Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 2 1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty;

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 2 1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty;"— Zapis prezentacji:

1

2 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 2 1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty; Zarys sytuacji rynkowej w głównych miastach Polski. 2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne Definicja IRR – aspekt praktyczny, punkt widzenia Inwestora; Finansowanie kapitałem własnym – kto dokonuje takich inwestycji, wady i zalety; Finansowanie przy wsparciu kredytowym –dźwignia finansowa (dzwignia dodatnia, ujemna, neutralna), wady i zalety (ryzyko); Pozostałe źródła finansowania – fundusze, private equity

3 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 3 3.Finansowanie nieruchomości komercyjnych – wysokość kredytu bankowego, efektywny koszt kredytu. SPV i schemat zależności kapitałowych spółek zależnych, amortyzacja, rata balonowa – schemat spłaty kredytu, zmienne i stałe stopy procentowe. Wysokość kredytu – wskaźniki NOI, LTV, DSCR – zarys teoretyczny i przykład; Efektywny koszt kredytu dla inwestora – ilustracja na przykładzie kredytu z prowizją oraz ratą balonową.

4 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 4 4. Decyzje Inwestora rynku nieruchomości komercyjnych Zakup nieruchomości komercyjnej – porównanie osiąganych przez inwestora stóp zwrotu przy zakupie z kredytem i całkowicie przy wykorzystaniu środków własnych – przykład; Sprzedaż – decyzje właściciela nieruchomości – case study – sprzedać, zatrzymać na dotychczasowych warunkach, refinansować, sprzedać i kupić alternatywną nieruchomość komercyjną.

5 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 5 Obiekty biurowe oraz kompleksowe parki budynków biurowych; Magazyny i centra logistyczne; Centra i galerie handlowe oraz sieci hipermarketów Factory outlets; Projekty typu mixed-use (wielofunkcyjne); Parki galerii handlowych;

6 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 6 Osoby fizyczne; Spółki niezależnie od formy prawnej (z o o, akcyjne, komandytowe, komandytowo-akcyjne); Przedsiębiorstwa; Instytucje finansowe (fundusze rynku nieruchomości, fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe, banki).

7 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 7 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Pierwsze nowoczesne centra handlowe -1999/2000 (Galeria Mokotów, Promenada, Klif, Sadyba Best Mall); Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 1,36 mln m 2; Planowana na lata – 170 tys m 2 (Złote Tarasy, Retail Park Targówek, rozbudowa Ikea Targówek, II faza Fashion House Piaseczno, outlet Piaseczno); Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c, za mniejsze sektory (do 100m 2 ) – do 100 EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach (Marszałkowska, Nowy Świat) – EUR/m 2, m-c.

8 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 8 Powierzchnia biurowa (najdynamiczniej rozwijający się rynek w Polsce) *(Knight Frank – Office report 2006) Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej – 2,18 mln m 2, w tym 47% skoncentrowanej w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), pozostałe głównie Służewiec Przemysłwy, Wola (ul. Kasprzaka, Płocka), Al. Jerozolimskie; Planowana na lata – 245 tys m 2 ; Współczynnik pow. niewynajętej – sukcesywnie maleje – aktualnie szacowany na poziomie 9,14%, COB – 11,5%, poza centrum 7,1%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w COB – EUR/m 2, m-c, poza centrum EUR/m 2, m-c; Czynsze w obiektach o najwyższym standardzie – EUR/m 2, m-c; Stawki czynszu efektywnego – niższe o 5-15% niezależnie od lokalizacji.

9 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 9 Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005) Podaż powierzchni magazynowej - ponad 1,2 mln m 2 (popularne projekty spekulacyjne, w skali krajowej przeważają projekty built-to-suit), w tym - I strefa – 28%; - II strefa – 49%; - III strefa – 23%; Poziom czynszów - I strefa – najwyższe stawki – 5 EUR/m 2, m-c, opłaty eksploatacyjne – 1 EUR/m 2, m-c - II strefa – najbardziej popularna 2,90 EUR/m 2, m-c; opłaty eksploatacyjne – 0,75 EUR/m 2, m-c - III strefa – 2,70 EUR/m 2, m-c, opłaty eksploatacyjne – 1 EUR/m 2, m-c; Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m 2.

10 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 10 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 430 tys m 2 (w tym 2 centra Auchan, Centrum Franowo, Panorama, Stary Browar, Selgros, Poznań Plaza, King Cross Marcelin); Planowana na najbliższe 3 lata – 300 tys m 2 (rozbudowa Starego Browaru, M1, Centrum Franowo oraz nowe projekty – Galeria Łacina, Galeria Malta, Galeria Poznańska, Walther Mable, Fashion Town); Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Półwiejska, Paderewskiego, Św. Marcina) EUR/m 2, m-c.

11 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 11 Powierzchnia biurowa (brak podaży) *(Knight Frank – Office report 2006) Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na poziomie – 121 tys. m 2 (Winogrady BC, PGK I i II, PFC, Kupiec Poznański), w tym 77 tys. m 2 zlokalizowane w centrum miasta; Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 15%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – EUR/m 2, m-c, efektywne EUR/m 2, m-c (najwyższe w PCF); Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005) Podaż powierzchni magazynowej - ponad 60 tys. m 2 ; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0% Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 700 tys m 2.

12 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 12 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 830 tys m 2 (30% zlokalizowanej w Katowicach m.in. Silesia City Center, Sosnowiec - Fashion House); Planowana podaż przed końcem 2008 roku – ok.270 tys m 2 (Plaza Shopping Centers, Fokus Parki, centra Carrefour w Rybniku i Gliwicach); Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach EUR/m 2, m-c.

13 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 13 Powierzchnia biurowa (wykorzystywana na potrzeby własne firm) *(Knight Frank – Office report 2006) Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (budynki wyremontowane oraz obiekty klasy A) szacowane na poziomie – 73 tys. m 2 (Ujazdowskie 10, Opolska 22 oraz okolice ronda Gen. Ziątka); Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 16%; Czynsze wywoławcze w najlepszych obiektach o wysokim standardzie – EUR/m 2, m-c, w niższym standardzie 8-10 EUR/m 2, m-c, opłaty eksploatacyjne 1-3 EUR/m 2, m-c w praktyce włączane w podstawowe stawki czynszowe; efektywne niższe o 1-2 EUR/m 2, m-c; Powierzchnia magazynowa - Śląsk *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005) Podaż powierzchni magazynowej - ponad 200 tys. m 2 ; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 4,5%; Średnie stawki czynszu – 3,2 EUR/m 2, m-c Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 600 tys m 2.

14 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 14 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 370 tys m 2 (w tym Centrum Zakopianka, Kraków Plaza, Galeria Kazimierz, M1, Krokus i Carrefour Czyżyny); W trakcie budowy ok.150 tys. M 2 nowej powierzchni, w tym Galeria Krakowska Planowana oraz Ikea-Auchan Retail Park; Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul. Floriańska, Szewska) EUR/m 2, m-c.

15 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 15 Powierzchnia biurowa *(Knight Frank – Office report 2006) Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na poziomie – 120 tys. m 2 (Galileo & Newton, Buma Square, Centrum Biurowe Sosnowiecka, Euromarket, KBP) W latach obserwowane ożywienie – planowana podaż to ok. 23 tys. m 2 nowej powierzchni zlokalizowanej w 5 obiektach biurowych; Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 7%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – EUR/m 2, m-c, w obiektach klasy B 9-13 EUR/m 2, m-c; Czynsze efektywne w obiektach klasy A EUR/m 2, m-c, w klasie B – 8-10 EUR/m 2, m-c.

16 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 16 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 300 tys. m 2 (Bielany Retail Park, Auchan Bielany, Park Korona, Borek, Galeria Dominikańska); Do końca 2008 roku oczekiwany poziom podaży wynosić będzie ponad 530 tys. m 2 (m.in. nowe projekty Pasaż Grunwadzki, Arkady Wrocławskie, Factory Outlet Center); Niski poziom pustostanów – 1-2%; Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul. Floriańska, Szewska) – EUR/m 2, m-c.

