Pobierz prezentację
Pobieranie prezentacji. Proszę czekać
OpublikowałMaciej Wilk Został zmieniony 7 lat temu
1
PRZESŁANKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI
2
FUNKCJE WYCENY Wynikają z funkcji nieruchomości w gospodarce, tj.: Przedmiot obrotu Obiekt inwestowania, lokowania kapitału Zabezpieczenie zobowiązań finansowych Wkład do spółki Przedmiot opodatkowania
3
FUNKCJE WYCENY Zapotrzebowanie na wycenę wiąże się z funkcjami właścicielskimi, zarządczymi i kontrolnymi Informacyjna Uczestnik rynku poszukuje informacji o wartości dla oceny aktualnego stanu rynku Doradcza Wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością
4
FUNKCJE WYCENY Decyzyjna Wartość stanowi podstawę podjęcia decyzji – administracyjnych, inwestycyjnych, co do kierunków inwestowania Negocjacyjna Wyznaczona wartość stanowi podstawię podjęcia negocjacji w toku transakcji rynkowej Pośrednia Dla wyznaczanie dalszego kierunku rozwoju nieruchomości
5
OTOCZENIE A WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Kredytodawcy ubezpieczyciele Dostawcy (kontrahenci) właścicieleKlienci Pracownicy – obsługa nieruchomości Rynek Kapitałowy państwo Władze Lokalne Zarządcy Organy nadzorujące Instytucje Wyższej Użyteczności Politycy NIERUCHOMOŚĆ
6
CELE WYCENY Statyczne poznanie wartości nie ma służyć zmianie tej wartości, z wyjątkiem zastąpienia jej w drodze negocjacji rynkowej ceną Dynamiczne wartość określana po to, by na tej podstawie określić do jakiego poziomu i przy udziale jakich środków finansowych może być ona zmieniona (podwyższona)
7
CELE WYCENY – OKREŚLENIE Zlecający wycenę? Cele zleceniodawcy wyceny? Istotne dla zleceniodawcy czynniki decyzyjne?
8
CELE WYCENY – GŁÓWNE Wycena dla celów podatkowych i opłat Transfer praw do nieruchomości Finansowanie inwestycji w nieruchomości Obliczanie odszkodowań Doradztwo inwestycyjne
9
PODATKI I OPŁATY Określenie podstawy naliczania podatku od wartości nieruchomości Podział aktywów na podlegające amortyzacji np. budynki, oraz niepodlegające amortyzacji, np. grunt, a także oszacowanie stopnia zużycia Naliczenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste Opłaty adiacenckie Podatki od spadków i darowizn
10
TRANSFER PRAW DO NIERUCHOMOŚCI Dla potrzeb negocjacji racjonalnej i możliwej do zaakceptowania ceny zakupu / ceny sprzedaży / renty dzierżawnej / czynszu najmu Podstawa określenia ceny ofertowej w przetargu na zbycie Podstawa ustalania warunków zamiany nieruchomości Ustalanie zasad dla reorganizacji oraz łączenia wielu nieruchomości
11
FINANSOWANIE Wartość zabezpieczenia (zastawu hipotecznego) kredytu Wartość bankowo-hipoteczna (emisja listów zastawnych) Podjęcie decyzji inwestycyjnych (nieruchomość czy akcje, obligacje itp.)
12
OBLICZANIE ODSZKODOWAŃ Z tytułu wywłaszczenia Z tytułu zmiany stanu środowiska Z tytułu decyzji planistycznych Określenie stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem, pozostałości wartości po wywłaszczeniu oraz stopnia zniszczenia nieruchomości
13
DORADZTWO INWESTYCYJNE Ustalenie terminarza i warunków najmu i dzierżawy Określenie opłacalności programu budowy, przebudowy itp., Podjęcie decyzji dotyczących ubezpieczeń (likwidatorzy, agenci, właściciele polis) Określenie wartości likwidacyjnej Doradztwo w zakresie alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych Ustalanie opłacalności, wykonalności remontu, modernizacji, itp.. Ocena skutków działań planistycznych czy decyzji dla potrzeb urzędów, sądów Zbadanie trendu podaży i popytu na rynku nieruchomości Ocena sytuacji na rynkach nieruchomości Ułatwianie fuzji przedsiębiorstw, emisji akcji, weryfikacja wartości księgowej
14
RZECZOZNAWCA DORADCA Art. 174 GospNierU 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku; 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju; 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych; 4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali; 5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora; 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości; 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
15
DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI udzielanie porad i wskazówek które mają znaczenie dla klientów przy podejmowaniu przez nich decyzji dotyczących rynku nieruchomości. konieczność zachowania bezstronności i unikania konfliktów interesów – bezwzględnie! doradztwo, w przeciwieństwie do pośrednictwa, czy wyceny, nie jest w zasadzie dyscypliną, zawodem, ale procesem wymagającym kompetencji, wiedzy, starannych analiz, krytycznych badań zaufanie i wiarygodność
16
ZAKRES DORADZTWA Analiza oddziaływania (economic impact analysis) Feasibility studies Planowanie finansowe Finansowanie nieruchomości, inwestycji Wycena wartości nieruchomości Planowanie nabycia/zbycia nieruchomości Ocena planowanych transakcji Pośrednictwo w transakcjach Planowanie rozwoju Asset management Studium wyboru lokalizacji (miejsca / site); analiza i ocena lokalizacji Zakup / leasing / dzierżawa – analizy najlepszego rozwiązania Strategie gospodarowania nieruchomościami przedsiębiorstw Negocjacje (wsparcie negocjacyjne), arbitraż, mediacje
17
ZAKRES DORADZTWA Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) Joint ventures Analizy inwestycyjne, strategie inwestycyjne Analiza rynku Badanie popytu i podaży Studia ‘highest and best use’ Portfolio due dilligence Zarządzanie nieruchomościami – ewaluacja Współpraca przy opracowaniu planów miejscowych Reprezentowanie najemców Doradztwo w zakresie kredytów hipotecznych Partnerstwo publiczno – prywatne Studia oddziaływania środowiskowego – współpraca, doradztwo
18
