Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności __ zabezpieczenia wierzytelności Mariusz Korpalski www.law24.pl

Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności Jakie wierzytelności można zabezpieczyć? Powstanie zabezpieczenia Kolejność praw Co można obciążyć? Sposób zaspokojenia wierzyciela Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim Mariusz Korpalski www.law24.pl

1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć? ►możliwe: wierzytelności z konkretnej umowy zawartej między konkretnymi stronami, zabezpieczenie wierzytelności z umowy ramowej, umowy konsorcjum, Mariusz Korpalski www.law24.pl

1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć? ►możliwe: wierzytelności istniejące, wymagalne lub niewymagalne, a nawet wierzytelności przyszłe z umów już istniejących choćby pod warunkiem zawieszającym. Mariusz Korpalski www.law24.pl

1. Jakie wierzytelności można zabezpieczyć? ►niemożliwe: z umowy jeszcze nie zawartej, wszystkie wierzytelności między stronami (klauzula generalna), UWAGA: Umowa, np. umowa ramowa, nie może obejmować wszystkich wierzytelności między stronami z jakiegokolwiek tytułu. Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia a) Forma umowy: hipoteka: oświadczenie właściciela w formie aktu notarialnego, ale: hipoteka na rzecz banku: zwykła forma pisemna zastaw rejestrowy: Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia Zgoda małżonka: jeżeli dłużnik prowadzi działalność na podstawie wpisu do ewidencji i pozostaje w związku małżeńskim, to: - do ustanowienia hipoteki wymagana jest zgoda jego małżonka, - do ustanowienia zastawu rejestrowego zwykle nie jest wymagana zgoda jego małżonka (ale np. do zastawu rejestrowego na całym majątku ruchomym przedsiębiorstwa jest wymagana zgoda). Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia b) Wpis: do księgi wieczystej / rejestru zastawów jest konieczny dla powstania hipoteki/zastawu rejestrowego; decyduje moment umieszczenia w systemie wpisów. Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia c) okres przejściowy: hipoteka: sprawy są załatwiane w kolejności wniosków, czyli: wniosek o wpis hipoteki złożony później nie może być załatwiony (hipoteka wpisana) poza kolejnością (wcześniej) /ALE zawsze może się zdarzyć zwrot wniosku, co może powodować utratę pierwszeństwa/ zastaw rejestrowy: nie ma podobnej regulacji, zwykle sprawy załatwiane są w kolejności wpływów, chyba że wnioskodawca uzasadni szybsze załatwienie sprawy Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia Ryzyko zbycia rzeczy przed wpisem zabezpieczenia obciąża wierzyciela. Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia d) Rodzaje hipoteki: hipoteka zwykła: - możliwa gdy wierzytelność o określonej wysokości istnieje w wysokości odpowiadającej hipotece, np.: cena, wynagrodzenie, kredyt, kredyt z odsetkami o stałej stopie, odsetki kredytowe o stałej stopie - bez osobnej wzmianki zabezpiecza dodatkowo odsetki ustawowe za opóźnienie oraz koszty sądowego postępowania egzekucyjnego, - prowadzi do domniemania istnienia wierzytelności. Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia hipoteka kaucyjna: możliwa gdy wierzytelność nie istnieje lub jej górna wysokość nie jest jeszcze znana: z gwarancji, poręczeń, kar umownych, kredytów niewypłaconych, kredytów odnawialnych lub w rachunku bieżącym, kredytów wraz z odsetkami kredytowymi o zmiennej stopie, Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia hipoteka kaucyjna c.d.: - zabezpiecza odsetki ustawowe za opóźnienie oraz koszty sądowego postępowania egzekucyjnego mieszczące się w kwocie hipoteki, - nie prowadzi do domniemania istnienia wierzytelności, - jeżeli hipoteka kaucyjna jest ustanowiona na podstawie umowy ramowej może istnieć przez cały okres współpracy z kontrahentem. Mariusz Korpalski www.law24.pl

