Użytkowanie wieczyste aktualizacja wysokości opłaty rocznej Prowadzący szkolenie Radca prawny Rafał Kurek Kancelaria Radców Prawnych M. Rusiecki, M. Szymkiewicz,

Prezentacja na temat: "Użytkowanie wieczyste aktualizacja wysokości opłaty rocznej Prowadzący szkolenie Radca prawny Rafał Kurek Kancelaria Radców Prawnych M. Rusiecki, M. Szymkiewicz,"— Zapis prezentacji:

1 Użytkowanie wieczyste aktualizacja wysokości opłaty rocznej Prowadzący szkolenie Radca prawny Rafał Kurek Kancelaria Radców Prawnych M. Rusiecki, M. Szymkiewicz, R.Kurek spółka partnerska ul. Świętojańska 66/4, 81-393 Gdynia

2 Uregulowania prawne Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93), tj. z dnia 17 grudnia 2013 r. (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) Tytuł II, art. 232-243 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741) tj. z dnia 30 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774) Dział II, Rozdział 8, art. 71-81

3 Kodeks cywilny Art. 232 [Przedmiot i podmioty] § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. § 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Art. 233 [Treść] W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. [Art. 234 [Ustanowienie] Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Art. 235 [Własność budynków i urządzeń] § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. § 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Art. 236 [Okres] [ § 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. § 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. § 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Art. 237 [Przeniesienie] Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Art. 238 [Opłata] Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Art. 239 [Treść umowy] § 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. § 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: 1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót; 2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie; 3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego; 4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Art. 240 [Rozwiązanie] Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Art. 241 [Wygaśnięcie obciążeń] Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Art. 243 [Przedawnienie] Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

4 Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Art. 71 1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. 2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. 3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4. 4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Art. 72 1. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. 2. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. 3. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: 1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny; 2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny; 3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny; 3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny; 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny; 4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny; 5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

5 Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej (aktualizacja) Art. 77 1.Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. 2.Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

6 Zmiana wysokości stawki procentowej opłaty Art. 73 1. Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. 2. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. 2a. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku: 1) ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub 2) zmiany sposobu korzystania z lokalu.

7 Zmiana stawki procentowej opłaty Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w zw. z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) (uchwała SN - Izba Cywilna z dnia 16-11-2012, III CZP 62/12) Przepis art. 73 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) dotyczy sytuacji, w której nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a nie tylko przeznaczenia gruntu. Tak więc, samo uzyskanie pozwolenia na budowę nie wystarcza do stwierdzenia, że doszło do trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, bowiem fakt ten może być stwierdzony w sposób niepodważalny dopiero po zakończeniu budowy i wydaniu decyzji na użytkowanie budynku. (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 czerwca 2015 r., V CSK 535/14)

8 Podstawa aktualizacji – zmiana wartości nieruchomości lub trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana Art. 77 ust. 3 Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Czyli: Aktualizacja może obejmować zarówno zwiększenie wysokości opłaty (zasada; aktualizacja z urzędu, gdy wzrasta wartość nieruchomości), ale nie jest wykluczone także zmniejszenie opłaty (na wniosek użytkownika wieczystego, gdy wartość nieruchomości spadnie)

9 Aktualizacja na wniosek użytkownika wieczystego – żądanie obniżenia opłaty rocznej Art. 81 1. Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio. 2. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. 3. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa. 4. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, o którym mowa w ust. 1, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. 5. Przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.

10 Wyłączenie aktualizacji opłaty na wniosek użytkownika wieczystego Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 września 2007 r., III CZP 73/07 Teza Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu jej oddania w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się również wtedy, gdy z żądaniem w tym zakresie występuje użytkownik wieczysty (art. 81 w związku z art. 77 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

11 Zasady wyceny dla potrzeb ustalania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) § 29 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.