ZAKRES DORADZTWA Planowanie udogodnień (facilities) Analizy kosztów (eksploatacji, nabycia, inwestycji) Analiza alternatywnego wykorzystania nieruchomości Studia kosztów / korzyści Analiza sąsiedztwa Wsparcie marketingowe Oszacowanie potrzeb Portfolio design Analiza ryzyka Doradztwo podatkowe Doradztwo szkoleniowe Fuzje, połączenia podmiotów gospodarczych
19
INNE DECYZJE ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIAMI Wniesienie w formie aportu Prywatyzacja przedsiębiorstw Cele ewidencyjne (sprawozdania finansowe, amortyzacja)
20
DUE DILLIGENCE W WYCENIE Przeprowadzenie badania z należytą starannością Etap gromadzenia informacji i analiz przed podjęciem strategicznych decyzji i inwestycji kapitałowych, w tym przed przeprowadzeniem oszacowania wartości Oszacowanie szans i ryzyk związanych z planowaną inwestycją Obejmuje analizy (badania/audyt): Finansowy, Uwarunkowań makroekonomicznych Uwarunkowań prawnych Sytuacji na rynku Uwarunkowań techniczno-produkcyjnych Systemu zarządzania Systemów informacji i komunikacji
21
DUE DILLIGENCE W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI Zakres i procedura – zindywidualizowane, obejmuje: Sytuacja ogólnogospodarcza i rynkowa (ryzyko) Kwestie finansowe Kwestie prawne Aspekty podatkowe Zarządzanie zasobami ludzkimi (obsługa) Aspekty techniczne Aspekty organizacyjne Czynniki psychologiczne i etyczno-moralne Elementy informacyjne
22
PRZESŁANKI WYCENY WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW PRAWA
23
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o gospodarce nieruchomościami Określanie wartości nieruchomości: do określenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości do sprzedaży w celu ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste, zarząd i innych przy uwłaszczaniu osób prawnych przy ustalaniu opłat adiacenckich przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych
24
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego Określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości Opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego
25
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Przepisy dotyczące zabezpieczeń wierzytelności Ustawa prawo bankowe Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów Określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu) Określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego Określenie wartości do ustanowienia hipoteki
26
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych Określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych (kupno-sprzedaż, wniesienie aportem do spółki, itp.) Ustawa o podatku od spadków i darowizn Określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej
27
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa Kodeks Postępowania Cywilnego Określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości Ustawa o rachunkowości Określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i dla celów amortyzacyjnych Określenie wartości godziwej
28
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych Określenie Wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji Wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb Obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów Obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji Ustawa o lasach Określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe
29
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa Prawo ochrony środowiska Określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości Określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania Ustawa o ochronie przyrody Rozporządzanie nieruchomościami należącymi do parków narodowych Odszkodowania za usunięcie drzew i krzewów Ustawa Prawo wodne Określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami Określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych
30
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Określanie wartości: gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku” (mienia ruchomego) do sprzedaży gruntów i budynków, ‘produkcji w toku’ przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna ‘produkcji w toku’ przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą
31
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i Ustawa Prawo Spółdzielcze Nieruchomość gruntowa – uwłaszczenie spółdzielni Lokal jako odrębna nieruchomość waloryzacja wkładu Przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności Przekształcenia aktualnie istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności Ekspektatywa – zbycie Spółdzielcze własnościowe prawo – zbycie
32
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji Określenie wartości do Ustalenia ceny sprzedaży Do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa Do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce Ustawa o przedsiębiorstwach państwowych Określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych
33
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników Określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę Ustawa o działalności ubezpieczeniowej Określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia
34
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym Określenie Wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie Odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność Wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji Wartości poniesionych nakładów do ustalenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady
35
PRZESŁANKI WYCENY - PRAWO Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP Określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży Określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery Ustawa o zagospodarowaniu nieruchomości SP przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej Określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom
Podobne prezentacje
© 2024 SlidePlayer.pl Inc.
All rights reserved.