Chicago 02.09.2012 Warszawa jako przykład analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przekrój historyczny 2

Chicago 02.09.2012 Warszawa jako przykład analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przekrój historyczny Źródła danych Dane archiwalne MLS- WSPON Dane GUS - Amron, - Reas Opracowania NBP Portale internetowe Wikipedia Pricewaterhouse Coopers. Materiały archiwalne Akces Nieruchomości Fot 1 Widok z tarasu apartamentu Grzybowska w Warszawie

Spis treści - Informacje ogólne na temat Warszawy (demografia ekonomia 3 - 9) Co zastaliśmy w 1989 roku spadek po PRL ( 9 -16) Dane z rynku z ostatnich 5 lat (17- 25) Preferencje kupujących (26) Informacje o innych rynkach europejskich (27-28) Dane z banków (29 - 31) Fot 2 Panorama Warszawy

Informacje ogólne Warszawa jest największym polskim miastem pod względem liczby mieszkańców Według danych na marzec 2012 w Warszawie zameldowanych jest 1 711 500 osób (aglomeracja 3.1 mln WOM warszawski obszar metropolitarny - 11 miast satelitów) powierzchni miasta 517,24 km W skali kraju rzeczywistą liczbę mieszkańców Warszawy i okolic można porównywać jedynie do aglomeracji górnośląskiej Ludność Warszawy stanowi około 4,5% mieszkańców całego kraju. Liczba ludności systematycznie nieznacznie wzrasta, na co niewielki wpływ ma przyrost naturalny – w 2008 wynoszący 0,4 % a w dużo większym stopniu dodatnie saldo migracji 2,1% Jest miastem młodych średni wiek mieszkańca to ok. 40,5 roku Codziennie do Warszawy przyjeżdża do pracy 500 000 osób Fot 3 Widok z lotu ptaka Warszawa Plac Trzech Krzyży

Gospodarka i finanse Dochody miasta w 2009 wyniosły 10,1 mld złotych, a wydatki – 11,3 mld zł. Różnicę stanowi deficyt budżetowy wynoszący 1,2 mld złotych. Zadłużenie stolicy w 2010 wyniosło 50,9% czyli około 5,9 mld złotych. Dochody w budżecie gminy są jedne z najwyższych na 1 mieszkańca w Polsce (4. miejsce w 2008, wynosiły 6.005 zł). Największe dochody miasta pochodzą z podatku dochodowego od osób fizycznych i firm mających siedzibę w Warszawie (45,5%), z kredytów i obligacji (22,8%) oraz z podatków lokalnych płaconych przez mieszkańców (15,8%). Szacuje się ze około 49 % transakcji na rynku nieruchomości w Polsce odbywa się w ramach aglomeracji stołecznej Największe środki z budżetu miasta przeznacza się na transport i łączność (25,7% wydatków), oświatę i wychowanie (19,8%) oraz gospodarkę mieszkaniową (10,5%). 1 mld złotych ze swoich dochodów miasto oddaje dla biedniejszych gmin (tzw. janosikowe ) Agencja ratingowa Moody s Investors Service od 2008 ocenia międzynarodowy rating miasta stołecznego Warszawy na poziomie A2 z perspektywą stabilną (w skali od Aaa, A1, A2, A3 – najniższa), Przesłankami dla nadania takiej oceny były pozytywne wskaźniki ekonomiczno-społeczne, dobre wskaźniki działalności bieżącej w ostatnich latach oraz niskie wskaźniki

Podział administracyjny / dzielnice Dane poszczególnych dzielnic * akt 2010 rok Mokotów ludność 226 911 powierzchnia 35,4 km2 Praga Płd ludność 185 077 powierzchnia 22,4 km2 Ursynów ludność 143 935 powierzchnia 43,8 km2 Wola ludność 142 025 powierzchnia 19,3 km2 Bielany ludność 135 307 powierzchnia 32,3 km2 Śródmieście ludność 134 306 powierzchnia 15,6 km2 Targówek ludność 122 872 powierzchnia 24,2km2 Bemowo ludność 107 197 powierzchnia 25,0 km2 * dynamiczne zmiany Ochota ludność 91 643 powierzchnia 9,7 km2 Białołęka ludność 76999 powierzchnia 73, km2 Praga Płn 73 207 powierzchnia 11,4km2 Wawer ludność 66 094 powierzchnia 79,7 km2 Żoliborz ludność 49275 powierzchnia 8,5km2 Ursus ludność 47 285 powierzchnia 9,4 km2 Włochy ludność 39778 powierzchnia 28,6 km2 Rembertów 22 688 powierzchnia 19,3 km2 Wesoła ludność 20 749 powierzchnia 22,6 km2 Wilanów 15 188 powierzchnia 36,7 km2

