LOKALE Monika Drela.

Prezentacja na temat: "LOKALE Monika Drela."— Zapis prezentacji:

1 LOKALE Monika Drela

2 współwłasność przymusowa
Odrębna własność lokali w budynku – sukcesywnie albo jednorazowo współwłasność przymusowa Art. 3 ust. 6 w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określa umowa współwłaścicieli W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.  Monika Drela

3 Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:   1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,   2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.   2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.   3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.   Monika Drela

4 Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.   2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.   Zatem do przeniesienia własności lokalu wpis jest tylko deklaratoryjny, a zasiedzieć odrębną własność lokalu można tylko jeżeli wcześniej została utworzona księga wieczysta. Monika Drela

5 Art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.   Monika Drela

6 Lokale a UW – art. 3a owl 1)   nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, 2)   nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, 3)   ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego Ust. 2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

7 Sposób rozporządzenia prawem związanym po raz pierwszy determinuje
rodzaj czynności prawnej przy wyodrębnianiu następnych lokali.

8 KW123 KW 345 Monika Drela

9 Czynności zwykłego zarządu
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu Czynności zachowawcze Współwłasność w częściach ułamkowych Wspólnota Mieszkaniowa Małżeństwo, Majątek dziecka, Pojęcie zarządu występuje np. w art. 98 i 201 k.c., art. 36, 101 k.r.o. oraz art k.p.c. Monika Drela

10 Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

11 Ustawa o własności lokali art. 22 ust
Ustawa o własności lokali art. 22 ust. 3 i 4 przykładowe czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty, które przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną Monika Drela

12 Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

13 Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

14 Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

15 Czynności zachowawcze 209 kc
czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia 201 kc - pełnomocnictwo ogólne wystarczy – art. 98 kc Pozostałe czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną. Rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla poszczególnych wypadków odrębnie 199 kc – pełnomocnictwo rodzajowe lub szczególne – 98 kc Czynności zachowawcze 209 kc Monika Drela

16 uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające do wywołania skutków prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 66), Monika Drela

17 Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą. Uzgodnienia treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym Sąd Rejonowy dokonuje na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca r. o księgach wieczystych i hipotece (Tekst jednolity: Dz. U r. Nr 124 poz. 1361). Nie można mieć udziału w nieruchomości wspólnej, skoro nie jest się właścicielem żadnego z lokali w budynku własności lokali, pomimo istniejącej nadwyżki w udziale w prawie własności gruntu Monika Drela

18 Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.   2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.   Monika Drela

19 2. Zawarcie umowy, której treść odpowiada art. 9 ust
2. Zawarcie umowy, której treść odpowiada art. 9 ust. 1 ustawy, lecz która nie spełnia wymogów określonych w ustępie drugim tego artykułu, oznacza jedynie, że do umowy tej ustawa o własności lokali nie ma zastosowania (ze względu na sprzeczność z wymienionym art. 9 ust. 2), natomiast nie oznacza, że jest to umowa nieważna, jeżeli odpowiada przepisom kodeksu cywilnego. Art.9 – nie jest to umowa przedwstępna, umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą, nie jest jednak umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c. Monika Drela

20 Zasiedzenie części nieruchomości wspólnej
IV CSK 437/09  postanow. SN   LEX nr Powiększenie lub zmniejszenie nieruchomości wspólnej jest możliwe tylko poprzez współdziałanie wszystkich uprawnionych współwłaścicieli w sposób przewidziany w art. 32a i art. 5 u.w.l. wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia

21 Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.   2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego Monika Drela

22 Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art ustawy o własności lokali Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Monika Drela

23 Wpis do księgi wieczystej roszczeń nabywcy z umowy deweloperskiej
Monika Drela

24 USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

25 Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość

26 Umowa deweloperska Umowa zawierana przed zakończeniem budowy budynku
Po zakończeniu budowy – umowy sprzedaży, umowy przedwstępne sprzedaży

