Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

K UPNO / SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ 2008 Zagadnienia i rozwiązania WWW.E-EXPERT.ORG.

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "K UPNO / SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ 2008 Zagadnienia i rozwiązania WWW.E-EXPERT.ORG."— Zapis prezentacji:

1 K UPNO / SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ 2008 Zagadnienia i rozwiązania

2 K IEDY MAMY DO CZYNIENIA Z TAKĄ TRANSAKCJĄ ? Z taką transakcją mamy do czynienia wówczas, gdy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej przez nas nieruchomości wpisana jest hipoteka lub hipoteki. Najczęściej będą to hipoteki na rzecz banku, który sfinansował zakup osobie, od której kupujemy nieruchomość. Dział IV Księgi wieczystejWpis na rzecz bankuZaświadczenie o zaległościWykreślenie hipoteki

3 C O NAM GROZI W ZWIĄZKU Z TYM, ŻE KUPUJEMY NIERUCHOMOŚĆ OBCIĄŻONĄ HIPOTEKĄ ? Przestawiając sytuację jak najprościej, należy stwierdzić, że jeżeli nabędziemy na przykład mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, a sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym mieszkaniu, bank będzie miał prawo zapukać do naszych drzwi, tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby niż ta, która zaciągnęła kredyt. A zatem właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy wierzyć zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty, lub że spłaci je za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my, jako kupujący, nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.

4 Większość osób kupujących posługuje się obecnie przy zakupie nieruchomości kredytem i sprzedając tak nabyte nieruchomości, z reguły nie dysponuje wystarczającymi środkami własnymi, aby wcześniej spłacić resztę kredytu i wystawić na sprzedaż nieruchomość już nie obciążoną. Są to po prostu zbyt duże kwoty, a kupujący musi wiedzieć, że wystawianie takich obciążonych nieruchomości na sprzedaż nie świadczy o chęci oszukania kupującego, tylko jest podyktowane dominującym obecnie na rynku sposobem finansowania zakupu nieruchomości, jakim jest kredyt bankowy. Warto więc poznać tajniki takich transakcji chociażby po to, by nie zrezygnować z zakupu atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że jest ona obciążona hipoteką.

5 KONTAKT Z BANKIEM Przede wszystkim bank W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. mieszkanie, które nam odpowiada, a jedyny problem jaki istnieje, to obciążenie hipoteką na rzecz banku, który finansował jego zakup, wówczas sprzedający powinien zgłosić chęć sprzedaży nieruchomości w swoim banku. Wówczas bank określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie to często trzy różne wartości. Jeżeli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył już zapewne spłacić część kredytu, więc kwota jego zadłużenia będzie niższa, ale mogło się też tak zdarzyć, że powinęła mu się noga i nie mógł spłacać kredytu, bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych i kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Warunki spłaty zadłużenia w formie zaświadczenia powinien przedstawić sprzedający. W zaświadczeniu tym (obojętnie jak bank nazwie to pismo) powinna się znaleźć aktualna wysokość zadłużenia, prowizje od przedterminowej spłaty (jeżeli takie są przewidziane), termin spłaty (czyli termin, w jakim obowiązują powyższe zasady) oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia. SPRZEDAJĄCY KWOTA ZADŁUŻENIA

6 KREDYT W WALUCIE OBCEJ… Bank określi aktualne zadłużenie właściciela w walucie kredytu. W takiej sytuacji wysokość zadłużenia i kwotę potrzebną do jego spłaty możemy określić tylko w przybliżeniu, posługując się aktualną tabelą kursu walut danego banku. Transakcję można przeprowadzić na dwa sposoby: zawierając umowę przedwstępną, spłacając kredyt, a następnie po jego spłacie zawierając umowę sprzedaży lub od razu zawierając umowę sprzedaży i określając w niej warunki spłaty kredytu.

7 U MOWA PRZEDWSTĘPNA

8 DOBRZE SPORZĄDZONA UMOWA PRZEDWSTĘPNA TO NAJLEPSZE ROZWIĄZANIE Datę UMOWY OSTATECZNEJ należy uzależnić od terminu podanego przez bank sprzedającego, w którym to terminie bank rozliczy kredyt i wystawi pisemną zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki, którą obciążona jest kupowana przez nas nieruchomość. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, podobnie jak właściwą umowę sprzedaży, można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Zadatek Specjalny zapis: Część ustalonej ceny sprzedaży ma dostać bank sprzedającego jako spłatę kredytu, a reszta trafi do zbywcy, np. w dniu podpisania umowy sprzedaży. UMOWA PRZEDWSTĘPNA TERMIN ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ AKT NOTARIALNY ZADATEK FORMA PISEMNA ZWYKŁA

