I ŚLĄSKIE FORUM REWITALIZACJI TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH Zabrze, 23 – 24 czerwca 2005

REWITALIZACJA OBSZARÓW PRZEMYSŁOWYCH – PRZYKŁAD MIASTA ZABRZE

Zabrze jeszcze na początku XX stulecia było największą wsią w Europie Zabrze jeszcze na początku XX stulecia było największą wsią w Europie. Swój niewiarygodny rozwój zawdzięczało powstającym tu kopalniom. To sprawiło, że robotniczo – chłopski ośrodek stał się jednym z najpotężniejszych gospodarczo miast Europy. Przed II wojną światową prowadzili tu swoje przedsiębiorstwa przedstawiciele najbardziej wpływowych rodów – Donnersmarckowie, czy Ballestremowie, inwestowali tu także przedsiębiorcy, którzy dopiero budowali swoją pozycję społeczną i gospodarczą. Po I wojnie światowej Zabrze było miastem granicznym Republiki Weimarskiej. W 1922 roku uzyskało prawa miejskie. Tworzono tu silny ośrodek, który miał równoważyć pozycję „polskich” Katowic. Miało być nawet centrum administracyjnym trójmiasta: Zabrze, Bytom, Gliwice. Po II wojnie światowej był to główny ośrodek górniczy i sztandarowe robotnicze miasto. Koniec XX wieku był bardzo trudny dla miasta. Pozamykano prawie wszystkie kopalnie. Ogromne trudności przeżywały zakłady obsługujące przemysł ciężki.

Restrukturyzacja w Zabrzu nie była jednak związana wyłącznie ze zmianami gospodarczymi w Polsce. Już kilkadziesiąt lat wcześniej zdawano sobie sprawę z tego, że kończą się tu pokłady węgla. Plany łagodnej transformacji gospodarczej Zabrza nie powiodły się. Nie przewidziano dynamicznych zmian ustrojowych i geopolitycznych. Na eksportowane dotąd głównie do ZSSR i innych krajów bloku wschodniego komputery, aparaturę medyczną i sprzęt elektroniczny zabrakło popytu. Ich poziom techniczny wyznaczało obowiązuje w stosunku do Polski do początku lat 90-tych embargo na nowe technologie. Przedsiębiorstwa branży spożywczej – Zakłady Zbożowe, czy Browary Górnośląskie nie zostały właściwie przystosowane do nowych wymogów rynku. Bezrobocie osiągnęło poziom ponad 23 %.

Pomimo, że nie działa tu już, jak kiedyś, wiele kopalń, w których pracowało kilkadziesiąt tysięcy ludzi, nie doszło do zupełnego załamania gospodarczego. Duże przedsiębiorstwa powoli przystosowały się do nowych reguł rynkowych. Powstała tu pierwsza w Polsce prywatna kopalnia węgla kamiennego. Równocześnie w mieście powstało mnóstwo bardzo prężnych małych i średnich przedsiębiorstw. Ogromnym atutem miasta okazały się świetnie przygotowane kadry, zaplecze techniczne, doświadczenia. Obecnie, po redukcji przemysłu wydobywczego, w gospodarce miasta dominuje silny przemysł chemiczny, elektromaszynowy, budowlany, spożywczy oraz szybko rozwijające się usługi.

Szanse rozwoju Doświadczenia innych centrów przemysłu ciężkiego dowodzą, że dotychczasowe gałęzie przemysłu udaje się zastąpić nowymi. W „starych” ośrodkach przemysłowych znajduje się przygotowana kadra techniczna, tania siła robocza, odpowiednia infrastruktura, hale, magazyny, uzbrojone nieruchomości i ogromny rynek zbytu. Władze Zabrza na początku lat 90-tych pozyskiwały grunty funkcjonujących PGR-ów, by stworzyć na nich warunki dla nowych przedsiębiorstw. Od Agencji Rolnej Skarbu Państwa udało się przejąć 110 ha gruntów. Sprzedano je za cenę wielokrotnie przewyższającą ceną zakupu kontrahentom, którzy wybudowali na nich centra handlowe. Na nieruchomościach kupionych od gminy powstał także pierwszy na Śląsku multipleks. Równocześnie dostrzegano, że konieczne jest ściąganie inwestorów z innych branż. Dlatego intensywnie rozwijano infrastrukturę miejską – budowano drogi, sieci gazowe, kanalizacyjne, oczyszczalnie ścieków i składowiska odpadów. Niestety nie w pełni powiodły się wszystkie zamierzenia. Powstała tu tylko jedna nowa fabryka - rur preizolowanych i jedno centrum spedycyjne - Servisco

