Budownictwo mieszkaniowe - jak walczyć z kryzysem Budownictwo mieszkaniowe - jak walczyć z kryzysem? Janusz Piechociński Wiceprzewodniczący Sejmowej Komisji Infrastruktury janusz@piechocinski.pl

Europa skutki spekulacji na rynku nieruchomości i dramatycznie kurczącego się rynku hipotecznego odbija się na rynku budowlanym w niespotykanej dotychczas skali. Budownictwo i sektor motoryzacyjny będą bowiem główna ofiara narastającego kryzysu. Począwszy od 2008 roku z dramatycznym pogłębianiem się tego zjawiska w 2009 we wszystkich krajach UE wystąpi największa od 30 lat skala załamania w budownictwie. Kryzys budowlany najmocniej dotknie Hiszpanie i Irlandię.

Europa Największe spadki wskaźników rozwoju wystąpią w budownictwie mieszkaniowym. W 2008 nakłady na budowę nowych mieszkań spadły w porównaniu do 2007 roku o 51 mld euro tj. o ok.15 % w tym Irlandia 45 % ,Hiszpania prawie 30 % Wielka Brytania 20 %. Po okresie ożywienia w latach 2005-2007 nastąpiła 2008 roku w europejskim budownictwie budynków komercyjnych i użyteczności publicznej stagnacja ( wzrost o tylko 1 %).Negatywne skutki recesji odczuwa też coraz bardziej europejski rynek budownictwa inżynieryjnego ( niewielki wzrost o zaledwie 1,5 %). Ogółem według Euroconstruck w 2008 europejski rynek budowlany skurczył się o 37 mld euro tj. o 2,5 %.

Europa - prognoza Euroconstruck prognozuje na 2009 dalsze pogarszanie się wskaźników opisujących budownictwo : zmniejszenie rynku budowlanego o blisko 5 % tj. o kolejne 65 mld euro spadek liczby rozpoczynanych budów nowych mieszkań o ponad 120 tysięcy spadek liczby oddawanych mieszkań do użytku o ok. 520 tysięcy spadek zużycia cementu o kolejne 13 mln ton.

Obecna sytuacja mieszkaniowa Polska zajmuje ostatnie miejsce w Unii pod względem liczby mieszkań na 1 000 mieszkańców (330, średnia UE 466) oraz liczby rodzin w stosunku do liczby mieszkań – 0.93 (jedyny w UE wskaźnik poniżej jedności). Deficyt mieszkań (różnica pomiędzy liczbą mieszkań a liczbą rodzin) wynosi 1 mln mieszkań i rośnie od 10 lat z powodu produkcji mniejszej niż liczba nowych gospodarstw domowych. Rocznie w Polsce zawieranych jest ok. 200 tysięcy małżeństw, a nowych mieszkań przybywa od 100 do 160 tysięcy rocznie. Dodatkowo sytuację pogarszają mieszkania w budynkach nadających się jedynie do wyburzenia, których liczbę ocenia się na 0.5 mln.

Tendencje zmian w budownictwie w 2008 roku Dynamika wzrostu inwestycji w 2008 r. wyraźnie się zmniejszyła. Na malejący poziom inwestowania wpływa kryzys na rynkach finansowych, ograniczenia w możliwościach pozyskiwania kredytów, mniejszy napływ inwestycji zagranicznych, pogorszenie sytuacji finansowej przedsiębiorstw i psychologiczne bariery w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych wobec niepewności co do przyszłej sytuacji gospodarczej. Malejące tempo inwestycji wpływa niekorzystnie na budownictwo. 6

TENDENCJE ZMIAN W BUDOWNICTWIE 2008 w budownictwie wyższe tempo wzrostu niż w innych dziedzinach gospodarki. Korzystne tendencje pierwszego półrocza 2008 zostały zahamowane, w kolejnych miesiącach pojawiły się niepokojące symptomy, produkcja budowlana wzrastała wolniej, ale w 2008 r. wzrost produkcji budowlanej wynosił 12,9%. Od 3 kwartału 2008 przedsiębiorstwa budowlane sygnalizowały pogorszenie koniunktury, a w grudniu i styczniu wszystkie wskaźniki charakteryzujące koniunkturę obniżyły się dramatycznie. Rentowność w budownictwie relatywnie wysoka, chociaż wzrasta liczba przedsiębiorstw deficytowych.

Wzrost PKB, przemysłu i budownictwa w latach 2005 – 2008 w % do roku poprzedniego

Spadek tempa wzrostu budownictwa w 2008 r.