Ustrój Miasto stołeczne Warszawa jest gminą o statusie miasta na prawach powiatu. Jego funkcje określa ustawa o samorządzie gminnym i ustawa o samorządzie powiatowym, a zadania wynikające ze stołecznego charakteru miasta - ustawa o ustroju miasta stołecznego Warszawy Miasto stołeczne Warszawa posiada osobowość prawną, a jego samodzielność podlega ochronie sądowej. Do zakresu działania Miasta należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Miasto wykonuje zadania publiczne we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność, poprzez swoje organy i poprzez organy dzielnic. Podział zadań na zadania wykonywane przez organy Miasta i na zadania wykonywane przez organy dzielnic oraz relacje między organami Miasta a organami dzielnic regulują ustawy, Statut oraz inne uchwały Rady Miasta W celu wykonywania zadań publicznych Miasto może tworzyć jednostki organizacyjne , a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Wykonywanie zadań publicznych może być także realizowane w drodze współdziałania Miasta z innymi jednostkami samorządu terytorialnego. Organem wykonawczym miasta jest Prezydent Warszawy wybierany zgodnie z ustawą o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta, a organem stanowiącym i kontrolnym Rada m.st. Warszawy, wybierana zgodnie z ustawą o ordynacji wyborczej do rad gmin, rad powiatów i sejmików województw Fot 4 Pomnik Syreny herb Warszawy

Warszawa w liczbach na tle sąsiadów + Austria

Poziom kapitału technicznego i infrastrukturalnego (KTI ) W Warszawie na 1000 mieszkańców przypada ok. 466 mieszkań i jest to najwyższa wskaźnik w Polsce zdecydowanie powyżej wartości średniej (413). Jakość zasobów mieszkaniowych Warszawy jest również najwyższa z spośród 11 głównych miast. Tempo przyrostu liczby nowych mieszkań w latach 2004 -2009 było najwyższe spośród polskich metropolii i wyniosło 8,2%, czyli zdecydowanie powyżej średniej (5,1%). Ceny mieszkań na rynku wtórnym są jednak wyraźnie wyższe niż w pozostałych 11 największych miastach w Polsce ( najwyższe ceny poza Warszawa kurort Sopot) Źródło Pricewaterhouse Coopers./ Gazeta Wyborcza

Spadek po PRL 1 Dnia 26 .10. 1945 roku wydano Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, znany jako Dekret Bieruta. Na mocy Dekretu na własność gminy m.st. Warszawy przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta (ok. 14,146 ha). Dekret w założeniach miał ułatwić odbudowę stolicy. Dotychczasowi właściciele mogli składać wnioski o przyznanie wieczystej dzierżawy, jednak nie wszyscy zdołali złożyć takie wnioski, a niektórych wniosków nie rozpatrywano i ich własność odbierano, łamiąc dekret. W praktyce odebrano ok. 25 tys. prywatnym właścicielom (według różnych źródeł) od 20 do 40 tys. nieruchomości. Całość odebranego dekretem mienia po odbudowie miasta według cen nieruchomości po 2000 roku szacowana jest na ok. 40 mld zł

Spadek po PRL 2 Po upadku PRL dekret Bieruta pozostał w mocy, nie przeprowadzono systemowej reprywatyzacji. Poszczególne nieruchomości były i są zwracane po długotrwałych procesach sądowych. Wskutek braku ustawy reprywatyzacyjnej w Warszawie skupowano roszczenia od przedwojennych właścicieli. Obecnie ok. 75% gruntów w przedwojennych granicach miasta objęte są ujawnionymi lub potencjalnymi roszczeniami. Nieuregulowanie własności gruntów bardzo utrudnia procesy inwestycyjne i rozwój miasta Wartość przewidywanych odszkodowań (przy wysokości 20% wartości utraconych nieruchomości) szacuje się obecnie na ok. 15 mld zł co znacznie przekracza roczny budżet miasta. Tylko w ciągu 5 miesięcy 2012 roku wojewoda mazowiecki wypłacił 52 mln zł odszkodowań, a Urząd m.st. Warszawy – 70 mln Prace nad ustawą reprywatyzacyjną zapowiadane są od ponad 20 lat – od początku transformacji ustrojowej w Polsce (w 2001 projekt ustawy uchwalony przez Sejm RP został zawetowany przez ówczesnego Prezydenta RP Aleksandra Kwaśniewskiego

Spadek po PRL chore rozwiązania - Do 1989 roku budownictwo mieszkaniowe stanowiło w Polsce część polityki państwa czego przykładem może być informacja że do 1.X.1965 roku czynsz płacony przez użytkownika „mieszkania państwowego” był ustalany odgórnie i wynosił za 1 metr powierzchni użytkowej 0,77, groszy mimo, że koszt eksploatacji sięgał 4,19 zł ! ( był w tej wysokości nie zmieniany od 1959 roku) - Pod koniec lat 50 tych stworzono kuriozalny system spółdzielczy pod nadzorem państwa. Wprowadzono między innymi systemem zapisywania się na członka oczekującego . W 1987 roku liczba w ten sposób zarejestrowanych osób wyniosła (oczekujących na mieszkanie ) 3,3 mln (dzisiaj powiedzielibyśmy klientów). - W latach 1970—1989 oddawano do użytku średniorocznie ok 95 tysięcy mieszkań, „oczekujących: przybywało co roku około 120 tysięcy. Wśród oczekujących przeważały młode małżeństwa (do 35 roku życia). Według danych GUS-u z roku 1988 samodzielnym mieszkaniem dysponowało w Polsce 42 procent młodych rodzin w miastach i 30 procent na wsiach. Okres oczekiwania wynosił więcej niż 1 pokolenie !

Kto budował mieszkania w PRL –u ? Formy budownictwa do 1989 roku : budownictwo państwowe – gdzie inwestorem pozostawały rady narodowe , zakładowe – gdzie inwestorem był określony zakład pracy lub zrzeszenie oraz spółdzielcze – gdzie inwestorami byli członkowie zrzeszeni w spółdzielniach. W systemie budownictwo spółdzielczego oddawano do 1989 roku ok 90 % mieszkań wszystkich budowanych mieszkań Prócz tego istniało budownictwo prywatne, mocno jednak ograniczane żeby nie powiedzieć szykanowane przez utrudniony dostęp do materiałów budowlanych, surowe normy architektoniczne, regulacje prawne i podatkowe. Fot Czyn społeczny 1963 rok

Czyn społeczny Czy to możliwe ? W 1989 roku pensja przeciętnego Polaka wynosiła 20 -30 USD miesięcznie Dzisiaj 1208 USD W 1989 roku Polak z „klasy średniej” (jeśli taka klasa była) pożądał 4 towarów uważanych za luksus Urlop za granicą (ciepłe morze Bułgaria ?) telewizor kolorowy „nie radziecki” (14 dniowy urlop z cala rodziną w Bułgarii ?) samochód „duży Fiat” 2000 USD (cena 3 kolorowe telewizory) mieszkanie (kawalerka 2 duże fiaty) W 1989 roku cena działki budowlanej w centrum Warszawy wynosiła 200 USD , Dzisiaj 3000 USD W 1989 na obrzeżach 30 USD Dzisiaj 400 USD Czyn społeczny

Przykłady budownictwa mieszkaniowego w PRL 1954 rok opisywane w piosenkach Osiedle MDM mieszkaniowo usługowe Osiedle za Żelazną Bramą Warszawa Wola /Śródmieście 1965-70 Budynek na Osiedlu na Kole dzielnica Wola Warszawie W latach 1930 do 1970 ten z 1958

Czy domy z PRL są do wyburzenia ? Obecnie mieszkania budowane w okresie PRL pomimo swoich licznych wad (głównie technicznych), konkurują z nowymi inwestycjami i cieszą popularnością wśród klientów ze względu na dobre położenie - lokalizacji blisko centrum zieleń infrastruktura , dobry komunikacja (MDM i Ursynów) niższe ceny (technologia budowy - płyta) Ursynów, Mokotów, Żoliborz, Śródmieście, Wola poszukiwany rozkład (dużo pomieszczeń na niewielkiej powierzchni - Osiedle za Żelazna Bramą, kawalarki 24 m, 2 pokoje 38 m , 43 m 3 pokoje i .. większych nie budowano. W niektórych przypadkach dobry standard (Osiedle Koło)

Co się dzieje na rynku dzisiaj Wyraźny spadek cen 2011/12 od 2008 roku średnio 36 % „Nadprodukcja” mieszkań rynek pierwotny źródło REAS

