Real Estate Investment Trusts (REITs) „REITS smell like real estate, look like bonds and walk like equity” Greg Whyte, Analyst, Morgan Stanley

2 Literatura Bożena Frączek: Rozwój rynku funduszy typu REIT na świecie Brueggeman, W. B., Fisher, J. D.: Real Estate Finance and Investments, McGraw-Hill Irwin, 2005, Rozdział 21 Warto zajrzeć:

3 REIT Spółka posiadająca (i zarządzająca) nieruchomości komercyjne /dochodowe lub inne aktywa związane z nieruchomościami (kredyty, MBS) Specjalne opodatkowanie Redystrybucja dochodów do udziałowców Większość dochodów z nieruchomości Większość aktywów to nieruchomości Udziały notowane na giełdzie, obrót wtórny

4 ‘pionowa integracja’ Nabywanie/posiadanie nieruchomości Rozwój nieruchomości Własność −Zapewnienie kapitału −Zarządzanie aktywami (portfolio management) Zarządzanie −Zarządzanie aktywami −Zarządzanie nieruchomością Usługi dla najemców

5 REIT – wymogi prawne Aktywa inwestycyjne: Co najmniej 75% aktywów to: −Własność bezpośrednia nieruchomości −Kredyty hipoteczne −Udziały w innych REITs −Papiery rządowe i gotówka Nie więcej niż 5% wartości aktywów składa się z papierów emitowanych pojedynczych emitentów, nie zaliczanych do 75% ‘nieruchomościowych’ Nie więcej niż 25% aktywów składa się z udziałów, papierów nie związanych z REITs lub w REITS niepodlegających korzystnemu opodatkowaniu

6 Kryteria uznania za REITs – dochody Co najmniej 75% dochodów brutto pochodzi z: −Czynszów najmu posiadanych nieruchomości −Odsetek od obligacji zabezpieczonych hipotekami −Odsetek od kredytów −Wpływów ze sprzedaży nieruchomości Nie więcej niż 30% dochodu brutto ze sprzedaży papierów posiadanych krócej niż 6 miesięcy lub nieruchomości posiadanych krócej niż 4 lata Co najmniej 95% dochodu brutto pochodzi z dywidend, odsetek, czynszów lub zysków ze sprzedaży

7 Wymóg redystrybucji Dystrybucja co najmniej 90% dochodu do opodatkowania w formie dywidendy, udziałowcom (warunek wyłączenia spółki z opodatkowania CIT)

8 Kryteria uznania za REITs – własność, udziały Forma prawna przedsiębiorstwa (spółki) podleganie podatkowi korporacyjnemu Zarządzana przez zarząd lub powierników Udziały podlegające transferowi (sprzedaży) Co najmniej 100 udziałowców po pierwszym roku uznania za REITs Nie więcej niż 50% udziałów w posiadaniu 5 lub mniej udziałowców przez ostatnie pół roku podatkowego

9 Regulacje REIT na świecie USA: Real Estate Investment Trust Act, 1960 −Istotne zmiany w opodatkowaniu: Tax reform Act, 1987 Holandia: Fiscale Beleggings Instelling (FBI), 1969 Australia: Listed Property Trusts (LPTs), od 2008 – Australian REITs (A-REITs) Belgia: SICAFI (Societe d’investissement Immobiliere a Capital Fixe), 1995 r. Kraje azjatyckie – głównie od lat 90-tych XX-wieku (Japonia 2000, Malezja, Singapur, Korea Południowa, Hong Kong)

10 REITs na świecie

11 Liczba REITs na świecie

12 Podstawowe kategorie REITs Publiczne Equity REITs– posiadają i zarządzają generujące dochód nieruchomości Mortgage REITs – udzielają bezpośrednio kredytów hipotecznych (lub innych pożyczek) lub nabywają MBS. W dużym stopniu korzystają z kapitału obcego (leverage), wykorzystują instrumenty pochodne i inne techniki ochrony przed ryzykiem kredytowym i stóp procentowych Hybrid REITs – strategie inwestycyjne REITs właścicielskich i hipotecznych