12 Sposób wypowiedzenia Art. 78 ust. 1 Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

13 Wysokość opłaty Opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po dacie wypowiedzenia Art. 77 ust.2a. (dodany ustawą z dnia 28.07.2011 r. (Dz.U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie 9.10.2011 r.) W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Czyli dopiero od trzeciego roku opłata w pełnej wysokości !!!

14 Zasady płatności zaktualizowanej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste na podstawie art. 77 ust. 2a uogn Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 5 grudnia 2013 r. V CSK 5/13 W myśl art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

15 Odwołanie od wypowiedzenia Art. 78 Ust 2. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. 3. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. 4. Złożenie wniosku, o którym mowa w ust. 2, nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Przepis art. 79 ust. 5 stosuje się odpowiednio. Art. 79 Ust 1. Wniosek do kolegium składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Podlega on opłacie skarbowej. Art. 77 Ust 4. Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

16 Odwołanie c.d. Czyli odwołanie (zwane wnioskiem): wnoszone bezpośrednio do SKO (a nie do organu !!! – skutkiem wniesienia do organu może być przekazanie do SKO po terminie), w 2 egzemplarzach w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, bez opłat (choć uogn mówi o opłacie skarbowej), oznaczenie strony (w uogn organ, natomiast chodzi o wskazanie właściciela) postanowienie SN w sprawie SM Karwiny, możliwość wniesienia przez pełnomocnika, ustalenie, że aktualizacja nieuzasadniona albo, że uzasadniona w innej wysokości zakres decyduje o dalszym postępowaniu – nie można zmienić po upływie terminu do wniesienia odwołania, Wniosek o zaliczenie nakładów na poczet opłaty

17 Skutek niezachowania terminu do wniesienia odwołania II SA/Sz 889/08 - wyrok WSA Szczecin z dnia 11-02-2009 Oddalenie wniosku o ustalenie innej wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej Skoro strona złożyła wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości z uchybieniem terminu przewidzianego przepisem art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a jednocześnie nie złożyła wniosku o przywrócenie uchybionego terminu, to złożenie wniosku z uchybieniem terminu uzasadnia jego oddalenie. Innego rodzaju orzeczenia w takiej sytuacji ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje. Wskazuje na to między innymi rodzaj orzeczeń kończących postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty przed kolegium: ustalających nową wysokość opłaty lub oddalających wniosek.

18 Wniosek o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania I OSK 876/07 - wyrok NSA (N) z dnia 12-06-2008 Na postanowienie o odmowie przywrócenia terminu do złożenia wniosku o ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego służy skarga do sądu administracyjnego, jest ono bowiem aktem, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

19 Postanowienie SN w sprawie oznaczenia stron we wniosku do SKO Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.01.2014 sygn. akt IV CSK 214/13 Po przekazaniu do sądu powszechnego sprawy wszczętej wnioskiem użytkownika wieczystego złożonym na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n., w którym nie wskazano jako strony właściciela nieruchomości, tj. właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, lecz, zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n., organ właściwy do reprezentowania tych osób prawnych, nie zachodzi konieczność odrzucenia pozwu z tej przyczyny, że występuje w sprawie nieusuwalny brak zdolności sądowej po stronie pozwanej.

20 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.01.2014 sygn. akt IV CSK 214/13 Należy w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę specyfikę przewidzianej w przepisach u.g.n. procedury kwestionowania wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego polegającej na tym, że następuje to w postępowaniu o mieszanym charakterze, w pierwszej fazie w postępowaniu administracyjnym, przed samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie dopiero, w fakultatywnym postępowaniu przed sądem powszechnym. (…) istnieje od lat nieusuwana przez ustawodawcę rozbieżność pomiędzy treścią ustawy, tj. art. 78 ust. 3 u.g.n. -wymagającym wskazania we wniosku kierowanym do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego organu -a wykładnią tego przepisu przyjętą w orzecznictwie, według której stroną postępowania w sprawach o aktualizację opłaty nie jest organ, lecz właściciel nieruchomości -jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Artykuł 78 ust. 3 u.g.n. nakazuje więc we wniosku wskazać właściwy organ a nie stronę, tak jak to przewidują przepisy procedury cywilnej, wymagając w art. 187 §1 w zw. z art. 126 §1 pkt 1 k.p.c. oznaczenia strony w pozwie. (…) Uwzględniając powyższe w sprawie zainicjowanej wnioskiem, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., w którym wskazano uprawniony organ zgodnie z wymaganiem przewidzianym w art. 78 ust. 3 tej ustawy, ustalenie strony pozwanej, tj. czy jest nią wskazany organ, czy też osoba prawna (jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa), do reprezentowania której jest uprawniony wskazany organ, powinno nastąpić na podstawie analizy całokształtu okoliczności poprzedzających przekazanie sprawy do sądu powszechnego przy uwzględnieniu istnienia ułomnej regulacji przewidzianej w art. 78 ust. 3 u.g.n. niedostosowanej do specyfiki postępowania sądowego. W razie zaś wątpliwości co do tego, kto jest stroną pozwaną w sprawie, strona (użytkownik wieczysty) powinna zostać wezwana do wyjaśnienia istniejących w tym zakresie wątpliwości w drodze odpowiedniego zastosowania art. 70 §1 w zw. z art. 199 § 2 k.p.c. Odrzucenie pozwu może nastąpić wówczas, gdyby użytkownik wieczysty, który złożył wniosek przewidziany w art. 78ust. 2 u.g.n. jednoznacznie stał na stanowisku, że stroną pozwaną nie jest właściciel nieruchomości dokonujący wypowiedzenia (jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa), lecz jej organ, jako odrębny od osoby prawnej podmiot (por. uchwała Sądu Najwyższego zdnia 19 kwietnia 2001 r., III CZO 10/01, OSNC 2001, nr 10, poz. 147). Można też bronić stanowiska, że skoro art. 78ust. 3 u.g.n. wymaga wyłącznie wskazania właściwego organu, to uczynienie zadość temu wymaganiu oznacza li tylko wskazanie organu, a nie strony, która powinna występować w dalszym postępowaniu, a w konsekwencji udział właściciela nieruchomości reprezentowanego przez ten organ w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym przesądza o tym, kto jest stroną tego postępowania, a następnie postępowania wywołanego przekazaniem sprawy do sądu powszechnego. Rygorystyczna wykładnia zakładająca, że samo wskazanie we wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2u.g.n., właściwego organu przesądza definitywnie o tym, że to ten organ a nie osoba prawna, do reprezentowania której organ ten jest uprawniony, jest stroną postępowania sądowego prowadziłaby do skutków, których nie można zaaprobować przy uwzględnieniu norm konstytucyjnych, gwarantujących prawo do sądu oraz zawierających zasadę zaufania obywateli do państwa, której źródłem jest zasada demokratycznego państwa prawnego. Trafnie bowiem wskazano w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że konsekwencją zachowania użytkownika wieczystego, który złożył wniosek spełniający wymagania określone w art. 78 ust. 3 u.g.n. byłoby zamknięcie drogi sądowej do zbadania zasadności aktualizacji opłaty rocznej i to w sytuacji, w której doszło do skutecznego uruchomienia pierwszego etapu tej kontroli przed samorządowym kolegium odwoławczym. W sprawie, w której wniesiono skargę kasacyjną, podstawą odrzucenia pozwu było wyłącznie to, iż we wniosku inicjującym to postępowanie i zastępującym pozew nie określono Prezydenta Miasta G. jako strony postępowania, lecz jedynie wskazano, że jest to właściwy organ, według art. 78 ust. 3 u.g.n. Sąd nie uwzględnił także, iż z okoliczności związanych z przebiegiem postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, wynikało, że w postępowaniu tym brała udział Gmina Miasta G. reprezentowana przez jej Prezydenta, która także złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G.z dnia 11 czerwca 2012 r. Wreszcie Spółdzielnia Mieszkaniowa „K.” w piśmie z dnia 30 lipca 2012 r. jednoznacznie wskazała, że stroną postępowania jest Gmina Miasta G.