Rynek mieszkań obecnie Czerwiec 2012 roku Nigdy w historii rynku deweloperskiego kupujący mieszkania w stolicy nie mieli do wyboru tak dużej ich liczby - ok. 21 tys.! Choć podaż mieszkań na stołecznym rynku rosła w lawinowym tempie (pod koniec drugiego kwartału 2009 r. było "tylko" 13,2 tys.), deweloperzy wprowadzali do sprzedaży kolejne osiedla, jak gdyby uczestniczyli w jakimś wyścigu. Analitycy wyścig tłumaczą - ucieczką firm deweloperskich przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, która nakłada na deweloperów wiele uciążliwych dla nich obowiązków. Deweloperzy zaoferowali mieszknia przede wszystkim tam, gdzie już wcześniej aktywność inwestycyjna była największa, tj. w Białołęce oraz na Woli, ale także na Targówku.. Analitycy zwracają uwagę, że jedną z trzech dzielnic, w których nie wprowadzono do oferty żadnych nowych mieszkań, był Wilanów. Tam duża nadpodaż i słaby popyt nie zachęcają do rozpoczynania kolejnych inwestycji.

Preferencje zakupowe według powierzchni dane I kwartał 2012

Preferencje zakupowe według liczby pokoi

Przykłady : budownictwo ekskluzywne Złota 44 –(w budowie) najwyższy ekskluzywny apartamentowiec w Polsce projektowany przez słynnego architekta Daniela Libeskinda Fot Osiedle mieszkaniowe Marina Warszawa Mokotów oddane w 2006 roku 420 apartamentów i domy jednorodzinne Deweloper Dom Development (osiedle w parku) Rok 2007 Budimex Osiedle Inflancka nawiązuje w stylu do niemieckiej awangardy lat 20.

Naj….droższe mieszkania w Warszawie ( i niesprzedawalne)

Czy dzisiaj jest czas na najdroższe ? Najdroższe Wyjątkowo duży udział w rankingu najdroższych sprzedanych nieruchomości mieszkaniowych ma rynek pierwotny. W 16 przypadkach na 25 nabywcy najdroższych apartamentów wybrali bowiem mieszkanie nowe od dewelopera. Dla porównania w segmencie popularnym jest to jedno mieszkanie na trzy. Przeciętna wielkość nieruchomości o cenie transakcyjnej na poziomie przynajmniej miliona złotych, które w ostatnich 12 miesiącach zmieniły właściciela, wynosi 117 mkw. (około trzy razy więcej niż w segmencie popularnym). Średnia wartość nieruchomości luksusowej sprzedanej w badanym okresie wynosi ponad 1,5 mln zł, czyli 13,2 tys. zł w przeliczeniu na metr. wynika z obserwacji doradców Home Broker i Lion’s House , od autora z wnioskami można się zgodzić tylko w zakresie preferencji nabywców .

Jak jest naprawdę, ceny transakcyjne I kwartał 2012

Zmiany w cenach transakcyjnych

Zmiana preferencji klientów obecnie 2012 i 2006 (szczyt) W 2006 roku Lokalizacja 86 Standard budynku 73 Sprzedawca developer 69 Atrakcyjna cena 65 Infrastruktura 53 Dojazd 51 Balkon /taras 38 Zieleń 37 Garaż 31 Osiedle strzeżone 26 Źródło Gazeta Wyborcza Źródło Akces Nieruchomości

Spadki cen krajach porównywalnych

Co u sąsiadów W ostatnich pięciu latach w Warszawie powstawało tyle samo, bądź więcej mieszkań niż w większości krajów naszego regionu Europy. Jedyną stolicą, która pod tym względem dorównała naszej jest Kijów. W ubiegłym roku stolica Ukrainy wyprzedziła Warszawę pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku. W mającym jednak o milion więcej mieszkańców Kijowie powstało ich ponad 14 tys., podczas gdy u nas niespełna 10 tys. We wcześniejszych latach Warszawa była absolutnym liderem w opisywanej strefie. W okresie boomu kredytowego inwestorzy, w tym deweloperzy budowali tu ponad 16 tys. mieszkań rocznie (w 2009 r. zakończyli budowę przeszło 20 tys.). Stolice pozostałych krajów naszego regionu Europy były i są daleko w tyle. Np. w porównywalnym pod względem liczby mieszkańców Budapeszcie wybudowano w ubiegłym roku ok. 6 tys. mieszkań, zaś w Bukareszcie, który ma więcej mieszkańców niż Warszawa - niespełna 3 tys. W statystykach budowlanych gorsze od naszej stolicy były m.in. kraje bałtyckie i Słowenia, zaś wyniki zbliżone odnotowano w Chorwacji, Bułgarii i Słowacji. Wygląda na to, że warszawscy inwestorzy poprawią ubiegłoroczne wynik. GUS podał, że w pierwszym kwartale tego roku w naszej stolicy powstało prawie 2,8 tys. mieszkań, czyli o 152 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Cieszyć też może ok. 28-proc. wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (ponad 4 tys.).

