DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

RYNKI NIERUCHOMOŚCI Rynek nieruchomości ukształtował się w Polsce w 1990 r w wyniku transformacji gospodarczej Rodzaje rynków : - rynek lokali mieszkalnych i użytkowych - rynek domów mieszkalnych - rynek nieruchomości komercyjnych : - obiektów handlowych, - biurowców, hoteli, - magazynów, - obiektów zabytkowych

Rodzaje rynków w układzie terytorialnym : - rynek lokalny, - rynek regionalny, - rynek krajowy, - rynek międzynarodowy. Przykłady : rynek lokalny : lokale i domy mieszkalne, Rynek regionalny : biurowce, hotele Rynek krajowy : obiekty zabytkowe, magazyny, Rynek międzynarodowy : obiekty zabytkowe.

USŁUGI DORADCZE DORADZTWO DŁUGO NIE BYŁO ODRĘBNĄ KATEGORIĄ PRAWNĄ. WIĄŻE SIĘ ONO Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI. PODEJMOWALI SIĘ I JEJ I NADAL PODEJMUJĄ : PRAWNICY DEWELOPERZY PROJEKTANCI EKONOMIŚCI BANKOWCY DORADCY FINANSOWI ITD

PRAWNE PODSTAWY DZIAŁALNOŚCI DORADCÓW Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 28.XI.2003 r. (Dz.U z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) ustaliła możliwość wykonywania usług doradczych prowadzonych przez : - rzeczoznawców majątkowych, - pośredników w obrocie nieruchomościami, - zarządców nieruchomości. Ustawa nie definiuje na czym usługi doradcze mają polegać.

Przepisy ugn odnoszące się do doradztwa prowadzonego przez : - rzeczoznawców majątkowych art. 174 ust.3 pkt 1. - pośredników w obrocie nieruchomościami art. 180 ust. 1a - zarządców nieruchomości art.. 185 ust. 1a

W przytoczonych artykułach ugn wymienia się przykładowo usługi doradcze sprawowane przez : - rzeczoznawców majątkowych : - opracowania i ekspertyzy nie stanowiące operatu szacunkowego dot. rynku nieruchomości, - efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, - skutków finansowych uchwalania lub zmiany mpzp. Jeżeli chodzi o pośredników w obrocie nieruchomościami to formułuje się ogólnie że mogą oni wykonywać doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Co do zarządców nieruchomości to powołany artykuł ugn mówi, iż mogą oni wykonywać usługi doradcze w zakresie zarządzania nieruchomościami. Z kolei art. 23.ust.2 odnoszący się do gospodarowania zasobem nieruchomości SP upoważnia te 3 grupy zawodowe do wykonywania czynności związanych m.innymi z ewidencjonowanie nieruchomości, sporządzania planów wykorzystania zasobu itp. Podobne zadania mogą być powierzone w ramach gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości.

Wykonywanie usług doradczych nie wymaga licencji, zdania dodatkowych egzaminów, jest specjalnością polegającą na udzielaniu fachowej porady. Specjalność ta najbardziej rozwinęła się w USA i W.Brytanii. Doradcy skupieni są w organizacjach zawodowych: USA w Conselors of Real Estate zrzeszonych jest ponad 1000 doradców, W W.Brytanii zrzeszeni są w RICS W Polsce : - Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości, - Polskie Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości.

DEFINICJA DORADZTWA WG CRE Zapewnienie kompetentnej, obiektywnej i bezstronnej porady , profesjonalnej informacji i trafnego rozstrzygnięcia w zakresie zróżnicowanej i szeroko pojętej problematyki nieruchomościowej, obejmującej jakikolwiek lub wszystkie zakresy działalności, takie jak obrót, najem, zarządzanie, planowanie, finansowanie, wycena, opinie biegłych itp. Doradztwo może obejmować jedną lub wszystkie z powyższych usług. Mogą to być działania : ogólne, komplementarne, cząstkowe (specjalistyczne)

DORADZTWO DLA JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO Opracowywanie strategii gospodarki nieruchomościami, będącymi w zasobach gminy, Opinie nt polityki gminy w zakresie sprzedaży, gruntów, użytkowania wieczystego, dzierżawy, J.w lecz budynków, lokali mieszkalnych, użytkowych, Opinie nt wykorzystania mienia gminnego, jego stanu technicznego i funkcjonalnego, Opinie odnośnie zakupu nieruchomości do zasobu gminnego, Udział w zespołach opracowujących Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy oraz mpzp.

Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt. użytkowania wieczystego, podziałów nieruchomości, działek gruntowych, stawek najmu, stawek dzierżawnych itp., Udział w programach rewitalizacji terenów, Udział w opracowywaniu planów rozwoju gminy, Wspieranie działań w zakresie gospodarowania przestrzenią publiczną, Sporządzanie map cenowych nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych.

Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt. użytkowania wieczystego, podziałów nieruchomości, działek gruntowych, stawek najmu, stawek dzierżawnych itp., Udział w programach rewitalizacji terenów, Udział w opracowywaniu planów rozwoju gminy, Wspieranie działań w zakresie gospodarowania przestrzenią publiczną, Sporządzanie map cenowych nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych.

DORADZTWO W OBSŁUDZE PODMIOTÓW GOSPODARCZYCH Zagospodarowanie zbędnych nieruchomości zabudowanych, J.w lecz nie zabudowanych, Podział terenów w celu ich zbycia, Zbywania lokali mieszkalnych i użytkowych, Wycena utraconych korzyści, Nabywanie nieruchomości na cele rozwojowe, Podatki od nieruchomości, Rozstrzyganie sporów na obszarze nieruchomości,

Wykonywanie usług doradczych nie wymaga licencji, zdania dodatkowych egzaminów, jest specjalnością polegającą na udzielaniu fachowej porady. Specjalność ta najbardziej rozwinęła się w USA i W.Brytanii. Doradcy skupieni są w organizacjach zawodowych: USA w Conselors of Real Estate zrzeszonych jest ponad 1000 doradców, W W.Brytanii zrzeszeni są w RICS W Polsce : - Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości, - Polskie Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości.

DORADZTWO DLA BANKÓW Analiza źródeł ryzyka tkwiących nieruchomości (z uwagi na rodzaj i lokalizację), Płynność na rynku określonego typu nieruchomości, Zabezpieczenie hipoteczne kredytów, Poszukiwanie nieruchomości dla Funduszy Inwestycyjnych Nieruchomości, Monitoring inwestycji kredytowanych przez bank.

DORADZTWO DLA OSÓB FIZYCZNYCH Związane z : - nabywaniem nieruchomości : mieszkalnych, komercyjnych: - lokalizacja, położenie, otoczenie, - uzbrojeniem terenu - wielkość obiektów, - możliwości adaptacyjne istniejących obiektów i opłacalność adaptacji, rozbudowa, - zapewnieniem finansowania, - wykonaniem projektu i wykonawstwa, - zbywaniem nieruchomości.

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI Jest to badanie (audyt) nieruchomości obejmujące szczegółową analizę cech nieruchomości oraz czynników mających na nią wpływ w chwili obecnej oraz mogących wystąpić w przyszłości. Może dotyczyć nieruchomości : - gruntowej nie zabudowanej, przeznaczonej pod inwestycję, - gruntowej zabudowanej obiektami komercyjnymi. Sporządzane jest na ogół na zlecenie : kupującego, czasami banku, rzadziej dla sprzedającego.

RODZAJE DUE DILIGENCE PRAWNE RYNKOWE TECHNICZNE ŚRODOWISKOWE EKONOMICZNE FINANSOWE/PODATKOWE

DUE DILIGENCE PRAWNE OBEJMUJE BADANIE: - tytułu i obciążenia nieruchomości, - najmów, - zagospodarowania przestrzennego, - pozwoleń, - gwarancji i rękojmi za wady budynku. Tytuł i obciążenia nieruchomości - własność prawo u.w – ujawnione w Kw - obowiązki i ograniczenia spoczywające na u.w - czy osoby trzecie zgłaszają roszczenia reprywatyzacyjne

Najmy - zakres najmu (powierzchnia, parkingi) - na jaki okres, - okres wypowiedzenia, - czy umowy przewidują przedłużenie, - czy umowy przewidują podnajem, - możliwość pełnego refakturowania kosztów eksploatacyjnych, - klauzule o rewaloryzacji czynszu

Zagospodarowanie przestrzenne - czy jest mpzp (czy jest opracowywany?) - analiza Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy - czy decyzja o WZiZT jest zgodna z przyszłym planem - nieruchomości zabytkowe objęte ochroną konserwatorską

Pozwolenia - budowlane, - środowiskowe, - eksploatacyjne Gwarancja i rękojmia - terminy gwarancji/rękojmi - liczba wykonawców, - kwoty zatrzymane, ubezpieczenie - czy podwykonawcy otrzymali pełne wynagrodzenie.

Źródła - księgi wieczyste, - zbiór akt do Kw, - kataster nieruchomości, - ortofotomapa - gminna i wojewódzka ewidencja zabytków, - krajowy rejestr sądowy, - rejestry decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, - stan roszczeń reprywatyzacyjnych

DUE DILIGENCE RYNKOWE Badanie rynku nieruchomości w skali globalnej i lokalnej z uwzględnieniem specyfiki danego segmentu rynku, konkurencji obecnej i przyszłej oraz perspektyw rozwoju (popyt na wynajem, rynkowe stawki najmu, kształtowanie się pustostanów itp.) Perspektywy rozwojowe województwa, powiatu, gminy. Sytuacja demograficzna w regionie, skala bezrobocia, siła nabywcza ludności, potencjalna klientela. Dla konkretnej nieruchomości istotna jest lokalizacja, położenie, otoczenie, powiązania komunikacyjne i perspektywy związane z procesami planistycznymi.