21 Nakłady Art. 77 4. Przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. 5. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. 6. Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Czyli nie każde nakłady, ale wyłącznie spełniające cechy wskazane w uogn !!!

22 Roszczenie o zaliczenie wartości nakładów Użytkownik wieczysty może zgłosić wniosek o zaliczenie nakładów w każdym czasie, ale wniosek ten stanie się skuteczny dopiero w chwili aktualizacji opłaty, zaliczenie wartości nakładów jest czynnością wtórną w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej. Zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero określenie wysokości należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia na poczet którego następuje zarachowanie. Jej ustalenie stanowi moment, w którym dochodzi do realizacji prawa zaliczenia. (wyrok SA Warszawa z dnia 28-10-2014, VI ACa 368/13) Zaliczenie wartości nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego na urządzenia określone w art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty rocznej (wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 12-09-2013 IV CSK 10/13) V CSK 356/09 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-04-2010 W świetle art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wykluczone jest odrębne, dokonywane poza procedurą aktualizacji opłat, jednostronne oświadczenie użytkownika wieczystego o potrąceniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną. (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 kwietnia 2010 r. V CSK 356/09)

23 Skutki odwołania od wypowiedzenia Po wniesieniu sprawy do SKO opłata w części zakwestionowanej nie jest uiszczana do czasu rozstrzygnięcia sprawy (ugoda przed SKO lub decyzja SKO, a w wypadku wniesienia sprzeciwu do sądu – prawomocny wyrok sądu), przy czym po rozstrzygnięciu, o ile zostanie stwierdzona zasadność podwyższenia opłaty, użytkownik musi uiścić dopłatę opłaty rocznej za wszystkie lata, począwszy od roku, w którym miała wejść w życie zgodnie z wypowiedzeniem, ale BEZ ODSETEK (ORZECZENIE SN!!!)

24 Wymagalność podwyższonej części opłaty za użytkowanie wieczyste zasądzonej wyrokiem sądu Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 października 2005 r. V CK 276/05 Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - jedn. tekst Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/05 Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku.

25 Postępowanie przed SKO Art. 79 2. Kolegium wyznacza niezwłocznie termin pierwszej rozprawy, doręczając jednocześnie właściwemu organowi odpis wniosku. 3. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. 4. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1. Przepis ust. 5 stosuje się odpowiednio. 5. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. 6. Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek, o którym mowa w ust. 1. Jeżeli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od właściwego organu. 7. Do postępowania przed kolegium stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego o wyłączeniu pracownika oraz organu, o załatwianiu spraw, doręczeniach, wezwaniach, terminach i postępowaniu, z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń. Do postępowania, o którym mowa wyżej, stosuje się również przepisy o opłatach i kosztach. 8. Przepisy ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu. 9. Orzeczenie lub ugoda, której kolegium nadało klauzulę wykonalności, podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

26 Egzekucja opłaty rocznej ustalonej przez SKO Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 sierpnia 2012 r. I OSK 808/12 W myśl art. 79 ust. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) orzeczenie lub ugoda, której Samorządowe Kolegium Odwoławcze nadało klauzulę wykonalności, podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej, co jest konsekwencją cywilnego charakteru sprawy rozpoznawanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Dochodzenie roszczeń o zapłatę poszczególnych opłat rocznych następuje na drodze sądowej przed sądami powszechnymi. Nadanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniu lub ugodzie klauzuli wykonalności nie następuje w drodze rozstrzygnięć wskazanych w art. 3 § 2 pkt 1-3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), nie może też być uznane za akt lub czynność z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, skoro stanowi element sprawy cywilnej. Czyli w przypadku braku zapłaty opłaty rocznej ustalonej przed SKO – powództwo o zapłatę przed sądem powszechnym