Zagrożenia Prezes Związku Banków Polskich poinformował w lipcu 2012 roku , że w drugim kwartale tego roku odnotowano niższą wartość nowych kredytów mieszkaniowych w stosunku do pierwszego kwartału. To pierwszy taki przypadek od kilkunastu lat i świadczy postępującej stagnacji Z raportu ZBP wynika, że w drugim kwartale wartość nowych kredytów mieszkaniowych spadła o 1,53 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku. Jednak z drugiej strony w tym samym okresie wartość kredytów była większa o 1,84 proc. W raporcie podano, że najwięcej udzielono kredytów w złotych, stanowiły one 95 proc. wszystkich. Kredyty w euro to 5 proc. ogółu, a kredyty we frankach "w zasadzie zupełnie zniknęły" - czytamy w raporcie. Na rynku kredytowym widać objawy stagnacji to efekt trudności banków w dostępie do źródeł finansowania, a także trudności w dostępie konsumentów do kredytów.

Dane z banków W drugim kwartale 2012 banki podpisały 49 620 nowych umów o kredyt mieszkaniowy. W porównaniu z analogicznym okresem 2011 roku było to o 12,5 tys. mniej. Podobnie wyglądają dane dotyczące wartości udzielonych kredytów hipotecznych. W drugim kwartale tego roku było to 10 mld zł wobec 13,4 mld w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Prezes Związku Banków Polskich oświadczył że ten rok jest inny od poprzednich, gdyż zazwyczaj w drugim kwartale roku następowała wyraźna poprawa na rynku kredytów mieszkaniowych po sezonowych spadkach na początku roku.2012 Polski sektor bankowy jest stabilny – zapewnia Narodowy Bank Polski i Komisja Nadzoru Finansowego. Bank centralny przekonuje, że banki poradziłyby sobie nawet wtedy, gdyby klienci wycofali z nich część oszczędności, a polska gospodarka mocno zwolniła. Strach jednak jest, przyszedł do Polski i wcześniej zaglądał europejskim bankierom w oczy. Hiszpańskie banki, które poniosły ogromne straty m.in. na kredytach hipotecznych, dostaną 30 mld europomocy. Tak zdecydowała Eurogrupa. Coraz częściej mówi się też o problemach instytucji cypryjskich czy słoweńskich. Polska w strefie walutowej euro nie jest i radzić sobie będzie musiała sama

Odrobina optymizmu Na tle banków europejskich polskie banki to oaza stabilności. Nie tylko nie sprawiają kłopotów, ale są też maszynką do zarabiania pieniędzy. Z danych KNF wynika, że po maju tego roku zysk sektora wyniósł rekordowe 6,6 mld zł. To o 400 mln zł mniej niż przed rokiem. - Cały rok może nie być tak dobry jak rekordowy 2011, ale porównywalny z 2010 r. Dzisiaj zagrożone kredyty hipoteczne w walutach stanowią nieco ponad 2 proc. Ale gdyby problem ze spłatą tych kredytów się pogłębił banki wypowiadając umowy i sprzedając kredytowane mieszkania odzyskałyby mniej, niż wynosi wartość zadłużenia (średnio 30 % dla kredytów z lat 2005 -2007 ). Mimo oczekiwanego spowolnienia w br., wynikającego ze znacznego pogorszenia perspektyw gospodarczych w UE, wzrost PKB w Polsce powinien w 2012 r. pozostać jednym z najwyższych w UE. Minister Finansów dodał, że w lutym Komisja Europejska po raz kolejny skorygowała w dół prognozy aż 24 spośród 27 państw członkowskich - nie dotyczyło to jednak Polski, dla której obecnie prognozowany wzrost jest najwyższym w Unii Europejskiej (2,5 proc.).

Markowi Kunickiemu i Donaldowi Paskowi Serdecznie dziękuje za pomoc w przedstawieniu materiałów panom Markowi Kunickiemu i Donaldowi Paskowi a słuchaczom dziękuję za uwagę i jeżeli jeszcze kogoś nie zmorzył sen przesyłam z pozdrowieniami widok centrum Warszawy nocą Jerzy Sobański