W 2003 roku decyzję o wybudowaniu w Zabrzu centrum spedycyjno-rozdzielczego podjęła Poczta Polska. Budowa terminalu ma być zakończona w przeciągu roku, a wartość inwestycji wyniesie blisko 200 milionów złotych. Centrum, w którym zatrudnienie znajdzie 1200 osób, ma obejmować swoim zasięgiem całe województwo śląskie oraz połowę województwa opolskiego. Zabrzański terminal ma być porównywalny, pod względem wielkości i ilości rozdzielanych listów i paczek, do największego i najnowocześniejszego w Polsce terminalu warszawskiego. Ma on segregować ponad milion listów oraz blisko 19 tysięcy paczek na dobę. Możliwości inwestycyjne i już rozpoczęte przedsięwzięcia gospodarcze pozwalają sądzić, że w najbliższym czasie nastąpi znaczne ożywienie gospodarcze w Zabrzu.

GŁÓWNE ATUTY GMINY ZABRZE Dobra, rozwijająca się sieć dróg i innych połączeń komunikacyjnych Najwięcej nieruchomości oferowanych do sprzedaży w Polsce Bardzo dobra infrastruktura

Dobra, rozwijająca się sieć dróg i innych połączeń komunikacyjnych Zabrze w perspektywie kilku lat stanie się jednym z najlepiej skomunikowanych miast w Polsce. Na południu przetnie je budowana Autostrada A4, łącząca m.in. Wrocław, Katowice i Kraków. Wzdłuż zachodnich granic pobiegnie Autostrada A1, (Gdańsk, Warszawa, Śląsk). W „środku” miasta wybudowana zostanie Drogowa Trasa Średnicowa /DTŚ/ – „wewnętrzna śląska autostrada”. Tuż przy granicy Zabrza, będą trzy potężne węzły komunikacyjne – A1 i A4, A1 i DTŚ, A1 i DK88. Równocześnie podjęto ogromny wysiłek by poprawić komunikację miejską. W 2002 roku oddano do użytku estakadę nad Parkiem Poległych Bohaterów o długości ok. 470 m. Estakada ma szerokość 6,25 m, z czego 12 m zajmuje jezdnia - po dwa pasy ruchu w każdym kierunku. Inwestycja kosztowała około 10 mln. złotych. W ten sposób powstaje jedno z głównych połączeń planowanej Drogowej Trasy Średnicowej z Drogą Krajową nr 88 – Wrocław – Bytom. W planach jest również drugie, równoległe połączenie, które sukcesywnie jest wykonywane. Niewątpliwym atutem są także połączenia kolejowe i bliskość nowoczesnych portów lotniczych.

