Majątkowe metody wyceny

Metody majątkowe Historycznie najstarsza koncepcja wyceny podmiotów gospodarczych przyjmuje majątek za podstawę określenia wartości. Stąd wartość przedsiębiorstw, będąca wynikiem tej wyceny jest nazywana wartością majątkową. Podmiotem wyceny jest majątek przedsiębiorstwa, czyli różnica pomiędzy całością aktywów a pasywami obcymi. Istotą metod majątkowych jest fakt, że przy obliczaniu wartość przedsiębiorstwa podstawowym źródłem informacji jest bilans spółki – i to na nim opierają się dalsze działania.

Cechy majątkowych metod wyceny Wycena przedsiębiorstwa metodą majątkową odbywa się na podstawie bilansu. Za podstawę wyceny przyjmuje się majątek przedsiębiorstwa, zakładając, że wartość przedsiębiorstwa jest równa wartości jego aktywów. Metody majątkowe nie uwzględniają przyszłego rozwoju, kondycji, ani problemów wewnętrznych spółki.

Podejście majątkowe (ang Podejście majątkowe (ang. asset-based approach) obejmuje grupę metod, które wyznaczają wartość przedsiębiorstwa poprzez wartość jego aktywów pomniejszonych o pasywa obce. Metody majątkowe oparte są na wycenie poszczególnych składników aktywów i pasywów obcych. Nie uwzględniają synergii pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa, związanych z ich zorganizowanym wykorzystaniem. Metoda jest często stosowana w Polsce, w szczególności w odniesieniu do spółek Skarbu Państwa.

Wyróżnia się cztery metody majątkowe: wartości księgowej (aktywów netto); skorygowanej wartości księgowej; wartości likwidacyjnej; wartości odtworzeniowej.

Metoda księgowa opiera się na obliczeniu wartości firmy na podstawie zapisów bilansowych – aktywów i pasywów. Polega na pomniejszeniu bilansowej wartości aktywów o kapitały obce, czyli wszelkie zobowiązania długo- i krótkoterminowe. Można także podejść do wyceny tą metodą od strony pasywów, wówczas wartość przedsiębiorstwa jest równa wartości kapitałów własnych tego przedsiębiorstwa. Niezależnie od wybranego podejścia powinniśmy otrzymać tę samą wartość.

Metoda aktywów netto – procedura: Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny Sporządzenie szczegółowych specyfikacji aktywów oraz pasywów obcych według stanu ujętego w bilansie i obliczenie wartości aktywów netto Ustalenie wartości przedsiębiorstwa WP = A – Po = KW gdzie: WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość księgowa netto) A – wartość bilansowa aktywów razem PO – wartość bilansowa pasywów obcych (rezerwy na zobowiązania, zobowiązania długoterminowe, zobowiązania krótkoterminowe, fundusze specjalne, rozliczenia międzyokresowe bierne) KW – wartość bilansowa kapitału własnego

Zgodnie z metodą wartości księgowej wartość przedsiębiorstwa jest to wartość aktywów netto: Aktywa – zobowiązania długo i krótkoterminowe = kapitał własny (aktywa netto) Prostota i łatwość metody księgowej sprawia, że jest ona w Polsce bardzo popularna.

Przykład wyceny metodą księgową: AKTYWA : Środki trwałe: 58.000 kiosk 32.000, samochód 16.000 , komputer 10.000 Środki obrotowe: 8.000     zapasy 6.000, gotówka 2.000 RAZEM 66.000 PASYWA : Kapitał własny: 36.000 , Zobowiązania: 30.000 Kredyt 20.000, zobowiązania od dostawców 10.000    

Wartość przedsiębiorstwa =66 000 zł (aktywa ) – 20 000 zł (kredyt, zobowiązania długoterminowe) - 10 000 zł (zobowiązania w0bec dostawców , zobowiązania krótkoterminowe) = 36 000 zł Wartość przedsiębiorstwa – 36 000 zł (kapitał własny)

Przykład 2 – metoda skorygowanych aktywów netto Firma X zajmująca się obróbką metali   Wartość bilansowa aktywów razem Aktywa Wartość Budynek biurowy 3.000.000 Budynek produkcyjny 5.000.000 Linia produkcyjna 500.000 Zapasy materiałów i produktów 4.000.000 Należności - w tym nieściągalne Łączna wartość: 15.000.000

Równocześnie wartość zobowiązań firmy (wartość bilansowa pasywów obcych): dwa kredyty inwestycyjne o wartości łącznej 8 mln zł, zobowiązania wobec dostawców o wartości 3 mln zł. wartość zobowiązań to w sumie 11 mln zł.

