Nowy Tomyśl, czerwiec 2011r. 1

oczekiwanym wynikiem pracy Grupy Wymiany Doświadczeń, jest opracowanie przez uczestniczące samorządy własnych Planów doskonalenia dostarczanych usług; plany te powinny dotyczyć zagadnień analizowanych w ramach pracy GWD; zakładamy, że w trakcie przygotowania Planu uczestnicy wykorzystają umiejętności i wiedzę nabytą w trakcie pracy Grupy, czyli m.in. umiejętności: mierzenia wyników realizacji zadań, przez stosowanie wskaźników ilościowych, prowadzenia badań satysfakcji odbiorców oferowanych usług, korzystania z doświadczeń innych samorządów z zakresu organizowania dostarczania usług, korzystania z dobrych praktyk sprawdzonych przez inne samorządy. 2

racjonalny i dostosowany do aktualnych priorytetów proces decyzyjny; poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; zgodne z oczekiwaniami zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; 3

Konstytucja RP- art. 75; ustawa o samorządzie gminnym; ustawa o gospodarce nieruchomościami; ustawa o własności lokali; ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego; ustawa o dodatkach mieszkaniowych; ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; uchwały rad gmin w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. 4

duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury) w Polsce potrzeba około 1,5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1-1,5 mln już istniejących, niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania -bardzo niski udział w efektach ogółem budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane dla gospodarstw domowych nie będących w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania. warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m.in. przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na szczeblu centralnym (program rządowy ma działanie zbyt ograniczone w stosunku do potrzeb) i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej. 5

gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia, jaką jest gospodarka mieszkaniowa. wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej. gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych. 6

polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaży. polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości finansowych użytkowników zasobu. gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów. polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp.). 7

zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym; zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług. utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy. 8

gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie - tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe. 9

Mieszkaniowy zasób gminy; Zapotrzebowanie na mieszkanie; Sprzedaż mieszkań; Lokale użytkowe; Polityka czynszowa; Zarządzanie mieszkalnymi budynkami gminy; Utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy; Systemy informatyczne wspomagające gospodarowanie gminnym zasobem. 10

zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności racjonalne zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w celu poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu gminy 11

dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do potrzeb, oczekiwań i możliwości płatniczych najemcy( zamiany ); wyodrębnienie zasobu socjalnego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego poprzez: wykwaterowanie z budynków przeznaczonych do likwidacji-rozbiórki, sprzedaży, remontu lub ze względu na realizowane zadania inwestycyjne; wykwaterowanie z zasobu substandardowego ( sutereny, poddasza, baraki, budynki przeznaczone do likwidacji ); likwidację lokali niesamodzielnych( zamiany ); sprzedaż lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych ( na wniosek najemcy lub w przetargu nieograniczony) oraz samodzielnych lokali niemieszkalnych. 13

Zmiana struktury własności w mieszkaniowym zasobie gminy. cel ogólny-sprzedaż wszystkich udziałów miasta w budynkach wspólnot mieszkaniowych; działania: sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie przetargu nieograniczonego, umożliwienie lokatorom zainteresowanym wykupem lokalu dokonania zamiany na lokal znajdujący się w budynku, gdzie prowadzona jest sprzedaż lokali; miernik -liczba wspólnot mieszkaniowych, w których podjęto działania mające na celu zmniejszenie udziału gminy, liczba sprzedanych lokali mieszkalnych we wspólnotach. 14

Korzyści ze sprzedaży lokali w budynkach wspólnot mieszkaniowych: sukcesywne zmniejszenie udziału gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych i zmniejszanie kosztów utrzymania rozproszonego zasobu; brak udziałów miasta we wspólnotach mieszkaniowych; pozyskanie środków finansowych ze sprzedaży mieszkań w celu odtworzenia wielkości zasobu mieszkaniowego-optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej pełnowartościowym zasobem mieszkaniowym; wydzielenie zasobu socjalnego. 15

działania - wytypowanie do sprzedaży nieruchomości o charakterze użytkowym, lokali użytkowych, garaży, których koszty utrzymania przekraczają uzyskiwane przychody i w związku z tym ich dalsze utrzymywanie w zasobie jest nieekonomiczne (ze względu na zły stan techniczny, niecelowość przeprowadzenia remontu lub modernizacji, brak zainteresowanych najmem); cel bezpośredni - obniżenie kosztów eksploatacji zasobu, zbycie zasobu o złym stanie technicznym, wymagającego przeprowadzenia prac remontowych, których wartość przekroczy przewidywane przychody z wynajmu; miernik - ilość nieruchomości i lokali przeznaczonych na sprzedaż, jednostkowy koszt eksploatacji zasobu użytkowego. 16

przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking). 18

W badaniach kierowano się następującymi regułami: 1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z lokali mieszkalnych, itp.); 2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy); 19

3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu monitorowanego; 4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas oczekiwania na mieszkania ); 20

na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2007r. dane uzyskiwano z 87 miast w 2007r., z 78 miast w 2008r. oraz z 65 miast w 2009r., przy czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta dwukrotnie. w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; zarządzanie mieszkaniowym zasobem. 21

w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi; skuteczność ilościową usługi; efektywność kosztową usługi. do każdego z obszarów gminnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki. 22

w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in.: udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, poziom lokalnego rozwoju gospodarczego, dostępność gruntów pod zabudowę, ceny mieszkań, zasady przyznawania lokali komunalnych, sposób selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp. na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania. 23

gminy nie prowadzą odpowiednich badań ani analiz rynku. brak zwłaszcza wiedzy jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać bowiem nie bada się i nie analizuje rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokojeniu. potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądów oraz na podstawie list oczekujących na wynajem lokalu od gminy, a listy te powstają w oparciu o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie wiedzy o rzeczywistych potrzebach. miasta nie korzystają z posiadanych instrumentów takich jak: planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, uzbrajanie gruntu lub podatkowych. miasta nie formułują celów strategicznych w gospodarce mieszkaniowej, w zw. ze zmianami demograficznymi lub dyrektywami unijnymi, stąd realizacja zadania własnego gmin, jakim jest tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przebiega prawidłowo. 24

w obszarze zarządzanie mieszkaniowym zasobem wyróżniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. 25

Korzyści, osiągane przez gminy w wyniku mierzenia kosztów i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można wyróżnić w szczególności: 1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu; 2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu; 3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej; 4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat; 26

27