Opole, sierpień 2011 1. Zakup na wolnym rynku 4.300,00 zł x 50 m² = 215.000,00 zł 2.

Prezentacja na temat: "Opole, sierpień 2011 1. Zakup na wolnym rynku 4.300,00 zł x 50 m² = 215.000,00 zł 2."— Zapis prezentacji:

1 Opole, sierpień 2011 1

2 Zakup na wolnym rynku 4.300,00 zł x 50 m² = 215.000,00 zł 2

3 % wartość mieszkania Kwota kredytu30 lat.Rata Miesięczna 15lat.Rata Miesięczna 100215.000 zł 1.373,14 zł1.884,74 zł 80172.000 zł1.098,49 zł1.507,78 zł 50107.500 zł 686,56 zł942,32 zł 3

4 Okres w latach Rata Miesięczna zł Media zł Koszty zarządzania administracji zł Razem zł 15942,32268,38175,001.382,70 30686,56268,38175,001.126,94 4

5 Dzięki nowemu systemowi UŻYTKOWANIE Z DOCELOWOŚCIĄ WŁASNOŚCI 5

6 Mieszkanie OTBS: 30% koszt u budowy lokalu, jako wkład własn y; 12-krotność czynszu jako kaucja zabezpieczająca; Obecny czynsz wynosi 10,90 zł za m² ; Umowa najmu ; Według obecnych obowiązujących przepisów prawa, mieszkania nie podlegają sprzedaży. 6

7 Za mieszkanie 50 m² przy ul. Hallera Najemca opłacał: Partycypację – 58.275,00 zł Kaucję – 6.540,00 zł Łącznie – 64.815,00 zł 7

8 Nowe prawo, które ma wejść w życie, przewiduje możliwość sprzedaży wg następujących zasad: 1. Sprzedaż może być na rzecz Najemcy, który jest równocześnie Partycypantem ; 2. Minęło 5 lat od budowy ; 3. Koszt sprzedaży nie może być mniejszy niż wartość rynkowa uwzględniająca wszystkie zobowiązania, zwłaszcza spłatę zadłużenia kredytowego, obniżona o % jego wkładu partycypacyjnego. 8

9 Wkład własny 47% wartości mieszkania ; Czynsz 17,50 zł/m²; Umowa użytkowania z docelowością własności ; Po 15 latach przeniesienie własności lokalu i gruntu w formie aktu notarialnego : z a 3% wartości odtworzeniowej oraz VAT od wkładu początkowego i ceny zakupu ; Po 15 latach wspólnota może korzystać dalej z administracji OTBS lub innego Zarządcy nieruchomościami. Koszt zarządzania i administracji to od 3,00-3,50 zł/m² 9

10 Aby wdrożyć taki system, musi być: 1. Zapotrzebowanie 2. Zgoda właściciela 3. Uzyskanie kredytu 4. Zgoda Banku Gospodarstwa Krajowego 10

11 11

12 - Środki własne OTBS - Zaciągnięty przez OTBS kredyt komercyjny - Wkład przyszłych Użytkowników 12

13 Wkład użytkownika wynosi 47% wartości lokalu: 30% wkładu stanowić będzie zadatek, a 70% zaliczki Płatność w 3 ratach: a) zadatek płatny w dniu podpisania umowy b) 40% wkładu – zaliczka płatna w momencie rozpoczęcia budowy c) 30% wkładu – również zaliczka płatna do połowy cyklu realizacji budowy 13

14 Dane ewidencyjne dla jednego budynku 3 segmentowego Segmenty A, B i C łącznie Powierzchnia zabudowy [m2] 1.432,30 Kubatura [m3] 18.273,60 Powierzchnia użytkowa mieszkań [m2] 3.977,90 Powierzchnia całkowita [m2] 5.902,00 Powierzchnia całkowita netto [m2] 4.956,80 Liczba mieszkań [szt.], w tym: 66 * Segment A 22 * Segment B 22 * Segment C 22 14

15 Operat szacunkowy Sporządzony w dniu 12 czerwca 2011r. Przyszła wartość rynkowa nieruchomości: 17.053.986,00 zł (słownie: siedemnaście milionów pięćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset osiemdziesiąt sześć złotych 00/100). 15

16 Cena 1 m² przyszłej wartości lokalu: 17.053.986,00 / 3.997,90 = 4.287,00 zł za m² powierzchni mieszkalnej 16

17 Przykład: Cena sprzedaży 1m 2 mieszkania – 4.287,00 zł Wartość mieszkania 50m 2 wynosi 214.350,00 47% = 100.745,00 zł Zadatek 30% = 30.224,00 zł Zaliczka 40% = 40.298,00 zł Zaliczka 30% = 30.223,00 zł 17

18 Po zakończeniu budowy, której przewidywany okres realizacji wynosi od 12 do 16 m-cy, będzie podpisany z Użytkownikiem protokół zdawczo-odbiorczy. Od tego momentu Użytkownik będzie zobowiązany do opłacania czynszu w wysokości 17,50 zł za m² lokalu przez okres 181 m-cy. 18

19 Czynsz ten będzie waloryzowany raz na 3 lata wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług, ogłoszonym przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim według średniej stawki z 3-ch poprzednich lat. 19

