PRZESŁANKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI

FUNKCJE WYCENY Wynikają z funkcji nieruchomości w gospodarce, tj.:  Przedmiot obrotu  Obiekt inwestowania, lokowania kapitału  Zabezpieczenie zobowiązań finansowych  Wkład do spółki  Przedmiot opodatkowania

FUNKCJE WYCENY Zapotrzebowanie na wycenę wiąże się z funkcjami właścicielskimi, zarządczymi i kontrolnymi  Informacyjna  Uczestnik rynku poszukuje informacji o wartości dla oceny aktualnego stanu rynku  Doradcza  Wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością

FUNKCJE WYCENY  Decyzyjna  Wartość stanowi podstawę podjęcia decyzji – administracyjnych, inwestycyjnych, co do kierunków inwestowania  Negocjacyjna  Wyznaczona wartość stanowi podstawię podjęcia negocjacji w toku transakcji rynkowej  Pośrednia  Dla wyznaczanie dalszego kierunku rozwoju nieruchomości

OTOCZENIE A WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Kredytodawcy ubezpieczyciele Dostawcy (kontrahenci) właścicieleKlienci Pracownicy – obsługa nieruchomości Rynek Kapitałowy państwo Władze Lokalne Zarządcy Organy nadzorujące Instytucje Wyższej Użyteczności Politycy NIERUCHOMOŚĆ

CELE WYCENY  Statyczne poznanie wartości nie ma służyć zmianie tej wartości, z wyjątkiem zastąpienia jej w drodze negocjacji rynkowej ceną  Dynamiczne wartość określana po to, by na tej podstawie określić do jakiego poziomu i przy udziale jakich środków finansowych może być ona zmieniona (podwyższona)

CELE WYCENY – OKREŚLENIE  Zlecający wycenę?  Cele zleceniodawcy wyceny?  Istotne dla zleceniodawcy czynniki decyzyjne?

CELE WYCENY – GŁÓWNE  Wycena dla celów podatkowych i opłat  Transfer praw do nieruchomości  Finansowanie inwestycji w nieruchomości  Obliczanie odszkodowań  Doradztwo inwestycyjne

PODATKI I OPŁATY  Określenie podstawy naliczania podatku od wartości nieruchomości  Podział aktywów na podlegające amortyzacji np. budynki, oraz niepodlegające amortyzacji, np. grunt, a także oszacowanie stopnia zużycia  Naliczenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste  Opłaty adiacenckie  Podatki od spadków i darowizn

TRANSFER PRAW DO NIERUCHOMOŚCI  Dla potrzeb negocjacji racjonalnej i możliwej do zaakceptowania ceny zakupu / ceny sprzedaży / renty dzierżawnej / czynszu najmu  Podstawa określenia ceny ofertowej w przetargu na zbycie  Podstawa ustalania warunków zamiany nieruchomości  Ustalanie zasad dla reorganizacji oraz łączenia wielu nieruchomości

FINANSOWANIE  Wartość zabezpieczenia (zastawu hipotecznego) kredytu  Wartość bankowo-hipoteczna (emisja listów zastawnych)  Podjęcie decyzji inwestycyjnych (nieruchomość czy akcje, obligacje itp.)

OBLICZANIE ODSZKODOWAŃ  Z tytułu wywłaszczenia  Z tytułu zmiany stanu środowiska  Z tytułu decyzji planistycznych Określenie stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem, pozostałości wartości po wywłaszczeniu oraz stopnia zniszczenia nieruchomości

DORADZTWO INWESTYCYJNE  Ustalenie terminarza i warunków najmu i dzierżawy  Określenie opłacalności programu budowy, przebudowy itp.,  Podjęcie decyzji dotyczących ubezpieczeń (likwidatorzy, agenci, właściciele polis)  Określenie wartości likwidacyjnej  Doradztwo w zakresie alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych  Ustalanie opłacalności, wykonalności remontu, modernizacji, itp..  Ocena skutków działań planistycznych czy decyzji dla potrzeb urzędów, sądów  Zbadanie trendu podaży i popytu na rynku nieruchomości  Ocena sytuacji na rynkach nieruchomości  Ułatwianie fuzji przedsiębiorstw, emisji akcji, weryfikacja wartości księgowej

RZECZOZNAWCA DORADCA Art. 174 GospNierU 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku; 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju; 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych; 4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali; 5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora; 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości; 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI udzielanie porad i wskazówek które mają znaczenie dla klientów przy podejmowaniu przez nich decyzji dotyczących rynku nieruchomości. konieczność zachowania bezstronności i unikania konfliktów interesów – bezwzględnie! doradztwo, w przeciwieństwie do pośrednictwa, czy wyceny, nie jest w zasadzie dyscypliną, zawodem, ale procesem wymagającym kompetencji, wiedzy, starannych analiz, krytycznych badań zaufanie i wiarygodność

