Umowa na 30 lat – kredyt czy najem? Hanna Milewska-Wilk

Stowarzyszenie Mieszkanicznik zrzesza osoby fizyczne, najczęściej mające nieruchomości na wynajem – przede wszystkim mieszkania. Misja: cywilizowanie polskiego rynku najmu poprzez dostarczanie informacji, propagowanie dobrych praktyk, wspieranie badań, opisów i transparentności rynku najmu. Hanna Milewska-Wilk. Członek i pracownik Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zajmuje się swoimi mieszkaniami na wynajem od 9 lat, wcześniej przez kilka lat praktykowała bycie najemcą. Z wykształcenia socjolog i filolog, odpowiada za kontakty Stowarzyszenia z instytucjami naukowymi, samorządowymi i innymi organizacjami pozarządowymi; regularnie pisze artykuły dotyczące rynku najmu.

Rynek najmu w Polsce Rośnie: od 6 lat ponad 40 tys. nowych podatników rocznie Ulga budowlana na wynajem miała efekty Pierwsze instytucje: FMnW, fundusze zagraniczne Najem krótkoterminowy Mieszkanie+ Zmiana myślenia o najmie?

Kredyt czy najem? Umowa na kilkanaście lat Wymagana “zdolność kredytowa” Opłacalne, jeśli na co najmniej 8-10 lat Duże koszty transakcyjne przy zmianie Właściciel utrzymuje i płaci (ubezpieczenia, podatki, remonty, opłaty) Elastyczne umowy – od miesiąca Wymagana (przeważnie) kaucja Opłacalne – do 5-8 lat Łatwo zmienić miejsce, wielkość mieszkania Można wybrać standard, remonty na koszt właściciela

Rodzaje umowy najmu – od 11 września 2017 Najem “zwykły” Umowa najmu okazjonalnego Umowa najmu instytucjonalnego Uwaga: prezentacja dotyczy przede wszystkim najmu mieszkaniowego!

Najem krótkoterminowy Najem poniżej 30 dni jest wg przepisów skarbowych usługą hotelową Usługi są oVATowane Wymaga prowadzenia odpowiedniej działalności gospodarczej Przy wynajęciu mieszkania na dłużej firmie zajmującej się najmem krótkoterminowym dobrze wystąpić o interpretację (prawdopodobnie VAT)

Umowa “na zasadach ogólnych” Powinna być zawarta na piśmie (na potrzeby podatkowe koniecznie) Prawa i obowiązki stron określa Ustawa o ochronie praw lokatorów Na czas określony lub nieokreślony Dla wszystkich: osób fizycznych i prawnych (zasady Kodeksu Cywilnego) Nie wymaga rejestracji w Urzędzie Skarbowym Duża swoboda kształtowania treści – zawsze trzeba dopasować do nieruchomości, wymagań stron umowy itp. Nie można zmieniać warunków wypowiedzenia umowy najemcy-osobie fizycznej zawartych w Ustawie o ochronie praw lokatorów Kroki prawne: dopiero po trzech miesiącach zaległości w płatnościach – upomnienie pisemne

Umowa najmu okazjonalnego Pisemna, z odpowiednimi DWOMA załącznikami w formie aktu notarialnego (poddanie się egzekucji i wskazanie adresu) Wyłącza dużą część przepisów Ustawy o ochronie lokatorów Na czas określony do 10 lat Wymagana rejestracja w US - 14 dni od przekazania mieszkania Obie strony umowy muszą być osobami fizycznymi Nie ma limitu ilości takich umów na podatnika Nie narzuca sposobu opodatkowania przychodów 7 dni po terminie płatności wezwanie do zapłaty, 14 dni na reakcję najemcy, potem od razu nadanie klauzuli wykonalności aktu o poddaniu się egzekucji

Umowa najmu instytucjonalnego Pisemna, z jednym załącznikiem notarialnym (poddanie się egzekucji przez najemcę) Wynajmujący musi prowadzić działalność gospodarczą z odpowiednim PKD Najemca musi być osobą fizyczną Na czas określony do 30 lat (nie staje się bezterminowa) Najemca nie może ubiegać się o mieszkanie komunalne lub socjalne Nie ma ograniczeń podnoszenia czynszu najmu Nie wiadomo o możliwościach wcześniejszego wypowiedzenia lub rozwiązania umowy Po 3 miesiącach zaległości wezwanie do zapłaty i dalsze kroki

Od kogo wynająć? Instytucja Prywatny właściciel Stabilne, jasne zasady Dopracowane umowy najmu Formalna obsługa Małe możliwości negocjacji czasu, warunków wypowiedzenia Bez mebli – tylko kuchnia i łazienka Indywidualne negocjacje zasad, płatności, czasu umowy i jej rozwiązania Umowy bardzo różne Bezpośrednie kontakty z właścicielem Mieszkania wyposażone

Zarządca najmu Firma obsługująca najem najczęściej dla prywatnych właścicieli Ujednolicone zasady dla właścicieli i najemców Profesjonalna obsługa Elastyczne warunki umowy i jej rozwiązania, możliwa zmiana mieszkania u jednego zarządcy Mieszkania przeważnie wyposażone

Podatki od najmu Najem na cele mieszkalne (powyżej 30 dni) zwolniony jest z podatku VAT Przy rozpoczęciu najmu należy złożyć deklarację dot. wyboru formy opodatkowania Rejestracji wymagają tylko umowy najmu okazjonalnego - do 14 dni od przekazania

I ile tego podatku? Podatek liniowy 19% Skala podatkowa Najem prywatny Działalność gospodarcza Opodatkowanie przychodu ryczałtem 8,5% (można rozliczać kwartalnie) Opodatkowanie wg skali podatkowej – tylko dochód (można odliczać ponoszone nakłady, amortyzację, odsetki) 18% i 32% Zawsze odrębne źródło dochodu/ straty Podatek liniowy 19% Skala podatkowa Inne możliwości też… Uwaga: tu najem łączy się z innymi przychodami, koszty również

Więcej wiedzy u Mieszkanicznika www.mieszkanicznik.org.pl zapraszamy na Kongres Mieszkanicznika do Łodzi 25-26 listopada 2017 i na spotkania lokalne oraz jednodniowe szkolenia z najmu Prelegent Info Telefon