27 Art. 23 ustawy deweloperskiej
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie Roszczenia nabywcy: roszczenie o wybudowanie budynku roszczenie o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu wraz z udziałem w prawie do nieruchomości gruntowej roszczenie o przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości zawierającej część składową w postaci domu jednorodzinnego roszczenie o przeniesienie udziału w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej oraz ustanowienie podziału quoad usum – do wyłącznego korzystania budynku i terenu przyległego (ogródka)

28 Wpis roszczeń nabywcy do KW
Wniosek nabywcy może zostać ujęty w akcie notarialnym zawierającym umowę deweloperską, ale nie jest obligatoryjnym składnikiem tej umowy. (argument z treści art. 22 pkt 1 – 18 oraz art. 31 ust. 1 ustawy)

29 Art. 19 UKWiH – ochrona nabywcy trwa 1 rok
Art.19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie.

30 Wygaśnięcie roszczeń – bez zgody nabywcy
W przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego – art par 1 KPC Zgodnie z art. 313 ust. 1 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze „Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej”.

31 Roszczenia nabywcy – podział hipoteki
Roszczenie nabywcy o podział hipoteki obciążającej nieruchomość gruntową proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału – art. 76 ust. 4 UKWiH – powste z mocy prawa Sposób podziału hipoteki może wynikać z umowy o ustanowienie hipoteki lub umowy kredytu regulującej powstanie i podział hipoteki, wiąże on nabywcę jeżeli został ujawniony w księdze wieczystej

32 Zwolnienie lokalu z hipoteki
W umowie deweloperskiej – art. 22 ust. 1 pkt 17 ustawy – informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę. zgoda banku powinna obejmować: bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu zwolnienie udziału w prawie współwłasności (współużytkowania wieczystego) gruntu związanego z lokalem z punktu a)

33 o spółdzielniach mieszkaniowych
USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

34 Art. 1 ust. 1(1). Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali

35 Przedmiotem działalności spółdzielni może być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych; 2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych; 3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów; 4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;

36 Art. 4 ust. 2 Statut Spółdzielni określa reguły zarządu wspólnoty mieszkaniowej ze Spółdzielnią
Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

37 Art. 12/ 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez niego różnych obowiązków.

38 Art. 17(2). 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

39 Udział w spółdzielczym własnościowym
Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

40 Przekształcenie w odrębną własność:
Art. 17(14). 1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

41 EKSPEKTATYWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU
Art Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać różne inne postanowienia Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

42 WPIS w KSIĘDZE WIECZYSTEJ Postępowanie art. 626 (1) i n. KPC
KSIĘGI WIECZYSTE WPIS w KSIĘDZE WIECZYSTEJ Postępowanie art. 626 (1) i n. KPC

43 Monika Drela

44 jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz, domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu – art. 10 ukwih, Monika Drela

45 Art. 5 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam posiada – nemo plus iuris in alium tranferre potest quam ipse habet pierwszeństwo praw wpisanych –ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi. Monika Drela

46 Wpisy w dziale III księgi
ciężary i ograniczenia dotyczące nieruchomości: ograniczone prawa rzeczowe (służebności osobiste i gruntowe obciążające daną nieruchomość, użytkowanie), prawa i roszczenia osobiste (np. prawo pierwokupu i odkupu, oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę, roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, określenie sposobu zarządu nieruchomością; ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością wynikające z przepisów szczególnych (np. wszczęcie egzekucji, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, ogłoszenie upadłości, otwarcie postępowania naprawczego). Monika Drela

47 Dział pierwszy KW: oznaczenie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa oraz wpisy praw związane z własnością. Część pierwsza : dział I-O dane, służące oznaczeniu nieruchomości położenie, powierzchnia, sposób korzystania. W przypadku, gdy nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, w dziale tym wskazuje się, że z użytkowaniem wieczystym związana jest własność budynków lub innych urządzeń i zamieszcza się ich opis. Część druga dział I-Sp – ujawnia się prawa związane z własnością nieruchomości, które przysługują osobie będącej każdorazowym właścicielem nieruchomości: udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego w dziale tym określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. - termin, do którego zostało ustanowione użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości. Monika Drela