DUE DILIGENCE TECHNICZNE Obejmuje przykładowo : - warunki geotechniczne gruntu, opis techniczny obiektu i jego ew. poprzednie wykorzystanie, trwałość użytych materiałów, jakość wykonawstwa, zagospodarownie terenu nieruchomości, funkcjonalność i nowoczesność obiektu, możliwości adaptacyjne i modernizacyjne, stan dokumentacji technicznej powykonawczej zgodność wykonania obiektów z przepisami, pomiary kontrolne powierzchni użytkowej budynku oraz porównanie z istniejącymi umowami najmu, sprawdzenie jakości dotychczasowego zarządzania budynkiem w kontekście dokonywania przeglądów okresowych, prowadzenia robót remontowych i konserwacyjnych, identyfikacja usterek wymagających usunięcia, możliwości rozwojowe.

DUE DILIGENCE ŚRODOWISKOWE Obejmuje przykładowo: określenie stanu gruntu w aspekcie występowania możliwych zanieczyszczeń, bezpieczeństwo użytych materiałów bud. opinie środowiskowe, badanie zgodności standardów technicznych obiektu z przepisami dot. ochrony środowiska, otoczenie aktualne, przyszłe, hałas,

DUE DILIGENCE EKONOMICZNE Jest to badanie kosztów i przychodów oraz ryzyk związanych z przepływami finansowymi. Analiza przychodów jest powiązana z analizą techniczną i prawną. Analiza przyszłych kosztów eksploatacji i utrzymania obiektu. Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania Wynikiem tego opracowania jest identyfikacja wszelkich zobowiązań i obciążeń nieruchomości. Wycena nieruchomości także dla potrzeb banku.

DUE DILIGENCE FINANSOWE PODATKOWE Obejmuje przykładowo : analizę umów i rozliczeń z najemcami terminowość płatności, umowy i rozliczenia z dostawcami mediów, identyfikację niezapłaconych należności, analizę prawidłowości ustalenia podatku od nieruchomości.

PRZEBIEG PROCESU DUE DILIGENCE Występuje podział na 2 etapy, - wstępny - szczegółowy Etap wstępny : identyfikacja obszarów ryzyka konkretnej nieruchomości ( 2 tygodnie) Etap szczegółowy : wykonanie pełnego zakresu due diligence (2 do 4 tygodni).

ZAKRES DORADZTWA Doradztwo inwestycyjne : I. W Fazie przedwstępnej: - poszukiwanie nieruchomości gruntowej, - określenie potencjału rozwojowego nieruchomości, - due diligence : - badanie stanu prawnego, - atrakcyjność położenia, otoczenie, dostępność komunikacyjna, infrastruktura - warunki geotechniczne, - analiza mpzp, - analiza wpływu inwestycji na otoczenie, - wycena nieruchomości, - wybór projektanta, - uzyskanie WZiZT - sposób finansowania, - zawarcie umowy

- analiza rynku, studium możliwości, biznesplan, II. W Fazie wstępnej: - analiza rynku, studium możliwości, biznesplan, - wybór zespołu developerskiego - wybór projektanta i wykonawcy, - pozwolenie na budowę, - wybór zarządcy nieruchomości, - poszukiwanie strategicznych najemców nabywców. III. Faza realizacji - nadzór nad wykonywaniem robót, - kontrola harmonogramu rzeczowo- finansowego, - uzgadnianie zmian w projekcie, - współpraca z bankami, - komercjalizacja inwestycji

IV. Oddanie do użytkowania - formalności związane z uruchomieniem obiektu, - uczestnictwo w odbiorach, - pomoc w doborze najemców (nabywców), - współpraca z zarządcami.

ORGANIZACJA USŁUG DORADCZYCH Doradca powinien posiadać interdyscyplinarną, szeroką wiedzę, aczkolwiek nie specjalistyczną w takich dziedzinach jak : - geodezja, ` - budownictwo, architektura, - ekonomika nieruchomości, - prawo, - rynek nieruchomości, lokalny, regionalny, krajowy, - podatki, - itd.

Usługi doradcze mogą być prowadzone : - jednoosobowo, - w firmie kilkuosobowej, - w firmie średniej wielkości do 20 osób, - w dużej firmie consultingowej (typu EUROMOST, GLEEDS, BOVIS). Doradcy oferują swoje usługi na ściśle określonych zasadach, za z góry uzgodnione wynagrodzenie, a nie w oparciu o prowizję, lub przyszły zysk. Doradca działa w imieniu swojego klienta i powinno być on nastawiony na osiągnięcie celu konkretnego klienta.

NOWE FUNKCJE Quantiti Surveyor, Project Manager, Construction Manager, Ekonomista Budowlany, Agent (marketingowiec)