Założenia rządowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego Warszawa, 8 sierpnia 2014 r.

Prezentacja na temat: "Założenia rządowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego Warszawa, 8 sierpnia 2014 r."— Zapis prezentacji:

1 Założenia rządowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego Warszawa, 8 sierpnia 2014 r.

2 Koncepcja nowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego (1) przewidywane wdrożenie w 2015 r. preferencyjnego instrumentu o charakterze zwrotnym; zgodność z kierunkiem wskazanym w strategicznych dokumentach rządowych: Strategii Rozwoju Kraju 2020, Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego (wraz z dokumentem implementacyjnym), odpowiedzi na dezyderat sejmowej Komisji Infrastruktury pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku; element projektowanych dokumentów dotyczących: rewitalizacji (Narodowy Program Rewitalizacji), polityki miejskiej (Krajowa Polityka Miejska); 2

3 Koncepcja nowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego (2) jeden z instrumentów lokalnej polityki mieszkaniowej, oferujący preferencyjne finansowanie przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego: kierowane do inwestorów działających w oparciu o zawartą z gminą umowę, określającą mi.in. zasady kierowania przez gminę najemców do sfinansowanych w ramach programu mieszkań społecznych, objętych co do zasady wsparciem jst (możliwość bezpośredniej partycypacji w kosztach, grunty wniesione przez gminę – wartość wniesionego gruntu uznawany jako koszt kwalifikowany przedsięwzięcia); wypełnienie luki w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa - adresatami mieszkań będą osoby o umiarkowanych dochodach, w szczególności rodziny z dziećmi. 3

4 Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (1) dostępność kredytów mieszkaniowych na zakup własnego mieszkania oraz dostępność mieszkań na wynajem na rynku komercyjnym jest bardzo podobna (miesięczny czynsz za wynajem mieszkania o danej powierzchni jest zbliżony do raty spłaty kredytu zaciągniętego na jego zakup); osoby, których dochody mieszczą się w ok. III-VII decylach rozkładu wynagrodzeń zarabiają za dużo, aby móc się ubiegać o lokal gminny, i za mało aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania, nawet korzystając z programu „MdM”; brak dostępu do finansowania hipotecznego cechuje osoby, które nie dysponują odpowiednią stabilizacją zatrudnienia, warunkującą uzyskanie zdolności kredytowej w ocenie instytucji udzielających kredytów; 4

5 Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (2) osoby uzyskujące przeciętne dochody mogą płacić czynsz za wynajem mieszkania w wysokości ok. 8-20 zł/m 2 miesięcznie, czyli poniżej stawek obowiązujących na rynku komercyjnym mieszkań na wynajem; kredyt mieszkaniowy na zasadach komercyjnych mogą zaciągnąć osoby najzamożniejsze, których dochody mieszczą się w ok. VIII-X decylu rozkładu wynagrodzeń - funkcjonowanie programu „MdM” i dostępny w jego ramach instrument wsparcia (dofinansowanie wkładu własnego) powoduje, że dostępność ta się zwiększa i o kredyt może się ubiegać dodatkowe 10% osób; wyłącznie do grup ludności o najniższych wynagrodzeniach (najczęściej I-III decyl rozkładu wynagrodzeń) ofertę wsparcia adresują samorządy gminne; 5

6 Analiza dostępności mieszkań i grupa docelowa programu (3) opierając się na badaniu Instytutu Rozwoju Miast oraz zapotrzebowaniu zgłoszonym przez tbs-y w ramach ostatnich edycji KFM, popyt na mieszkania społeczne czynszowe pozostaje niezaspokojony i jego skala w ostatnich latach oceniana była na poziomie ok. 100 tys. lokali; nowy program wypełni wykazaną lukę w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa, tj. lokale mieszkalne objęte finansowaniem adresowane będą wyłącznie do gospodarstw domowych (co najmniej w 50-60% rodzin z dziećmi), których dochody mieszczą się w ok. III-VI decylu rozkładu wynagrodzeń – w przypadku lokalizacji nie objętych działalnością Funduszu Mieszkań na Wynajem także VII decyl. 6