9 W związku ze spłatą kredytu bank wystawi właścicielowi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

10 ZAKUP NIERUCHOMOŚCI OBIĄŻĄNEJ KREDYTEM BANKOWYM FINANSOWANY PRZEZ NOWY KREDYT BANKOWY

11 W WIĘKSZOŚCI PRZYPADKÓW GDY FINANSUJEMY ZAKUP NIERUCHOMOŚCI Z KREDYTU BĘDZIEMY MUSIELI ZAWRZEĆ UMOWĘ SPRZEDAŻY PRZED WYSTAWIENIEM PRZEZ BANK SPRZEDAJĄCEGO ZGODY NA WYKREŚLENIE KREDYTU. NALEŻY WÓWCZAS W AKCIE NOTARIALNYM UMOWY SPRZEDAŻY OKREŚLIĆ ZGODNIE Z ZAŚWIADCZENIEM WYSTAWIONYM PRZEZ BANK SPRZEDAJĄCEGO, ŻE CZĘŚĆ PIENIĘDZY Z NASZEGO KREDYTU MA ZOSTAĆ PRZELANA BEZPOŚREDNIO NA RACHUNEK BANKOWY BANKU SPRZEDAJĄCEGO ( PODANY W ZAŚWIADCZENIU ) W CELU SPŁATY KREDYTU, A DOPIERO RESZTA KWOTY MA ZOSTAĆ PRZELANA NA RACHUNEK SPRZEDAJĄCEGO. BANK KUPUJĄCEGO BANK SPRZEDAJĄCEGO Jeżeli Sprzedający brał kredyt w walucie obcej zaświadczenie opiewać będzie na kwotę wyrażoną w tej walucie. Poprośmy, aby bank sprzedającego wystawił nam dodatkowe zaświadczenie z przeliczoną kwotą zadłużenia według kursu banku na dzień umowy i na tej podstawie dokonajmy stosownych zapisów w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy sprzedaży nasz bank dokona przelewu środków na dwa rachunki: rachunek banku wskazany w zaświadczeniu w celu spłaty zadłużenia sprzedającego oraz na konto sprzedającego nadwyżki, czyli różnicy między ustaloną ceną sprzedaży a kwotą zadłużenia. Bank sprzedającego zaś w wyniku spłaty zadłużenia rozliczy kredyt i wystawi zgodę do wykreślenia hipoteki. Zgodę tę wraz ze stosownym wnioskiem należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości.

12 DWA INNE SPOSOBY! 1.Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość INNA NIERUCHOMOŚĆ SPRZEDAJĄCEGO WYCENA PRZEZ RZECZOZNAWCĘ MAJĄTKOWEGO ZGODA WŁAŚCICIELA NA USTANOWIENIE HIPOTEKI ZGODA BANKU NA WYKREŚLENIE HIPOTEKI NIERUCHOMOŚĆ SPRZEDAWANA BEZ ZADŁUŻENIA Ten sposób zwolnienia sprzedawanej nieruchomości z hipoteki nie jest zbyt często stosowany, gdyż kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów dla sprzedającego nie jest już wcale taki atrakcyjny, aby przenosić go na inną nieruchomość i ponosić koszty z tym związane. Większość sprzedających będzie więc dążyć do spłaty kredytu, a nie do jego przeniesienia. Sprzedający, nawet jeżeli zamierzają kupić następną nieruchomość, będą woleli zaciągnąć nowy kredyt, zwłaszcza że w większości wypadków będzie on korzystniejszy dla nich niż ten, który udało im się uzyskać kilka lat temu.

13 2.P RZEJĘCIE DŁUGU Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Wówczas kupujący praktycznie kontynuuje spłacanie tego samego kredytu, ale pod względem formalnym jest to po prostu zaciągniecie kredytu przez kupującego. Musi on przejść te same procedury w danym banku, jakie przechodzi każdy inny kredytobiorca. Również w tym wypadku bank określi jego zdolność kredytową i również może odmówić kredytowania. Nie jest to sposób rozwiązania omawianego problemu dość często stosowany, gdyż tak jak w powyższej sytuacji, kredyt zaciągnięty kilka lat temu w związku z sytuacją na rynku kredytów nie jest już wcale taki atrakcyjny dla sprzedającego, aby przejmować jego warunki. Ponadto ze względu na szybki wzrost cen nieruchomości często okazuje się, że jest to kredyt w zbyt małej kwocie, aby satysfakcjonował kupującego.

14 Z AKOŃCZENIE OPRACOWAŁA EMILIA FORGIEL E-EXPERT NIERUCHOMOŚCI Niestety kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest procedurą łatwą i wymaga sporej wiedzy, ale przede wszystkim doświadczenia. Warto więc przy tego typu transakcjach korzystać z usług fachowców. Ponieważ jest to transakcja coraz bardziej powszechna, nie jest ona obca notariuszom i pośrednikom, zatem na ich pomoc i doświadczenie zawsze można liczyć. Procedura ta i wymogi takiej transakcji nie są też obce większości banków, choć tutaj niestety bardzo często trzeba się uzbroić w cierpliwość, zwłaszcza w stosunku do banku, który kredytuje w takiej transakcji kupującego.


Pobierz ppt "K UPNO / SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ 2008 Zagadnienia i rozwiązania WWW.E-EXPERT.ORG."

Podobne prezentacje


Reklamy Google