Cechy fizyczne nieruchomości złożoność fizyczna, stałość w miejscu, trwałość, różnorodność, niepodzielność

Cechy ekonomiczne nieruchomości rzadkość, lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność, mała płynność

Nieruchomość jako obiekt rynkowy jest towarem specyficznym, przedmiotem obrotu nie jest grunt czy budynek, tylko prawa do nieruchomości, może być przedmiotem sprzedaży, zamiany, zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, najmu, dzierżawy, użyczenia itp.

może być obciążona ograniczonymi prawami, wnoszona jako wkład niepieniężny do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych czy majątek tworzonych fundacji.

Obrót prawami na nieruchomościach dokonuje się w dwojakiego rodzaju transakcjach; rynkowych, obejmujących kupno/sprzedaż, najem/dzierżawę, użytkowanie, podnajem, zamianę nierynkowych, obejmujących darowiznę, spadkobranie, wywłaszczenie, uwłaszczenie, eksmisje czy egzekucję.

Rynkiem nieruchomości nazywamy: działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości, działalność gospodarczą, w wyniku której dochodzi do wymiany towarów, umowę dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany własności

zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczanie są różne sposoby użytkowania gruntów, forum do kupowania i sprzedawania, czyli inaczej środek służący do zetknięcia nabywcy i sprzedawcy,

zestaw układów, w których nabywcy i sprzedający spotkają się poprzez mechanizm cenowy; wzajemne oddziaływanie osób, które wymieniają prawa własności do nieruchomości na inne aktywa (pieniądze)

Rynek nieruchomości wyróżnia: RYNEK LOKAT – w którym odbywa się transfer praw własności i zbliżonych do własności, RYNEK NAJMU – na którym zawierane są umowy, określające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami

W najszerszym ujęciu na rynku nieruchomości wyróżnia się 4 podrynki: rynek użytkowników, rynek aktywów finansowych, rynek działań developerskich, rynek gruntów

RYNEK NIERUCHOMOŚCI jest rynkiem nieformalnym; nie ma swojej siedziby i statutu, nie podlega żądnej koordynacji, nieprzejrzystym - trudny dostęp do informacji o cenach transakcyjnych czy stawkach czynszu, jest trudny do badań i analiz

Cechy rynku nieruchomości jest niejednolity, co oznacza, że w zależności od przyjętego kryterium, wyróżnić można różne przekroje. Najczęściej stosowane kryteria podziału to: - przedmiotowe (wg funkcji pełnionych przez nieruchomość), - zasięgu przestrzennego, - nabywanych praw do nieruchomości - cenowe, - jakościowe, itp.

Z uwagi na funkcje pełnione przez nieruchomość rynek można rozpatrywać w przekroju przedmiotowym, wyróżniając: rynek nieruchomości mieszkaniowych, Rynek nieruchomości komercyjnych, Rynek nieruchomości przemysłowych, Rynek nieruchomości rolnych, Rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia

Biorąc pod uwagę kryterium przestrzenne nieruchomości wyróżnia się rynki: lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy