Międzynarodowe cykle koniunkturalne na rynkach nieruchomości

Cykliczność rynku nieruchomości mieszkaniowych wynika z cech rynku, zwłaszcza: lokalność proces budowlany, sztywna podaż zmienny popyt fundamentalny (migracje, dochody, demografia; cykle biznesowe) powiązanie z rynkiem gruntów (sztywna podaż) powiązanie z sektorem finansowym (stopy procentowe, ocena ryzyka, instrumenty, spekulacje) koszty transakcji, heterogeniczność nieruchomości mieszkaniowych konsumpcyjny i inwestycyjny charakter dobra kapitałochłonność, wysoka elastyczność dochodowa.

Cykliczność rynku nieruchomości komercyjnych międzynarodowe przepływy kapitału outsourcing produkcji i usług dźwignia finansowa ryzyko kredytodawcy, mniejsze inwestora niska płynność rynku, zróżnicowanie form transakcji, mała przejrzystość – problem wyceny Mnożnik kredytowy

Gospodarka Rynek nieruchomości Rynek finansowy Ożywienie gospodarcze Wzrost ilości kredytów Wzrost popytu na nieruchomości Niewystarczająca podaż Wzrost czynszów / spadek stóp zwrotu Boom gospodarczy boom budowlany boom kredytowy Spowolnienie gospodarcze wzrost podaży, spowolnienie popytu wzrost stóp procentowych spadek czynszów / wzrost stóp zwrotu Recesja gospodarcza Kryzys na rynku nieruchomości Ograniczenie akcji kredytowej

Model rynku nieruchomości Wheaton, DiPasqual Czynsz (R) P=R/k Stopa procentowa K - stopa kapitalizacji Rynek kapitałowy: Wycena Rynek użytkowników: Kształtowanie czynszów D (R, Gospodarka) = S Cena (P) Zasób m2 (S) S = C / δ (ΔS = C - δ S) δ stopa amortyzacji P = f (C) Rynek kapitałowy: Budownictwo Rynek użytkowników: Dostosowania zasobu Budownictwo (m2) C

Wzrost gospodarczy i popyt na nieruchomości Czynsz (R) Rynek kapitałowy: Wycena P=R/k Rynek użytkowników: Kształtowanie czynszów D (R, Gospodarka) = S Cena (P) Zasób m2 (S) S = C / δ (ΔS = C - δ S) P = f (C) Rynek kapitałowy: Budownictwo Rynek użytkowników: Dostosowania zasobu Budownictwo (m2)

Długoterminowe stopy procentowe a popyt na inwestycje w nieruchomości Czynsz (R) Rynek kapitałowy: Wycena P=R/k Rynek użytkowników: Kształtowanie czynszów D (R, Gospodarka) = S Cena (P) Zasób m2 (S) S = C / δ (ΔS = C - δ S) P = f (C) Rynek kapitałowy: Budownictwo Rynek użytkowników: Dostosowania zasobu Budownictwo (m2)

Koszty kredytu, budowy i podaż powierzchni Czynsz (R) Rynek kapitałowy: Wycena P=R/k Rynek użytkowników: Kształtowanie czynszów D (R, Gospodarka) = S Cena (P) Zasób m2 (S) S = C / δ (ΔS = C - δ S) P = f (C) Rynek kapitałowy: Budownictwo Rynek użytkowników: Dostosowania zasobu Budownictwo (m2)

Prosty model cyklu – reakcja na szok popytowy

Cykliczność międzynarodowych rynków nieruchomości Liberalizacja gospodarcza: deregulacja rynków integracja gospodarek krajowych z gospodarką międzynarodową zmiany polityki makroekonomicznej wzrost BIZ swobodny przepływ kapitału finansowego i deregulacja rynków finansowych zmiana relacji między państwem, rynkiem i społeczeństwem

Cykliczność międzynarodowych rynków nieruchomości Strukturalne zmiany gospodarcze a rynek nieruchomości: wzrost zależności między rynkiem nieruchomości a rynkiem finansowym: niestabilności, cykliczność, nieefektywność rynków; zmiany przestrzenno – strukturalne na świecie, zróżnicowanie rynków nieruchomości

Międzynarodowe cykle nieruchomości Rynek nieruchomości Sektor finansowy Makroekonomia Zmiany poziomu dochodów i dystrybucji dochodów Zmienne stopy procentowe Niestabilność przepływów kapitałów Płynność kursów walutowych

Cykle na rynku nieruchomości Endogenne – konsekwencja opóźnień / czasu trwania realizacji budownictwa Egzogenne – spowodowane przez transmisję zewnętrznych czynników makroekonomicznych

Cykle na rynkach nieruchomości (globalnych, od 1970r.) Wartości nieruchomości w relacji do kosztów budowy rosną. Deweloperzy zwiększają działalność Kapitał własny i dług zasilają sektor nieruchomości Narasta aktywność budowlana i miejsca pracy w budownictwie i sektorze nieruchomości Podaż zaczyna przewyższać popyt najemców Czynsze spadają Wartość nieruchomości spada (poniżej kosztów zastąpienia) Podaż nadal rośnie (koniecznie budów) Nowe inwestycje nie są rozpoczynane. Spada l. miejsc pracy w sektorze. Recesja gospodarcza Powolne ożywienie w gospodarce Wzrost zatrudnienia i popytu na powierzchne biurowe. Wzrost dochodów Ponowny wzrost czynszów Wartość nieruchomości nadal niższa od kosztów – brak nowych inwestycji Wzrost czynszów – wartość – nowe inwestycje Napływ kapitału inwestycyjnego – przewidywane wysokie stopy zwrotu Wartość rynkowa przewyższa koszty – nowe inwestycje rozpoczynane Bardzo dużo nowego kapitału napływa na rynek i cykl powtarza się

