PRAWO II PRAWO RZECZOWE GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI O.Lissowski

AKTY PRAWNE Kodeks cywilny, Księga II Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Ust. z 21 sierpnia 1997r. Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. - Ust. Z 5 listopada 2009 o zmianie ustawy o gosp.nier.[Dz.U.26.poz.1590] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów Prawo spółdzielcze Ustawa o ujawnianiu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Prawo geodezyjne i kartograficzne Prawo budowlane Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Ustawa o gospodarce nieruchomościami GospNierU z 21 sierpnia 1997 z pn Ustawa o gospodarce nieruchomościami GospNierU z 21 sierpnia 1997 z pn.zm. Jaworski J. Prusaczyk A. Tułodziecki A. Wolanin A. Ustawa o gospodarce nieruchomościami . Komentarz . Wyd. CH Beck 2009. Bieniek G. Kalus S. Marmaj Z. Mzyk E. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. LexisNexis 2008.

PRAWO RZECZOWE W sensie przedmiotowym: Zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności, oraz innych form korzystania z rzeczy. W sensie podmiotowym: Takie prawo cywilne które charakteryzują dwie cechy występujące łącznie: - prawo to dotyczy rzeczy - jest prawem bezwzględnym

PRAWA RZECZOWE Cechy szczególne bezwzględne, skuteczne erga omnes, zasada zamkniętej listy praw rzeczowych przedmiotem są rzeczy

RZECZY W PRAWIE RZECZOWYM Rzeczy materialne Materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno- gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne. (def. Wasilkowski)

PODZIAŁ RZECZY Nieruchomości: grunty, budynki, nieruchomości lokalowe Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków , jeżeli na mocy odpowiednich przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności . (art. 46 k.c.)

LISTA PRAW RZECZOWYCH Własność i ograniczone prawa rzeczowe Użytkowanie wieczyste Użytkowanie Służebności Hipoteka Zastaw Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

WŁASNOŚĆ Prawo podmiotowe bezwzględne, będące najszerszą formą władania rzecz W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy . W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. (art. 140 k.c.) Każdy ma prawo do własności , a prawo to podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej ( art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji) Typy i formy własności Prawo : - posiadania - korzystania z rzeczy - rozporządzania rzeczą

Własność – ograniczenia Prawo: społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa – plany miejscowe, stan wyższej konieczności, prawo sąsiedzkie Zasady współżycia społecznego Nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa, lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony . (art.5 k.c.) Normy społeczne , ale nie normy prawne, nie są statuowane przez organy państwowe, lecz rodzą się w społeczeństwie ; ugruntowanie się ich następuje stopniowo , ale dopiero gdy to nastąpi można mówić realnie o zasadzie współżycia społecznego. (Wolter A. Ignatowicz J. Stefaniuk K. Prawo cywilne. S.77)

Planowane zmiany w prawie rzeczowym nowe pojęcie i treść prawa własności, dostosowanie do koncepcji UE usunięcie społeczno-ekonomicznego przeznaczenia własności doprecyzowanie statusu prawnego zwierząt odrębna własność budynków na miejsce spółdzielczego prawa własności , ew. likwidacja odrębnych spółdzielczych praw własnościowych likwidacja użytkowania wieczystego i ewentualnie zastąpienie prawem zabudowy

WŁASNOŚĆ / PROPERTY Prawo cywilne Common law Prawo rzeczowe Property law, Real estate and tenancy law Własność jako prawo rzeczowe Property Nieruchomości / ruchomości Real property / personal property Nieruchomości : grunty, budynki, nieruchomości lokalowe Real estate : land, buildings Rzeczy materialne Personal property: tangible, intangible

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast, oraz grunty SP położone poza tymi granicami , lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jedn. samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Prawo zabudowy (projekty) „Nieruchomość gruntową można obciążyć prawem do wzniesienia lub do korzystania z istniejących budynków lub innych urządzeń położonych na lub pod powierzchnią nieruchomości gruntowej. (prawo zabudowy)” Może być ustanowione także przez osobą prywatną Może obciążać więcej niż jedną nieruchomość gruntową (łączne prawo zabudowy). Może zostać ustanowione na okres 30 do 100 lat. Uprawniony może rozporządzać swoim prawem i je obciążać . Umowa w formie aktu notarialnego z wpisem do KW. „ Działka budowlana” – całość lub część nieruchomości gruntowej spełniająca wymagania. - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej, oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce GospNierU

