Konsument na rynku nieruchomości Konferencja UOKiK, Warszawa, 6 grudnia 2006 r. Rodzaje umów na rynku mieszkaniowym Waldemar Jurasz

2 1) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Rodzaje wzorców umów, stosowanych przez TBS-y: 1) Umowa partycypacji (sponsoringu), 2) Umowa cesji praw z umowy partycypacji, 3) Umowa najmu lokalu mieszkalnego, 4) Regulamin przyznawania mieszkań, 5) Regulamin Rozliczania mediów, 6) Regulamin porządku domowego. Inne, rzadziej występujące rodzaje umów, w tym protokoły zdawczo – odbiorcze.

3 2) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Umowa partycypacji - Podstawowe cechy: 1) Umowa nazwana – której podstawy (essentialia negotii) i cechy określone zostały w przepisach rozdziału 4 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U r. Nr 98 poz. 1070, z późn. zm.). 2) Umowa konsensualna. 3) Umowa wzajemna. 4) Umowa odpłatna. 5) Umowa starannego działania a umowa rezultatu. 6) Mieszany charakter – zawiera elementy różnych umów: - fragmentaryczny zakres regulacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do umowy partycypacji. - częściowo: umowa deweloperska, o roboty budowlane, o działo – regulacja kodeksu cywilnego, ustawy o własności lokali w tym zakresie.

4 3) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Umowa partycypacji jest specyficznym rodzajem umowy deweloperskiej. Zobowiązania stron: 1. Zobowiązanie Towarzystwa Budownictwa Społecznego: - - wybudowanie budynku wielolokalowego, - - oddanie wybudowanych lokali do eksploatacji na zasadach najmu. 2. Zobowiązanie partycypanta: - - uczestniczenie w kosztach budowy budynku wielolokalowego Towarzystwa, - - wskazanie najemcy.

5 4) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Dwa zasadnicze typy umów partycypacji – w zależności od tego, kto występuje w roli partycypanta. Partycypant = sponsor: przedsiębiorca – pracodawca, osoba prawna (np. gmina), konsument (np. rodzic). Partycypant = najemca – zawsze konsument. Umowa cesji praw z umowy partycypacji. Zagwarantowana ustawowo możliwość dokonania cesji uprawnień i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na rzecz wskazanych przez siebie najemców, bez konieczności uzyskania zgody towarzystwa. Umowa partycypacji w obrocie konsumenckim – o charakterze zindywidualizowanym lub w postaci wzorca umowy. Partycypant - konsument (np. rodzic) lub Partycypant - najemca.

6 5) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Forma pisemna – np. art. 648 § 1 k.c. Art. 73 § 1 k.c. – „jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności”.   Skutki wyłącznie dowodowe (art. 74 k.c.) ograniczenia dowodowe w postępowaniu sądowym: dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

7 6) Towarzystwa Budownictwa Społecznego Umowa najmu lokalu mieszkalnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Umowa nazwana – której pełna regulacja znajduje się w przepisach: - rozdziału 4 ww. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, - ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.), - tytuł XVII, dział I księgi trzeciej kodeksu cywilnego. Umowa najmu lokalu mieszkalnego TBS jest specyficznym rodzajem umowy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz – art. 659 § 1 k.c. Zasadą jest ustalenie w umowie dodatkowej kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu – art. 32 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Forma pisemna – art. 660 k.c.

8 1) Spółdzielnie mieszkaniowe Rodzaje wzorców umów spółdzielni mieszkaniowych: 1. Umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. 2. Umowa o przekształcenie, przysługującego członkowi spółdzielni, prawa lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 3. Umowa o przeniesienia własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego. 4. Umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 5. Umowa o przeniesienia własności lokalu na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 6. Umowa o budowę lokalu i ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Inne umowy, uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, związane z prawem do garażu.

