Propozycje aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej Gminy Miasto Szczecin Szczecin 2012 r.

Polityka mieszkaniowa określa m.in.: zasady wynajmowania lokali komunalnych; zasady polityki czynszowej; zamiany lokali mieszkalnych; zasady wykupu (prywatyzacji) komunalnych lokali mieszkalnych; zasób docelowo-czynszowy, czyli lokale, które nie podlegają sprzedaży; system pomocy społecznej w polityce mieszkaniowej; 2

Gminny zasób mieszkaniowy – czym aktualnie dysponujemy: Liczba budynków [szt.] SCR   24 STBS zasób 100% GMS 27 TBS Pr. 425 ZBiLK 697 RAZEM 100%: 1 173 81 zasób GMS w WM 77 230 1 753 RAZEM WM: 2 141 OGÓŁEM: 3 314 3

Gminny zasób mieszkaniowy: Gmina Miasto Szczecin jest właścicielem 21086 lokali, 30% położonych jest w budynkach komunalnych 70% mieszkań jest w budynkach stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych; 74% nieruchomości pozostaje w zasobie zarządzanym przez ZBiLK, 20% przez TBS Prawobrzeże, 3% przez STBS oraz 3% przez SCR; przeciętna powierzchnia lokalu to około 50 m2; większość mieszkań cechuje niski standard (długi okres eksploatacji, niewystarczające nakłady finansowe na remonty i modernizacje) 4

Aktualny stan techniczny ile potrzebujemy na remonty: Lp. Klasyfikacja stanu technicznego elementów Procent zużycia elementów [%] Razem zasób 100% i WM: ilość budynków [szt.] 1. zły 71-100 390 2. dopuszczający 51-70 785 3. dostateczny 31-50 1 308 4. średni 16-30 566 5. dobry 0-15 265 Razem: 3 314 Szacunkowy koszt remontów wszystkich budynków wynosi ok. 2 mld zł.

Stawki czynszu komunalnego w latach 1995 - 2011 6

CZYNSZE Nowe zasady zaktualizowane stawki Dlaczego: Od 2006 roku stawki czynszów nie ulegały zmianie Wpływy z czynszów nie pokrywają nawet kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości Zasób ulega stałej degradacji W jaki sposób? Aktualizacja stawek czynszu w oparciu o system punktowy oraz wskaźnik przeliczeniowy co roku podawany przez Wojewodę Rozbudowany systemem obniżek (do 40%) – dla osób o niskich dochodach czynsz pozostanie na tym samym lub niższym poziomie. Po co? Więcej remontów i modernizacji, także przez wspólnoty mieszkaniowe Zintensyfikowanie działań w zakresie napraw i bieżącej konserwacji

= Zasady naliczania czynszu wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 pow. uż. budynku (PLN) wskaźnik procentowy wartości procentowej 1m2 lokalu (3%) : 12 m-cy X stawka czynszu za m kw. = ilość punktów dla danego lokalu ------------------------------------------------------------------------- 51 (średnia ilość punktów) 8

Wskaźnik przeliczeniowy: Ustalany na podstawie art. 2 ust. 1. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r. To koszt odtworzenia 1 m2 pow. użytkowej budynków mieszkalnych Ogłaszany przez Wojewodę Zachodniopomorskiego w dzienniku urzędowym województwa, w drodze obwieszczenia.

CZYNSZE skutki zmian Czynsz będzie określany w oparciu o system punktów, który uwzględnia: stan techniczny budynku, wyposażenie lokalu w instalacje, atrakcyjność użytkową usytuowanie lokalu i lokalizację. Aktualizacja wskaźników – przykłady: lokal o pow. 35 m2, średnia liczba punktów: 35 czynsz aktualny: 143,15 zł; czynsz po zmianie: 220,85zł lokal o pow. 45 m2, średnia liczba punktów: 45 czynsz aktualny: 236,58 zł; czynsz po zmianie: 365,40zł lokal o pow. 80 m2, średnia liczba punktów: 51 czynsz aktualny: 476,80 zł; czynsz po zmianie: 736,00zł

najniższa emerytura: 728,18 zł CZYNSZE obniżki dla najuboższych Wartość obniżki czynszu po podwyżce Kryteria dochodowe 40% 1 os: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 150% najniższej emerytury 30% 1 os: dochód nie przekracza 250% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 180% najniższej emerytury 15% 1 os: dochód nie przekracza 280% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury najniższa emerytura: 728,18 zł System obniżek skonstruowany jest w sposób gwarantujący osobom najuboższym czynsz nawet na niższym poziomie niż dotychczasowy. 11

dochód do opodatkowania [zł/m-c] CZYNSZE Jakie ulgi? kogo dotyczą? – na przykładzie dochodów emeryta Wartość obniżki [%] Gosp. dom. 1 os. 2 os. 3 os. dochód do opodatkowania [zł/m-c] 40% 1 456,36 2 184,54 3 276,81 30% 1 820,45 2 621,45 3 932,17 15% 2 038,90 2 912,72 4 369,08 12

