Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości

Regulacje i literatura RozpWyc §6-14 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (obowiązuje od 1.03.2009r.) M. Prystupa: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Almamer WSE, Warszawa 2008

Zastosowanie podejścia określanie wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości

PODEJŚCIE DOCHODOWE [założenia] (1) nabywca nieruchomości wycenianej zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości i nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. (2) Własność nieruchomości wiąże się ze zwrotem na kapitale oraz ze zwrotem kapitału (3) określa się wartość praw właściciela do osiągania dochodu z nieruchomości

Technika dyskontowania PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA INWESTYCYJNA METODA ZYSKÓW Technika kapitalizacji prostej Technika dyskontowania strumieni dochodów

wartość szacowanej nieruchomości X UMOWY NAJMU dochody z czynszów dla nieruchomości X (umowa najmu z datą pewną) DOCHÓD DOCHÓD DLA NIERUCHOMOŚCI A, B, C, … Dane ‘z rynku’ STOPA DYSKONTA / STOPA KAPITALIZACJI WARTOŚĆ REZYDUALNA OKRES PROJEKCJI

Metody w podejściu dochodowym Kryterium wyboru metody jest sposób określania dochodu z nieruchomości Metoda inwestycyjna: stosowana, gdy dochód można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów najmu / dzierżawy (biurowiec, lokale handlowe na wynajem, magazyny, lokale użytkowe, garaże itp..) (2) Metoda zysków: nieruchomości, które nie są wynajmowane; właściciel osiąga przychodu z udziału w zyskach z działalności prowadzonej na nieruchomości (hotele, stacje benzynowe, kina, teatry) - dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania

Techniki wyceny Dobór techniki przez RzM w zależności od okresu prognozowania dochodów i ich stabilności: Technika kapitalizacji prostej założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie (2) Technika dyskontowania strumieni dochodów założenie, że realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie: dochodzenie do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania), zmiany koniunkturalne na rynku, zmiany dochodowości nieruchomości wywołane jej rozwojem (modernizacje, remonty)

Technika kapitalizacji prostej V = D × Wk gdzie: V – wartość nieruchomości, D – dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie), Wk – współczynnik kapitalizacji, Dochód roczny z nieruchomości = efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.

Współczynnik kapitalizacji Wk: okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału). Wysokość Wk: na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości, jako relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości: gdzie: C – cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników) Wk również na bazie danych z rynku kapitałowego oraz ocen eksperckich

Stopa kapitalizacji (R) odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Wyznaczenie wartości: to:

Technika dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości - suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości: V – wartość nieruchomości, D – dochód (strumień pieniężny dochodu) na koniec kolejnego roku (DON) 1,2, ... n – kolejne lata prognozy (5-10 lat) RV – wartość rezydualna (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy, r – stopa dyskontowa.

Dochód Źródło informacji - dane rynkowe wpływy czynszowe z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości; wpływy pozaczynszowe, m.in.: dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku. przyjęty sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

Wyznaczanie dochodu z nieruchomości Potencjalny dochód brutto (PDB): czynsz oraz inne dochody (parkingi, garaże, reklamy, in.) (2) - Straty (pustostany, zaległości) (3) = Efektywny dochód brutto (EDB) (4) - Koszty (wydatki) operacyjne podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, media, ubezpieczenie, ochrona, zarządzanie NIE UWZGLĘDNIAMY: amortyzacji, podatku dochodowego, odsetek od kredytów na zakup nieruchomości (5) = Dochód operacyjny netto (DON)

Wydatki operacyjne Wydatki operacyjne - roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów. Założenia: Ponoszone na koniec okresu rocznego. WO to: podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Do WO zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

Wydatki operacyjne Nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych; b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek; nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy podatku dochodowego.

Zasady stosowania metody inwestycyjnej Dochody wyrażane w ujęciu realnym (nie uwzględniamy inflacji) Na podstawie informacji z rynku nieruchomości ustala się: poziom pustostanów i strat spowodowanych zaległościami w czynszu. poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.

Stopy zwrotu Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość.

Stopa dyskontowa Odzwierciedla relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami jakie należy ponieść na jej zakup oraz stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości.

Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM – capital asset pricing model) r = rb+  (rm – rb) r - stopa dyskontowa rb – bazowa stopa dyskontowa (stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka) rm – średnia rynkowa stopa zwrotu;  - współczynnik oznaczający ryzyko inwestycyjne dla danego przedsięwzięcia

Stopa i współczynnik kapitalizacji a wartość Wk (współczynnik kapitalizacji – okres zwrotu) 10 6,7 15 5,3 R (stopa kapitalizacji) 10% 15% 6,7% 18,7% Dochód z nieruchomości X 90 000 Wartość nieruchomości X 900 000 603 000 1 350 000 477 000