Wizualizacja DTŚ na terenie Zabrza

Najwięcej nieruchomości oferowanych do sprzedaży w Polsce W 2003 roku sfinalizowały się wieloletnie starania Kościoła Katolickiego o rekompensatę za mienie utracone w latach 1950-1965. W 2002 roku Komisja Majątkowa w Warszawie zaspokoiła roszczenia 10 parafii Archidiecezji Katowickiej przekazując jako rekompensatę teren o powierzchni 903 ha. Kuria Metropolitalna w Katowicach zaproponowała miastu odkupienie nieruchomości, a miasto tę propozycję przyjęło. Działki są położone wśród zabudowy mieszkaniowej i dróg komunikacyjnych. Są niezabudowane, leżą w pobliżu lasów i dobrze uzbrojone w media. Około 50 proc. tych terenów jest gotowych do zainwestowania natychmiast. Ponadto możliwości inwestowania związane są z gruntami i budynkami po zlikwidowanych kopalniach. Na inwestorów czeka aż 12 kompleksów gruntów o łącznej powierzchni 567 ha przeznaczonych do rewitalizacji. W większości są to hałdy i składowiska odpadów górniczych, które wymagają działań likwidujących ich zagrożenie dla środowiska. Miasto oprócz terenów przeznaczonych pod inwestycje proponuje także obiekty do wynajęcia i sprzedaży. Można w nich urządzać hale produkcyjne, magazyny i inne.

Bardzo dobra infrastruktura W przemysłowym Zabrzu istnieje doskonała infrastruktura i dostęp do najważniejszych mediów. Warto zwrócić uwagę, że w ostatnich latach znacząco się ona poprawiła, zwłaszcza w zakresie działań proekologicznych. Z tych m.in. powodów Zabrze corocznie otrzymuje certyfikat „Gmina przyjazna środowisku”. Funkcjonuje tu niezwykle nowoczesna, o dużych rezerwach Oczyszczalnia Ścieków Zabrze – Śródmieście. Oddano ją do użytku w 1998r. Budowę, która pochłonęła ok. 80 mln zł w całości finansowała Gmina Zabrze. Posiada ona aktualnie wystarczający zapas, by zaspokoić ewentualne potrzeby miasta w przyszłości, w tym potrzeby nowych zakładów produkcyjnych. Dzięki inicjatywie władz samorządowych miasta pomyślnie rozwiązano ten problem składowania odpadów, rekultywując cały obszar dotychczasowego wysypiska śmieci oraz budując nowoczesne centralne składowisko odpadów komunalnych. Podjęto również decyzję o równoległej ze składowiskiem budowie specjalistycznego zakładu, zajmującego się pozyskiwaniem z odpadów takich surowców, jak: papier, szkło, tkaniny, metale i tworzywa sztuczne, a także przetwarzaniem odpadów organicznych na kompost dla celów rekultywacyjnych i rolniczych. Wybudowano w krótkim czasie Zakład Segregacji i Kompostowni, którego kompleksowy rozruch technologiczny nastąpił w sierpniu 1999 roku.

MOŻLIWOŚCI INWESTYCYJNE Obecnie, ze względu na ujemny przyrost naturalny, ceny nieruchomości mieszkaniowych w mieście są umiarkowane. Ponad połowa budynków została wybudowana przed II wojną światową, a znaczna część przed I wojną światową. Nie najwyższy był także standard budownictwa powojennego. Lepsza jest sytuacja mieszkań o średnim standardzie. W 2001 roku Międzygminne Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Tarnowskich Górach oddało do użytku w Zabrzu 72 mieszkania na wynajem, w roku 2002 kolejne 36, a na lata następne przewidziano w sumie budowę kolejnych 150. Na mieszkania luksusowe obecnie nie ma dużego zapotrzebowania, choć należy się spodziewać, że rozwój inwestycji zagranicznych, spowoduje wzrost popytu. W mieście przeznaczono duży obszar pod zabudowę mieszkaniową - dwie działki po około 100 ha, dwie ponad 20 ha, i dwie mniejsze. Wszystkie są doskonale położone. Należy zaznaczyć, że Zabrze, wbrew stereotypom to doskonałe miejsce do mieszkania. Aż 62% powierzchni miasta zajmują pola, parki i lasy. Niezwykle uciążliwe dla środowiska naturalnego zakłady przemysłowe już dawno zaprzestały tego typu działalności. W planach rozwojowych miasta przewidziano nowe obszary, na których może rozwijać się nowoczesny przemysł - pod bazy logistyczne, składy i magazyny przeznaczono aż 11 działek, o powierzchni od 8 ha do 100 ha.