Cykl na rynku północnoamerykańskim 1980-1992 r. (kursy walutowe) regeneracja obszarów śródmiejskich przez władze lokalne popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe nowe sposoby finansowania inwestycji, np. York, Olympia używają euroobligacji i krótkoterminowych obligacji korporacyjnych (w 1992 r. zadłużenie na świecie na poziomie 13,5 miliardów USD) – przyczyniają się do przeniesienia kryzysu do UK (projekt Canary Wharf) wzrost ryzyka płynności na rynku nieruchomości Deregulacja Savings and Loans Societies. Depository Monetary Control Act z 1980 r. umożliwiła rozszerzenie kredytowania o kredyty dla sektora nieruchomości komercyjnych Przeinwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych, spadek czynszów Wysokie stopy procentowe na początku lat 80-tych, napływ kapitałów (spekulacyjnych) z Japonii, płynne kursy walutowe

Kryzys na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii 1985 – 1999 (sektor bankowy) strukturalne zmiany gospodarcze (wzrost zatrudnienia w sektorach usług, finansach, firmach technologicznych) odnowa śródmieść przez lokalne władze brytyjskie duży popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe rozszerzenie działalności przez Olympia and York na Wielką Brytanię, Londyn rozwój „eksperymentalnych” instrumentów i sposobów finansowania inwestycji silny wzrost na rynku nieruchomości od połowy lat 80-tych, wzrost czynszów, popytu na nieruchomości biurowe i nasilonym finansowaniem ze środków obcych ze wzg na strukturę finansowania, deweloperzy podatni na wahania czynszów, koszty obsługi zadłużenia (wzrost stóp procentowych) i zawirowania makroekonomiczne

Kryzys na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii 1985 – 1999 (sektor bankowy) ok. roku 1992 rynek nasycony, 25% stopa pustostanów, spadek wartości kapitałowej o 50% nadmierna koncentracja ryzykownego finansowania/kredytowania projektów nieruchomościowych asymetria informacji między bankami a sektorem nieruchomości, nadmierne finansowanie kredytowe, problemy płynności sektora nieruchomości Restrukturyzacja zadłużenia i całego projektu Canary Wharf Restrukturyzacja zadłużenia i całego projektu Canary Wharf, znaczenie brytyjskiego prawa upadłościowego

Bańka cenowa na japońskim rynku nieruchomości, 1986 – 1996 r. warunki kryzysu: deregulacja rynku finansowego, cykliczny napływ kapitałów zagranicznych, liberalizacja polityki monetarnej, deformacje w systemie podatków od nieruchomości, zmiany przestrzenno-strukturalne w japońskich miastach – niestabilna struktura gospodarki pod koniec lat 80-tych kolosalna wartość japońskich aktywów: wartość rynku akcji to ok. 44% całego światowego rynku akcji, wartość nieruchomości – 20 trylionów USD, tj. 2x wartość całego światowego rynku obligacji! Na początku lat 90-tych bańka pękła, spadły wartości aktywów, pozostało niespłacalne zadłużenie, spadek czynszów a wszystkie wartości spadały do 2000r. Upadłości firm deweloperskich i budowlanych Ryzyko upadłości banków – interwencja państwa

Przyczyny kryzysu na rynku nieruchomości w Japonii nadmierne międzynarodowe przepływy kapitałowe nadwyżki w rachunkach bieżących nadmierna płynność zderegulowanego sektora finansowego niedobory gruntów niskie stopy procentowe, wysoki poziom oszczędności (sfera makroekonomiczna) specyfika planowania przestrzennego w Japonii niskie opodatkowanie nieruchomości w Japonii (w kontraście do podatków kapitałowych) deformacje i nieefektywność rynków finansowych w Japonii Nadmierna deregulacja rynku finansowego

Kryzys azjatycki 1997 - 1999 Tajlandia, Malezja, Indonezja, Korea Południowa napływ krótkoterminowych kapitałów zagranicznych (z 23mld USD w 1989 r. do 150 mld USD w 1996, spadek do -50mld w 1997r.) nadmierne wycofywanie kapitałów z Azji w 1997r. niestabilne, nieuregulowane rynki finansowe krajów rozwijających się; nieefektywne systemy fiskalne stymulują cykliczność gospodarki nadmierne inwestycje na rynku nieruchomości: wzrost wartości od 26% (Malezja) do 54% (Indonezja) w lat. 1991 – 1996; następnie spadki spadek wartości walut lokalnych; wzrost ubóstwa, spadek dochodów

Przyczyny kryzysów nieefektywność sektora finansowego, dynamiczne nierównowagi, asymetria informacji ogromne powiązanie rynku nieruchomości z sektorem finansowym niska płynność rynku nieruchomości, niska transparentność rynku wysokie ryzyko nieruchomości – finansowanie kredytem przecenianie możliwości ożywienia na rynku nieruchomości większa podatność gospodarek krajów rozwijających się na międzynarodowe przepływy kapitałowe ‚krótkowzroczność’ decydentów (inwestorów)

„Bubble economy” Allen, Gale, 2000 1. liberalizacja monetarna i rynków finansowych 2. gwałtowny wzrost cen akcji i nieruchomości 3. pęknięcie bańki, niespłacane kredyty, kryzys bankowy