2. Powstanie zabezpieczenia W praktyce w przypadku udzielenia kredytu wierzytelność dzieli się najczęściej na kwotę główną kredytu (zabezpieczoną hipoteką zwykłą) i odsetki kredytowe (hipoteka kaucyjna) gdy ich stopa jest zmienna Mariusz Korpalski www.law24.pl

a) Hipoteka skarbowa już nie straszna 3. Kolejność praw 3. Kolejność praw a) Hipoteka skarbowa już nie straszna Późniejsza hipoteka skarbowa nie może wyprzedzić "hipoteki prywatnej" (przepisy Ordynacji podatkowej zmienione od 1.01.2009 – uchylono art. 36). Mariusz Korpalski www.law24.pl

b) Pierwszeństwo w upadłości 3. Kolejność praw b) Pierwszeństwo w upadłości W razie upadłości dłużnika bezskuteczne w stosunku do masy upadłości jest zabezpieczenie długu niewymagalnego dokonane w ciągu 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości; bezskuteczne w stosunku do masy upadłości może być zabezpieczenie długu: - osoby trzeciej lub - niewspółmiernie niskie do danego zabezpieczenia, dokonane w ciągu roku od dnia złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Sumy z likwidacji rzeczy obciążonej dzieli się miedzy 3. Kolejność praw Sumy z likwidacji rzeczy obciążonej dzieli się miedzy wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo w kolejności przysługujących im praw. Z uzyskanej kwoty zaspokaja się przed wierzycielem hipotecznym pracowników pracujących na nieruchomości na trzy miesiące przed sprzedażą do wysokości trzykrotnego minimalnego wynagrodzenia za pracę. Mariusz Korpalski www.law24.pl

c) Obrót „pustym miejscem” 3. Kolejność praw c) Obrót „pustym miejscem” w księdze wieczystej – niemożliwy (do 19.01.2011). w rejestrze zastawów – możliwy, z ograniczeniami: jeżeli umowa zastawnicza tak stanowi a nowy stosunek prawny powstanie w ciągu 6 miesięcy (art. 18.2). Mariusz Korpalski www.law24.pl

- użytkowanie wieczyste, 4. Co można obciążyć? 4. Co można obciążyć? hipoteka: - własność, - użytkowanie wieczyste, udział we współwłasności lub "współużytkowaniu wieczystym", wierzytelność hipoteczna. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Roszczenia reprywatyzacyjne mogą być groźne dla 4. Co można obciążyć? hipoteka Roszczenia reprywatyzacyjne mogą być groźne dla użytkowania wieczystego i ustanowionej na niej hipoteki: Nieważność decyzji wywłaszczeniowej może pociągnąć za sobą nieważność decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Oznaczałoby to, że użytkowanie wieczyste ustanowiono na gruncie prywatnym, co jest niemożliwe. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) 4. Co można obciążyć? hipoteka Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) przed wpisem hipoteki: - prawo pierwokupu, roszczenia z umowy przedwstępnej, Nie mogą być naruszone przez wpis hipoteki (ale w praktyce często przyjmuje się odmienną wykładnię!) Mariusz Korpalski www.law24.pl

Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) 4. Co można obciążyć? hipoteka Wpisy w dziale III księgi wieczystej (pozostałe obciążenia) po wpisie hipoteki: - prawo pierwokupu, - roszczenia z umowy przedwstępnej, Nie powinno mieć wpływu na prawa wierzyciela hipotecznego ale: zawsze istnieje możliwość zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Mariusz Korpalski www.law24.pl

- rzecz ruchoma oznaczona co do tożsamości, 4. Co można obciążyć? zastaw rejestrowy rzeczy ruchome … - rzecz ruchoma oznaczona co do tożsamości, - zbiór rzeczy oznaczonych co do gatunku, - zbiór rzeczy stanowiący całość gospodarczą o zmiennym składzie, Mariusz Korpalski www.law24.pl

... i prawa (z wyjątkiem tych mogących być przedmiotem hipoteki): 4. Co można obciążyć? zastaw rejestrowy ... i prawa (z wyjątkiem tych mogących być przedmiotem hipoteki): - udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, - akcje, - obligacje, - lokata bankowa. Udział w spółce osobowej nie może być przedmiotem zastawu rejestrowego. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Zastaw na zbiorach rzeczy: zaleta: 4. Co można obciążyć? Zastaw na zbiorach rzeczy: zaleta: zastaw obejmuje rzeczy lub prawa wchodzące w skład zbioru na miejsce pierwotnego składnika zbioru, wada: brak możliwości wymuszenia wprowadzenia nowych rzeczy lub praw na miejsce pierwotnego składnika zbioru. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Obciążenie rzeczy nieistniejącej: 4. Co można obciążyć? Obciążenie rzeczy nieistniejącej: hipoteka dotycząca części nieruchomości, która po decyzji podziałowej zostanie wydzielona do osobnej księgi wieczystej powstaje na całości nieruchomości, wierzyciel hipoteczny może się jedynie zobowiązać do zwolnienia pozostałej części nieruchomości. Mariusz Korpalski www.law24.pl

Obciążenie rzeczy nieistniejącej c.d.: 4. Co można obciążyć? Obciążenie rzeczy nieistniejącej c.d.: zastaw rejestrowy na rzeczy mogącej powstać / zostać nabytą w przyszłości jest możliwy (art. 7.3) Mariusz Korpalski www.law24.pl

powstaje roszczenie o ustanowienie hipoteki. 4. Co można obciążyć? Przemieszanie i połączenie rzeczy powoduje przejście zastawu rejestrowego na tak powstałą nową rzecz. Jeżeli rzecz ruchoma została połączona z nieruchomością to zastaw rejestrowy wygasa ale powstaje roszczenie o ustanowienie hipoteki. Mariusz Korpalski www.law24.pl

5. Sposób zaspokojenia wierzyciela Sądowe postępowanie egzekucyjne Oświadczenie o poddaniu się egzekucji z rzeczy pozwala pominąć postępowanie procesowe i uzyskać od razu klauzulę wykonalności. Mariusz Korpalski www.law24.pl

5. Sposób zaspokojenia wierzyciela b) Przejęcie na własność hipoteka – niemożliwe, zastaw rejestrowy – możliwe, trzeba to przewidzieć oraz opisać w umowie zastawniczej cenę lub sposób wyceny (ale jeżeli dłużnik nie chce rzeczy wydać to i tak potrzebne jest sądowe postępowanie zabezpieczające). Mariusz Korpalski www.law24.pl

5. Sposób zaspokojenia wierzyciela c) Sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w przetargu pozaegzekucyjnym trzeba to przewidzieć w umowie zastawniczej (ale jeżeli dłużnik nie chce rzeczy wydać to i tak potrzebne jest sądowe postępowanie zabezpieczające). Mariusz Korpalski www.law24.pl

6. Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki Główne zmiany w przepisach dotyczących hipoteki od 19.01.2011 (nowelizacja weszła w życie 19.08.2009): ujednolicenie hipotek – rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, roszczenie o obniżenie wysokości „nadmiernej” hipoteki, „administrator” hipoteki dla kilku wierzycieli finansujących jedno przedsięwzięcie, Mariusz Korpalski www.law24.pl

6. Zmiany w przepisach dotyczących hipoteki d) zabezpieczenie kilku wierzytelności jednego wierzyciela, e) „podstawienie” nowej wierzytelności tego samego wierzyciela zamiast dotychczasowej wierzytelności, f) utrzymanie hipoteki w razie nabycia wierzytelności przez dłużnika oraz nabycia nieruchomości przez wierzyciela, g) rozporządzanie przez właściciela „pustym miejscem hipotecznym”. Mariusz Korpalski www.law24.pl

7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim "Nadzabezpieczenie" obecnie. W przypadku wykazania sprzeczności z zasadami współżycia społecznego – nieważność umowy zabezpieczanej i zabezpieczenia. „Nadzabezpieczenie” po 19.01.2011. Jak wyżej ale w przypadku hipoteki: roszczenie o obniżenie wartości hipoteki. Mariusz Korpalski www.law24.pl

7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim Wskaźniki adekwatności zabezpieczenia np.: nadwyżka wartości przedmiotu zabezpieczenia nad wierzytelnością o ponad 50 %, w przypadku przedmiotu zabezpieczenia o zmiennym składzie – 10 %, przykłady z niemieckiego orzecznictwa podawane w polskiej literaturze prawniczej, Problem wycen. Mariusz Korpalski www.law24.pl

7. "Nadzabezpieczenie" i ochrona przed nim Rodzaje: nadzabezpieczenie pierwotne, nadzabezpieczenie następcze (z braku klauzuli redukującej zabezpieczenia w miarę spłaty zobowiązań), nadzabezpieczenie następcze (w wyniku wcześniejszej spłaty wbrew umowie). Mariusz Korpalski „Ile zabezpieczeń dla jednego kredytu”: Rzeczpospolita, 22.08.2009 Mariusz Korpalski www.law24.pl

Hipoteka i zastaw – zabezpieczenia wierzytelności DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna Mariusz Korpalski www.law24.pl