Wiesław Niebudek 7 grudnia 2017r. Metody statystyczne w wycenie nieruchomości przy użyciu arkuszy programu excel Wiesław Niebudek 7 grudnia 2017r.

Wycena nieruchomości to proces porównania przy użyciu dostępnych narzędzi matematycznych i metod

Podstawa prawna wyceny wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych

Podstawa prawna o konieczności wykonania analizy rynku wynikające Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego  Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Jaki pojęcia i wzory wykorzystujemy? Średnia arytmetyczna Xśr = 𝑿𝟏+..𝑿𝒏 𝒏 Odchylenie standardowe mówi o ile średnio odchylają się wartości od średniej S = 𝒊=𝟏 𝒏 ( 𝒙𝒊−𝒙ś𝒓) 𝟐 𝒏 Współczynnik zmienności (rozproszenia) – o czym mówi ? 𝝀= 𝑺 𝐗ś𝐫 × 100% 0 – 20 mały 20-40 średni 40-60 duży > 60 b.duży

Współczynnik korelacji liniowej Pearsona 𝒓= 𝒄𝒐𝒗(𝒙,𝒚) 𝒔(𝒙)𝒔(𝒚) W liczniku występuje kowariancja (cov(x,y) będącą średnią arytmetyczną iloczynu odchyleń wartości zmiennych x i y od ich średnich arytmetycznych. cov(x,y) = 𝟏 𝒏−𝟏 𝒊=𝟏 𝒏 𝒙𝒊−𝒙ś𝒓 𝒚𝒊−𝒚ś𝒓 Współczynnik korelacji liniowej Pearsona mówi o sile i kierunku związku między zmiennymi. Przyjmuje wartości przedziału [-1; +1]. Im bliższy jest „0” tym związek jest słabszy, a im bliżej „1” (lub „-1”) tym związek jest silniejszy

Opisowe określenie siły siła związku korelacyjnego Znak współczynnika korelacji mówi o kierunku związku „+” oznacza związek dodatni tj. wzrost (spadek) wartości jednej cechy powoduje wzrost (spadek) wartości drugiej cechy (związek wprost proporcjonalny). Znak ujemny „-” współczynnika oznacza kierunek ujemny tj. wzrost (spadek) wartości jednej cechy powoduje wzrost (spadek) wartości drugiej cechy (związek wprost odwrotnie proporcjonalny) Opisowe określenie siły związków korelacyjnych r siła związku korelacyjnego 0,0 - 0,2 brak 0,2 - 0,4 słaba 0,4 - 0,7 średnia 0,7 – 0,9 silna 0,9 – 1,0 bardzo silna

ANALIZA BAZY NIERUCHMOŚCI WYBRANYCH DO WYCENY Dobór cech z opisem i ustalenie ich wartości Wycena Obliczenie trendu dla wybranych danych Obliczenie Średniej, Max, Min Odchylenia Standard. Współ, zmienności

Opis nieruchomości wycenianej Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Wapienicy dzielnicy miasta Bielska-Białej, z przeznaczeniem w planie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wyceniana nieruchomość posiada następujące atrybuty: - Położenie nieruchomości w aspekcie atrakcyjności ulicy oceniono na korzystne, - Możliwość dojazdu bezpośrednio z ulicy oceniono jako dobrą, - Ogrodzenie terenu nieruchomości jako całkowite. - Uzbrojenie terenu wzdłuż granic działki występuje w formie 4 mediów: sieć wodociągowa, sieć energetyczna i sieć kanalizacyjna, - Pole powierzchni działki gruntowej wynosi 1000 m2, - Wycena nieruchomości będzie wykonana na datę 30 września 2017 roku.

Opisy cech nieruchomości Do analizy rynku wybrano nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne 2 dzielnic miasta Bielska-Białej Wapienicy i Aleksandrowic, Rozpatrywane transakcje były realizowane w okresie od października 2015 roku do czerwca 2017. Każdej nieruchomości przypisano wyróżnione cechy, które mogą mieć istotny wpływ na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do ieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą 5 atrybutów. - (LOKALIZACJA) nieruchomości w aspekcie atrakcyjności dzielnicy: 3 - korzystna, 2 - przeciętna, 2 - słabsza - (OGRODZENIE) nieruchomości : 3 - całkowite, 2 - częściowe, 1 - brak. - (UZBROJENIE) Uzbrojenie terenu występujące w granicy działki (wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna : liczba mediów (4 media) – 3; (3 media) -2 - ( DOSTĘP) Dostęp komunikacyjny – bezpośredni z ulicy 3 – dobry, pośredni 2- - (POWIERZCHNIA) Pole powierzchni nieruchomości: wyrażone w liczbie mkw

Wybrane nieruchomości z bazy do wyceny

Tabela 1

Tabela 2

Tabela 3

Tabela 4

Tabela 5

WYCENA NIERUCHOMOŚCI