Na tej podstawie otrzymujemy skorygowaną wartość aktywów netto: WP = A – Po = KW WP = KW = 15 – 11= 4 mln zł.

Metoda skorygowanej wartości księgowej: W metodzie skorygowanej wartości księgowej zastępuje się wartości księgowe wartościami rynkowymi. Niezbędne jest przeszacowanie poszczególnych składników aktywów i pasywów - określenie ich wartości rynkowej. Metoda skorygowanych aktywów netto jest modyfikacją metody księgowej. Po dokonaniu niezbędnych korekt, wartość przedsiębiorstwa liczymy tak jak w przypadku wyceny metodą księgową. W przypadku zastosowania tej metody potrzebna pomoc rzeczoznawcy majątkowego.

Korekta wartości bilansowej aktywów może dotyczyć: 1. Stopnia przydatności operacyjnej aktywów, polegającej na: dodaniu wartości wykorzystywanych, a nie wykazywanych w bilansie (np. w skutek pełnego umorzenia) 2. Różnic cenowych, poprzez wyrażenie: wartości rzeczowych składników majątku trwałego według cen rynkowych, wartości zapasów surowców, materiałów, produkcji w toku oraz wyrobów gotowych według aktualnych rynkowych cen sprzedaży, wartości papierów wartościowych przeznaczonych do obrotu według ich bieżących cen rynkowych.

3. Zmian wielkości nominalnych pozycji bilansowych spowodowanych inflacją, polegających na wyrażeniu wartości nabytych składników majątkowych, przedstawionych w bilansie według historycznych kosztów nabycia lub cen nominalnych w cenach bieżących, odzwierciedlających spadek siły nabywczej pieniądza. 4. Stopnia płynności i wymagalności, co polega na skorygowaniu wartości należności przeterminowanych oraz trudno ściągalnych.

Metoda wartości likwidacyjnej Wyznaczana jest wartość przedsiębiorstwa w chwili zakończenia jego działalności np. na skutek upadłości. Wartość likwidacyjna jest wartością minimalną (przedsiębiorstwa) gdyż nie uwzględnia możliwości kontynuacji działalności. Od sumy wartości otrzymanej ze sprzedaży składników majątku należy odjąć wszelkie zobowiązania finansowe, jakie spółka musiałaby ponieść w przypadku jej likwidacji

Wartość likwidacyjna Wartość likwidacyjna badanego przedsiębiorstwa jest ustalana na podstawie uzyskanej wartości składników majątkowych przy ewentualnej ich sprzedaży. W całkowitej wartości nie można pominąć dodatkowych kosztów związanych z likwidacją tj. koszty demontażu, rozbiórki et

Wzór: gdzie: WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość likwidacyjna) n – liczba składników majątkowych (aktywów) możliwych do upłynnienia i – numer kolejnego składnika majątku (aktywów) Cri – hipotetyczna cena (wartość upłynnienia) możliwa do uzyskania ze sprzedaży składnika majątku o numerze i

Procedura wyceny Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny Przeprowadzenie w razie potrzeby niezbędnych korekt odnoszących się do znanych, lecz pominiętych w bilansie aktywów i pasywów, lub polegających na aktualizacji danych bilansowych na dzień wyceny Określenie sposobu likwidacji (upłynnienia) aktywów przedsiębiorstwa Obliczenie wpływów brutto (bez kosztów upłynnienia, podatków itp.) z likwidacji Przeprowadzenie korekty o niezbędne wydatki bezpośrednie i pośrednie związane z likwidacją

Przeprowadzenie korekty o wynik finansowy uzyskany w trakcie likwidacji przedsiębiorstwa Odjęcie wartości likwidacyjnej wszystkich zobowiązań (pasywów obcych) Odjęcie ewentualnych rezerw na dodatkowe zobowiązania podatkowe z tytułu działalności operacyjnej lub zysków ze sprzedaży aktywów. W szczególnych przypadkach może nastąpić dodanie korzyści podatkowych, jeśli jest realna szansa ich realizacji Odjęcie wartości zobowiązań z tytułu spłaty właścicieli kapitału uprzywilejowanego

Przykład – metoda likwidacyjna Fabryka X sp. z o.o. obecnie w upadłości likwidacyjnej (brak płatności znacznej kwoty od kontrahenta zagranicznego, wierzytelności tej nie udało się odzyskać. Spółka utraciła płynność). Obecnie spółka nie prowadzi produkcji.   Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego przyjmuje się wartość firmy X w kwocie 10.000,00 zł

Wyliczenie kosztu zastąpienia pracowników: Koszty rekrutacji to koszty, które pracodawca musi ponieść zatrudniając nowych pracowników. Przyjęto, że koszty rekrutacji to 2% rocznego wynagrodzenia grupy pracowników.

Roczne wynagrodzenie obliczone jest na podstawie minimalnego miesięcznego wynagrodzenia za jakie zgodzili się pracować zatrudnieni w fabryce. Liczba przeszkolonych pracowników Wynagrodzenie 1 pracownika Roczny koszt wynagrodzenia grupy Koszt rekrutacji (% rocznego wynagrodzenia) Całkowity koszt rekrutacji Dział produkcji 300 1317 4.741.200 2% 94.824

Czas szkolenia jaki został uznany przez biegłego to 30 dni. Każdy nowy pracownik przychodzący do fabryki musi być kompleksowo przeszkolony. Dzienny koszt szkolenia równy jest dziennej pensji pobieranej przez pracownika. Czas szkolenia jaki został uznany przez biegłego to 30 dni. Liczba pracowników Wynagrodzenie pracownika Roczne wynagrodzenie pracownika na dzień roboczy Liczba dni szkolenia Koszt szkoleń w przeliczeniu na dzień pracownika Koszt szkoleń 300 1317 62,47 30 562.197,63

Koszt utraconej produktywności związanych ze szkoleniem będzie taki sam jak koszt szkolenia i wyniesie 562 197,63 zł Wyliczenie kosztu utraconej produktywności związanej z adaptacją – czas adaptacji to 30 dni i w tym czasie pracownik pracuje z 50 procentową produktywnością. Liczba przeszkolonych pracowników Wynagrodzenie pracownika Roczne wynagrodzenie pracownika na dzień roboczy Produktywność w okresie adaptacji Czas adaptacji Koszty utraconej produktywności (adaptacja) 300 1317 62,47 50% 30 281.098,81

Łączny koszt zastąpienia siły roboczej: 94.824,00 + 562.197,63 + 562.197,63 + 281.098,81 = 1.500.318,07

W skład szacowanego przedsiębiorstwa wchodzą dwie nieruchomości objęte przez syndyka, zostały one oszacowane na zlecenie biegłego przez rzeczoznawcę majątkowego: nieruchomość zabudowana obiektami biurowym z zapleczem socjalnym oraz produkcyjno- magazynowym o powierzchni 10.500 m2 o wartości WR = 2.091.500,00 zł nieruchomość zabudowana obiektem handlowo- produkcyjno-magazynowym o powierzchni 9075 m2 o wartości WR = 2.210.000,00 zł

Do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego w postępowaniu upadłościowym wartość nieruchomości wchodzących w skład szacowanego przedsiębiorstwa wynosi wg oszacowania 4.301.500,00 zł. Wartość poszczególnych grup ruchomości przedstawia się następująco: Tkaniny – łącznie 985 pozycji o wartości rynkowej 181.960,50 zł Resztki produkcyjne – łącznie 563 pozycji o wartości rynkowej 2.940,00 zł Materiały – łącznie 283 pozycji o wartości rynkowej 18.620,30 zł Szkielety meblarskie – łącznie 79 pozycji o wartości rynkowej 9.288,00 zł Szkielety meblarskie – łącznie 59 pozycji o wartości rynkowej 5.610,00 zł

Wartość ruchomości według wyceny do celów wyceny przedsiębiorstwa upadłego wynosi 217.952,90 zł.

