Wrocław, ul. Świebodzka 2/

-Umowa, w której Deweloper zobowiązuje się do: -Wybudowania budynku -Wyodrębnienia lokalu -Przeniesienie własności lokalu na kupującego -W zamian Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny -Umowa, w której Deweloper zobowiązuje się do: -Wybudowania budynku -Wyodrębnienia lokalu -Przeniesienie własności lokalu na kupującego -W zamian Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny

Kodeks cywilny Ustawa z dnia o własności lokali (tylko do lokali mieszkalnych) Orzecznictwo Sądu Najwyższego Rejestr klauzul niedozwolonych

-Umowa, w której stronami jest przedsiębiorca i konsument - Okres realizacji umowy to średnio od 1,5 do 2,5 roku - Wiele podmiotów może mieć wpływ na wykonywanie umowy m.in. -Podwykonawcy -Inni kupujący -Banki -Organy Nadzoru Budowlanego -Umowa nienazwana, mieszana -Zawierana przy pomocy wzorca - projektu przygotowanego przez Dewelopera

Konsument = osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 22[1] kodeksu cywilnego) Niejednoznaczne postanowienia wzorców umowy tłumaczy się na korzyść konsumenta (art. 385 § 2 kodeksu cywilnego) Niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne) – nie obowiązują konsumenta

Jak zdobyć informacje o kontrahencie: KRAJOWY REJESTR SĄDOWY Sposób reprezentacji dewelopera przy zawarciu umowy Informacje o dotychczasowej działalności Sprawozdania finansowe w KRS POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH Kodeks dobrych praktyk deweloperskich Jak zdobyć informację o przedmiocie umowy: Księga wieczysta: właściciel, roszczenia osób trzecich

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej W formie aktu notarialnego Umowa finalna, końcowa, przyrzeczona – przenosząca własność nieruchomości zawsze w formie aktu notarialnego – art. 158 kodeksu cywilnego

„przedwstępna” w zwykłej formie pisemnej – przysługuje jedynie zwrot wpłaconych pieniędzy + ewentualne odszkodowanie, nie daje prawa do mieszkania; „przedwstępna” w formie aktu notarialnego; -umożliwia wpisanie roszczenia do księgi wieczystej -umożliwia przymuszenie Dewelopera przez Sąd, by zawarł umowę końcową – art. 390 § 2 w zw. 64 § 1 kodeksu cywilnego

Przedmiot transakcji (dokładne określenie nieruchomości i lokalu) Cena, sposób jej zapłaty, terminy zapłaty poszczególnych rat Termin zakończenia budowy Termin odbioru mieszkania Warunki usuwania usterek -> rękojmia i gwarancja, Kary umowne za opóźnienia, Warunki rozwiązania umowy Załączniki: rzut graficzny lokalu, specyfikacja materiałów budowlanych i wykończeniowych, standard wykończenia, projekt UWAGA!!! MAKIETA W BIURZE DEWELOPERA NIE JEST WIĄŻĄCA - WIĄŻĄCY JEST PROKJEKT

Powinna być określona precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości Uwzględnia wszelkie opłaty np. za przyłączenie do sieci gazowej, wodnej, kanalizacyjnej itd. Zawiera podatki, w tym podatek VAT Obejmuje również zakup części przynależnych lokalu (piwnice, komórki, garaże) Nie obejmuje ceny za miejsce w garażu wielostanowiskowym Jeśli finansowana kredytem -> należy to zaznaczyć w umowie

Odszkodowanie – art. 471 kodeksu cywilnego – Deweloper odpowiada za nienależyte wykonanie umowy, chyba, że wynika ono z okoliczności niezależnych od Dewelopera. Deweloper odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza – art. 474 kodeksu cywilnego Wykazanie szkody (np. wynajem mieszkania, ubezpieczenie kredytu, wyższe odsetki, opłaty bankowe za aneksowanie umowy, wyższe koszty dojazdu itd.) Kara umowna – ważne, by nie ograniczała dalej idących uprawnień do odszkodowania

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna) – art. 483 kodeksu cywilnego - > może zostać nałożona na Kupującego w razie opóźnienia w odbiorze mieszkania lub stawienia się u notariusza w celu podpisania umowy finalnej Nie powinna przekraczać 5% ceny Nie powinna być wygórowana – art. 484 § 2 kodeksu cywilnego W razie zwłoki w terminie poszczególnych płatności Deweloper może jedynie żądać odsetek, lub po wezwaniu do zapłaty, odstąpić od umowy. Klauzula abuzywna: „jeśli klient będzie się spóźniał z ratami za mieszkanie, to spółdzielnia / deweloper zaciągnie w jego imieniu kredyt hipoteczny”

- Protokół zdawczo – odbiorczy: wykazanie wszystkich wad jawnych - Wady dot. części wspólnej zgłasza bądź wspólnota (w przypadku rękojmi), bądź wszyscy właściciele (w przypadku odszkodowania) - Odbiór lokalu ≠ prawo zasiedlenia

Rękojmia – z mocy prawa, odpowiedzialność za wady lokalu, fizyczne i prawne – 3 lata Gwarancja – wynika z oświadczenia udzielanego przez Dewelopera, osobny dokument gwarancyjny lub zawarta w umowie Na poszczególne części (np. stolarka okienna), ich producenci udzielają dłuższej gwarancji. Należy wtedy upomnieć się o karty gwarancyjne wystawione przez tych producentów.

Umowy z Deweloperem zawierane są przy pomocy wzorca, draftu, projektu, przygotowanego przez Dewelopera art. 384 kodeksu cywilnego Ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy Art.385¹ - kodeksu cywilnego Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Katalog przykładowych klauzul abuzywnych zawiera art Kodeksu cywilnego Wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, Z którymi nabywca nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy, Uzależniające zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową deweloperską, (np. przymuszenie do zawarcia umowy z dostawcą internetu wybranym przez Dewelopera) Uzależniające spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych wyłącznie od dewelopera, Przyznające deweloperowi uprawnienia do wiążącego interpretowania umowy

„Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy po wypowiedzeniu” „Fronton zastrzega sobie prawo przesunięcia terminu zakończenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie więcej niż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytułu roszczeń przez nabywcę”

„ PACTA SUNT SERVANDA” – umowy zobowiązują, generalna zasada wykonywania zawartych umów, wypowiedzenie jest możliwe, gdy przepisy prawa lub umowa tak stanowią Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku Art. 491 § 1. Kodeksu cywilnego „Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.”

Instytucję odstępnego przewiduje Art. 396 kodeksu cywilnego „Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego” Odstępne – nie wyższe niż 3% ceny sprzeczne z prawem jest nałożenie wyłącznie na konsumenta obowiązku zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (nierówność praw i obowiązków stron)

„jeśli deweloper wybudował mieszkania, otrzymał za to zapłatę, ale nie doszło do wyodrębnienia lokali i przekazania ich na własność, bo wcześniej upadł, umowę sprzedaży powinien zawrzeć syndyk, a notariusz powinien ją sporządzić.” (postanowienie Sądu Najwyższego z , sygn. II CK 257/2005)

Kancelarie radców prawnych i adwokatów Miejski rzecznik praw konsumenta

Wrocław, ul. Świebodzka 2/