Zielone budownictwo na rynku nieruchomości komercyjnych Witam Państwa serdecznie na panelu poświęconemu zielonemu budownictwu na rynku nieruchomości komercyjnych. Ten panel konkuruje z innymi panelami odbywającymi się równolegle, tym bardziej serdecznie Państwu dziękuję za przybycie –wspólnie z panelistami postaramy się, aby podane informacje były dla Państwa pożyteczne. Nazywam się Monika Rajska - Wolińska, od 13 lat reprezentuję firmę Colliers a od blisko dwóch lat jestem jej Partnerem Zarządzającym. Podejmując się prowadzenia tego panelu miałam pewne obawy. Tematy „zielone” wydają się w dużym stopniu „wyeksploatowane”, często też ze względu na liczne aspekty techniczne są uważane za mało interesujące. Jednak największym problemem są liczne stereotypy, które nagromadziły się wokół systemów certyfikacji. Pierwsza spontaniczna reakcja na pojęcie „budownictwo zielone” to traktowanie go w kategoriach trendu, który kiedyś zwyczajnie przeminie, oraz zarzucanie takiemu budownictwu wartości jedynie marketingowych. Tymczasem jest wiele twardych argumentów oraz liczb, które przemawiają za tym, że zielone budownictwo dotyczy wszystkich linii biznesowych i zapewnia korzyści finansowe zarówno deweloperom jak i właścicielom i najemcom. Wystarczy wspomnieć o wyższych cenach najmu, wyższych wartościach transakcyjnych, wyższym zwrocie z inwestycji . Przeprowadzane badania wskazują także na to, że użytkownicy takich obiektów są zdrowsi i bardziej produktywni. Nie bez wpływu na przyszłość zielonego budownictwa mają także zmiany w ustawodawstwie polskim, szczególnie dyrektywa 31/2010/UE, która ustanawia wymagania w zakresie charakterystyk energetycznych budynków, mając na celu ich poprawę. Ta dyrektywa z pewnością przyczyni się do podniesienia wymogów w zakresie budownictwa zielonego. Wśród dzisiejszych panelistów są przedstawiciele deweloperów obiektów biurowych i magazynowych, którzy szczegółowo omówią argumenty na rzecz zielonego budownictwa. Wspólnie spróbujemy też obalić większość mitów i stereotypów. I teraz poprosiłabym moich gości i przedstawienie siebie i firmy w kontekście: Dlaczego wybrali ten panel? Co do tej pory zrobiła lub planuje zrobić firma w zakresie zrównoważonego rozwoju Monika Rajska-Wolińska Managing Partner

Colliers stawia na zielone W ramach naszego zaangażowania w zrównoważony rozwój, jesteśmy dumni, że założycielem sponsorem World Green Building Council. To największa międzynarodowa organizacja wpływająca na rynek zielonych budynków. Dlaczego Colliers zainwestował w „zielone”? Colliers Polska i Europa Wschodnia jako jedyne biuro Colliers na świecie, skoncentrowało się na rozwoju zielonej ścieżki poprzez utworzenie działu certyfikacji zielonych budynków i doradztwa w tym zakresie. Uruchomiliśmy usługę certyfikacji zielonych budynków i doradztwo w tym zakresie uwzględniając rosnące obawy dotyczące zmian klimatu. Colliers podjął wyzwanie poprzez zaangażowanie naszych klientów i pracowników do poparcia inicjatywy ochrony środowiska, przyczynianie się do redukcji emisji dwutlenku węgla poprzez wprowadzenie polityki zrównoważonego rozwoju i prowadzenie odpowiedzialnego biznesu w całym łańcuchu usług na rynku nieruchomości i budownictwa.

Wpływ budynków na środowisko Czy wiecie Państwo, że większość światowych emisji gazów cieplarnianych nie pochodzą od samochodów? Samochody produkują tylko około 16% tego zanieczyszczenia, a budynki tworzą 40% emisji. Mała zmiana w wydajności budynku może stanowić ogromny dodatni wpływ na środowisko. Zatem zielone budownictwo pojawiło się w odpowiedzi na destrukcyjny wpływ nasze budynków na środowisko. W odniesieniu do badań - Centrum Rozwiązań Zasobów Europejskich, budynki odpowiadają za około: 50% Emisji CO2 / gazów cieplarnianych 45% zużycia energii elektrycznej 40% zużycia surowców 20% składowanie odpadów 17% zużycie wody pitnej. 50% Emisja CO2 45% zużycie energii 40% zużycie surowców 20% składowisko odpadów 17% zużycie wody

Koła napędowe zielonych inwestycji Benefity ekonomiczne Dyrektywy Inicjatywa społeczna Wzrost ceny energii Należy pamiętać, że zrównoważony rozwój jest nie tylko częścią procesu projektowania i budowy. Jest to kompletny cykl życia zdarzeń, które są wzajemnie powiązane. Jako proces, w którym muszą być brane pod uwagę wszystkie aspekty cyklu życia nieruchomości, to nie tylko ‘zielona próba’ czy korygowanie błędów z przeszłości. Coraz więcej międzynarodowych firm wynajmuje powierzchni w biurowcach usytuowanych na terenie Polski. Wiele z tych firm podejmuje inicjatywy w ramach korporacyjnej odpowiedzialności biznesu tzw. Corporate Social Responsibilities. Wartość takich inicjatyw w samych tylko Stanach Zjednoczonych szacuje się na 2,7 tryliona dolarów. Jednym z komponentów CSR jest kwestia wpływu danego biznesu na środowisko naturalne. Rynek nieruchomości ma tutaj znaczną rolę do odegrania, szczególnie w przypadku zużycia energii oraz innych surowców. Co wpływa na rozwijanie się zielonego biznesu? Są przyczyny ekologiczne i pozaekologiczne. Zielone budownictwo jest rozwija się ze względów politycznych – dyrektywy UE i ustawodawstwo w Polsce, jak również z inicjatywy społecznej – postawa proekologiczna korporacji które są najemcami – CSR wpisany w politykę firmy, jak i ekonomicznych – wzrost cen za energię zmusza nas do oszczędności, a benefity związane z szybką wynajmowalnością i szybkim zwrotem z inwestycji sa bardzo przekonywujące dla deweloperów i inwestorów. PYTANIA Jaki wpływ miała dyrektywa 31/2010/UE i prawodawstwo w Polsce na podjęcie decyzji o pójściu w kierunku certyfikacji i inwestowaniu w zielone budynki? Jakie zmiany, jeśli w ogóle, chcieliby Państwo zobaczyć w polskich czy europejskich aktach prawnych? Polski rząd wprowadził przepisy UE na energię. Jednak nie ma żadnych publicznych / rządowych budynków, które spełniają standardy LEED lub BREEAM. Dlaczego? Czy jest prawdopodobne, że w Polsce zobaczymy w przyszłości budynki rządowe z certyfikatem LEED lub BREEAM? Świadectwa charakterystyki energetycznej w innych krajach, takich jak Wielka Brytania mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Czy wierzycie Państwo, ze ujrzymy ten sam trend w Polsce?

Zakres oddziaływania Zielonego budownictwa . Developer Najemca Właściciel Warto zauważyć że zrównoważony rozwój jest nie tylko częścią procesu projektowania i budowy. Jest to kompletny cykl życia zdarzeń, które są wzajemnie powiązane. Jako proces, w którym muszą być brane pod uwagę wszystkie aspekty cyklu życia nieruchomości, to nie tylko ‘zielona próba’ czy korygowanie błędów z przeszłości. Perspektywa biznesowa – zielone budownictwo to przyszłość w Polsce, dotyczy wszystkich linii biznesowych i zapewnia korzyści wszystkim Naszym klientom – developerom, właścicielom, najemcom. Moimi gośćmi są deweloperzy, właściciele nieruchomości. Więc kieruję kolejne pytanie do nich: Dlaczego deweloperzy decydują się na „zielone inwestycje”? Dlaczego Państwo – pomijając kwestie ekologii – wychodzą z inicjatywą budowania zielonych obiektów? Czy czują Państwo na plecach presję inwestorów? Why do the developers decide for 'green investment'? Czy budowanie biurowców zgodnie z wytycznymi zrównoważonego rozwoju to już standard? Jeśli nie, to kiedy może stać się to standardem? Wśród moich gości nie mam przedstawiciela Najemcy. Może ktoś z tutaj obecnych jest przedstawicielem Najemcy? Mam pytanie, czy rzeczywiście jako użytkownik nieruchomości widzicie Państwo wartość dodaną wynajmowania powierzchni w budynku certyfikowanym?

Systemy certyfikacji LEED: 40 - zarejestrowane 7 - certyfikowane BREEAM: 70 - zarejestrowane 11 - certyfikowane Zielone systemy certyfikacji budynków są uważane za jeden z najbardziej skutecznych sposobów, aby zarówno poprawić wydajność budynku i przekształcić / przetransformować oczekiwania rynku. Wiodące systemy ratingowe w Polsce to LEED z USA i BREEAM z Wielkiej Brytanii. Oba zapewniają normy, według których budynki z różnych poziomów ochrony środowiska i efektywności projektu mogą być porównywane. Systemy ratingowe zielonych budynków stanowią normy, według których budynki z różnych poziomów przyjazności dla środowiska i efektywności mogą być porównywane. Systemy ratingowe są uważane za jeden z najbardziej skutecznych sposobów, aby zarówno poprawić wydajność budynku i przekształcenia postrzeganie na rynku / kształtowanie opinii.   Zielone budynki biurowe nie są tylko modną tendencją. W rzeczywistości jest to już standard wśród nowych projektów. Jedna trzecia wszystkich budynków biurowych realizowanych w okresie 2010-2014 posiada lub ubiega się o certyfikację budynku zielonego. W tym roku ma zakończyć się realizacja 11 biurowców, z czego 5 ma na celu uzyskanie „zielonego” certyfikatu. Optymalizacja zużycia energii oraz zasobów to główne założenia certyfikacji budynków ekologicznych, w tym certyfikatów i LEED i BREEAM. Zielony budynek zużywa od 25 % do nawet 50% mniej energii niż jego tradycyjny odpowiednik. Taka oszczędność jest korzystna nie tylko dla środowiska naturalnego, ale wiąże się z konkretnymi oszczędnościami opłat serwisowych, opłat za elektryczność i klimatyzację. Zważywszy na coraz wyższe koszty energii oraz zaostrzające się normy produkcji dwutlenku węgla, wszelkie działania zmierzające do ograniczenia zużycia energii będą odgrywały coraz ważniejszą rolę. Pytania: Dlaczego wybraliście BREEM/ LEED? Czy przy certyfikacji kolejnego budynku zdecydowalibyście się Państwo również na LEED/ BREEM – ten sam system czy spróbowalibyście innego?ikacji, jakie wyciągnęliście wnioski? Trwają dyskusje na temat stworzenia polskiego systemu ratingowego na podstawie wytycznych BREEM. Czy uważacie Państwo, że jest to potrzebne i jest to dobry/ zły pomysł? Czego nauczył Was proces certyfikacji?

