Konwent Marszałków Województw RP Lublin, 3 lipca 2014 r. 2014-07-03 Fundusz municypalny jako element strategii wspierania przez BGK procesów rewitalizacji przestrzennej i społecznej Radosław Stępień Wiceprezes – Pierwszy Zastępca Prezesa Zarządu BGK Konwent Marszałków Województw RP Lublin, 3 lipca 2014 r.

Doświadczenia BGK we wdrażaniu instrumentów inżynierii finansowej w perspektywie 2007-2013 Fundusz Rozwoju Obszarów Miejskich Inicjatywa JESSICA – w trzech województwach (wielkopolskie, miasta na prawach powiatu woj. pomorskiego, mazowieckie), ok. 650 mln zł (środki pochodzące z RPO) Menadżer Funduszu Powierniczego Inicjatywa JEREMIE – działający na zlecenie zarządów 6 województw (dolnośląskie, łódzkie, pomorskie, wielkopolskie, zachodniopomorskie i mazowieckie), zarządzana kwota – ok. 1,7 mld zł Instrumenty Inżynierii Finansowej w ramach Programu Operacyjnego Rozwój Polski Wschodniej, 121 mln zł Program finansowania Podmiotów Ekonomii Społecznej – na zlecenie Ministra Pracy i Polityki Społecznej, 30 mln zł

Zarządzane przez BGK krajowe programy wspierające procesy rewitalizacji przestrzennej i społecznej Fundusz Termomodernizacji i Remontów – wsparcie przedsięwzięć termomodernizacyjnych i remontowych, realizowanych głównie w obiektach mieszkalnych Fundusz Dopłat – tworzenie lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (zwiększenie zasobu lokali oraz pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb osób najuboższych) oraz finansowanie programu „Mieszkanie dla Młodych” Pierwszy biznes – Wsparcie w starcie – finansowanie rozpoczynania działalności gospodarczej przez osoby młode oraz osoby bezrobotne (wsparcie o charakterze zwrotnym)

Inicjatywa JESSICA jako forma finansowania miejskich projektów rewitalizacyjnych Cel: wykorzystanie środków europejskich dla wsparcia zrównoważonego rozwoju miast, poprzez użycie zwrotnych instrumentów finansowych Dostępny produkt – preferencyjne pożyczki udzielane w schemacie z pomocą publiczną (regionalna pomoc inwestycyjna), pomocą de minimis lub niestanowiącym pomocy publicznej Okres finansowania projektów miejskich - do 20 lat Oprocentowanie oparte na stopie referencyjnej NBP (obecnie 2,5%) z możliwością obniżenia o tzw. Wskaźnik Społeczny, przyjmujący wartości od 0 do 80% stopy referencyjnej NBP Wskaźnik Społeczny – opracowany w BGK indeks wskazujący siłę oddziaływań społecznych, gospodarczych, przestrzennych i środowiskowych inwestycji w regionie oraz stopnia realizacji wskaźników RPO Udział pożyczki JESSICA w całkowitych kosztach kwalifikowalnych projektu – do 75% w przypadku pożyczek udzielanych w ramach regionalnej pomocy inwestycyjnej) lub do 100% (w przypadku pożyczek udzielanych w ramach pomocy de minimis oraz pożyczek niestanowiących pomocy publicznej) Możliwość zaoferowania finansowania uzupełniającego w ramach oferty komercyjnej Banku

Budowa Dworca PKP w Sopocie wraz z zagospodarowaniem terenu Pożyczka JESSICA: 41,9 mln zł Inwestor: prywatny Pierwsza w Europie inwestycja w ramach JESSICA w formie PPP

Stworzenie budynku Ośrodka Kultury w Kożminie Wlkp Stworzenie budynku Ośrodka Kultury w Kożminie Wlkp. w dawnym budynku biurowo-warsztatowym Pożyczka JESSICA: 1 mln zł Inwestor: publiczny (gmina)

Rewitalizacja Miasta Kazimierzowskiego w Radomiu - stworzenie przestrzeni dla Centrum Informacji Turystycznej oraz nowoczesnych powierzchni biurowych Pożyczka JESSICA: 3,80 mln zł Inwestor: publiczny (spółka miejska)