7 Podstawowe założenia instrumentu finansowania społecznego budownictwa czynszowego (przygotowane we współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego) etap realizacji: okres 5 lat; efekty rzeczowe: 10 tys. lokali mieszkalnych na wynajem objętych finansowaniem; charakter instrumentu: finansowanie preferencyjne społecznego budownictwa czynszowego przez BGK (preferencyjny kredyt, oprocentowany w formule stopy zmiennej wg stawki WIBOR 1M bez marży); okres kredytowania: 30 lat (karencja + spłata); wolumen finansowania preferencyjnego w ramach rocznej edycji: 320 mln zł; efekty roczne: założono sfinansowanie rocznie 2 tys. mieszkań o powierzchni 50 m 2, przyjmując przeciętny koszt budowy 1 m 2 na poziomie 4 tys. zł (maksymalny LtV 80%); forma wsparcia ze środków publicznych: dopłata dla BGK warunkująca zachowanie preferencyjnych warunków finansowania, pokrywająca różnicę pomiędzy oprocentowaniem nominalnym a preferencyjnym. 7

8 Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejącego systemu instytucjonalnego towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe - jako beneficjenci preferencyjnych kredytów Bank Gospodarstwa Krajowego - jako instytucja kredytująca nowe przedsięwzięcia społecznego budownictwa czynszowego 8

9 Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejących rozwiązań prawnych (1) ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jako punkt odniesienia do konstrukcji uwarunkowań prawnych nowego programu: wprowadzone w ustawie w 2009 r. rozwiązania przewidują likwidację KFM, określając jednocześnie ramowe zasady dalszego finansowania towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych, zgodnie ze znowelizowaną ustawą, preferencyjne finansowanie społecznego budownictwa czynszowego miało być przedmiotem działalności prowadzonej przez BGK na własny rachunek, co byłoby możliwe w wyniku corocznego dofinansowania przez Ministra Finansów kapitałów własnych Banku; 9

10 Uwzględnienie w ramach nowego programu istniejących rozwiązań prawnych (2) koncepcja nowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego przewiduje wykorzystanie wprowadzonej w 2009 r. formuły finansowania poprzez nowelizację ustawy w zakresie dotyczącym: charakterystyki kredytu udzielanego w ramach nowego programu (nowelizacja delegacji i wytycznych ustawowych), korekty przepisów dotyczących zasad adresowania i użytkowania nowych mieszkań, modyfikacji przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w ramach programu wsparcia; na podstawie znowelizowanych delegacji i wytycznych ustawowych zostaną wydane przepisy wykonawcze umożliwiające pełne wdrożenie programu. 10

11 Wybór przedsięwzięć do finansowania w oparciu o przeprowadzoną ocenę wniosków uwzględniającą: 11 społeczne uwarunkowania przedsięwzięcia, techniczne uwarunkowania przedsięwzięcia, uwarunkowania lokalnych polityk mieszkaniowych/lokalne czynniki prorozwojowe.

12 Społeczne uwarunkowania przedsięwzięcia – premiowane będą m.in. projekty: 12 adresowane w większym zakresie do gospodarstw domowych o dochodach mieszczących się w niższych decylach rozkładu wynagrodzeń, adresowane w większym zakresie do rodzin z dziećmi, zakładające większe zróżnicowanie charakteru mieszkań wybudowanych w budynku – współwystępowanie w budynku innych typów mieszkań (racjonalny social mix, lokale użytkowe, mieszkania i inne lokale przeznaczone na sprzedaż).

13 Techniczne uwarunkowania przedsięwzięcia – premiowane będą m.in. projekty: 13 zakładające, po zakończeniu realizacji, szczególnie niskie zapotrzebowanie na energię zużywaną w mieszkaniu, polegające na remoncie lub zmianie sposobu użytkowania budynku, lokalizowane na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub obszarach objętych lokalnym programem rewitalizacji.

14 Uwarunkowania lokalnych polityk mieszkaniowych/lokalne czynniki prorozwojowe – premiowane będą m.in. projekty 14 zlokalizowane w gminach, w których dotychczasowy udział środków budżetowych finansujących projekty społecznego budownictwa czynszowego był niski, pomimo występujących deficytów, przewidujące wyższy udział wśród docelowych najemców społecznego zasobu czynszowego tych gospodarstw domowych, które będą kierowane do nowych mieszkań przez gminy jako element zintegrowanego procesu racjonalizacji gospodarowania lokalami mieszkalnymi w mieszkaniowym zasobie gminy (tzw. „łańcuch przeprowadzek”).