17 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 17 Powierzchnia biurowa (popyt przewyższający podaż) *(Knight Frank – Office report 2006) Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na poziomie – 108 tys. m 2 (Bema Plaza, Temida II, Green Point, Quattro Forum, Kuźnicza, Muchoborska II); Planowana duża dynamika wzrostu podaży – nowe projekty wspierane wewnętrznym popytem lokalnych firm oraz proinwestycyjną polityką miasta wspierającą inwestycje międzynarodowych koncernów - Siemens, Hewlett Packard, Volvo, LG; Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 1%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w centrum – EUR/m 2, m-c, poza centrum za najlepsze powierzchnie EUR/m 2, m-c, niższy standard 9 EUR/m 2, m-c. Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005) Podaż powierzchni magazynowej - ponad 61 tys. m 2 ; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0%; Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m 2.

18 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 18 Powierzchnia handlowa *(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006) Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 310 tys. m 2 (M1, Galeria Łódzka, CH Tulipan, Pasaż Łódzki) oraz oddany w 2006 r. spektakularny projekt Manufaktura o pow. 60 tys. m 2 ; Przez inwestorów rynek postrzegany jest jako nasycony – ostrożnie planowane nowe inwestycje; Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – EUR/m 2, m-c, nieco wyższe w Manufakturze do 40 EUR/m 2, m-c; Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Piotrowska) – EUR/m 2, m-c. Powierzchnia magazynowa Łódź i okolice *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005) Podaż powierzchni magazynowej - ponad 100 tys. m 2 ; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0,9%; Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 1,2 mln m 2.

19 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 19 Jest bezpośrednią miarą rocznego zwrotu przynoszonego przez każdą zainwestowaną jednostkę monetarną, w każdym okresie, w którym znajduje się ona w inwestycji. Informuje jakiego zwrotu można oczekiwać od inwestycji w określonym czasie. * * Analiza finansowa inwestycji w nieruchomości komercyjne – Podręcznik CCIM, Polska Federacji Rynku Nieruchomości, 2006.

20 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 20 Finansowanie kapitałem własnym: Podmioty: osoby fizyczne, spółki, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki; Przesłanki za: posiadana ilość środków pieniężnych, ograniczona tolerancja lub brak tolerancji na ryzyko finansowe, strategie bezpiecznego finansowania, akceptowalny nieobciążony zysk

21 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 21 Finansowanie przy wsparciu kredytowym: (dźwignia finansowa): Podmioty: osoby fizyczne, spółki, firmy ubezpieczeniowe, banki; Przesłanki za: podwyższony zysk z kapitału własnego, dywersyfikacja portfela, zwiększenie siły nabywczej, relatywnie wysoki koszt finansowania kapitałem własnym; Przesłanki przeciw: r y z y k o

22 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 22

23 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 23

24 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 24 Wartość inwestycji – PLN NOI – PLN Maks. Wartość wskaźnika LTV – 80% Stopa oprocentowania – 7,5% Okres kredytu – 7 lat Amortyzacja kredytu – 20 lat, spłaty miesięczne Wymagany DSCR – 1,20 Kwota kredytu - ???

25 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 25 Kwota kredytu – PLN Nominalna stopa oprocentowania – 10% Okres kredytu – 5 lat Amortyzacja kredytu – 20 lat, spłaty miesięczne Wysokość prowizji – 2% Efektywny koszt kredytu - ???