Rewitalizacja targowiska w Gnieźnie Pożyczka JESSICA: 5,60 mln zł Inwestor: publiczny (gmina)

Utworzenie Muzeum Emigracji w budynku dawnego Dworca Morskiego w Gdyni Pożyczka JESSICA: 23,77 mln zł Inwestor: publiczny (gmina)

Rewitalizacja kamienicy przy ul Rewitalizacja kamienicy przy ul. Smolnej w Warszawie z przeznaczeniem na nowoczesne powierzchnie biurowe Pożyczka JESSICA: 16,88 mln zł Inwestor: prywatny

Rozbudowa bazy edukacyjnej TPD Helenów Pożyczka JESSICA: 0,9 mln zł Inwestor: organizacja pozarządowa Lokalizacja: Warszawa

JESSICA w Wielkopolsce - przyznane pożyczki Projekty w miastach powyżej 50 tys. mieszkańców - 15 Projekty w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców - 16 JESSICA w Wielkopolsce - przyznane pożyczki Piła Trzcianka Wągrowiec Międzychód Oborniki Szamotuły Gniezno Poznań Kórnik Turek Jarocin Pleszew Leszno Koźmin Wlkp. Poniec Krotoszyn Ostrów Wlkp. Sulmierzyce Wielkopolska: 110 miast Łącznie: 31 projektów na terenie 18 miast

Możliwa rola BGK w ramach RPO 2014-2020, w obszarach rewitalizacji przestrzennej i społecznej Operator środków, bezpośrednio finansujący wybrane inwestycje, zwłaszcza w ramach obszarów: rozwoju miast efektywności energetycznej Manager funduszu funduszy, wybierający pośredników finansowych i koordynujący wdrażanie poszczególnych inicjatyw, m.in. w obszarach: rynku pracy ekonomii społecznej

Fundusz Municypalny

Cel Umożliwienie efektywnego wykorzystania przez samorząd posiadanych nieruchomości bez wpływu na jego możliwości finansowe Fundusz Municypalny ma być uzupełnieniem tego co robimy w Funduszu Mieszkań na Wynajem. Mamy świadomość, że bycie inwestorem na największych rynkach jest łatwiejsze i dlatego potrzebujemy partnera na trudniejszych rynkach. Wierzymy, że takim partnerem powinien być samorząd, bo często dysponuje atrakcyjnymi nieruchomościami. Jednocześnie nie ma środków, żeby ten potencjał wykorzystać albo musiałoby się to odbyć kosztem możliwości inwestowania w innych obszarach.

Propozycja Fundusz utworzony przez BGK będzie gotowy inwestować w nieruchomości razem z samorządem Fundusz będzie działał jako inwestor w spółkach samorządowych umożliwiając im sfinansowanie inwestycji poza bilansem JST oczekując dla siebie stopy zwrotu 4% Chcemy skopiować doświadczenia, które zdobyliśmy przygotowując FMnW i zastosować je na poziomie Samorządu. Samorząd daje nieruchomości a my kapitał, dług z banku. Chcemy działać jako inwestor, bo dzięki temu nie potrzebujemy długotrwałego procesu przygotowanie programu rządowego. Jednocześnie godząc się na niższą stopę zwrotu, za przyzwoleniem MF, możemy realnie wesprzeć samorządy w realizacji ich celów. Jako sprawdzony partner JST mamy świadomość wyzwań i trudności dla JST dlatego chcemy zaproponować taki model finansowania, który nie będzie obciążał JST. Takie inwestycje wiążą się z szeregiem wyzwań, bo potrzeby różnych JST są różne. Każda nieruchomość jest inna. Dlatego chcemy rozmawiać o wszystkich inwestycjach w nieruchomości komunalne: od finansowania remontów i rewitalizacji poprzez budowę nieruchomości komercyjnych aż do budowy mieszkań komunalnych i socjalnych.