Korzyści dla developerów i właścicieli Wyższe ceny najmu Wyższe ceny transakcyjne Większy zwrot z inwestycji Więcej wynajętej powierzchni Mniejsze koszty ogrzewania i chłodzenia Pozytywny obraz właściciela budynku Sposób na zrealizowanie planów SOB (Społeczna Odpowiedzialność Biznesu) Zagwarantowanie przyszłej wartości budynku Zrównoważone budownictwo niesie za sobą wiele korzyści zarówno dla najemców, jak i właścicieli budynków oraz deweloperów. Z punktu widzenia najemcy przestrzeń wynajmowana w „zielonym” budynku oznacza niższe koszty operacyjne, zdrowszych i bardziej efektywnych pracowników, a także propaguje ideę społecznej odpowiedzialności biznesu. Koszt wynajmu powierzchni biurowej w budynku ekologicznym jest średnio o 6% wyższy niż w tradycyjnym, a mimo to chętnych nie brakuje. Coraz więcej najemców zdaje sobie bowiem sprawę z korzyści płynących z wynajmu powierzchni w tego typu obiekcie. Dopóki jednak zrównoważone budownictwo nie stanie się ogólnie obowiązującym standardem oferowane w nich stawki czynszu nie będą maleć.   Zielone budynki przynoszą inwestorom wiele korzyści jak na przykład wyższy współczynnik wynajętej powierzchni, niższe koszty utrzymania, wyższe stawki czynszu, dłuższe okresy najmu i co najważniejsze – wyższe ceny transakcyjne. Według badania przeprowadzonego przez RICS, budynki zielone są wynajmowane za średnio 6% więcej niż pozostałe, a ich cena transakcyjna jest o 16% wyższa niż budynków niecertyfikowanych. Wyższe ceny najmu - 6% więcej w porównaniu do innych budynków (przy jednoczesnych niższych kosztach operacyjnych) Wyższe ceny transakcyjne - 16% więcej Większy zwrot z inwestycji - średnio 6.6% Więcej wynajętej powierzchni - średnio 3.5% Zdrowsi i bardziej produktywni użytkownicy, co prowadzi do oszczędności rzędu $200/m2 w wyniku wyższej produktywności i $50/ m2 w wyniku mniej zwolnień chorobowych Mniejsze koszty ogrzewania i chłodzenia - 20-50% mniej Korzyści marketingowe Pozytywny obraz właściciela budynku oraz najemców Sposób na zrealizowanie planów SOB (Społeczna Odpowiedzialność Biznesu) Zagwarantowanie przyszłej wartości budynku

Korzyści dla najemców Niższe koszty eksploatacyjne Zdrowsi i bardziej produktywni pracownicy Korzyści marketingowe / Public Relations Lepszy wizerunek firmy Polityka Społecznej Odpowiedzialności Podczas gdy Deweloperzy dobrze znają już przewagę zielonego budownictwa, pozostali interesariusze sektora nieruchomości również stają się coraz bardziej świadomi jego zalet. Najemcy międzynarodowi poszukują zielonych przestrzeni biurowych nie tylko z powodu rozporządzeń firmowych by wynajmować powierzchnie w certyfikowanych budynkach , lecz również z powodu realnych zysków. Niższe koszty eksploatacyjne Zielony budynek zużywa średnio 20-30% mniej energii od budynku konwencjonalnego, co pozwala na duże oszczędności operacyjne. Jeszcze bardziej istotne są oszczędności płynące ze zdrowszych i bardziej produktywnych pracowników. Badania pokazały, iż pracownik w zielonym budynku choruje o 2.88 dni mniej i jest o 5% bardziej produktywny. Ponieważ aż 70% wydatków firmowych związanych jest z kapitałem ludzkim, dla międzynarodowych korporacji są to znaczące oszczędności w skali rocznej. Zdrowsi i bardziej produktywni pracownicy Budynki ekologiczne kładą nacisk na polepszenie jakości środowiska pracy poprzez zwiększoną wentylację pomieszczeń, wyższy komfort odczuwania temperatury, odpowiednią ekspozycję na światło dzienne oraz widok z okien. Wszystkie te elementy wpływają pozytywnie na zdrowie oraz dobre samopoczucie pracowników. Pracownik biurowy spędza średnio 90% swojego czasu wewnątrz budynku, zatem dbałość o powyższe elementy wydaje się bardzo uzasadniona.   Zapewnienie lepszych warunków zdrowotnych przekłada się także na bezpośrednie korzyści ekonomiczne samych najemców. Okazuje się bowiem, że pracownicy cieszący się dobrym zdrowiem, a przez to bardziej produktywni, są źródłem większych oszczędności dla firmy niż te płynące z redukcji kosztów zużycia energii. Wydatki związane z utrzymaniem pracowników stanowią zazwyczaj największy koszt – wydatki na wypłaty oraz świadczenia dla pracowników stanowią 70-80% kosztów firmy, podczas gdy opłaty za czynsz to około 5 %, a opłaty za energię to jedynie 1-2% wszystkich kosztów. Średnia produktywność osób pracujących w biurowcach ekologicznych jest o 4,88% wyższa niż w tradycyjnych budynkach.