26 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 26

27 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 27 Fundusz emerytalny rozważa zakup nieruchomości komercyjnej w oparciu o środki własne; Horyzont inwestycyjny – 5 lat, cena sprzedaży na koniec roku 5 obliczana jako kapitalizacja NOI przy stopie 10%; Oczekiwana stopa zwrotu – 12%; NOI generowane przez projekt w kolejnych latach:

28 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 28 Inwestor – osoba fizyczna -dokonuje zakupu nieruchomości biurowej, cena PLN; Obiekt całkowicie wynajęty, 6-lokalowy, czynsz miesięczny w pierwszym roku 2000PLN/lokal, w kolejnych wzrasta rocznie o 3%; Koszty operacyjne wynoszą 30% przychodu z czynszu; Oczekiwany wzrost wartości nieruchomości 2,5% rocznie, inwestor przewiduje sprzedaż na koniec 5 roku; Inwestor dokonuje analizy w dwóch opcjach: 1. zakup ze środków własnych (IRR =???); 2. Zakup z wykorzystaniem kredytu bankowego: wysokość 70% ceny zakupu, amortyzacja 25 lat, płatności miesięczne, oprocentowanie 9%, prowizja 2%. (IRR=???)

29 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 29 Opcja 1 – zakup ze środków własnych.

30 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 30 Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.

31 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 31 Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.

32 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 32 Pięć lat temu Inwestor nabył nieruchomość komercyjną – centrum handlowe – na następujących warunkach finansowych: Cena zakupu – PLN; Kredyt hipoteczny – PLN; Oprocentowanie kredytu – 9%; Amortyzacja – 20 lat Spłaty miesięczne; Prowizja - 1 %. Inwestycja spieniła oczekiwania Inwestora, obiekt jest całkowicie wynajęty, a prognozy rynkowe dla tego segmentu rynku są optymistyczne. Inwestor otrzymał list intencyjny z propozycją sprzedaży centrum za cenę PLN, zwrócił się więc do doradcy rynku nieruchomości komercyjnych celem przeprowadzenia analizy dostępnych opcji rynkowych. Niezależny konsultant bazując na znajomości sytuacji rynkowej zaproponował Inwestorowi analizę następujących opcji: Sprzedaż za gotówkę i ponowne zainwestowanie zysku; Odrzucenie propozycji i dalsze posiadanie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez kolejne 5 lat; Dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie zgodnie z warunkami panującymi na rynku; Sprzedaż nieruchomości po proponowanej cenie i zakup innej.

33 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 33 Opcja 1 – sprzedaż za gotówkę PLN. UWAGA: Wszystkie obliczenia przeprowadzone zostały z pominięciem kosztów zakupu i sprzedaży nieruchomości oraz z pominięciem obciążeń podatkowych, w tym związanych z amortyzacją obiektu. Opcja 2 – dalsze posiadanie nieruchomości. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie; Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji; Roczna obsługa długu – PLN; Saldo kredytu na koniec 5 roku – PLN.

34 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 34

35 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 35 Opcja 3 – dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie; Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji; Minimalna wysokość kredytu refinansującego – PLN; Oprocentowanie kredytu – 9%; Prowizja – 1,5%; Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne; Roczna obsługa długu – PLN; Saldo kredytu na koniec 5 roku – PLN. Zysk z refinansowania:

36 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 36

37 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 37 Opcja 4 – sprzedaż nieruchomości i zakup innej. Nowa nieruchomość: NOI generowane w 1 roku– PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie; Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10% stopy kapitalizacji; Cena zakupu – PLN. Kredyt: LTV – 80/20; Oprocentowanie kredytu – 8,75%; Brak prowizji; Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne; Roczna obsługa długu – PLN; Saldo kredytu na koniec 5 roku – PLN.

38 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 38

39 SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska Ograniczenia IRR jako kryterium decyzyjnego i wyboru inwestycji alternatywnych: Inwestycje niekonwencjonalne (ujemne przepływy pieniężne po pierwszym okresie nakładów początkowych); Rzeczywista wielkość nakładów inwestycyjnych (dyskontowanie ujemnych przepływów początkowych przy stopie równej IRR); Brak reinwestycji dodatnich przepływów okresowych; Dysparytet w wielkości i czasie trwania inwestycji. 3. Metodą pozwalającą na niwelację ograniczeń IRR w analizie alternatywnych opcji jest metoda akumulacji kapitału. 1. Zestawienie otrzymanych wartości IRR dla poszczególnych opcji


Pobierz ppt "SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska- Oraczewska 2 1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty;"

Podobne prezentacje


Reklamy Google