13 „Prywatne” REITs nie notowane na zorganizowanych rynkach Wg NAREIT dzielą się na: −Skierowane do instytucjonalnych inwestorów, duże −Oferowane w „pakietach” inwestorom −„Inkubatory” zakładane przez venture capital z planem wprowadzenia na giełdę

14 Wycena REITs’ow Zwrot z REITs, zależy od: -Rynku nieruchomości, popytu podaży na powierzchnie -Wyceny rynku praw udziałowych -Ryzyko, ocena cash flow – rynek praw udziałowych Funds from Operations (FFO) Net Asset Value (NAV)

15 FFO REIT przychody REIT cash flow Przychody czynszowe -Wydatki operacyjne Dochód Operacyjny Netto -Amortyzacja Dochód netto Cash flow Zysk/Udział (EPS) FFO na udział $ $2 - $ $6

16 Wzrost dochodów z REITs Ograniczone możliwości inwestycyjne – cash flow (dywidendy). Finansowanie zewnętrzne Metody: Wzrost dochodów z posiadanych nieruchomości Wzrost dochodów poprzez nabywanie nowych nieruchomości Budowa nowych nieruchomości Inżynieria finansowa (kapitał zewnętrzny, negocjowanie stóp procentowych, warunków, źródła kapitału, stopa wypłat dywidend)

17 Strategie utrzymania&wzrostu wartości i dochodów REITs Koncentracja na rynkach o wysokim potencjale rozwoju Tworzenie i/lub wykorzystywanie barier wejścia dla konkurencji (nabywanie nieruchomości w miejscach gdzie kolejne realizacje są niemożliwe) Zdobywanie dużego udziału na rynku Posiadanie prestiżowych nieruchomości

18 REITs hipoteczne Nie posiadają nieruchomości Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką na nieruchomości Dochody uzależnione od oprocentowania hipotek, dyskontu (kapitalizacji) przy zakupie papierów, kwoty kredytu pozostałej do spłaty Częste finansowanie długoterminowych aktywów, kapitałem krótkoterminowym (zarządzanie ryzykiem stóp procentowych) Aktywa o podwyższonym ryzyku (bardziej ryzykowne CMBS)

19 Wybór REITs Ryzyko związane z aktywami jakie posiada Stopa zadłużenia Stopa zróżnicowania portfela Ilość nowych realizacji w jakie jest zaangażowany Doświadczenie i kompetencje zarządzających

20 Rodzaje REITs wg rodzajów aktywów Przemysłowe/biurowe Handlowe Mieszkaniowe Mieszane Hotelowe Nieruchomości typu szpitale, kliniki Self storage Specjalistyczne

21 Analiza REITs z pkt widzenia rodzaju posiadanych nieruchomości - ryzyko Stabilność dochodów z danego typu nieruchomości Jakość najemców Czas trwania umów Potencjalna konkurencja na lokalnym rynku Konieczne zaangażowanie w zarządzanie

22 Spektrum ryzyka dla różnych typów nieruchomości Wysokie ryzyko Niezabudowana ziemia Hotele / motele Centra self-storage Centra handlowe Biura w CDB Biura na przedmieściach Mieszkaniowe wielorodzinne Mobile home parks Przemysłowe (magazynowe) Regionalne centra handlowe (malls) Nieruchomości komercyjne w dzierżawie Niskie ryzyko

23 Stopy zwrotu (%) z REITs wg rodzaju nieruchomości w latach

24

25 Globalne inwestycje REITs

26

27

28 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NAREIT

29 Statystyki REITs – próbka 204 trustów

30 Statystyki REITs – próbka 204 trustów

31 NAREIT National Association of Real Estate Investment Trusts