Cena za zielony budynek szacunkowy wzrost kosztów inwestycji spodziewany wzrost kosztów inwestycji 2 % 17% Bilans kosztów i zysków wynikających z realizacji inwestycji zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Wyniki ankiety przeprowadzonej podczas konferencji CEEQA w kwietniu 2012 - wg 50% respondentów ,budownictwo proekologiczne jest bardziej kosztowne. Średnio koszt inwestycji w zielony budynek jest wyższy o około 2% - wiele z tych dodatkowych kosztów, jest odzyskiwanych poprzez niższe koszty operacyjne / większą wartość budynku w przyszłości.  PYTANIA Ile jest droższa budowa proekologiczna? Developerzy inwestują w ekologiczne technologie i strategie budynku. Jednakże to najemcy korzystają z tych zastosowań jako czynnik obniżający ich koszty operacyjne. To może być uzasadnieniem na obawy developerów spowodowane wyższymi nakładami finansowymi na inwestycję, w momencie kiedy niekoniecznie widzą szanse na szybki zwrot. Jak Państwo radzicie sobie z tym problemem? Jak rozwiązywać taki problem w przyszłości i rozwiać wątpliwości? Na innych rynkach, ekologiczne budynki nie są uważane za wiodące prym ponad tymi niezielonymi – aczkolwiek te drugie szybko tracą swoją zbywalność. Czego możemy spodziewać się w Polsce? Jak wyobrażasz sobie ‘Zielone budownictwo’ za pięć lat – co będzie determinowało decyzję najemców oraz inwestorów, jak wiemy na rynku nieruchomości liczy się głównie lokalizacja… Równie ważna co ekologiczne rozwiązania jest aranżacja samych biur – czy przy projektowaniu brany jest pod uwagę aspekt zaplanowania powierzchni przyjaznej i sprzyjającej produktywności pracowników? KOSZTY INWESTYCJI Źródło: Good Energies, 2008

Dziękujemy Drodzy Państwo, wierzę, że przytaczane dziś liczby i fakty przekonały Państwa, że budownictwo zielone, często też nazywane zrównoważonym,  to nie trend ani zabieg marketingowy.  To po prostu przyszłość budownictwa komercyjnego.  Takie dane jak : Od 20 do  nawet do 50% niższe koszty chłodzenia i ogrzewania niewątpliwie przekonują do  właśnie takiego   budownictwa. Jednak wszyscy,   myślę,  zgodzimy się,  że największym finansowym zyskiem są  zdrowsi i bardziej produktywni pracownicy.  Ponad 70% wydatków firmowych to przecież  pensje i dodatki pracownicze a zwiększona produkcyjność prowadzi do realnych oszczędności.  Obliczono,  że wydajność pracownika budynku zielonego jest nawet do 7% wyższa niż pracownika konwencjonalnego budynku. Wersja I I choć od samego początku wspólnie z panelistami  przekonywaliśmy o  tym , że zrównoważone budownictwo to nie marketing, to chciałabym zakończyć naszą dyskusję stwierdzeniem jednak marketingowym:  Zieleń, Drodzy Państwo,   to po prostu  nowa Czerń….. Wersja II (jeśli w rzeczywistości  tak będzie) Mili Państwo, widzę że tematyka naszego panelu zgromadziła więcej Panów niż Pań, pozwolę sobie jednak na stwierdzenie kobiece i paradoksalnie jednak marketingowe: Zieleń, Drodzy Państwo,   to  nowa Czerń…. Wersja III (jeśli w rzeczywistości  tak będzie) Mili Państwo, widzę że tematyka naszego panelu zgromadziła więcej Pań niż Panów,  zatem pozwolę sobie na stwierdzenie kobiece i paradoksalnie też marketingowe: Zieleń, Drodzy Państwo, Drogie Panie   to  nowa Czerń…. Dziękuję panelistom za tak aktywne  uczestnictwo i ciekawe informacje,   a Państwa zachęcam do zadawania pytań…..