Księgowa wartość wierzytelności wynosi 1.141.382,52 zł., w tym: należności w złotych polskich – 76.553,64 zł należności w USD – 3.377,43 zł należności w EURO – 1.061.451,45 zł

Po sprawdzeniu wierzytelności z ocenami biegłych oszacowano wartość należności przypadających upadłemu do celów oszacowania przedsiębiorstwa wynosi 3.554,09 zł.

Struktura i wartość składników majątkowych upadłego: oznaczenie przedsiębiorstwa – 10.000,00 zł wartość kapitału ludzkiego – 1.500.318,07 zł nieruchomości – 4.301.500,00 zł ruchomości – 217.952,90 zł wierzytelności przypadających upadłemu – 3.554,09 zł Łącznie wartość poszczególnych składników majątku wynosi 6.033.325,06 zł. Odpowiada to wartości przedsiębiorstwa upadłego ustalonego w podejściu majątkowym, metodą likwidacyjną.

Metoda wartości odtworzeniowej Wartość odtworzeniowa jest traktowana jako suma inwestycji, które muszą zostać dokonane w celu stworzenia przedsiębiorstwa o tych samych kryteriach i cechach jak przedsiębiorstwo podlegające wycenie. Wartość odtworzeniowa wycenianego obiektu to różnica między aktualną ceną nowego obiektu a rzeczywistym jej zużyciem - wynikającym z oceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Podstawą wyceny odtworzeniowej jest zużycie rzeczywiste wycenionego obiektu, a nie zużycie księgowe.

Metoda odtworzeniowa polega na oszacowaniu sumy nakładów finansowych, jakie potrzebne byłyby do odtworzenia poszczególnych elementów majątku wycenianego przedsiębiorstwa. Metoda ta jest często wykorzystywana przez przedsiębiorców podejmujących decyzję o tym, czy bardziej opłaca się kupić jakieś przedsiębiorstwo czy też zbudować je samemu od podstaw. Wadą tej metody jest trudność w oszacowaniu takich elementów, jak reputacja firmy oraz czas potrzebny na osiągnięcie określonej pozycji na rynku, przekładające się w znacznej mierze na koszty odtworzenia przedsiębiorstwa.

Formuła obliczeniowa: WP = (AB – ZA) – Po = AN – Po gdzie: WP – wartość przedsiębiorstwa (wartość odtworzeniowa) AB – aktualna wartość odtworzeniowa brutto aktywów (wartość nowych aktywów) ZA – korekta aktywów ze względu na ich zużycie PO – pasywa obce AN – aktualna wartość odtworzeniowa netto aktywów (wartość odtworzeniowa brutto aktywów skorygowana o ich zużycie)

Procedura wyceny: 1. Uzyskanie bilansu przedsiębiorstwa na dzień wyceny 2. Opracowanie szczegółowej specyfikacji aktywów i pasywów przedsiębiorstwa 3. Podział majątku i pasywów względem sposobu ich wyceny metodą bezpośrednią i pośrednią 4. Wycena składników majątku metodą bezpośrednią: aktualizacja wartości początkowej oraz odjęcie umorzenia (zużycia) 5. Wycena grup składników majątku metodą wskaźnikową: aktualizacja wartości początkowej oraz odjęcie umorzenia (zużycia) 6. Wycena składników zobowiązań według cen rynkowych na dzień wyceny 7. Określenie wartości odtworzeniowej przedsiębiorstwa

Zalety metod majątkowych Metody majątkowe skupiają się na posiadanym przez przedsiębiorstwie majątku. Materialna substancja przedsiębiorstwa jest stosunkowo łatwa do wyceny.

Wady metod majątkowych Nie uwzględniają reputacji firmy, pozycji zajmowanej przez przedsiębiorstwo na rynku (najczęściej wyrażającej się udziałem w rynku), unikalnych kompetencje menadżerów, a przede wszystkim zdolności przedsiębiorstwa do generowania dodatnich przepływów pieniężnych.