UŻYTKOWANIE Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i pobierania jej pożytków (art.252 kc)

SŁUŻEBNOŚCI Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (n. władnąca) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel n. władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź te na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują… (służebność gruntowa) Gruntowe i osobiste Droga konieczna Służebność przesyłu (art. 305¹ - 305⁴) między stronami : przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem gruntu na którym są lub maja zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Dotyczy wszelkich urządzeń , konstrukcji i instalacji służących do .doprowadzania i odprowadzania płynów , pary, gazu, energii elektrycznej

HIPOTEKA Ust. z 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. - Nowelizacja ustawy: hipoteka umowna , zamiast zwykłej i kaucyjnej zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia odsetki oraz przyznane koszty postępowania jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki Księgi wieczyste - ujawnianie i porządkowanie stanu własności SP i j.s.t. - migracja KW i dostępność on-line http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html.

ZASTAW W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne (art. 306 k.c.) Zastaw rejestrowy (Ust. z 6 grudnia 1996r)

Ustawa o gospodarce nieruchomościami GospNierU z 21 sierpnia 1997 z pn Ustawa o gospodarce nieruchomościami GospNierU z 21 sierpnia 1997 z pn.zm. Przedmiot regulacji – zasady: gospodarowania nieruchomościami SP i j.s.t. podziału nieruchomości scalania i podziału nieruchomości pierwokupu nieruchomości wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej wyceny nieruchomości działalności zawodowej której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami

Odrębne regulacje prawne nieruchomości Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Scalanie i wymiana gruntów Lasy Nieruchomości rolne Skarbu Państwa Autostrady płatne Zakwaterowanie Sił Zbrojnych RP Agencje Mienia Wojskowego Prawo wodne Prawo lotnicze Transport kolejowy Inwestycje w zakresie dróg publicznych Inwestycje w zakresie lotnisk użytku publicznego Inwestycje w zakresie budowli przeciwpowodziowych

GOSPODAROWANIE ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI SP → starosta (II inst. Wojewoda) gminny→ wójt, burmistrz, prezydent miasta powiatowy → zarząd powiatu wojewódzki → zarząd województwa

CZYNNOŚCI W ZAKRESIE GOSPODAROWANIA ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI Ewidencjonowanie zgodnie z katastrem Wycena Sporządzanie planu wykorzystania zasobu Zabezpieczanie Naliczanie i ściąganie należności za nieruch. udostępnione z zasobu Zbywanie, nabywanie, wydzierżawianie, wynajmowanie użyczanie Podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym Zakładanie KW i wnioski o wpisy w KW → Możliwość powierzania czynności w trybie zamówień publicznych

FORMY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI SP I JST sprzedaż zamiana zrzeczenie się oddanie w użytkowanie wieczyste oddanie w najem oddanie w dzierżawę użyczenie oddanie w trwały zarząd obciążanie ograniczonymi prawami rzeczowymi wnoszenie jako wkłady niepieniężne do spółek (aporty, także użytk.wiecz.) przekazanie jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych przekazanie jako majątek tworzonych fundacji przekazanie nieodpłatne w drodze umowy lub spółce w ramach projektów PPP darowizna na cele publiczne

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI MIĘDZY SP i JST Możliwe: - sprzedaż po cenie niższej niż rynkowa przekazanie we wiecz.użytk. bez pierwszej opłaty - nieodpłatne obciążanie ogran. prawami rzeczowymi zamiana własności, użytk. wiecz, własności/użytk. wiecz. bez dopłat wyrównujących wartość państwowe i samorządowe os.prawne mogą zrzec się nieruchomości na rzecz odpowiednio SP/JST

Nabycie przez jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej Odpowiednio: - na własność lub użytk.wiecz. SP lub odpowiedniej JST trwały zarząd dla j.o.n.o.p. Możliwość przekazywania nieruchomości j.o.n.o.p: w trwały zarząd, najem, dzierżawę, użyczenie na cele związane z ich działalnością

SPRZEDAŻ I ODDAWANIE W UZYTKOWANIE WIECZYSTE Umowa w formie aktu notarialnego, wpis w KW Przetarg, wyjątkowo bezprzetargowo Oddanie w UW nieruchomości zabudowanej z równoczesna sprzedażą budynków i urządzeń - odkupienie przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu Nieruchomość w UW może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (wyjątek SP/JST) Pierwszeństwo nabycia byłych właścicieli, najemców na czas nieoznaczony Ogłaszanie wykazów nieruchomości do sprzedaży, UW, użytkowania, najmu, dzierżawy

ZBYWANIE BEZ PRZETARGU Osobom z prawem pierwszeństwa (pierwszeństwo , pierwokup, prawo odkupu) SP/JST Na działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, turystyczną, na cele non-profit, organizacjom pożytku publicznego na cele działalności PP Zamiana lub darowizna Użytkownikowi wieczystemu Na rzecz kościołów i związków wyznaniowych Dla poprawy zagospodarowania nieruchomości przyległej Aport do spółki SP lub JST, majątek fundacji Na rzecz zarządzającego SSE Zbycie udziału w nieruchomości na rzecz innych współwłaścicieli Wkład własny do PPP Przedstawicielom dyplomatycznym lub konsularnym Na rzecz spółki celowej – UEFA/EURO/ 2012 Możliwość zwolnienia - na cele mieszkaniowe, infrastruktury inne cele publiczne, jeżeli realizowane przez podmioty dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na cele statutowe, lub dzierżawcy (10 lub więcej lat)

CELE PUBLICZNE Wydzielanie gruntów, roboty budowlane: drogi publiczne, wodne, obiekty, urządzenie transportu publicznego, łączności publicznej, sygnalizacji Wydzielanie gruntów pod linie kolejowe, budowa, utrzymanie Wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia obiekty obsługi ruchu lotniczego, budowa , eksploatacja Budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów, urządzeń przesyłowych płynów, pary, gazów, energii elektrycznej Budowa i utrzymanie urządzeń zaopatrzenia w wodę, odprowadzania ścieków, składowania, unieszkodliwiania odpadów Budowa, utrzymanie obiektów ochrony środowiska, zbiorników, urządzeń wodnych, przeciwpowodziowych, melioracyjnych Opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki Ochrona pomników zagłady, byłych hitlerowskich obozów zagłady i ofiar terroru komunistycznego Budowa i utrzymanie pomieszczeń dla urzędów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych, Budowa i utrzymanie obiektów operatora publicznego świadczenia usług pocztowych Poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie kopalin Zakładanie i utrzymanie cmentarzy Ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej Ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków zwierząt lub roślin, siedlisk przyrody Inne cele publiczne określone w innych ustawach

UŻYTKOWANIE, NAJEM, DZIERŻAWA Do 3 lat może być bez przetargu (na dłużej lub na czas nieoznaczony wymagana zgoda wojewody/rady/sejmiku) Bez przetargu na rzecz organizacji pożytku publicznego

ODDANIE W TRWAŁY ZARZĄD Nieruchomości stanowiące własność lub w UW : SP - państwowe jednostki organizacyjne JST – samorządowe jednostki organizacyjne Uprawnia do : korzystania, robót budowlanych i remontów, oddawania w najem/dzierżawę/użyczenie Decyzja właściwego organu Na czas oznaczony lub nieoznaczony Można oddać w TZ udział we współwłasności, oraz kilku jedn.org, w częściach ułamkowych Uzup. stosowanie przep. kc o użytkowaniu

PRZETARGI Ustny nieograniczony, ograniczony (najwyższa cena) Pisemny nieograniczony, ograniczony (najkorzystniejsza oferta) Ogłoszenie o przetargu Przed ogłoszeniem rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia bezprzetargowego Odwołanie jedynie z ważnych powodów (ogłoszenia) Wynik negatywny – powtórzenie z możliwością obniżenia ceny; Drugi wynik negatywny – możliwość rokowania lub kolejnych przetargów Uczestnik może zaskarżyć czynności w 7 dni Podpisanie umowy - jeśli zwycięzca się nie zgłosi utrata wadium

Ceny, opłaty Przetarg – zapłata do dnia podpisania umowy Bez przetargu/rokowania – ew. raty do 10 lat (%) UW – I opłata 15-25% (ew.raty), opłaty roczne 3% (stawki preferenc., bonifikaty ) Aktualizacje opłat, wnioski do SKO, orzeczenia, sprzeciwy - sąd Trwały zarząd – opłaty roczne 1% (stawki zerowe i preferenc., aktualizacje) Opłaty adiacenckie – podziały,scalenia, infrastruktura techniczna – do 50% różnicy wartości

WYCENA NIERUCHOMOŚCI Wg.celu: wartość rynkowa, odtworzeniowa, katastralna, inne Wg. podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe Operaty szacunkowe Okresowe taksacje nieruchomości dla ustalenia wartości katastralnej Badania rynku nieruchomości

Szacowanie nieruchomości Wybór: - podejścia, - metod i technik Uwzględnienie: - celu wyceny - rodzaju nieruchomości - położenia nieruchomości - przeznaczenia w planie miejscowym - wyposażenia w infrastrukturę - stanu zagospodarowania - danych o cenach, dochodach i nieruchomościach podobnych Dane o nieruchomościach: - księgi wieczyste (oraz umowy,orzeczenia zał.) - kataster nieruchomości - ewidencja sieci uzbrojenia terenu - rejestr zabytków - tabele i mapy taksacyjne - plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków zagosp. przestrzennego, - decyzje o warunkach zabudowy i zagosp. przestrzenego - pozwolenia na budowę - wykazy U.Skarbowych - akty notarialne w spółdzielniach -świadectwa charakterystyki energetycznej

OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Rozp.R.Min. z 21 września 2004 z p.zm. – w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości Podejście porównawcze – na podstawie cen transakcyjnych i cech cenotwórczych Met. porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku Podejście dochodowe – met. inwestycyjna ( na podstawie dochodów z czynszów i innych dochodów) lub met. zysków ( udziału w zyskach) Podejście mieszane- met.pozostałościowa (wartość nieruch. po wykonaniu robót – wartość robót), met. likwidacji ( koszt nabycia – koszty likwidacji cz. składowych), met. wskaźników szacunkowych Podejście kosztowe - met.kosztów odtworzenia ( cz.składowych przy tej samej technologii, i materiałach); met. kosztów zastąpienia (aktualne technologie i materiały)

Operat szacunkowy Rozp.R.Min. z 21 września 2004 z p.zm. – w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego W operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny określenie celu wyceny podstawę formalną wyceny, oraz źródła danych o nieruchomości ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości opis stanu nieruchomości wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wskazanie rodzaju określanej wartości , wyboru podejścia, metody i techniki szacowania przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem Zamieszczenie klauzul wyjaśniających szczególne okoliczności wyceny Dołączenie istotnych wykorzystanych dokumentów

Audyt nieruchomości Tytuł prawny do nieruchomości Treść aktów prawnych będących podstawą własności/ użytkowania wieczystego Księga wieczysta –wpisane prawa i obciążenia związane z nieruchomością Prawa i obowiązki wynikające z innych umów cywilnoprawnych związanych z nieruchomością Co wynika (ew.) z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ? Zobowiązania podatkowe zbywcy ? Czy są jakieś roszczenia związane z nieruchomością Czy toczą się spory sądowe związane z nieruchomością ?

DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA Rzeczoznawcy majątkowi Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami Zarządzanie nieruchomościami Działalność zawodowa Działalność gospodarcze przez osoby z uprawnieniami Uprawnienia lub licencje Świadectwa Wpisy do centralnych rejestrów Obowiązkowe ubezpieczenia Państwowa Komisja Kwalifikacyjne Odpowiedzialność dyscyplinarna Odpowiedzialność karna

Rzeczoznawcy majątkowi Tytuł zawodowy, wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców przesłanki: studia wyższe – mgr.; osoba niekarana; studia podyplomowe; praktyka, egzamin. Uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości (oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością ) - operaty szacunkowe Inne opracowania , ekspertyzy i doradztwo w sprawach nieruchomości Może być powołany (ustanowiony) jako biegły sądowy Uzyskane informacje są objęte tajemnicą zawodową Obowiązek respektowania standardów zawodowych, doskonalenia kwalifikacji , odpowiedzialność dyscyplinarna za nieprzestrzeganie standardów

Pośrednictwo w obrocie nieruchomości Zawodowe wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: - nabycia lub zbycia praw do nieruchomości - nabycia lub zbycia własnościowych i spółdzielczych praw do lokali i budynków - najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części - innych mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części

Zarządzanie nieruchomościami Podejmowanie decyzji i czynności mających na celu : - zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno- własnościowej nieruchomości - zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości - zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej - utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym - uzasadnione inwestowanie w nieruchomość