ZAKRES DORADZTWA  Analiza oddziaływania (economic impact analysis)  Feasibility studies  Planowanie finansowe  Finansowanie nieruchomości, inwestycji  Wycena wartości nieruchomości  Planowanie nabycia/zbycia nieruchomości  Ocena planowanych transakcji  Pośrednictwo w transakcjach  Planowanie rozwoju  Asset management  Studium wyboru lokalizacji (miejsca / site); analiza i ocena lokalizacji  Zakup / leasing / dzierżawa – analizy najlepszego rozwiązania  Strategie gospodarowania nieruchomościami przedsiębiorstw  Negocjacje (wsparcie negocjacyjne), arbitraż, mediacje

ZAKRES DORADZTWA  Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)  Joint ventures  Analizy inwestycyjne, strategie inwestycyjne  Analiza rynku  Badanie popytu i podaży  Studia ‘highest and best use’  Portfolio due dilligence  Zarządzanie nieruchomościami – ewaluacja  Współpraca przy opracowaniu planów miejscowych  Reprezentowanie najemców  Doradztwo w zakresie kredytów hipotecznych  Partnerstwo publiczno – prywatne  Studia oddziaływania środowiskowego – współpraca, doradztwo

ZAKRES DORADZTWA  Planowanie udogodnień (facilities)  Analizy kosztów (eksploatacji, nabycia, inwestycji)  Analiza alternatywnego wykorzystania nieruchomości  Studia kosztów / korzyści  Analiza sąsiedztwa  Wsparcie marketingowe  Oszacowanie potrzeb  Portfolio design  Analiza ryzyka  Doradztwo podatkowe  Doradztwo szkoleniowe  Fuzje, połączenia podmiotów gospodarczych

INNE DECYZJE ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIAMI  Wniesienie w formie aportu  Prywatyzacja przedsiębiorstw  Cele ewidencyjne (sprawozdania finansowe, amortyzacja)

DUE DILLIGENCE W WYCENIE  Przeprowadzenie badania z należytą starannością  Etap gromadzenia informacji i analiz przed podjęciem strategicznych decyzji i inwestycji kapitałowych, w tym przed przeprowadzeniem oszacowania wartości  Oszacowanie szans i ryzyk związanych z planowaną inwestycją  Obejmuje analizy (badania/audyt):  Finansowy,  Uwarunkowań makroekonomicznych  Uwarunkowań prawnych  Sytuacji na rynku  Uwarunkowań techniczno-produkcyjnych  Systemu zarządzania  Systemów informacji i komunikacji

DUE DILLIGENCE W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI  Zakres i procedura – zindywidualizowane, obejmuje:  Sytuacja ogólnogospodarcza i rynkowa (ryzyko)  Kwestie finansowe  Kwestie prawne  Aspekty podatkowe  Zarządzanie zasobami ludzkimi (obsługa)  Aspekty techniczne  Aspekty organizacyjne  Czynniki psychologiczne i etyczno-moralne  Elementy informacyjne

PRZESŁANKI WYCENY WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW PRAWA

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o gospodarce nieruchomościami Określanie wartości nieruchomości:  do określenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości  do sprzedaży  w celu ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste, zarząd i innych  przy uwłaszczaniu osób prawnych  przy ustalaniu opłat adiacenckich  przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  Określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego  Określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości  Opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Przepisy dotyczące zabezpieczeń wierzytelności  Ustawa prawo bankowe  Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych  Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów  Określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu)  Określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego  Określenie wartości do ustanowienia hipoteki

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych  Określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych (kupno-sprzedaż, wniesienie aportem do spółki, itp.) Ustawa o podatku od spadków i darowizn  Określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa Kodeks Postępowania Cywilnego  Określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości Ustawa o rachunkowości  Określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i dla celów amortyzacyjnych  Określenie wartości godziwej

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych Określenie  Wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji  Wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb  Obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów  Obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji Ustawa o lasach  Określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa Prawo ochrony środowiska  Określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości  Określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania Ustawa o ochronie przyrody  Rozporządzanie nieruchomościami należącymi do parków narodowych  Odszkodowania za usunięcie drzew i krzewów Ustawa Prawo wodne  Określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami  Określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Określanie wartości:  gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku” (mienia ruchomego) do sprzedaży  gruntów i budynków, ‘produkcji w toku’ przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna  ‘produkcji w toku’ przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i Ustawa Prawo Spółdzielcze  Nieruchomość gruntowa – uwłaszczenie spółdzielni  Lokal jako odrębna nieruchomość  waloryzacja wkładu  Przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności  Przekształcenia aktualnie istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności  Ekspektatywa – zbycie  Spółdzielcze własnościowe prawo – zbycie

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji Określenie wartości do  Ustalenia ceny sprzedaży  Do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa  Do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce Ustawa o przedsiębiorstwach państwowych Określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników  Określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę Ustawa o działalności ubezpieczeniowej Określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym Określenie  Wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie  Odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność  Wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji  Wartości poniesionych nakładów do ustalenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady

PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP  Określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży  Określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery Ustawa o zagospodarowaniu nieruchomości SP przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej  Określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom