PRAWO II UMOWY W BUDOWLANYCH PROCESACH INWESTYCYJNYCH INWESTYCJE RZECZOWE

Wybrana literatura Kodeks cywilny (art. 647-658) (605-612) – komentarze Radziszewski, Prawo budowlane. Przepisy i komentarz. LexixNexis.W-wa 2006 J.Strzępka, Umowy w zakresie inwestycji budowlanych [w:] S.Włodyka (red.) Prawo umów w obrocie gospodarczym. Wyd. CH Beck, W-wa 2001 J.Strzępka, B.Sagan, E.Zielińska, Prawo umów budowlanych. W-wa 2001,. J.Strzępka, Umowa o roboty budowlane [w:] System prawa prywatnego, t.7, W-wa 2004 Ł.Lapierre, Umowy w procesie budowlanym, Wyd. PCB, W-wa 1997, J.Skąpski, System prawa cywilnego. t.II, cz.2 (Dostawa) W.Flak (red.) Inwestor. Inwestycje rzeczowe. Wyd.CH Beck, W-wa 2000 W.Korzeniewski, Stosowanie prawa budowlanego. Wyd.Polcen, W-wa 2005 Prawo budowlane, zbiór ujednoliconych przepisów. Wyd.AD Drągowski W-wa 2004 Lissowski O. Rozstrzyganie przetargów na roboty budowlane, w ramach programów UE . Wyd IURIS. Poznań 2004

INWESTYCJE Inwestycje rzeczowe Nakłady na środki trwałe, związane z utworzeniem nowego przedsiębiorstwa, rozbudową istniejącego przedsiębiorstwa, lub realizacją w istniejącym przedsiębiorstwie działań polegających na dokonywaniu zasadniczych zmian produktów lub procesu produkcyjnego, w szczególności poprzez racjonalizację, dywersyfikację lub modernizację, oraz nakłady na wartości niematerialne i prawne, związane z transferem technologii drogą nabycia praw patentowych, licencji, know-how, w tym nie opatentowanej wiedzy technicznej. def . popieranych projektów inwestycyjnych w ramach Programu WKP Inwestycje finansowe Aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów , uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziału w zyskach), lub innych pożytków , w tym również z transakcji handlowej , a w szczególności aktywa finansowe, oraz te nieruchomości, wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. Ustawa o rachunkowości z dnia 29 września 1994r. Art. 3, ust. 1 . pkt.17

CYKL ROZWOJU PROJEKTU INWESTYCYJNEGO Faza przedinwestycyjna - Etap identyfikacji możliwości (Pomysły projektu) - Etap wstępnej selekcji (Studium przedrealizacyjne) - Etap formułowania projektu ( Ostateczna techniczno-ekonomiczna wersja projektu Faza inwestycyjna (realizacji) - Etap negocjacji i zawierania kontraktów - Etap opracowania planów obiektu - Etap budowy - Etap oddania do eksploatacji Faza eksploatacji - Faza produkcji (wyrobów) - Faza operacyjna (świadczenia usług)

REGULACJE PROCESÓW INWESTYCYJNYCH Obiekt budowlany, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy (..) projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno- budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej… Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. art. 5 ust.1 Typy regulacji: ustawy wymagania techniczne (rozporządzenia i zarządzenia, normy, specyfikacje techn.) decyzje administracyjne (warunki zabudowy i zagosp. terenu, lokalizacja inwestycji celu publicznego, pozwolenie budowlane, pozwolenie na użytkowanie) umowy cywilnoprawne dokumenty prywatne włączone do kontraktów (lex contractus)

WYBRANE USTAWY KRAJOWE DOTYCZĄCE REALIZACJI INWESTYCJI Kodeks cywilny (art. 647-658) (605-612) Ust. z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ust. z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Ust. z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane , oraz przepisy szczegółowe Ust. z 16 kwietnia 2004r. o wyrobach budowlanych Ust. z 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Ust. z 4 lutego 1994r. Prawo geologiczne i górnicze Ust. z 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska. Ust. z 29 stycznia 2004r. Prawo zamówień publicznych. Ust. z 19 grudnia 2008r. o partnerstwie publiczno prywatnym Ust. z 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi Ustaw z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 Ust. z 12 lutego 2009 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego

PROCEDURY I DECYZJE ADMINISTRACYJNE Prawo budowlane z 7 lipca 1994 Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Plany miejscowe Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli brak planu miejscowego) Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego Pozwolenie na budowę , (zatwierdzenie projektu budowlanego) warunki: - w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy - ew. uzyskanie opinii w sprawie oddziaływania na środowisko - uzyskanie wymaganych pozwoleń, uzgodnień i opinii - załączniki (4 egz. projektu, oświadczenie o prawie do nieruchomości,) - ew . pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków W przypadku obiektów gdy nie jest wymagane pozwolenie konieczne są zgłoszenia - organ może zgłosić sprzeciw , może nałozyć obowiązek uzyskania pozwolenia Sprzeciwy do sądu administracyjnego Pozwolenia na użytkowanie - świadectwa charakterystyki energetycznej (dla obiektów mieszkalnych)

Systemy organizacyjne wykonawstwa inwestycyjnego - podejście kontraktowe Zakres : klasyczny model kontraktowania i modele rozszerzone Ilość wykonawców Jeden wykonawca (turnkey, product in hand) Grupa wykonawców (pooling) - konsorcja - joint ventures wykonawców - generalny wykonawca/realizator i podwykonawcy - główny wykonawca i podwykonawcy - inwestor zastępczy/realizator i podwykonawcy - niezależne kontrakty równoległe

Umowa o generalne wykonawstwo Umowa mieszana: jej główny element stanowi umowa o roboty budowlane, oraz dodatkowo podjęcie się przez wykonawcę funkcji organizatora procesu budowy, kierownictwa i koordynacji robót prowadzonych przez pozostałych podwykonawców

Umowa o generalną realizację Umowa mieszana: - jej główny element stanowi umowa o roboty budowlane, oraz - świadczenie usług dodatkowych jak: dostarczenie dokumentacji projektowej, pełnienie nadzoru inwestorskiego, dysponowania środkami finansowymi Funkcji GR może podjąć się generalny wykonawca, ale także biuro projektowe lub przedsiębiorstwo nie wykonujące robót budowlanych

Zastępstwo inwestycyjne (realizacja inwestycji) Inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub usług w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienie należytego jego przebiegu i rozliczenia inwestycji , które nie stanowią przedmiotu umowy o dzieło lub innej umowy typowej k.c. Model pełnomocnictwa i model powiernictwa

ZADANIA INWESTORA ZASTĘPCZEGO Bieżąca realizacja faktur Informowanie inwestora bezpośredniego o przebiegu robót Dokonanie rozruchu z udział.inw.bezp. Zapewnienie dostaw maszyn i urządzeń Zapewnienie inwestorskiego nadzoru robót Zorganizowanie komisji odbioru zadania Przekazanie inwestorowi wykonanych robót Uzyskanie wymaganych prawnie opinii decyzji admin. i stanowisk Dochodzenie roszczeń od przeds.budow. Wykonyw.uprawn.z rękojmii i gwarancji Rozliczenia z wykonawcami w ramach środków przekazanych przez inwestora bezpośredniego Skompletowanie materiałów do projektowania Zapewn. opracowania dokumentacji projekt. Uzyskanie zatwierdzenia planu realizacyjnego Uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji Uzyskanie pozwolenia na budowę Uzyskanie uzgodnień i zatwierdzenia dokumentacji technicznej Zapewn. obsługi geodezyjnej, kartograficznej i ewent. Geologicznej Zapewn. nadzoru autorskiego Powierzenie realizacji zadania i zawarcie umów z wykonawcą robót Prowadzenie obsługi finansowo-księgowej Akceptacja załączników do faktur uczestników procesu inwestycyjnego

ZADANIA INWESTORA BEZPOŚREDNIEGO Zapewnienie środków finansowych na przygotowanie i realizację inwestycji Zapewnienie prawa do dysponowania terenem Ponoszenie kosztów i opłat związanych z uzgodnieniami Zapłata wynagrodzenia inwestorowi zastępczemu Wyznaczenie użytkowników obiektów wchodzących w skład zadania inwestycyjnego Podejmowanie decyzji i wyrażanie opinii w sprawach wymagających interwencji inwestora bezpośredniego Przejęcie od inwestora zastępczego wykonanych robót które nastąpi jednocześnie z odbiorem od wykonawcy Zawiadomienie pisemne inwest. zast. o zamiarze ograniczenia lub rozszerzenia zakresu inwestycji, ew. czasowego jej przerwania Współudział w rozruchu obiektu

Umowy o wykonawstwo częściowe Zespół umów równoległych zawieranych przez inwestora który sam jest organizatorem robót - umowy przygotowawcze (przygotowanie studiów wykonalności, prace geologiczne, roboty geodezyjno- kartograficzne, prace projektowe, nadzór autorski, nadzór inwestorski) - umowy o wykonawstwo inwestycji (o roboty budowlane, o dostawy maszyn i urządzeń, o przeprowadzenie rozruchu) - umowy towarzyszące ( kredytowe, rozliczeniowe, ubezpieczeniowe, transportowe, ochrony obiektu itp.)