9 2) Spółdzielnie mieszkaniowe Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego jest prawem obligacyjnym, uregulowanym w rozdziale 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U r. Nr 119 poz. 1116, z późn. zm.). Podstawa normatywna tego prawa znajduje się w art. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

10 3) Spółdzielnie mieszkaniowe Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu. Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowy te zostały uregulowane odpowiednio w przepisach art i art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

11 4) Spółdzielnie mieszkaniowe Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

12 5) Spółdzielnie mieszkaniowe Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, uregulowanym w rozdziale 2 1 (w tym głównie w art art ) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu - art ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

13 6) Spółdzielnie mieszkaniowe Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego loka. Z chwilą zawarcia ww. umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa o budowę lokalu i ustanowienie odrębnej własności tego lokalu oraz ekspektatywy (oczekiwania prawnego) odrębnej własności lokalu uregulowane zostały w rozdziale 3 (w tym głównie w art. 18 i 19) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

14 Niedozwolone postanowienia umowne = klauzule abuzywne   Czym są klauzule abuzywne – jak najprościej je określić. Klauzule abuzywne to postanowienia niedogodne dla konsumenta, stawiające go w nierównoprawnej pozycji lub pozbawiające go przyznanych ustawowo uprawnień. Za abuzywne mogą być uznane wyłącznie takie klauzule, które powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron, ze szkodą dla konsumenta.

15 Wzorzec umowy – pojęcie Przygotowany przez przedsiębiorcę formularz umowy, który zawiera gotowe klauzule - opracowane jednostronnie i wprowadzane do stosowania z góry, bez jakiejkolwiek możliwości ich negocjowania. Umowa: standardowa, niewynegocjowana indywidualnie, uprzednio, wcześniej sformułowana   Rodzaje wzorców umowy:   Ogóle warunki umów   Wzory umów   Regulaminy

16 Źródła prawa – gdzie została uregulowana problematyka niedozwolonych postanowień umownych:   Dyrektywa Rady Nr 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych klauzul umownych w umowach zawieranych z konsumentami (Dz. U. Nr L 95 z dnia 21 kwietnia 1993, s. 29 i następne).   Ustawa z dnia 2 marca 2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (Dz. U. Nr 22, poz.271, z późn. zm.),   Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.),   Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.),   Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 19 lipca 2000 r. w sprawie wzoru rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (Dz. U. Nr 62, poz. 723),   Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (Dz. U. Nr 12, poz. 114, z późn. zm.),   Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804, z późn. zm.).

17 Najbardziej charakterystyczne postacie niedozwolonych postanowień umownych – wykaz uproszczony: W szczególności powinno się zwrócić uwagę na klauzule, które: - ujmują jednostronnie uprawnienia tylko dla przedsiębiorcy (np. wprowadzenie postanowień zawierających katalog praw przedsiębiorcy, przy braku odpowiednich z uprawnieniami konsumenta), lub odwrotnie, - ujmują jednostronnie obowiązki tylko dla konsumenta (np. poprzez wydzielenie podrozdziału „obowiązki konsumenta”, a niewyspecyfikowanie zakresu obowiązków przedsiębiorcy), - zastrzegają co prawda obowiązki i prawa dla obu stron ale nieproporcjonalnie tzn. szersze uprawnienia (obowiązki) są przyznane (są nałożone) przedsiębiorcy (na konsumenta). Np. przedsiębiorca może nie realizować w terminach poszczególnych etapów inwestycji, zaś konsument już przy jednodniowym opóźnieniu w zapłacie ponosi wysokie kary umowne, - ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy za szkody wyrządzone konsumentowi, np. poprzez zwroty „odpowiedzialność przedsiębiorcy ograniczona jest do następujących przypadków (ze szczegółowym wyliczeniem)”, - wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W tym przypadku należy zwrócić uwagę np. na klauzule: „bez gwarancji”, „nie gwarantujemy efektu”, „na własne ryzyko”,

18 Najbardziej charakterystyczne postacie niedozwolonych postanowień umownych – c.d. - pozbawiają konsumenta praw przyznanych mu ustawowo np. wyłączenie lub ograniczenie prawa konsumenta do odstąpienia od umowy zawartej na odległość (za pośrednictwem internetu, faxu, formularza załączonego do reklamy prasowej, innych środków porozumiewania się na odległość ) lub reklamacji świadczenia przedsiębniorcy, - wprowadzają obowiązek zawarcia umowy związanej z umową główną lub przyrzeczenie zawierania innych umów w przyszłości, - wyłączają zwrot świadczeń na wypadek rezygnacji z umowy (utrata wpłaconych do momentu odstąpienia albo wypowiedzenia umowy rat ceny mieszkania), - nakładają tylko na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej, odstępnego, zadatku (jak również zastrzegają nieproporcjonalnie wygórowaną wysokość tych zobowiązań), - zmieniają cenę w trakcie trwania stosunku umownego albo nie przewidują prawa odstąpienia konsumenta, - wyłączają jurysdykcję sądów polskich albo narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który nie jest właściwy. Uszczegółowienie i pełny katalog 23. kodeksowych klauzul abuzywnych zawiera uregulowanie art k.c. Faktycznie jest ich dużo więcej, gdyż więcej samodzielnych norm można z tego przepisu stworzyć lub wyinterpretować.