HANDEL, USŁUGI, REKREACJA Te branże, co oczywiste rozwinęły się w mieście ogromnie. Powstały tu trzy centra handlowe i liczne sklepy typu discount. Inwestorzy dostrzegają zalety miasta. Powstał tu pierwszy na Śląsku, jeden z pierwszych w Polsce multipleks.

TURYSTYKA Dawne szyby kopalniane w Zabrzu zostały wykorzystane dla celów turystycznych. Za tą właśnie działalność Zabrze otrzymało certyfikat za „Najlepszy produkt turystyczny 2003 roku” Zabrzańskie obiekty zostały także wpisane na listę najciekawszych zabytków w Polsce. Trwają intensywne rozmowy, by stały się częścią europejskiej sieci ośrodków turystyki poprzemysłowej. To właśnie Zabrze staje się dzisiaj głównym ośrodkiem pielęgnowania tradycji górnictwa węglowego i wydobywania z niej nowych wartości. Funkcjonujące tu od 1981 roku Muzeum Górnictwa Węglowego zaprasza także turystów do autentycznych chodników kopalni „Królowa Luiza”. Jest ona prawdziwym dziełem sztuki technicznej. Z ogromnym wysiłkiem próbuje się powtórnie uruchomić dla ruchu turystycznego Kopalnię Guido, do której będzie można zjechać autentyczną górniczą „szolą”, zobaczyć podziemne stajnie dla koni, czy urządzenia pozostawione przed laty pod ziemią. Ze środków Skarbu Państwa w latach 2001-2004 przeznaczono na ten cel ponad 15 mln. złotych. Turystyka będzie jedną z prężniej rozwijających się dziedzin w mieście. W tym zakresie inwestorzy mogą prześcigać się w pomysłach, a możliwości są przeogromne.

Szyb kolejowy skansenu Guido w Zabrzu Szyb w kopalni „Królowa Luiza”

Zabrze to miasto z krótką, ale wspaniałą przeszłością Zabrze to miasto z krótką, ale wspaniałą przeszłością. Jego zalety każą przypuszczać, że czeka je także niezła przyszłość. Tanie nieruchomości, w dłuższej perspektywie znacznie podrożeją. Kolejne ważne przedsięwzięcia gospodarcze będą pociągały nowe. Niewątpliwie wraz z wybudowaniem terminala Poczty Polskiej powstaną także liczne przedsiębiorstwa, które będą go obsługiwać. Ciągle wielkie nadzieje w Zabrzu wiąże się z Akademickim Centrum Medycznym budowanym przez Śląską Akademię Medyczną, który ma stać się jednym z najnowocześniejszych ośrodków medycznych tej części Europy. Wokół niego mają powstać hotele, osiedla domów jednorodzinnych, restauracje.

REWITALIZACJA TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH W związku ze zinwentaryzowaniem blisko 600 ha po przemyśle ciężkim na terenie Zabrza i możliwością wykorzystania tych terenów do celów użyteczności publicznej, władze Zabrza zaangażowały się w program rewitalizacji tychże obszarów celu przywrócenia ich społeczeństwu, w tym sektorowi gospodarczemu. Z początkiem 2004 roku powołano do życia Zabrzańską Fundację Rozwoju Lokalnego, która wraz z Międzynarodowym Koncernem Preiss-Daimler z Niemiec zamierza w najbliższym okresie czasu przywrócić do standardów ekologicznych pogórniczych i pohutniczych wyrobisk. Rewitalizacja i rekultywacja na terenie Zabrza ponad 600 ha terenów dekapitalizowanych szkodami górniczymi pozwoli je uwolnić od postępującej degradacji ekologicznej i gospodarczej. Odzyskane tereny pod przyszłe proekologiczne inwestycje i stworzenie nowych miejsc pracy pozwolą gminie Zabrze rozwiązać równolegle kolejne dwa problemy - ekologiczny i społeczno-gospodarczy. Środki na ten cel miasto jako beneficjent zamierza wykorzystać z Funduszy Strukturalnych Unii Europejskiej.

Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami Dziękuję za uwagę Arkadiusz Borek Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami