Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami Podyplomowe Studium Zarządzania Nieruchomościami prowadzący: dr inż. Jerzy Obolewicz Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami dr inż. Jerzy Obolewicz

Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami - 28 godz. Przegląd technologii w budownictwie – 3 godz. Słabe miejsca w budynkach i bezpieczeństwo użytkowe konstrukcji - 3 godz. Przegląd podstawowych regulacji prawnych , obowiązki zarządcy nieruchomości - 4 godz. Proces inwestycyjno-remontowy - 4 godz. Przeglądy techniczne budynków i urządzeń - 6 godz. Bezpieczeństwo nieruchomości - 6 godz. dr inż. Jerzy Obolewicz

Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami Zarządzanie (praktycznie) – osiąganie celu przy pomocy ludzi i środków poprzez działania: planowanie, organizowanie, działanie, kontrolowanie Technika ( Słownik Języka Polskiego) - celowy, racjonalny, oparty na teorii sposób wykonywania prac w jakiejś dziedzinie … Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami Nieruchomość (Słownik Języka Polskiego) – dobra nieruchome, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie … . dr inż. Jerzy Obolewicz

Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego. W prawie polskim wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe; budynkowe; części budynków (nazywane też lokalowymi). zdefiniowane w przepisach art. 46 §1 Kodeksu cywilnego. Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (łac. superficies solo cedit). dr inż. Jerzy Obolewicz

Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana przymusowa współwłasność nieruchomości gruntowej, na której są posadowione właściwe budynki. W Polsce występują jedynie wyżej opisane nieruchomości. Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Kodeks cywilny definiuje pojęcie "nieruchomości rolnej", ale w tym przypadku mamy do czynienia z sposobem użytkowania nieruchomości a nie jej rodzajem. Innymi słowy to nie rodzaj nieruchomości decyduje o zakwalifikowaniu jej do nieruchomości rolnej ale sposób jej użytkowania - "które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej...". W polskim prawie istnieje kilka definicji nieruchomości rolnych. Najszerzej wykorzystywana jest definicja zawarta w ustawie "O podatku rolnym". dr inż. Jerzy Obolewicz

W polskim ustawodawstwie istnieje pojęcie nieruchomości budynkowej W polskim ustawodawstwie istnieje pojęcie nieruchomości budynkowej. Dotyczy ono pewnego stanu prawnego (a właściwie tytułu prawnego do gruntu), mianowicie prawa użytkowania wieczystego - prawo to jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduję ono swego odpowiednika w ustawodawstwie krajów unii. Prawo użytkowania wieczystego dotyczy jedynie gruntu, który jest przedmiotem własności jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste z jednoczesnym obowiązkiem wykupienia przez użytkownika wieczystego znajdujących się na tym gruncie budynków i urządzeń. Stąd owa nieruchomość budynkowa - ponieważ w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej mamy do czynienia z następującym stanem prawnym - grunt jest w użytkowaniu wieczystym natomiast budynki i urządzenia, będące jego częścią składową, stanowią własność użytkownika wieczystego, ponieważ musi on je wykupić w związku z objęciem gruntu w użytkowanie wieczyste. Mimo odrębnej własności gruntu i budynku nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą, a jedynie w dziale drugim tej księgi zamieszcza się informację, że wpisy dotyczą użytkowania wieczystego. Prawo to zostało wprowadzone pod koniec lat sześćdziesiątych w celu zwiększenia dynamiki rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych (zwiększenia podaży lokali mieszkalnych) głównie wielorodzinnych - czyli mówiąc potocznie zwiększenia ilości budowanych bloków mieszkalnych. Podstawowe kwestie prawne użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. Odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego i nie może trwać po wygaśnięciu tego prawa. dr inż. Jerzy Obolewicz

Nieruchomości lokalowe - powstają one na podstawie ustawy o własności lokali i tam należy szukać szczegółowych rozwiązań kwestii prawnych w przypadku tych nieruchomości. Nieruchomość lokalowa jest niczym innym jak lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu), który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w ww. ustawie przekształca się w tzw. nieruchomość lokalową. By powstała własność nieruchomości lokalowej niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej, czyli wyodrębnienie wiąże się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności. Z własnością nieruchomości lokalowej wiążę się tzw. udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt i części budynku służące wszystkim właścicielom lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych i jednocześnie przymusową, nie można żądać jej zniesienia póki trwa odrębna własność lokali. Do lokali mogą przynależeć pomieszczenia przynależne (komórki, strychy, garaże) choćby nie przylegały do budynku, ale muszą być umiejscowione na nieruchomości, której część składową stanowi budynek, z którego wyodrębniono ów lokal. Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. dr inż. Jerzy Obolewicz

Budownictwo - dziedzina działalności człowieka związana ze wznoszeniem obiektów budowlanych, podległa dziedzinie nauki jaką jest Inżynieria lądowa. Budownictwo - gałąź wiedzy praktycznej, techniki stosowanej przy budowaniu. Jego głównym zadaniem jest wznoszenie nowych obiektów budowlanych. Budownictwo - przebudowa, odbudowa, modernizacja i konserwacja obiektów już istniejących. Budownictwo - rozbiórka obiektów, które nie spełniają wymagań technicznych (np. bezpieczeństwa) albo z innych powodów muszą zostać usunięte z zajmowanej działki (np. wznoszenie innego obiektu na tym samym terenie). dr inż. Jerzy Obolewicz

Ustawa – Prawo Budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Obiekt budowlany to: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi: obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający fundamenty i dach; budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami: każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury; obiekt małej architektury: niewielkie obiekty ( kultu religijnego, architektury ogrodowej, rekreacji codziennej i utrzymania porządku). dr inż. Jerzy Obolewicz