19 Nieprawidłowości w poszczególnych umowach Towarzystw Budownictwa Społecznego Grupy najczęściej spotykanych niedozwolonych postanowień umownych. /Wykaz klauzul w formie osobnego pliku Word/. 1. Postanowienia dotyczące zmiany świadczenia przedsiębiorcy np. nieprecyzyjne i mogące wprowadzić w błąd zasady zmiany ceny lub innych świadczeń przedsiębiorcy. 2. Postanowienia wyłączające obowiązek zwrotu konsumentom wniesionych opłat, np. kwot partycypacji. 3. Postanowienia, na podstawie których obciąża się konsumentów karami i odsetkami umownymi. 4. Postanowienia ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. 5. Klauzule narzucające rozpoznanie sprawy przez sąd,który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. 6. Klauzule, które uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta albo przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy. 7. Klauzule regulujące prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art § 1 k.c.).

20 Rodzaje kontroli niedozwolonych postanowień umownych: 1) Incydentalna, 2) Abstrakcyjna Incydentalna – kontrola w odniesieniu do konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego (sytuacji między konsumentem a przedsiębiorcą). Sprowadza się do wykazania niedozwolonego charakteru postanowienia umowy, na podstawie którego konsument dochodzi konkretnego roszczenia od przedsiębiorcy. Właściwe w tych sprawach są sądy powszechne: rejonowe lub okręgowe. Właściwe w tych sprawach są sądy powszechne: rejonowe lub okręgowe. Po stronie konsumentów - ochrony ich interesów - mogą występować najczęściej: powiatowi rzecznicy konsumentów, organizacje konsumenckie (np. Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich, Unia Konsumentów Polskich). Po stronie konsumentów - ochrony ich interesów - mogą występować najczęściej: powiatowi rzecznicy konsumentów, organizacje konsumenckie (np. Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich, Unia Konsumentów Polskich).

21 Rodzaje kontroli niedozwolonych postanowień umownych – c.d. Abstrakcyjna - kontrola wzorca umowy, dokonywana w oderwaniu od konkretnej umowy. Pomimo, że wzorzec umowy staje się częścią umowy - w momencie jej podpisywania, to jednak do tego momentu funkcjonuje wyłącznie jako wzorzec, który przedsiębiorcy mogą oferować konsumentom. I właśnie w takim kontekście może on stać się przedmiotem postępowania w ramach abstrakcyjnej kontroli wzorca umowy. Kontrola odbywa się w wydzielonym wydziale, utworzonym w ramach struktury organizacyjnej Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W Polsce wyłącznie ten sąd jest właściwy w zakresie abstrakcyjnej kontroli wzorców umów. Kontrola odbywa się w wydzielonym wydziale, utworzonym w ramach struktury organizacyjnej Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W Polsce wyłącznie ten sąd jest właściwy w zakresie abstrakcyjnej kontroli wzorców umów.

22 Kontrola abstrakcyjna klauzul abuzywnych – szczegółowe rozwiązania prawne Właściwość Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Uproszczona procedura – niekorzystna dla stosującego niedozwolone postanowienia umowne Krąg podmiotów legitymowanych biernie i czynnie: - wyłącznie przedsiębiorca stosujący klauzule abuzywne, - konsumenci (potencjalnie wszyscy), organizacje konsumenckie, rzecznik konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Znaczenie zaniechania stosowania wzorca umowy zawierającego klauzule abuzywne. Szczególne rygory właściwe dla tego postępowania.

23 Kontrola abstrakcyjna klauzul abuzywnych – c.d. Wyrok i jego zaskarżenie Rozszerzona prawomocność wyroku - art § 2 k.p.c. „Wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art § 2”. „Wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art § 2”. Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone Koszty procesu Rola Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w postępowaniach w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone: Rola Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w postępowaniach w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone: - prowadzenie rejestru - wytaczanie powództw. Statystyka. Rozporządzenie w sprawie wzoru rejestru. Wzór tabeli.