Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Prezentacja na temat: "Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką"— Zapis prezentacji:

1 Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką
Gospodarka Przestrzenna Doradztwo na Rynku Nieruchomości Pośrednictwo w Obrocie Nieruchomościami Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką Imię i Nazwisko Grupa: …

2 Studium przypadku Do biura pośrednika przychodzi klient, który chce sprzedać mieszkanie stanowiące przedmiot spółdzielczego prawa własnościowego. Po wstępnej rozmowie okazało się, że mieszkanie zostało zakupione w 2013 r. w całości za kredyt we frankach szwajcarskich. Kredytu udzielił bank PKO BP. Za mieszkanie zapłacono w momencie kupna zł. i na tyle została obciążona hipoteka. Do tej pory właściciel mieszkania spłacił zł. Cena, jaką sprzedający chciałby uzyskać wynosi zł. Klient poinformował pośrednika, że jego żona wynajęła dwa miesiące temu mieszkanie studentom. W jaki sposób pośrednik może pomóc w sprzedaży takiego mieszkania?

3 Zadanie Na podstawie studium przypadku opracować krótką prezentację (Power Point) w której znajdą się następujące zagadnienia: 1. Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? (podać podstawę prawną) 2. Na jakich zasadach można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? 3. Opinia banku o spłacanym kredycie (treść, koszt, procedura uzyskania). 4. Co grozi sprzedającemu jeśli dokona transakcji bez wiedzy banku? 5. W jaki sposób doprowadzić do wykreślenia hipoteki? 6. Rozwiązanie umowy najmu (na czas oznaczony i nieoznaczony) 7. Jakie znaczenie dla transakcji ma fakt, że klient jest żonaty? 8. Jakie dokumenty będą niezbędne do zawarcia transakcji? 9. Czy w tej sytuacji istnieje obowiązek zapłaty podatku dochodowego? (podstawa prawna)

4 Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalna. Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując nieruchomość, nabywca akceptuje więc fakt jej zakupu z istniejącym obciążeniem, a wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego. Zmiana właściciela nieruchomości (np. na skutek jej sprzedaży) nie ma wpływu na istnienie hipoteki, zaś nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości (źródło: Art. 72. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (źródło: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

5 Na jakich zasadach można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
Należy udać się do banku i uzgodnić z jego przedstawicielem formy i ew. warianty postępowania z hipoteką. W ogólnym przypadku można zawrzeć akt notarialny w którym trzeba wyraźnie zaznaczyć, że ustalona cena nabycia nieruchomości zostanie przelana w dwóch częściach: - pierwsza zasili konto banku i zostanie przekazana na poczet spłaty kredytu - druga zasili konto sprzedającego Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu bank osoby sprzedającej wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można już usunąć hipotekę z księgi wieczystej. Z takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego banku kupujący udaje się do sądu, do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedniego dla miejsca położenia nieruchomości. Źródło:

6 Opinia banku o spłacanym kredycie (treść, koszt, procedura uzyskania).
Chcąc sprzedać zadłużone mieszkanie musimy uzgodnić to z bankiem, który udzielił nam kredytu. Zgoda banku to formalność (bank nie może zabronić sprzedaży ale może wyciągnąć stosowne konsekwencje wynikające z umowy, jeśli się go nie powiadomi), trzeba ją jednak załatwić. Potem potrzebna będzie jeszcze opinia banku o spłacanym kredycie. Jeżeli natomiast chcemy kupić mieszkanie z kredytem i sami na taki zakup zaciągamy kredyt, nasz bank również zażąda od banku osoby sprzedającej takiej samej opinii. Koszt wydania takiej opinii to ok. 50 zł, przeważnie trzeba na nią jednak trochę poczekać, czasem nawet 1-2 tygodnie. Warto, więc, by osoba sprzedająca nieruchomość odpowiednio wcześnie o taką opinię się postarała. W bankowej opinii muszą znaleźć się m. in. następujące informacje: informacja czy terminowo było spłacane zadłużenie oraz jaka kwota pozostała do spłaty, numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy wysokość kwoty, która ma zostać przelana promesa banku, która obejmuje przyrzeczenie wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu na konkretny rachunek bankowy. Informacje te muszą znaleźć się również w akcie notarialnym. Źródło:

7 Co grozi sprzedającemu jeśli dokona transakcji bez wiedzy banku?

8 W jaki sposób doprowadzić do wykreślenia hipoteki?

9 Rozwiązanie umowy najmu (na czas oznaczony i nieoznaczony)

10 Jakie znaczenie dla transakcji ma fakt, że klient jest żonaty?

11 Dokumenty niezbędne do zawarcia transakcji

12 Kiedy istnieje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?