Produkcja budowlana, zatrudnienie, płace, rentowność w 2007 i 2008 (w %) Po 12miesiącach 2008 wzrost produkcji budowlanej 12,9%, rok temu 15,7%

MIESIĘCZNA WARTOŚĆ ROBÓT BUDOWLANYCH w przedsiębiorstwach > 9 osób

budownictwie wykończeniowym. Budownictwo 2008 W 2008 r. oddano do użytku o 24% więcej mieszkań niż rok temu. Developerzy, mimo regresu w obrocie mieszkaniami oddali do użytku o 48% więcej mieszkań. budownictwie wykończeniowym. 12

2008/2009 W latach 2002 – 2007 oddawano od 80 do 130 tysięcy nowych mieszkań, przy stałej nadwyżce popytu nad podażą i szacowanym realnym popycie na 180 tys. W 2008 roku oddano 165 tys. Mieszkań, w tym deweloperzy 68 tys., spółdzielnie 9 tys., TBS tylko 5 tys. Ograniczenie kredytowania przez banki zakupu nowych mieszkań spowodowało drastyczny spadek sprzedanych lokali w IV kw. 2008 o 85% mimo spadku cen w ciągu roku średnio o ok. 20%.

W 2008 roku oddano do użytku o 24% więcej mieszkań niż rok temu W 2008 roku oddano do użytku o 24% więcej mieszkań niż rok temu. Pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym, głównie developerskim w sferze obrotu mieszkaniami. Dobre wyniki w liczbie oddanych do użytku mieszkań – to „echo” liczby rozpoczynanych mieszkań przed 2 laty. Zwiększają się trudności uzyskania kredytu na mieszkania, warunki przyznawania kredytu są bardziej rygorystyczne.

Mieszkania oddane do użytkowania w tysiącach w 2007 i 2008 roku

Skutki W IV kw. 2008 rozpoczęto budowę o 85% mniej nowych mieszkań niż w IV kw. 2007. W I kw. 2009 spadek, według zapowiedzi deweloperów, którzy nie chcą produkować bez możliwości sprzedaży, będzie jeszcze większy. W 2009 r. spadek produkcji budowlanej w mieszkalnictwie może wynieść 30 mld zł w porównaniu z 2008 rokiem . W roku 2010 i następnym spadek produkcji materiałów i usług wykończeniowych, mebli i AGD Ograniczenie rozpoczynania nowych budów w latach 2008 i 2009 będzie skutkowało niedostateczną podażą i znaczącym wzrostem cen mieszkań w latach 2010 – 2011, a tym samym pogłębianiem się opisanych procesów.

2009 ? Pierwszy kwartał 2009 będzie okresem „oczekiwania na zmiany” . Budownictwo mieszkaniowe nastąpi spadek. Po „kryzysie” w sferze obrotu mieszkaniami, następuje zmniejszenie liczby rozpoczynanych mieszkań (ten etap już się rozpoczął). Wprawdzie rok 2008 był korzystny w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, ale jest to echo mieszkań w trakcie realizacji, rozpoczynanych 2 lata temu.

Etapy kryzysu w budownictwie mieszkaniowym 1 etap: obrót mieszkaniami – trudności w sprzedaży mieszkań, podaż większa niż popyt 2 etap: zmniejsza się liczba rozpoczynanych mieszkań 3 etap: mieszkania oddawane do użytku – efekt przesunięty w czasie, widoczny po około 2 latach, zależy od cyklu budowy 18

Mieszkania oddawane do użytkowania, pozwolenia na budowę i mieszkania rozpoczynane wg miesięcy w 2008 r.

Rentowność w budownictwie nadal wysoka, chociaż co czwarte przedsiębiorstwo budowlane nie przynosi zysku. W 2007 r. wśród 1565 badanych firm budowlanych 11,3% było deficytowych. W 1-3 kw.08 wśród 1674 firm 23,4% nie przynosiło zysku.

W 2007 r. wśród 1565 badanych firm budowlanych 11,3% było deficytowych W 2007 r. wśród 1565 badanych firm budowlanych 11,3% było deficytowych. W 1-3 kw.08 wśród 1674 firm 23,4% nie przynosiło zysku.

Koniunktura w budownictwie Od drugiego półroczu 2008 koniunktura w budownictwie coraz gorsza Duże przedsiębiorstwa lepiej oceniają koniunkturę niż małe i średnie. Zmienia się znaczenie barier w budownictwie. Wzrosło znaczenie barier: brak popytu, konkurencja, koszty zatrudnienia, trudności z uzyskaniem kredytu. Zmniejszyło się znaczenie: brak pracowników, koszty materiałów. Koniunktura w budownictwie

WSKAŹNIKI KONIUNKTURY W BUDOWNICTWIE W 2008 – 2009 r WSKAŹNIKI KONIUNKTURY W BUDOWNICTWIE W 2008 – 2009 r. Wskaźniki liczone jako różnica między procentem odpowiedzi pozytywnych i negatywnych

BARIERY WZROSTU BUDOWNICTWA W STYCZNIU 2009 I ROK TEMU (w % deklaracji przedsiębiorstw)

WZROST PŁAC W BUDOWNICTWIE 2005 – 2008 w % do roku poprzedniego Płace w budownictwie wzrastają szybciej niż w sektorze przedsiębiorstw. W ostatnich miesiącach wzrost słabszy.

WSKAŹNIKI WZROSTU CEN ROBÓT BUDOWLANYCH SĄ CORAZ NIŻSZE w połowie 2007 r. 9% w styczniu 2008 r. 8,1% w grudniu 2008 r. 2,5%

DYNAMIKA CEN MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH ZMNIEJSZA SIĘ w połowie 2007 r DYNAMIKA CEN MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH ZMNIEJSZA SIĘ w połowie 2007 r. 12% w styczniu 2008 r. 8% w trzecim kwartale 2008 r. niższe niż rok temu w czwartym kwartale niewielki wzrost cen materiałów

ZADANIE utrzymać produkcję na poziomie powyżej 100 tys. mieszkań rocznie, nie dopuścić do załamania rynku budownictwa mieszkaniowego należy przede wszystkim roztropnie wesprzeć i podtrzymać popyt

ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Propozycje działań ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Zniesienie zakazu korzystania z dobrodziejstwa ustawy dla osób samotnych, niewychowujących dzieci. 29

ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Propozycje działań ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Wprowadzenie ograniczenia pomocy państwa jedynie dla nabywców mieszkań na rynku pierwotnym 30

ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Propozycje działań ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Zniesienie lub przynajmniej powiększenie powierzchni mieszkania, którego nabywca może korzystać z pomocy państwa. Nie znaczy to zwiększenia wydatków, gdyż osobno jest limit powierzchni, na którą pomoc przysługuje (obecnie 50 m2). 31

Propozycje działań Skutecznym mechanizmem podtrzymania realnego popytu w latach ubiegłych była ulga podatkowa, ograniczona kwotowo, pozwalająca odpisać od podatku 19% wydatków na zakup nowego mieszkania. Rozwiązanie to znacząco wpłynęło na wzrost inwestowania w nowe mieszkania. Warto powrócić do tego rozwiązania lub podobnego w skutkach dla podatników.

Propozycje działań ocena programu TBS ( rozważyć jego zamknięcie lub głęboką modyfikację); Umożliwić wykup najemcom mieszkań w których w budowie partycypowali, uwolnione środki w BGK przeznaczyć na skuteczniejsze formy wsparcia

Propozycje działań rozważyć zaangażowanie BGK w kredytowanie bezpośrednie indywidualnych nabywców nowych mieszkań. BGK mógłby zaciągać pożyczki w NBP wykorzystując środki dziś przekazywane na wsparcie banków komercyjnych, bez efektu w postaci kredytów. Warto także zmobilizować PKO BP, Bank Pocztowy i BOŚ do większej aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych. Udział własnościowy państwa daje poczucie bezpieczeństwa dla kredytobiorców.

Samorządy ? Część akcji kredytowej powinna być zaadresowana do samorządów, które zamiast uruchamiać własne programy budowania mieszkań komunalnych mogłyby kupować gotowe mieszkania od deweloperów. Obniżka ceny połączona z efektem społecznym może być ratunkiem dla lokalnych firm w niektórych regionach.

Komercyjne budownictwo czynszowe W okresie załamania gospodarki wiele osób i instytucji mających wolne środki szuka efektywnych i bezpiecznych inwestycji. Część z nich byłaby skłonna inwestować w mieszkania na wynajem. Znaczący wzrost liczby lokali na wynajem spowoduje obniżenie lub stabilizację wysokości czynszów i zwiększy dostępność mieszkań

Komercyjne budownictwo czynszowe Warunkiem koniecznym odblokowania budownictwa czynszowego jest: Zmiana w ustawie O ochronie lokatorów, która wprowadzając nowe pojęcie czynszowego budownictwa komercyjnego pozwoli na realne wykwaterowywanie osób nie płacących czynszów lub dewastujących lokale. Może to dotyczyć umów zawartych po określonej dacie. Wprowadzenie instrumentów ekonomicznych czyniących inwestowanie w mieszkanie opłacalnym przy niskich czynszach. Może to być przyspieszona amortyzacja lub okresowe zwolnienie z podatku dochodowego i VAT, (niezależnie od skali obrotów ?).

Remonty, termomodernizacja Rozszerzyć ulgę remontową, znieść audyt energetyczny dla budynków indywidualnych (zamienić na uproszczony) Dokonać koordynacji w wydatkach NFOSiGW i WFOSiGW