne wydaje się więc powoływanie spółek celowych, posiadających widoczne i solidne powiązania z innymi podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą

Reasumując przeszłość i czas obecny sytuacja jest nienajlepsza. Banki, mimo że mają wysoką nadwyżkę środków finansowych (tzw. nadpłynność) w wymiarze kilkudziesięciu miliardów złotych na rachunkach depozytowych więcej niż udzielonych kredytów, nie zamierzają uaktywnić akcji kredytowej, angażując wolne środki w papiery skarbowe, obligacje Dopóki Państwo chce się zadłużać na rynku wewnętrznym, bankom – w warunkach niepewności –łatwiej inwestować w bezpieczne papiery dłużne niż w kredyty dla firm

Dodatkowo argumentacja banku, że nie unika takiego kredytowania jest dość łatwa. Kredyty dostaje stały Klient z dobrą historią i pomostowy beneficjent środków unijnych. Ale nie developer. Bowiem dla spółki celowej historia kredytowa zaczyna się i kończy przy jednej inwestycji, a jedna udana inwestycja nie jest gwarancją dla następnej (czego w Krakowie mamy drastyczne przykłady.)

Należy oceniać, że banki i generalnie instytucje finansowe obawiają się urealnienia jeszcze trzech kolejnych ryzyk ( poza już minionym na rynku hipotecznym w USA i Zachodniej Europie). Są to: – Ryzyko kryzysu, a nawet zapaści na rynku lokali komercyjnych ( hotele, biurowce) – Ryzyko kryzysu na rynku ubezpieczeń i świadczeń społecznych – Ryzyko budżetowe krajów UE i USA, w związku z zaangażowaniem ich w programy pomocowe dla banków na przezwyciężenie mijającego kryzysu

Przewidywać należy kontynuowanie bardzo ostrożnościowej polityki banków. Unikanie dużych kredytów, na rzecz niewielkich, kilkumilionowych. Zaostrzenie kryteriów wyceny bankowo hipotecznej wartości inwestycji bieżącej i rezydualnej. Maksymalizowanie wskaźników wyjściowych ( wkładu władnego i przedsprzedaży). W naszej opinii utrzymujące się jeszcze na rynku „nadpodaży”, banki niechętnie będą traktować duże inwestycje – sądzić należy, że długo jeszcze nie wróci czas finansowania całych osiedli, kompleksów, czy budynków o kilku tysiącach m. kw. p.u.m. Łatwiej będzie uzyskać finansowanie „Puchatków” od 1500 do kilku tysięcy m. kw. p.u.m

Sądzić należy, że specjalizacja pt. "działalność deweloperska” niestety nie będzie atutem w ubieganiu się o finansowanie bankowe. Sądzić należy, że developer, który dotąd działał od inwestycji do inwestycji i nie akumulował środków inaczej niż w działki – zmuszony będzie poszukać partnerów do inwestycji

Reasumując przewidujemy, że obszarem wyboru developera będzie alternatywnie: prowadzenie działalności bieżącej zapewniającej elementarny dochód, na bazie której zakładał będzie spółkę celową ( np. komandytową) do konkretnej inwestycji, Spółka podstawowa zapewni pokrywanie bieżących kosztów spółki celowej, wejście w dowolny układ partnerski z osobą ( fizyczną lub prawną) prowadzącą działalność gospodarczą, która zabezpieczy parasol finansowy na okres poślizgów wpłat, stanowiąc dodatkową przesłankę pozytywnej opinii banku

Wydaje się, że czas zapomnieć o rentowności inwestycji w budownictwie mieszkaniowym przekraczającej 40 a nawet 30% Wydaj się również, że „związki partnerskie” mogą być pewną – na razie jednak bardzo nieufnie traktowaną wartością. np. MSP polują na fundusze unijne – z których developerzy posiadający nieruchomości są wykluczeni. Otrzymując unijne współfinansowanie uwalniają własne środki, które może woleliby zainwestować bezpieczniej niż w operacja giełdowe, czy ubezpieczenia i bardziej opłacalnie niż w depozyty

Wszelkich informacji dotyczących oferty zawartej w tej prezentacji udzieli Państwu: Paweł Siwek Manager Sprzedaży Tel copyright Doradcy24 SA, 2008 ul. Pańska 73, Warszawa Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy KRS NIP , kapitał zakładowy zł