15 Modyfikacja przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w ramach programu wsparcia (1) ograniczenie możliwości partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu: minimalizacja ryzyka negatywnych doświadczeń poprzednio realizowanego programu (KFM), zapewnienie rotacyjnego charakteru mieszkań społecznych, pozbawionych co do zasady elementu quasi-własnościowych nakładów lokatora; zachowanie pewnych możliwości wykorzystania formuły partycypacji lokatora: obniżenie obecnego limitu maksymalnej wysokości partycypacji lokatora w przypadku mieszkań budowanych w ramach nowego programu, znacząca preferencja dla projektów, w których osiągniecie niskiego poziomu czynszów będzie możliwe przy braku partycypacji lokatora, preferencja w ramach kryteriów wyboru przedsięwzięć dla projektów o wyższym zaangażowaniu jst w przedsięwzięcie i projektów przewidujących zróżnicowanie typów lokali w ramach inwestycji (lokale użytkowe, lokale mieszkalne na sprzedaż); partycypacja osób prawnych: utrzymanie w stosunku do mieszkań powstających w ramach nowego programu obecnych zasad wynikających z przepisów art. 29 ustawy o niektórych formach (…), z wyjątkiem zniesienia możliwości cesji praw wynikających z partycypacji przez osobę prawną na rzecz lokatora, Podstawa do partycypowania jst w kosztach budowy mieszkań w ramach nowego programu; 15

16 Modyfikacja przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w ramach programu wsparcia (2) weryfikacja dochodów najemcy w odniesieniu do nowych mieszkań społecznych: zasada corocznej obligatoryjnej weryfikacji dochodów najemcy, w przypadku dochodów przekraczających, poza zakresem dopuszczalnych odchyleń, limity uprawniające do użytkowania mieszkań na zasadach społecznych (preferencyjny czynsz) powinna następować obligatoryjna podwyżka czynszu za najem mieszkania, do poziomu odpowiadającego krotności czynszu płaconego przed podwyżką; limit wysokości czynszów: ustawowe określenie limitu wysokości czynszu w wysokości umożliwiającej finansowanie przedsięwzięć preferencyjnym kredytem (w zależności od finansowania przedsięwzięcia w formie partycypacji lub jej braku), limit wyższy niż obecnie określony w ustawie o niektórych formach (…) – określony obecnie limit wysokości czynszu w zasobach tbs jedną z barier uruchomienia preferencyjnej akcji kredytowej przez BGK. 16

17 Modyfikacja zasad działania towarzystw budownictwa społecznego w zakresie gospodarowania istniejącym zasobem mieszkań na wynajem zniesienie ograniczeń dla wprowadzenia nowego instrumentu finansowego wsparcia inwestycji społecznego budownictwa czynszowego; poprawa warunków realizacji przez tbs-y nowych inwestycji związanych z budową mieszkań na wynajem w oparciu o finansowanie komercyjne; utrzymanie społecznego charakteru mieszkań na wynajem w zasobach istniejących, wybudowanych ze środków b. KFM. 17

18 Zasady partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na wynajem dotychczasowe zasady dotyczące partycypacji w kosztach budowy lokali zostaną zachowane w odniesieniu do umów partycypacyjnych zawartych przed projektowaną zmianą ustawy, w przypadku nowych inwestycji, które nie będą finansowane preferencyjnie, zachowana zostanie możliwość partycypacji osób prawnych i fizycznych, co umożliwi w wielu przypadkach realizację nowych przedsięwzięć przy wykorzystaniu rynkowych źródeł finansowania (również możliwość rozwoju programów dochodzenia do własności poprzez najem), nastąpi także modyfikacja zasad waloryzacji kwoty zwracanej partycypacji własnej lokatora, która następowałaby w oparciu o wartość odtworzeniową lokalu obowiązującą w dniu zawarcia umowy partycypacyjnej. 18

19 Kryteria najmu w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na wynajem zniesienie ustawowych limitów dochodowych kwalifikujących do najmu mieszkań w zasobach tbs w przypadku mieszkań wybudowanych bez preferencyjnego finansowania, dotychczasowe kryteria najmu (limity dochodowe) utrzymane zostaną w odniesieniu do lokali mieszkalnych powstałych przy udziale kredytu udzielonego ze środków b KFM. 19

20 Czynsze w odniesieniu do istniejącego zasobu mieszkań na wynajem w obecnym stanie prawnym ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje ograniczenie wysokości czynszu do 4% wartości odtworzeniowej 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego dla całości zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego, dotychczasowe zasady limitowania wysokości czynszów utrzymane zostaną w odniesieniu do lokali wybudowanych przy udziale kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. 20

21 Dziękuję za uwagę Dorota Bortnowska Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Warszawa, ul. Wspólna 2/4 tel. 22 661 80 23 e-mail: Dorota.Bortnowska@mir.gov.pl www.mir.gov.pl www.funduszeeuropejskie.gov.pl 21