ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ JAK PRZEPROWADZIĆ ROCZNE ZEBRANIE Klfkjdjgiodjfbknmfkgjri sikefjdigdskfb isdhjgfidhjghsidn

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ CO NALEŻY WIEDZIEĆ PRZED ZWOŁANIEM ZEBRANIA Dla kogo zebranie? Jak policzyć udział w nieruchomości wspólnej? Kto zwołuje zebranie właścicieli lokali? Czym się różni zarząd od zarządcy? Zwykły zarząd i czynności przekraczające zarząd zwykły. Prawa i obowiązki właścicieli lokali. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ DLA KOGO ZEBRANIE Zgodnie z art.30 (uwl, Dz. U z 2000r. Nr 80, poz.90), zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono zgodnie z art. 18 pkt 1 (uwl, przy udziale notariusza) ma obowiązek przynajmniej raz w roku, nie później niż do końca marca, zwołać zebranie ogółu właścicieli. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ JAK POLICZYĆ UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Zdarza się, że nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami. Wówczas udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Jeżeli w budynku nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ KTO ZWOŁUJE ZEBRANIE Zgodnie z art. 31 pkt.1 uwl zebranie roczne „sprawozdawcze”, jak i każde inne zebranie właścicieli zwołuje zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art.18 pkt 1. Zarząd zwołuje również zebranie na wniosek właścicieli dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Obowiązek zwoływania zebrań nie dotyczy zarządcy, któremu zarząd zlecił zarządzanie albo niektóre czynności dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ CZYM SIĘ RÓŻNI ZARZAD OD ZARZADCY Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub z poza ich grona – zarząd własny. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz także w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Z zarządem powierzonym mamy do czynienia, gdy właściciele w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierza zarząd osobie fizycznej lub prawnej. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ ZWYKŁY ZARZĄD I CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZARZĄD ZWYKŁY We wspólnotach małych (do 7 lokali) przyjmuje się, że decyzje zmieniające trwale stan przeznaczenia rzeczy należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Kodeks cywilny, którego przepisy mają zastosowanie do małych wspólnot, nie definiuje tych pojęć, a interpretacji dostarcza orzecznictwo. Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań art. 199 k.c. (czyli bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ a także spełnienia wymogów art. 201 k.c.(czyli bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne i nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli. Ustawa o własności lokali, która reguluje funkcjonowanie dużych wspólnot, w art. 22 wymienia czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i nie jest listą zamkniętą. Podobnie jak w przypadku małych wspólnot przy interpretacji pojęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu pomocne jest orzecznictwo. No i co dalej? ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI Współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność ma prawo nie tylko do rozporządzania własnym lokalem, ale wraz z innymi współwłaścicielami może też korzystać z tych części nieruchomości, które stanowią współwłasność i pobierać z nich pożytki i przychody. Właściciel lokalu ma też prawo do współdecydowania o zarzadzaniu nieruchomością wspólną, w tym podejmowaniu uchwał w zakresie wyboru bądź odwołania zarządu, zarządcy, ustalania kosztów zarządu związanych z trzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wysokości zaliczek na poczet tych kosztów. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Właściciel lokalu ma także prawo do: udzielania zarządowi zgody na podejmowanie czynności przekraczających czynności zwykłego zarządu, zwrócenie się do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego, zwołanie corocznego zebrania właścicieli lokali, jeżeli obowiązku tego nie wypełni zarząd lub zarządca, zaskarżanie uchwał właścicieli. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ ZEBRANIE I JEGO ORGANIZACJA FORMA ZAWIADOMIENIA I JEGO ZAWARTOŚĆ PRZEDMIOT I PROWADZENIE ZEBRANIA ZASADY GŁOSOWANIA SPRAWOZDANIE FINANSOWE OCENA PRACY ZARZĄDU UCHWALENIE ROCZNEGO PLANU GOSPODARCZEGO ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ FORMA ZAWIADOMIENIA I JEGO ZAWORTOŚĆ Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art.18 pkt 1 musi pisemnie powiadomić każdego właściciela lub ich pełnomocników o planowanym zebraniu nie później niż siedem dni przed jego terminem. W zawiadomieniu musi znaleźć się: - data i godzina zebrania, - jego miejsce i porządek obrad, - załączniki i projekty uchwał jakie mają być poddane pod głosowanie. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Właściciel, który nie został właściwie poinformowany o zebraniu, ma prawo kwestionować jego ważność. Nie zawiadomienie o terminie zebrania wspólnoty może być przyczyną uchylenia uchwał, jeżeli to uchybienie miało wpływ na ich treść (Sąd Najwyższy w wyroku z 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00). ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ PRZEDMIOT I PROWADZENIE ZEBRANIA Przedmiotem zebrania powinny być w szczególności: sprawozdanie zarządu, ocena pracy zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, Podjęcie uchwał w sprawie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Na zebraniu zwyczajowo wybiera się przewodniczącego, komisje skrutacyjną i protokolanta. Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad podany w zawiadomieniu i po jego przyjęciu prowadzi obrady i udziela głosu uczestnikom. Komisja skrutacyjna liczy głosy podczas głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Rolą protokolanta jest zapisywanie przebiegu obrad. Protokół z przebiegu obrad podpisuje przewodniczący i protokolant, a załącznikami do niego są lista obecności, potwierdzone zawiadomienia właścicieli o zebraniu, protokół głosowań i podjęte uchwały. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ ZASADY GŁOSOWANIA Wynik głosowania nie zależy od liczby uczestniczących właścicieli i pełnomocników, ale od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej jaki wiąże się z ich głosem. Uchwały właścicieli mogą być podejmowane nie tylko na zebraniu, ale także w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub przez łączenie obu tych sposobów. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź oba te warunki spełnione są razem, ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ SPRAWOZDANIE FINANSOWE Art. 29 uwl Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 pkt 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencje pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. […] ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Art. 22 Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 pkt 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. […] ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Art. 30 Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólna powierzono w sposób określony w art. 18 pkt 1, jest obowiązany: dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy. […] ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ OCENA PRACY ZARZĄDU Podstawowym punktem rocznego zebrania jest ocena pracy zarządu oraz podjęcie uchwały o udzieleniu bądź nie udzieleniu zarządowi absolutorium. Ocena nie dotyczy zarządcy, któremu zarząd zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną umową cywilnoprawną. Również to zarząd, a nie zarządca działający na zlecenie zarządu przedstawia członkom wspólnoty sprawozdanie ze swojej działalności. Nieudzielenie absolutorium nie oznacza odwołania zarządu, ale może być tego powodem. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Uchwałą właścicieli lokali zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ UCHWALENIE ROCZNEGO PLANU GOSPODARCZEGO Roczny plan gospodarczy zatwierdzany jest w formie uchwały i załącznikiem do niego powinien być plan finansowy wspólnoty mieszkaniowej na dany rok uwzględniający przychody i koszty wspólnoty. Powinny one być ujęte w podziale na pożytki uzyskane z części wspólnej i wydatki jakie poniosą właściciele lokali na koszty zarządu częścią wspólną, a także uwzględniać koszty utrzymania lokali. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się z: zaliczki na fundusz remontowy celowy, zaliczki na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej w tym: wydatki na remonty i bieżącą konserwacje, opłaty za media w części wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku, czystości i zieleni, wynagrodzenie członków zarządu i/lub zarządcy. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ ZASKARŻANIE UCHWAŁ DO SĄDU Jeśli właściciele nie mogą dojść do porozumienie w sprawie podjęcia uchwały zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Do sądu może skarżyć już przyjęta uchwałę także właściciel lokalu, jeśli uzna, że jest ona niezgodna z prawem, umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ USTANOWIENIE ZARZĄDCY PRZYMUSOWEGO Każdy z właścicieli może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, jeśli zarząd nie został powołany lub gdy istniejący nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd określa zakres uprawnień zarządcy oraz przysługujące mu wynagrodzenie i odwołuje go, gdy ustanie przyczyna powołania. ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ Podstawa prawna Ustawa z 23 kwietnia 1964r. –Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16, poz. 93 ze zm.), Ustawa z 24 czerwca 1994r. – o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr. 80, poz. 903 ze zm.) ROCZNE ZEBRANIE WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