27 Postępowanie przed SKO c.d. Tryb według kodeksu postępowania administracyjnego, możliwość zawarcia ugody, która kończy postępowanie, gdy brak ugody SKO prowadzi postępowanie, SKO ocenia tylko prawidłowość formalną wypowiedzenia i prawidłowość sporządzonego operatu, przy czym zasadą, że nie zostaje powołany biegły – celowość współpracy z rzeczoznawcą w celu wykazania błędów operatu, gdy SKO oceni, że operat nieprawidłowo sporządzony lub nieprawidłowe wypowiedzenie – ustala, że opłata w dotychczasowej wysokości, gdy nie dopatrzy się błędów – oddala odwołanie, decyzja nie kończy postępowania, możliwość wniesienia sprzeciwu do sądu powszechnego

28 Zasady wyceny /błędy popełniane przez rzeczoznawców przy sporządzaniu operatów (uogn+standardy zawodowe) Art. 151 ugn 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych jako zasady, którymi powinien kierować się rzeczoznawca (choć nie mają normatywnego charakteru)

29 Zasady wyceny /błędy popełniane przez rzeczoznawców przy sporządzaniu operatów Art. 152 [Podejścia do wyceny] 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art. 153 [Podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe] 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Art. 154 [Zasady wyboru] 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

30 Źródła danych o nieruchomościach przy sporządzaniu operatu Art. 155 [Dane o nieruchomościach] 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

31 Termin ważności operatu Art. 156 3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. 4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

32 Rozbieżności w wycenach rzeczoznawców Art. 157 [Rozbieżne opinie w ocenie operatu] 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. 1a. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. 2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. 3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. 4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

33 Metodyka postępowania użytkownika wieczystego kwestionującego wycenę stanowiącą podstawę aktualizacji Zapoznanie się z treścią operatu Metody wyceny – rozporządzenie Stosowanie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych Dobór nieruchomości porównawczych Przyjęcie wag cech, współczynników korygujących Brak charakterystyki nieruchomości o cenie min i max Trend cenowy Współpraca z rzeczoznawcą – dostęp do bazy danych transakcji, merytoryczne wsparcie w kwestii zarzutów do operatu stanowiącego podstawę aktualizacji

34 Sprzeciw do sądu Art. 80 Ust.1 Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. 2. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. 3. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. 4. Jeżeli sprzeciw dotyczy wyłącznie kosztów postępowania, przepisu ust. 3 nie stosuje się, a właściwy sąd rozstrzyga o kosztach postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym. Sprzeciw nie wymaga specjalnych wymogów formalnych, z chwilą wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc i pozostaje bez znaczenia w sprawie, a akta SKO przekazuje do sądu

35 Skutki niezachowania terminu do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 5 lipca 2013 r. I ACa 396/13 Sprzeciw w trybie art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wnosi się do kolegium. Dla oceny zachowania terminu do wniesienia sprzeciwu miarodajna jest data jego wpływu do samorządowego kolegium odwoławczego, a nie do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Dopiero złożenie sprzeciwu do kolegium jest czynnością, która determinuje kolejny etap postępowania, bowiem dopiero w konsekwencji złożenia sprzeciwu do kolegium, przekazuje ono akta sprawy wraz z wniesionym sprzeciwem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Termin określony w art. 80 ust. 1ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter materialnoprawny, jest terminem zawitym, nieprzywracalnym. Jego prawidłowe wniesienie powoduje utratę mocy orzeczenia kolegium oraz przeniesienie sporu do sądu powszechnego. Natomiast upływ terminu do jego wniesienia powoduje, że wiążące staje się orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego, a strona traci uprawnienie do żądania przekazania sprawy do sądu. Konsekwentnie, skoro termin ten ma charakter materialnoprawny, to jego niedochowanie skutkować musi oddaleniem powództwa. Czyli: nie ma możliwości przywrócenia terminu (inaczej niż przy terminie do odwołania do SKO) !