Dlaczego to robimy – wartość dodana Kompleksowa oferta Banku dla JST Wykorzystanie potencjału i doświadczenia BGK Portfel dawnego KFM – prawie 100 tyś. mieszkań Fundusz Mieszkań na Wynajem – docelowo ponad 5 mld PLN aktywów Inwestycje Polskie – finansowanie infrastruktury, ponad 10 Rynkowa formuła działania – nowy standard na rynku Brak długotrwałej procedury przygotowania programu rządowego Możliwość skopiowania przez innych inwestorów w przyszłości Robimy to, bo nie zawsze narzędzia stricte bankowe są właściwe do finansowanie wzrostu i rozwoju. Chcemy aplikować nasze doświadczenia w taki sposób, który umożliwi efektywną realizację celów samorządów bez kolizji z bieżącą polityką Rządu RP. Działając w strukturach rynkowych możemy ułatwić realizację projektów istotnych dla samorządów dzięki uproszczeniu procesu inwestycyjnego – brak PZP.

Fundusz Municypalny Samorządy mają ograniczone możliwości wykorzystania swoich nieruchomości choć dysponują atrakcyjnymi działkami Samorządy płacą właścicielom nieruchomości odszkodowania za brak możliwości eksmisji do lokali socjalnych Mniejsze miasta nie mają szans na pojawienie się dużych inwestorów nieruchomościowych Fundusz Municypalny Inwestuje w nieruchomości poprzez spółki Funduszu utworzone z samorządami Będzie akcjonariuszem / udziałowcem tych spółek Aktywa funduszu będą zasilały spółki w środki niezbędne do realizacji projektów Fundusz z przyrzeczeniem zasilenia – zasilenie środkami na konkretne inwestycje

Miasto A … Miasto B Struktura Funduszu Spółka JV A Spółka JV B Fundusz Nieruchomość 1 Nieruchomość 2 Nieruchomości … TFI BGK Prowadzi proces inwestycyjny. Ocenia propozycje samorządów. Fundusz Municypalny Fundusz Zamknięty, który pozwoli efektywnie przygotować mieszkaniowe inwestycje komunalne i ułatwi ich finansowanie. Nieruchomość n Spółka JV A Środki pieniężne Spółka JV B Nieruchomość Nieruchomości Ustawa o funduszach inwestycyjnych nakłada wymóg dywersyfikacji aktywów Funduszu – pojedyncze zaangażowanie nie może przekraczać 20% środków. BGK Nieruchomości Doradza w procesie inwestycyjnym. Miasto B

Miasto … Przepływy początkowe Fundusz Municypalny Skala inwestycji BGK / funduszu zależy od zaangażowania JST Co najmniej 30% wartości inwestycji w kapitale i nieruchomościach Fundusz Municypalny Kapitał i finansowanie dłużne Nieruchomość 1 Spółka JV Miasta i Funduszu Nieruchomość 2 … Nieruchomość n Miasto Nieruchomości wnoszone aportem do spółki

Fundusz jako inwestor w spółce Fundusz dostarcza kapitał umożliwiający finansowanie dłużne całego projektu (spółki JV) opartego o nieruchomości wniesione przez samorząd Biznes plan przedsięwzięcia musi umożliwiać wyjście Funduszu jako inwestora i osiągnięcie zakładanej stopy zwrotu Montaż finansowy i struktura za każdym razem musi być „uszyta na miarę” – dostosowana do możliwości samorządu i wniesionych nieruchomości

Fundusz – podstawowe dane Skala Skala dostosowana do potrzeb Fundusz z przyrzeczeniem zasilenia – kilkaset mln PLN w Funduszu to mld PLN inwestycji Zróżnicowanie skali transakcji Proces Fundusz zasilany na kolejne inwestycje TFI BGK ocenia rentowność każdej inwestycji Rola Funduszu / TFI ogranicza się do nadzoru właścicielskiego Rentowność BGK jest jedynym inwestorem w Funduszu Fundusz musi wygenerować rentowność na poziomie 4% pa

Przepływy finansowe Wariant operacyjny Spółka dzierżawi nieruchomości samorządowi – np. jako lokale komunalne lub socjalne Te środki zapewniają dywidendę dla Funduszu i umorzenie akcji / udziałów Samorząd ponosi koszt dzierżawy od spółki JV Wariant inwestycyjny Spółka zarabia jako właściciel nieruchomości, niekoniecznie w relacji z samorządem Wykorzystuje zysk do umorzenia akcji lub udziałów należących Funduszu Brak kosztów po stronie samorządu W obu przypadkach spółka celowa powinna posiadać środki na pokrycie kosztów operacyjnych. Na zakończenie projektu Spółka JV staje się spółką miejską.

Remont lub rewitalizacja Działka Mieszkania Biura Handel Remont lub rewitalizacja Budynki Inne Inne spółki Jakie projekty

Fundusz jest inwestorem razem z samorządem Oś czasu Przygotowanie projektu Biznes plan i nieruchomości Decyzja Funduszu Inwestycja Utworzenie spółki Wniesienie nieruchomości Wniesienie kapitału Spłata Dług Kapitał Fundusz jest inwestorem razem z samorządem Udziały Funduszu muszą zostać umorzone przez spółkę lub odkupione przez samorząd – wyjście z inwestycji

Wpływ na finanse samorządu Finansowanie poza bilansem samorządu Inwestycja samorządu może być ograniczona do wniesienia nieruchomości do spółki Możliwa struktura finansowania z większościowym udziałem Funduszu, ale w spółce realizującej plan uzgodniony z samorządem Finansowanie dłużne z banków lub z Funduszu poprzez emisję obligacji przez spółkę JV Elastyczny instrument finansowy Zróżnicowane emisje akcji dają większą elastyczność Możliwość zastosowania buy-sell-back na akcjach spółki JV z odpowiednio odroczonym terminem odkupu Budowa majątku samorządu Możliwość finansowania budowy mieszkań o przystępnych czynszach Kapitał wniesiony przez Fundusz umożliwi pozyskanie dofinansowania projektów rewitalizacyjnych Brak ograniczenia do budownictwa mieszkaniowego

Strategia BGK w obszarze mieszkaniowym Własność MdM, RnS Najem komercyjny FMnW Przystępne czynsze Lokale komunalne Lokale socjalne Fundusz Municypalny ma wypełnić lukę w finansowaniu różnych form budownictwa Obszar istotny dla samorządu Możliwość wykorzystania istniejących zasobów

Praktyka – proces inwestycyjny Objęcie emisji certyfikatów FIZ MnW Inwestor Emisja certyfikatów Funduszu Zasilenie Funduszu Fundusz Ocena projektu i opinia dot. due diligence Zgoda lub opinia dot. inwestycji Komitet Doradczy Komitet Inwestycyjny Nowy projekt Due diligence projektu Komitet Inwestycyjny decyzja Inwestycja TFI BGK

Praktyka – jak można się przygotować Jakie nieruchomości? Aktywem wnoszonym przez samorząd są nieruchomości – muszą być dostosowane do planowanych inwestycji Zróżnicowanie typów nieruchomości może ułatwić finansowanie całego projektu Biznes plan Musi uwzględniać wyjście Funduszu z inwestycji z założoną stopą zwrotu Spółka powołana przez samorząd i Fundusz musi być w stanie się utrzymać i wypełnić swoje zobowiązania finansowe – spłacić dług i odkupić udziały / akcje Funduszu o ile nie zrobi tego samorząd Model działania musi być dostosowany do aktywów, które planuje wnieść samorząd Dodatkowe źródła finansowania mogą ułatwić realizację planu Proces Propozycja będzie oceniana pod kątem biznesowym – zwrotu dla Funduszu Częścią procesu jest niezależna ocena przesłanej propozycji i weryfikacja założeń – due diligence Ostateczną decyzję podejmuje BGK obejmujące emisję certyfikatów Funduszu

Podsumowanie – korzyści dla miast Wypełnianie misji i budowa majątku samorządu Elastyczny wehikuł realizujący projekt Inwestycje i ich wykorzystanie określane przez samorząd Finansowanie dłuższe niż standard rynkowy (10 vs 30 lat) Tańsze finansowanie inwestycji

Dziękuję za uwagę