Nieruchomość jako dobro ekonomiczne Nieruchomość jako dobro ekonomiczne. Kategorie nieruchomości w aspekcie ekonomicznym Dr Katarzyna Śmietana Katedra Inwestycji Nieruchomości AE im. K. Adamieckiego w Katowicach

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym Definicja nieruchomości jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu Cywilnego, artykułu 46, który stanowi, że: „[…] nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części tych budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe.

Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej jako przedmiotu osobnej własności. Nieruchomości budynkowe powstają jako „fikcja” prawna, gdyż grunt i budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane. Nieruchomości lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, spełniające określone wymogi. NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA

Wiązka praw do nieruchomości Wiązka praw przypisanych nieruchomości Własność: nieruchomości gruntowych nieruchomości budynkowych nieruchomości lokalowych Użytkowanie wieczyste gruntu Ograniczone prawa rzeczowe użytkowanie służebność spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe hipoteka Prawa zobowiązaniowe najem, dzierżawa leasing, prawo własności czasowej (time sharing) użyczenie

Rodzaje aktywności gospodarczych nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych, zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji, pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości (gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp., nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, biżuterii, złota, tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.

Przykłady lokat kapitałowych

Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych kapitał angażowany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej, duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wiąże się z niepewnością i ryzykiem, chęć odzyskania przez inwestora włożonego kapitału łącznie z dodatkowymi korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko, korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzedaż wytworzonych wyrobów i usług, bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę wymaga dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa, bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z reguły zwarte kompleksy.

Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk realizowany jest przez sprzedaż instrumentu, uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz wpływy pozaczynszowe) obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia, rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie zorganizowany i jest geograficznie rozproszony, niska płynność większości aktywów, ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego instrumentu np. przelotne mody, subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.

Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości

Kategoria „inwestycje” w świetle regulacji ustawy o rachunkowości Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych, wynikających z: przyrostu ich wartości, uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend, innych pożytków, w tym również transakcji handlowych. Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów: aktywa finansowe, inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa użytkowania wieczystego gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a także spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach trwałych.

Kategorie nieruchomości – kryterium ekonomicznego sposobu wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości (nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści. EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE” NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie produkcyjnym), nie można im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego sprzężenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i obrotowego), nie tylko nieruchomości. EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”

Kategorie nieruchomości NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE ZAPAS Przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaży, lub zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do sprzedaży np. lokale mieszkalne. NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe i socjalne.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40) Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona do użytku na potrzeby własne podmiotu: właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej wartości, względnie obie te korzyści, nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki, nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40) Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim: grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości, grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu, budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu finansowego, a który został oddany w najem, nie użytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40) Nieruchomości przeznaczone do obrotu: w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego – zapasy lub inwestycje krótkoterminowe, w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami środków trwałych.

Dylematy inwestowania w nieruchomości – analiza przypadków Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych Cel nabycia nieruchomości Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo jako nieruchomość inwestycyjna Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych

Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego sposobu wykorzystania nieruchomości Gospodarstwa domowe Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne Gospodarstwa rolne Przedsiębiorstwa Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości Fundusze inwestycyjne Nieruchomości inwestycyjne Podmioty publiczne

Klasyfikacja nieruchomości ze względu na sposób generowania dochodu Kategoria nieruchomości komercyjnej nieruchomości komercyjne nieruchomości spekulacyjne nieruchomości kapitałowe nieruchomości rozwojowe Nieruchomości komercyjne nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe) nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów za wynajem), nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym), nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym).

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodów Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów: strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów, dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę), zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości (cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze sprzedaży) Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu

Cechy nieruchomości Cechy fizyczne Cechy ekonomiczne Złożoność fizyczna Nieruchomość Trwałość w czasie Różnorodność Niepodzielność Cechy ekonomiczne Deficytowość Lokalizacja Współzależność Wysoka kapitałochłonność Mała płynność Cechy instytucjonalno-prawne Wiązka praw do nieruchomości Cechy instytucjonalne