36 Nieprzywracalny charakter terminu do wniesienia sprzeciwu – wyrok TK Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 grudnia 2006 r. P 35/05 Art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz. 2782, z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459 oraz z 2006 r. Nr 104, poz. 708) w zakresie, w jakim przewiduje czternastodniowy nieprzywracalny termin wniesienia sprzeciwu do sądu powszechnego od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jest zgodny z art. 45 ust. 1 w związku z art. 77 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

37 Po wniesieniu sprzeciwu Po przekazaniu akt do sądu przez SKO sąd formalnie ocenia wniosek złożony do SKO, który zastępuje pozew (czyli sąd bada, czy wniosek spełnia wymogi formalne przewidziane dla pozwu w kodeksie postępowania cywilnego), nawet gdy sprzeciw wnosi właściciel, to jako powód w sprawie występuje użytkownik wieczysty, który złożył wniosek do SKO, wezwanie do uzupełnienia braków formalnych (w tym m.in. wskazanie wartości przedmiotu sporu, decydującej o wysokości opłaty sądowej – 5 % i uiszczenie opłaty), postępowanie według przepisów kodeksu postępowania cywilnego,

38 Rozkład ciężaru dowodu Ciężar udowodnienia wzrostu wartości nieruchomości po stronie organu – opinia biegłego – orzecznictwo SN Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 września 2009 r.I CSK 45/09 W sądowym postępowaniu rozpoznawczym właściciela nieruchomości obciąża ciężar dowodu wystąpienia przesłanek uzasadniających podwyższenie opłaty rocznej. Stronę pozwaną (właściciela) obciąża ciężar dowodu wykazania wzrostu wartości spornej nieruchomości, strona ta zobowiązana do wykazania stosownej inicjatywy w zakresie zgłoszenia dowodu z opinii biegłego - rzeczoznawcy, brak zgłoszenia może skutkować uznaniem przez Sąd, że aktualizacja nieuzasadniona Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 kwietnia 2011 r. IV CSK 427/10 zarówno w postępowaniu administracyjnym jak i w sądowym postępowaniu rozpoznawczym to właściciela nieruchomości („właściwy organ”), zgodnie z art. 78 ust. 3 zd. 2 GospNierU, obciąża obowiązek udowodnienia wystąpienia przesłanek uzasadniających podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a więc zarówno przesłanki wzrostu wartości nieruchomości (art. 77 ust. 1 GospNierU), jak i trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na jaki nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 GospNierU). w sytuacji, gdy właściciel przedstawi odpowiednie dowody na te okoliczności, a użytkownik wieczysty kwestionuje wynikające z nich fakty, powinien, zgodnie z ogólną zasadą przewidzianą w art. 6 KC, udowodnić swoje stanowisko w tym przedmiocie.art. 77 ust. 1art. 73 ust. 2art. 6

39 Wypowiedzenie wysokości opłaty co do części nieruchomości Niedopuszczalność dokonania wypowiedzenia co do części nieruchomości (gdy w skład nieruchomości wchodzi wiele działek ewidencyjnych albo gdy nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności) Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 maja 2013 r. III CZP 24/13 Teza Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia opłaty dla nieruchomości obejmującej wiele działek ewidencyjnych dokonanego w ten sposób, że co prawda w tym samym czasie wypowiedziano opłatę co do wszystkich działek ewidencyjnych, ale odrębnymi wypowiedzeniami dla pojedynczych działek albo działek pogrupowanych wg uznania właściciela – sprawa przyjęta do rozpoznania przez Sąd Najwyższy w dniu 15.10.2015 r., IV CSK 201/15 – rozbieżność w orzecznictwie sądów w Trójmieście jako podstawa wniosku o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania, termin posiedzenia w dniu 20.01.2016 r.

40 Wygaśnięcie użytkowania wieczystego Art. 33 [Wygaśnięcie użytkowania wieczystego] 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. 2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. 3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. 3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. 4. Przepisy ust. 1-3a stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

41 Dziękuję za uwagę