Obszar Nieruchomości Komercyjnych Międzynarodowe Targi Inwestycji i Nieruchomości PROPERTY-INVEST.PL w Krakowie 11.5.2007

Czym się zajmujemy? Kredyty o kwocie powyżej PLN 10 mln dla których źródłem spłat rat odsetkowych i kapitałowych są wyłącznie wpływy generowane poprzez najem lub sprzedaż nieruchomości Kredyty budowlane (maksymalna kwota kredytu: 75% całkowitych kosztów projektu, łącznie z zakupem gruntu pod inwestycję) Kredyty inwestycyjne dla projektów gotowych (kwota maksymalna 75% wartości rynkowej nieruchomości) Kredyty konsorcjalne, kredyty na VAT, na leasing nieruchomości, transakcje typu „Sale and Lease Back” Inne usługi/produkty związane z profesjonalną obsługą nieruchomości

Jakie obiekty finansujemy? Obiekty finansowane przez nas to: biurowce, magazyny i centra logistyczne centra i inne obiekty handlowe (również projekty typu „mixed – use” - wielofunkcyjne) hotele i obiekty rozrywkowe, jeżeli są częścią projektu wielofunkcyjnego budownictwo mieszkaniowe, realizowane przez deweloperów Obszar Nieruchomości Komercyjnych nie zajmuje się finansowaniem: działek przeznaczonych do odsprzedaży, działek nie będących działkami budowlanymi obiektów specjalnego przeznaczenia (np. szpitali, domów starców, zamków, obiektów sportowych) oraz rolnictwa

Sposób spojrzenia na nieruchomości? Dynamiczny Liniowy Potencjał Lokalizacja Rynek

Na jakich warunkach udzielamy kredytów (1)? Kredytobiorca: spółka celowa, doświadczony inwestor/deweloper Waluta kredytu PLN, EUR, USD zgodna z walutą najmu Oprocentowanie zmienne lub stałe (min. 80% kwoty kredytu inwestycyjnego zabezpieczone przed ryzykiem zmiany stopy procentowej) DSCR = 1,3; LTV = 75% w okresie kredytowania DSCR = Debt Service Coverage Ratio / wskaźnik pokrycia długu LTV = Loan to Value / stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości Spłata kredytu budowlanego - po 3 latach, kredytu inwestycyjnego po 10 latach (harmonogram spłat obliczony na podstawie maksimum15 lat) Zabezpieczenia: hipoteka, cesja wierzytelności z tytułu umów najmu oraz ubezpieczeń, zastaw na udziałach, konto depozytowe, gwarancja ukończenia projektu, gwarancja obsługi długu.

Jakie korzyści wiążą się z Finansowaniem Nieruchomości Odseparowanie ryzyka projektu od ryzyka prowadzonej działalności – brak lub ograniczony regres do Inwestora / Sponsora projektu Ułatwione zarządzanie nieruchomościami oraz prosta ocena efektywności projektu (możliwość łatwego wynajęcia części powierzchni innym podmiotom) Ułatwiona możliwość zbycia nieruchomości poprzez zbycie udziałów w spółce celowej Lepsza struktura finansowania o dłuższym terminie Wygenerowanie dodatkowych przypływów gotówkowych Efekt tarczy podatkowej (w przypadku leasingu) - poprawa przepływów pieniężnych Współpraca z doświadczonym partnerem

Proces (I) Wstępna analiza CASH-FLOW Inwestor: Doświadczenie? Klient banku? Opinia ryzyka? Lokalizacja: Otoczenie? Komunikacja? Prestiż Koncepcja: Przenaczenie? Powierzchnia? Plany piętra? Wygląd? Przepływy: Wynajęty? Ceny i warunki najmu? Najemcy? Prawna: Właściciel? Obciążenia? Spotkanie z klientem Ogólna struktura Oczekiwanie klienta: Kredyt albo leasing? spółka celowa? Dodatkowe informacje i dokumenty: wyciąg z KW, struktura udziałowców, projekt budowlany, kontract z GW Negocjacje z klientem: udział własny, przednajem, zabezpieczenie

Proces (II) Wstępna oferta Stuktura ostateczna Budżet i sposób finansowania (kwota kredytu, udział własny) Zabezpieczenie, gwarancja od udziałowców Warunki finansowania: marża, prowizja, waluta, okres finasowania Wniosek kredytowy Decyzja kredytowa analiza projektu (prawna, techniczna, ekonomiczna) analiza rynku (sektora, lokalnego, konkurencja) analiza prawna (identifikowanie ryzyka i rozwiązanie) Ewt. zlecenie na wycenę i anlizę treści Uzgadnianie dodatkowych warunków

Proces (III) Współpraca z partnerami Umowy z partnerami Oferty na wyceny, Bankowy Inspektor Nadzoru, obsługa prawna Wybór partnera po pisemnej akceptacji klienta Odbiór pracy naszych partnerów Sporządzanie dokumentów prawnych Closing Negocjacje z Klientem Zgodność z ofertą i z decyzją kredytową Spełnienie warunków wypłaty 1. wypłata Ustanowienie Zabezpieczeń Spełnienie innych warunków wypłaty (przednajem, przedsprzedaż) Pozyskanie wszystkich zezwoleń Podpisanie umowy z Generalnym Wykonawcą Wstępny raport Bankowego Inspektor Nadzoru

Kontakt Adres: Bank BPH SA Obszar Nieruchomości Komercyjnych ul. Towarowa 25 a, 00-958 Warszawa Tel.: 022-531-9731. Fax.: 022-531-9728 Centrum Korporacyjne Kraków ul. Dunajewska 8, 31-133 Kraków Tel.: 012-618-4118, Fax.: 012-618-4122

Back - Up

Jaki warunki muszą spełnić … … umowy najmu? możliwa cesja praw z tytułu najmu, czynsz w walucie kredytowej okres najmu powinien opowiadać okresowi kredytowania brak możliwości wypowiedzenia przez najemcę (kara) koszty przerzucone na najemcę (remonty, ubezpieczenia, administracja, podatki) bank ma prawo do akceptacji umów najmu (Czy będą uwzględniane przy obliczaniu przednajmu oraz DSCR?) zdolność kredytowa najemców, możliwości zarabiania na czynsz … umowa z generalnym wykonawcą? możliwa cesja praw z tytułu kontraktu + gwarancji, wystarczająca rezerwa stała cena, sprawdzona pod kątem ekonomicznym i technicznym stały harmonogram, zabezpieczony gwarancjami i karami zdolność kredytowa, doświadczenie, załoga, zasoby umowa wynegocjowana przed podpisaniem umowy kredytowej

Dlaczego … … Spółka celowa? możliwość otrzymania kredytu długoletniego (do 18 lat) nieruchomości wydzielone z pozostałej działalności możliwość sprzedania nieruchomości wraz ze spółką możliwość zaangażowania inwestora zewnętrznego … Bankowy inspektor nadzoru? badanie budżetu i kontraktu przez niezależnego eksperta monitoring źródłem zmniejszenia kosztów nadzór nad harmonogramem rzeczowo-finansowym oraz czasowym wykrywanie nieprawidłości i doradzanie przy ich usuwaniu

Liczenie Cash Flow

Wartość - Yield dochód netto / Yield = wartość 1 250 / 0,089 = 14 000 dochód netto / wartość = Yield 1 250 / 14 000 = 0.089 = 8.9%