Umowy o prace projektowe Podstawy prawne: Kodeks cywilny (art.627-646) um.o dzieło. Prawo budowlane, ust. z 7 lipca 1994r. art. 20,34 Ust. o prawie autorskim i prawach pokrewnych z 4 lutego 1994r. Umowa o prace projektowe jest mową o dzieło. W umowie tej przyjmujący zamówienia zobowiązuje się do wykonania projektu, a zamawiający do wypłaty wynagrodzenia. Dzieła: - architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne, urbanistyczne są utworami w sensie prawa autorskiego - architektoniczny projekt koncepcyjny - projekt architektoniczno-budowlany - architektoniczny projekt wykonawczy - projekty branżowe uzupełniające projekt architektoniczny Przedmiotem umów jest wykonanie projektów budowlanych , zgodnie z wymogami prawa budowlanego, przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia do projektowania

Umowa o prace projektowe Przedmiot umowy - oznaczenie identyfikujące projekt gotowy lub szczegółowy opis co ma być zaprojektowane (zwykle załącznik) (umowa rezultatu) Obowiązki projektanta: - opracowanie projektu w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w wymaganych decyzjach (warunki zabudowy, środowiskowe uwarunkowania,) wymagania ustawy, przepisy, zasady wiedzy technicznej, - zapewnienie udziału osób posiadających uprawnienia do projektowania w określonych specjalnościach i wzajemna koordynacja - sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektu - uzyskanie wymaganych opinii uzgodnień i sprawdzeń - wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań - sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, - sprawowanie nadzoru autorskiego

Ochrona praw autorskich projektanta Rodzaj przenoszonych praw : licencja, cesja, nabycie egzemplarza projektu Gwarancje i zapewnienia architekta co do przysługujących mu praw Określenie pól eksploatacji - utrwalanie i zwielokrotnianie, obrót, rozpowszechnianie w inny sposób Autorskie prawa osobiste i ochrona integralności utworu - prawo do autorstwa, oznaczania utworu swoim imieniem i nazwiskiem lub pseudonimem, albo udostępnienia go anonimowo, nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania, decydowania o pierwszym udostępnieniu utworu publiczności, nadzoru nad sposobem korzystania z utworu. Ochrona praw zależnych , zgoda na adaptacje projektu Wynagrodzenie Roszczenia autora którego prawa zostały naruszone - zaniechania działania , zaniechania naruszania, usunięcia skutków naruszania praw, wydania uzyskanych korzyści, naprawienia wyrządzonej szkody, złożenia publicznego oświadczenia o określonej treści lub formie, podania do publicznej wiadomości całości lub części wyroku, zapłaty odpowiedniej sumy zarówno na swoja rzecz jak i na rzecz Funduszu Promocji Twórczości lub wskazany cel społeczny

Umowa o roboty budowlane - niektóre klauzule umowne Postanowienia ogólne Części składowe umowy Strony umowy Przedmiot Pracownicy Maszyny, materiały, robocizna Rozpoczęcie, opóźnienia i zawieszenie Zmiany i dostosowania Odbiór przez zatrudniającego (częściowe, końcowe, akceptacja ostateczna ) Testy po zakończeniu Cena i płatności Wady, odpowiedzialność Wypowiedzenie przez zatrudniającego Ryzyko i odpowiedzialność Ubezpieczenie Force Majeure Roszczenia, spory, arbitraż

KONTRAKT O WYKONAWSTWO ROBÓT INŻYNIERYJNO-BUDOWLANYCH – Części składowe i precedencja Umowa Warunki szczególne Warunki ogólne Specyfikacje techniczne Rysunki Kosztorys Harmonogramy i inne dokumenty włączone do kontraktu

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE wg. kodeksu cywilnego Umowa o roboty budowlane k.c. art.647-658 (Ogólne warunki kontraktowe lex contractus) Obowiązki inwestora i wykonawcy Umowy z podwykonawcami Forma umowy – pisemna ad probationem Dokumentacja stanowi część składową umowy Informowanie o przeszkodach Ryzyko zniszczenia obiektu Odbiór częściowy Zastosowanie przepisów umowy o dzieło Odpowiednie zastosowanie do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE wg.kc art.647 Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej , a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłacenia umówionego wynagrodzenia.