CZYNSZE Symulacja wpływu do budżetu Lp. Wymiar Wymiar [zł/m-c] Różnica [zł/m-c] Wymiar [zł/rok] Różnica [zł/rok] 1. Aktualnie Założenie: wszyscy płacą 3 190 993 xxx 38 291 917 2. Założenie: płaci 80% najemców 2 552 794 30 633 534 3. Po zmianach Założenie: płaci 100% najemców Bez zniżek. 4 914 129 1 723 136 58 969 552 20 677 635 4. Połowa najem. ma 40% ulgę 3 145 043 592 248 37 740 514 7 106 980 5.. 60% najemców ma 40% ulgę 2 987 791 434 996 35 853 488 5 219 954

Przejrzyste i proste rozwiązania Nowe zasady najmu lokali komunalnych: NAJEM Przejrzyste i proste rozwiązania Nowe zasady najmu lokali komunalnych: coroczne składanie wniosków o przydział lokalu, punktowa ocena wniosku, w oparciu o sytuację bytową losowanie w przypadku uzyskania tej samej liczby punktów; wykaz osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu podawany jest do publicznej wiadomości; dodatkowa punktacja dla osób z dotychczasowej kolejki Nowe zasady będą obowiązywały od 2013 roku. Ocena wniosków: IV kwartał 2012.

NAJEM założenia punktowy system weryfikacji wniosków o przydział lokalu komunalnego w celu wspierania najuboższych; lokale o dużej powierzchni będą przeznaczane na lokale chronione, treningowe przy stałej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie; lokale chronione, treningowe są tworzone dla osób kierowanych przez MOPR jako osoby potrzebujące wsparcia, ale dążące do usamodzielnienia się; coroczne przekazywanie lokali dla wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych lub rodzin zastępczych; tworzenie noclegowni, schronisk dla osób wymagających opieki i nadzoru. 15

Gmina mocniej wspiera najuboższych NAJEM Gmina mocniej wspiera najuboższych Pomoc Gminy: zamiana lokalu mieszkalnego pomoc finansowa – możliwość skorzystania z dodatku mieszkaniowego pomoc finansowa – system obniżki czynszu w indywidualnych przypadkach umorzenie zaległości lub rozłożenie na raty Zalety zmian uchwały: roczna weryfikacja uprawnień zwiększenie aktywności Gminy z procesie zamian lokali dostosowanie lokali do sytuacji finansowej i potrzeb najemców ograniczenie wzrostu zadłużenia

NAJEM mieszkania chronione Mieszkania chronione osoby starsze (np. zdające lokal do ZBiLK) osoby niezaradne życiowo osoby wychodzące z bezdomności osoby opuszczające placówki (zakłady dla nieletnich, ośrodki młodzieżowe), Mieszkania chronione Tworzenie mieszkań chronionych należy do zadań Gminy, realizowanych przez MOPR przy współpracy ze ZBiLK. 17

Możliwość wychodzenia z bezdomności Schronisko, noclegownia Lokal treningowy BEZDOMNY Lokal komunalny Inny lokal

EFEKT ZAMIANY NAJEM System zamian ZAMIANA LOKALI Lokal o mniejszej pow. użytkowej, niższym standardzie zajmowany przez najemców o wyższych dochodach Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej (nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania) SPŁATA ZALEGŁOŚCI Uniknięcie sytuacji rosnącego zadłużenia, brak zaległości, możliwość utrzymania lokalu Ewentualny remont lokalu (podwyższenie standardu zasobu), poprawa warunków zamieszkiwania, opłacany czynsz – przychód dla Gminy EFEKT ZAMIANY

System zamian - korzyści NAJEM System zamian - korzyści Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej (nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania) Propozycja Gminy zamiany na mniejszy lokal w celu uniknięcia dalszego zadłużania z jednoczesnym rozłożeniem na raty zaległości Zamiana lokali Najemca: powstrzymane dalsze zadłużanie lokal adekwatny do potrzeb możliwość utrzymania lokalu Gmina: remont lokalu i ponowne zasiedlenie sprzedaż lokalu w drodze przetargu przeznaczenie lokalu na mieszkanie chronione

NAJEM Dodatkowe możliwości TBS buduje mieszkania, które są wynajmowane na zasadach czynszu komunalnego Cele programu: przygotowanie dla najemców lokali komunalnych oferty nowych mieszkań na wynajem o nowoczesnym standardzie -o czynszu komunalnym; pozyskanie przez Gminę lokali socjalnych na potrzeby realizacji wyroków sądowych w wyniku efektywnej zamiany lokali; motywowanie najemców lokali komunalnych do bieżącego regulowania należności z tytułu najmu, utrzymywania lokali w należytym stanie technicznym, poszanowania zasad współżycia społecznego.

Potrzeby mieszkań socjalnych i zamiennych Jednym z zadań własnych gminy jest zapewnienie lokali socjalnych i zamiennych, a także pomoc w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach zamieszkałe lokale socjalne – 1 000 lokali wyroki o wydanie lokalu z przyznanym lokalem socjalnym – 2 500 lokali lokale zamienne – 1 000 lokali niezweryfikowane wnioski o przydział lokalu socjalnego – 5 000 lokali?

ZASÓB DOCELOWO- CZYNSZOWY Mieszkania, których miasto nie sprzeda Obecny zasób docelowo czynszowy - 8 000 lokali Nowe zasady wyboru lokali do zasobu: Weryfikacja na podstawie następujących kryteriów: budynki o liczbie lokali powyżej 7; udział Gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych w przedziałach 30%-50% oraz powyżej 80%; wyłączenie z zasobu: nieruchomości w złym i dopuszczającym stanie technicznym tj. powyżej 50% zużycia technicznego weryfikacja nieruchomości ze względu na złożone wnioski o wykup lokalu zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego weryfikacja nieruchomości ze względu na usytuowanie lokali o dużej powierzchni użytkowej wyłączenie: nieruchomości ze względu na lokalizację (np. „Złoty Szlak”) weryfikacja z uwagi na np.: koszty utrzymania, kwestie regulacji stanu prawnego itp. 23

ZASÓB DOCELOWO-CZYNSZOWY pomieszczenia tymczasowe Możliwości rozwiązania kwestii zabezpieczenia lokali socjalnych; Instrument pozwalający zwiększyć windykację opłat czynszowych. Wady budownictwa kontenerowego: stosunkowo wysokie koszty utrzymania, skupienie na jednym obszarze zachowań patologicznych, wykluczenie ze społeczeństwa, protesty mieszkańców. Na przykładzie opinii z różnych miast można postawić tezę, że sens budowy lokali kontenerowych jest krótkowzroczny i nie jest efektywny ekonomicznie. Sugerowane działania: - zwiększenie aktywności w zakresie eksmisji do lokali zastępczych szczególnie uciążliwych mieszkańców, - działania profilaktyczne, wśród których konieczne jest wytworzenie wśród pracowników socjalnych i asystentów rodzin, umiejętności dostrzeżenia symptomów wyuczonej bezradności oraz innych problemów, których konsekwencją może być konieczność eksmisji do lokali socjalnych; - edukacja i przekwalifikowywania; - wspomaganie tworzenia grup wsparcia. 24

Nowe zasady wykupu mieszkań WŁASNOŚĆ Nowe zasady wykupu mieszkań Sprzedaż lokali mieszkalnych: w przetargu – racjonalne gospodarowanie zasobem; np. sprzedaż dużych wolnych lokali generujących wysokie koszty bezprzetargowo – lokale oddane w najem; Wyłączeniu ze sprzedaży podlegają lokale: w budynkach niezgodnych z mpzp; w budynkach przeznaczonych do rozbiórki; przeznaczone na zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez najem; w budynkach przeznaczonych do remontu kapitalnego; służące jako pracownie twórcom;

Bonifikata przy wykupie zależna od długości najmu WŁASNOŚĆ Bonifikata przy wykupie zależna od długości najmu Do tej pory bonifikata wynosiła 95% Wysokość bonifikaty udzielanej przy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy uzależniona od okresu najmu. 25% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu poniżej 5 lat; 50% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 5 do 10 lat; 85% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 10 do 20 lat; 90% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 20 do 30 lat; 95% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 30 lat. Możliwość wykupu lokali mieszkalnych z 95% bonifikatą przez najemców, którzy złożą wnioski o wykup przed wejściem w życie nowej uchwały. 26

