Konsument na rynku nieruchomości Konferencja UOKiK, Warszawa, 6 grudnia 2006 r. Zabezpieczenia przy umowie o zakup nieruchomości Waldemar Jurasz

2 Rodzaje zabezpieczeń I W obrocie prawnym występuje wiele rodzajów zabezpieczeń należytego wykonania zobowiązań umownych. Wielość różnego rodzaju zabezpieczeń jest szczególnie łatwo dostrzegalna w kontaktach z bankiem, przy okazji zawieranych umów kredytowych. I tak: ustanowienie przez kredytobiorcę na rzecz banku hipoteki i jej wpis do księgi wieczystej, zabezpieczenie kredytu wekslem, zawarcie umowy ubezpieczenia kredytobiorcy na życie lub na wypadek określonych zdarzeń losowych (np. na wypadek utraty pracy), umowa ubezpieczenia kredytu do czasu wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej, umowa ubezpieczenia mieszkania i cesja praw z umów ubezpieczenia, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zaświadczenia, zatrudnieniu i dochodach, informacje o posiadanym majątku i wiele innych zabezpieczeń. Większość z tych zabezpieczeń jest niestety nieosiągalna dla konsumentów.

3 Rodzaje zabezpieczeń II Zabezpieczenia wykonania, w tym również należytego wykonania umowy, jakie mogą wykorzystać konsumenci – nabywcy mieszkań lub domów, można podzielić na dwie grupy: 1. Zabezpieczenia faktyczne - osiągalne w fazie przedkontraktowej, 2. Zabezpieczenia prawne – realizowane co do zasady w fazie przedkontraktowej lub na etapie zawierania umowy. Wśród zabezpieczeń faktycznych, z jakich mogą skorzystać konsumenci nabywający lokal mieszkalny, wymienić należy dwie kategorie:  związane z przedsiębiorcą – ustalenie jego sytuacji prawnej i kondycji finansowej,  związane z nieruchomością – ustalenie stanu prawnego nieruchomości, jej struktury właścicielskiej, obciążeń.  związane z realizowaną inwestycją – budową: czy uzyskano stosowne zezwolenia, uzgodnienia i opinie.

4 Rodzaje zabezpieczeń III Zabezpieczenia faktyczne związane z przedsiębiorcą, to przede wszystkim możliwość sprawdzenia dewelopera, spółdzielni, czy towarzystwa budownictwa społecznego w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Rejestr taki jest jawnym, dostępnym dla wszystkich rejestrem sądowym, w którym można sprawdzić podstawowe dane dotyczące przedsiębiorcy, jego struktury właścicielskiej, organów statutowych, kapitału zakładowego, lecz również danych finansowych, w tym sprawozdań, bilansów, opinii biegłych rewidentów. Ewidencja Działalności Gospodarczej ma w tym zakresie marginalne znaczenie. Poza tym istnieją również rejestry branżowe oraz funkcjonują organizacje zrzeszające przedsiębiorców branży nieruchomości i budownictwa, w których można zasięgać informacji o: spółdzielniach, deweloperach, Towarzystwach Budownictwa Społecznego. Tak np.: Polski Związek Pracodawców Budownictwa – wydaje m.in. certyfikat wiarygodności dewelopera, Polski Związek Firm Deweloperskich – opracował i czuwa nad przestrzeganiem kodeksu etyki dewelopera, Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych Rzeczpospolitej Polskiej - prowadzi badania lustracyjne spółdzielni mieszkaniowych, Stowarzyszenia Pośredników w Obronie Nieruchomościami. Nadzór nad działalnością Towarzystw Budownictwa Społecznego sprawuje: Ministerstwo Budownictwa - na etapie jego organizacji i uruchamiania działalności oraz Bank Gospodarstwa Krajowego – na etapie wydatkowania środków przyznanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

5 Rodzaje zabezpieczeń IV Zabezpieczenia faktyczne związane z nieruchomością: Sprawdzenie księgi wieczystej danej nieruchomości, dostępnej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Znajdują się w niej dane o miejscu położenia i strukturze właścicielskiej nieruchomości, ustanowionych dla niej ograniczonych prawach rzeczowych i innych obciążeniach. Księgi wieczyste są jawne i ogólno dostępne dla wszystkich, którzy wykażą swój interes prawny. Dane o nieruchomości znajdują się również w rejestrze gruntów i budynków - prowadzonym przez Wydziały Geodezji i Kartografii Starostw Powiatowych, właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Dane o nieruchomości znajdują się również w rejestrze gruntów i budynków - prowadzonym przez Wydziały Geodezji i Kartografii Starostw Powiatowych, właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Zabezpieczenia faktyczne związane z wykonywaną inwestycją. Istnieje możliwość sprawdzenia w Wydziale Architektury Starostw Powiatowych, na terenie których inwestycja jest realizowana, czy np. deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę. Organy te udzielają wyłącznie podstawowych informacji w tym zakresie.

6 Rodzaje zabezpieczeń V Nie bez znaczenia - zwłaszcza w przypadku nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym lub wybudowanych już budynków wielolokalowych z wyodrębnionymi lokalami – jest wywiad środowiskowy. Chodzi tu o kontakt i dokonanie interesujących nas ustaleń np. z zarządem wspólnoty mieszkaniowej lub potencjalnymi, przyszłymi sąsiadami. Na tej samej zasadzie można pozyskiwać informacje z różnych portali, stron lub internetowych forów dyskusyjnych, np. poświęconych inwestorom, budowom lub budynkom wielolokalowym. W przypadku mieszkań kupowanych z udziałem środków z kredytu, ustaleń w zakresie wyżej opisywanych zabezpieczeń fatycznych częściowo dokona za konsumenta lub oprócz niego bank, który udzielił kredytu. Względnie bank zażąda od konsumenta przedłożenia odpowiednich dokumentów, np. aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego dla dewelopera, wyciągu z ksiąg wieczystych lub z ewidencji gruntów i budynków, prawomocnego pozwolenia na budowę budynku lub pozwolenia na użytkowanie lokalu mieszkalnego.

7 Rodzaje zabezpieczeń VI Zabezpieczenia prawne: 1)Sporządzenie umowy przedwstępnej kupna lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego – art. 390 kodeksu cywilnego, 2) Wpis roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa do księgi wieczystej – ekspektatywa (oczekiwanie prawne) odrębnej własności lokalu – art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903, z poźn. zm.) oraz art i art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361, z poźn. zm.).

8 Rodzaje zabezpieczeń VII Art. 390 kodeksu cywilnego § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. § 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Z cytowanych przepisów wynika zupełnie różny reżim prawny - w zależności od tego, czy umowę przedwstępną kupna nieruchomości konsument zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W tym pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim zaś może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

9 Rodzaje zabezpieczeń VIII Art. 389 kodeksu cywilnego § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Art. 390 kodeksu cywilnego § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

10 Rodzaje zabezpieczeń IX Art. 9 ustawy o własności lokali 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. 2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. 3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

11 Rodzaje zabezpieczeń X „Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej” – art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. „Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej” – art. 8 ust. 2 ustawy o własności lokali. „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu” – art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali

12 Rodzaje zabezpieczeń XI Art ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu”. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu”. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. 2. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepisy art. 171 ust. 5 i 6 stosuje się odpowiednio. 3. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

13 Rodzaje zabezpieczeń XII art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. 2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio. 3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

14 Rodzaje zabezpieczeń XIII art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. 2. W szczególności mogą być ujawniane: (…) 2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych, (…).