UMOWY Z PODWYKONAWCAMI wg. art. 647¹ k.c. W umowie o roboty budowlane (..) zawartej między inwestorem a wykonawcą (gen.wykon.) strony ustalają zakres robót które wykonawca będzie wykonywać osobiście lub za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o rob.bud. z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. (ew. zgoda dorozumiana) Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszymi podwykonawcami wymagana jest zgoda inwestora i wykonawcy (ew.dorozumiana j.w.) Forma pisemna umowy pod rygorem nieważności. Odpowiedzialność solidarna za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Odmienne postanowienia umów są nieważne

Gwarancja zapłaty art. 649 ¹ Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty Stosuje się też do umów generalnego wykonawcy z dalszymi podwykonawcami Nie można wyłączyć ani ograniczyć tego prawa Gwarancja bankowa, ubezpieczeniowa , akredytywa bankowa, poręczenie banku

INFORMOWANIE O PRZESZKODACH W REALIZACJI ROBÓT BUDOWLANYCH wg. art INFORMOWANIE O PRZESZKODACH W REALIZACJI ROBÓT BUDOWLANYCH wg. art. 651 k.c. Jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, albo jeżeli zajdą inne okoliczności które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora

RYZYKO ZNISZCZENIA OBIEKTU wg. art. 655 k.c. Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części , jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie (..) albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

CZĘŚCIOWE ODBIORY ROBÓT BUDOWLANYCH wg. art. 654 k.c. W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia , za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

ZASTOSOWANIE PRZEPISÓW UMOWY O DZIEŁO DO ROBÓT BUDOWLANYCH Umowa o roboty budowlane jako podtyp umowy o dzieło Skutki opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu – art.635 kc Skutki wykonywania umowy w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową - art.636 kc Rękojmia za wady wykonanego obiektu – art. 637,638 kc Uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu – art. 644 kc Zwyczajowe zastosowanie podobnych rozwiązań w zakresie ustalania wynagrodzenia - art.628-632 kc

Wynagrodzenie za roboty budowlane Kodeks cywilnym (umowa o dzieło) Ryczałt Kosztorys Wskazanie podstaw do ustalenia Zaliczki Kwoty tymczasowe Zatrzymane płatności Bonusy Dostosowania i rewizje ceny Wynagrodzenie za roboty zamienne i dodatkowe Value engineering Ceny indeksowane Sądowe zmiany ceny

PPP – TARYFY, FORMUŁY ESKALACYJNE C1= C0 (i0-e) C1 – cena jednostkowa na kolejny rok rozliczeniowy C0 – cena jednostkowa w poprzednim okresie rozliczeniowym (bazowym) I0 – wskaźnik inflacji za okres bazowy e – współczynnik efektywności C1= C0 (i0-e) + ni0 x ai/V0 ni0 – współczynnik efektywności ai – umowna stawka rozliczania nakładów inwestycyjnych w danej dziedzinie gospodarki V0 – wolumen sprzedanych usług w okresie bazowym (w jednostkach naturalnych) Klauzule renegocjacji - Okresowe - Jeśli nastąpi zmiana wolumenu świadczonych usług powyżej pewnej granicy (np. +/- 15%) - W przypadku głębokich zmian technologicznych - Jeśli nastąpi istotna zmiana obszaru świadczenia usług - Przy zasadniczej zmianie systemu podatkowego ( Zysnarski J. Partnerstwo publiczno-prywatne. Teoria i praktyka. ODiDK, Gdańsk 2003,s.228-231.)

UMOWA DOSTAWY Kodeks cywilny art. 605-612 Obowiązki dostawcy i odbiorcy Forma pisemna umowy ad probationem (art..606) Zbadanie przydatności surowców (art.607) Kontrola odbiorcy u producenta (art.608) Odpowiedzialność z tytułu rękojmi (art.art.609) Opóźnienie z rozpoczęciem produkcji (art.610) Wadliwy sposób wytwarzania (art.611) Odpowiednie zastosowanie przepisów o sprzedaży - określenie ceny przez wskazanie podstaw (at.536), chwila wydania rzeczy (art.544), podział kosztów dostarczenia (art.547), zwłoka z odebraniem (art.551), zwłoka z zapłatą ceny (art.552), przedawnienie (art.554), rękojmia(art.556-662,565-568)

Umowa dostawy Przez umowę dostawy dostawca zobowiązuje się do wytworzenia rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, oraz ich dostarczenia częściami albo periodycznie, a odbiorca zobowiązuje się do odebrania tych rzeczy i zapłacenia ceny. Art. 605 k.c.

UMOWA DEVELOPERSKA Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. z 8 sierpnia 2000r) Art. 9.1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowaniu na tym gruncie domu, oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy- odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazaną w umowie osobę. 9.2. Do ważności umowy (..) niezbędne jest aby strona podejmująca się umowy była właścicielem gruntu na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, , a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. 9.3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy , sąd może powierzyć w trybie postępowania nieprocesowego , dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.