Podsumowanie W wyniku analizy struktury mieszkańców Szczecina oraz potencjału przestrzennego Miasta wyodrębniono grupy społeczne z uwzględnieniem zapotrzebowania na określony rodzaj nieruchomości mieszkaniowej. Nowe budownictwo wielo - i jednorodzinne realizowane jest poprzez działalność developerską oraz indywidualną. Do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, w bezpośrednim zakresie działań Gminy winien pozostać posiadany zasób mieszkaniowy: lokale komunalne (w tym socjalne) oraz lokale z zasobów towarzystw budownictwa społecznego. Z uwagi na dużą różnorodność mieszkaniowego zasobu komunalnego, w wyniku dokonanej analizy aktualnego stanu (ze względu na szereg parametrów: rozmieszczenie, wielkość budynków, rok budowy, powierzchnię użytkową lokali, wyposażenie lokali w instalacje techniczne i pom. sanitarne) - określono strukturę nieruchomości pożądaną dla Miasta tj. wybrane budynki komunalne oraz korzystny udział Gminy w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych.

Weryfikacja zasobu komunalnego oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy ze względu na stopień technicznego zużycia budynków wskazała na znaczny stopień dekapitalizacji nieruchomości, co skutkuje koniecznością zabezpieczenia znacznych środków finansowych niezbędnych do poprawy stanu technicznego. Struktura zasobu oraz stan techniczny wskazuje kierunki dalszego postępowania zmierzające do określenia zasobu niezbędnego do realizacji obowiązków Gminy oraz prowadzenia prywatyzacji w sposób uwzględniający potrzeby Gminy. Konieczność realizacji przez Gminę obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych skutkuje wyodrębnieniem zasobu docelowego, który nie będzie podległ prywatyzacji. W celu zachowania optymalnego gospodarowania należy wyodrębnić nowy zasób docelowo czynszowy w oparciu o szereg przedstawionych kryteriów.

Prywatyzacja komunalnych lokali mieszkalnych prowadzona w ukierunkowany sposób zapewniający Gminie osiągnięcie struktury nieruchomości potrzebnej do realizacji zadań oraz uwzględniający aspekt ekonomiczny. Wprowadzenie zmian w wysokości udzielanych bonifikat uzależnionych od okresu najmu lokalu oraz prawidłowego wywiązywania się z obowiązków najemcy w zakresie regulowania opłat. Utrzymanie zasobu komunalnego w stanie technicznym gwarantującym mieszkańcom bezpieczeństwo korzystania wymaga zapewnienia wyższych środków finansowych. Niezmienny od kilku lat poziom stawek czynszu skutkuje sytuacją, w której koszty bieżącego utrzymania nieruchomości przewyższają przychody, a poziom czynszu kształtuje się na poziomie 1% wartości odtworzeniowej. Podwyższenie stawek czynszu jest działaniem niezbędnym do zapewnienia dalszej eksploatacji nieruchomości. W celu ochrony gospodarstw o najniższych dochodach wprowadza się system obniżek wraz z programem pomocy społecznej. 29

Zmianie ulegają zasady weryfikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego: rezygnacja z obecnej „kolejki” na rzecz corocznego składnia wniosków, rozpatrywania ich po przydział lokalu. Punktowy system wyboru osób w oparciu o ściśle określone kryteria uwzględniające pomoc dla najbardziej potrzebujących. Wprowadzenie systemu stopniowania otrzymywania lokalu mieszkalnego przez wychowanków domów dziecka, wprowadzenie lokali treningowych i chronionych . Realizując procesy zamian Gmina przyczynia się do poprawy warunków zamieszkiwania. W tym celu oraz mając na względzie pozytywne efekty procesu – zamiany odbywają się w odniesieniu do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy lub których Gmina jest dysponentem.

Gmina zaspokaja potrzeby mieszkaniowe poprzez realizację programu zamiany lokali we współpracy z gminnymi towarzystwami budownictwa społecznego. Realizowane są lokalne programy w sferze pomocy społecznej dostarczające lokale mieszkalne na potrzeby rodzinnych domów dziecka, usamodzielniających się wychowanków, osób starszych oraz programy mieszkaniowe związane z pozyskaniem lokali mieszkalnych o stawkach czynszu komunalnego na potrzeby lokali zamiennych oraz pozyskaniem lokali o charakterze socjalnym. W ocenie Zespołu ds. aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej powyższe założenia i propozycje rozwiązań pozwolą na prawidłową realizację zadań Gminy oraz usprawnienie zarządzania komunalnym zasobem.

Szczecin 2012 r.