20 Oprócz czynszu Użytkownik zobowiązany jest uiszczać opłaty za media w wysokościach ustalanych przez ich dostawców. 20

21 Jedn. miary IlośćStawka zł Wartość zł 1Czynsz najmum250,0017,50 875,00 2Opłata za dostawę zimnej wody4m3 x 3 osoby122,7232,64 3Opłata za odprowadzenie ścieków4m3 x 3 osoby123,2739,24 4Opłata za centralne ogrzewaniem250,001,8592,50 5Opłata za podgrzanie wody2m3 x 3 osoby613,0078,00 6Opłata za wywóz nieczystości stałych osoby38,0024,00 7Opłata za konserwacje domofonumieszkanie11,00 8Opłata za konserwację instalacji telewizyjnej mieszkanie11,00 Miesięczny czynsz i inne opłaty 1.143,38 21

22 22

23 W przypadku śmierci Użytkownika: - która nastąpi do momentu wybudowania lokalu – umowa wygasa – zwrot spadkobiercom wkładu w kwocie nominalnej, a w przypadku śmierci jednego z małżonków - drugi może kontynuować umowę lub z niej zrezygnować bez utraty wpłaconego zadatku; - która nastąpi po wybudowaniu lokalu - w prawa Użytkownika wchodzi spadkobierca, zgodnie z art. 691k.c. 23

24 W przypadku rezygnacji przez Użytkownika z umowy w czasie realizacji inwestycji: - traci zadatek a zaliczka zostaje zwrócona w terminie 14 dni 24

25 Co z t ą kwotą, gdy OTBS wypowiada umowę? OTBS może wypowiedzieć umowę bez winy Użytkownika tylko w okresie realizacji inwestycji Jeżeli O TBS wypowiada umowę bez winy Użytkownika, OTBS będzie zmuszone zwrócić zaliczkę w pełnej jej wysokości oraz zadatek w podwójnej wysokości Po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego OTBS nie ma podstaw prawnych do wypowiedzenia umowy bez winy Użytkownika 25

26 Czy Użytkownik może scedować swoje prawo własności na inną osobę? - Tak, w każdej chwili może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy na inną osobę. 26

27 Co będzie, gdy Użytkownik nie będzie dokonywał opłat? - Jeżeli zalega z zapłatą za 3 pełne okresy płatności – OTBS udziela dodatkowego miesięcznego terminu do spłaty bieżącego i zaległych czynszów i uprzedza o zamiarze wypowiedzenia; - Po tym terminie wypowiada umowę z winy Użytkownika; 27

28 Po wypowiedzeniu umowy Użytkownik ma obowiązek opróżnić lokal; Do dnia opróżnienia lokalu – osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego – uiszcza odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu i innych opłat za lokal, jakie płaciłby gdyby umowa nie została rozwiązana; Jeżeli wypowiedzenie umowy następuje po 5 latach od daty podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu Użytkownik ma prawo zwrócić się do OTBS o przekształcenie jego lokalu w tzw. lokal TBS. 28

29 Po przekształceniu, Użytkownik będzie płacił czynsz w wysokości takiej, jak Najemcy OTBS, a różnicę między jego wkładem a kwotą stanowiącą 30% kosztu odtworzeniowego lokalu (partycypacja w kosztach budowy lokalu) oraz kaucją (12-krotność czynszu)– OTBS zaliczy na poczet czynszu lub zwróci Najemcy, o ile ta różnica będzie większa niż 12-krotność czynszu. 29

30 30

31 Po okresie gwarancji udzielonej przez wykonawc ę budynku i do końca umowy, wszelkie koszty wynikające z utrzymania budynku ponosi OTBS. Natomiast koszty utrzymania lokalu mieszkalnego będą obciążały Użytkownika. 31

32 Po 181 miesiącach od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, własność lokalu wraz z gruntem będzie przeniesiona aktem notarialnym na Użytkownika za 3% wartości odtworzeniowej lokalu oraz VAT od sumy początkowej i wartości sprzedaży. 32

33 W Nowym systemie Mieszkanie 5 0m 2 A) Wkład początkowy 1 0 0. 745,00 zł Wskaźnik odtworzeniowy na dzień dzisiejszy wynosi 3.887,00 zł/m 2 Wartość zakupu wyniesie [100.745,00 zł + (3.887,00 zł x 50 m 2 x 3%)] x VAT = 115.102,00 zł Zapłacono 100.745,00 zł B) Pozostaje do zapłacenia 14. 357,00 zł 33

34 Czynsz przez okres 181 m-cy : C) 17,5 zł x 181 m-cy x 50m 2 = 158.375,00 zł 34

35 A + B + C = W 158.375,00+ 14.357,00 + 100.754,00 = 273.486,00 zł 35

36 Wartość mieszkania netto po uwzględnieniu 30% partycypacji A1= 4.287 zł x 50 m 2 x70% = 150.500,00 zł Partycypacja B1= 58.275,00 zł Wysokość czynszu płacona przez okres 5 lat C1= 10,90 zł x 50 m 2 x 60 m-cy = 32.700,00zł Podatek VAT od A1 D1 = 150.500,00 x 8% = 12.040,00 zł 36

37 A1 + B1 + C1 + D1 = W1 150.500,00 + 58.275,00 + 32.700,00+ 12.040,00 = 253.515,00 zł 37

38 w 1 – w = 253.515,00 - 273.486,00 = - 19.971,00 zł 38

39 19.971 zł /121 m-cy / 50 m² = 3.30 zł/m² Proszę jednak pamiętać o kosztach zarządzania i administracji 39

40 Zakup 162.540,00 zł brutto Zwrot kaucji -6.540,00 zł Potrzebna gotówka 156.000,00 zł brutto Jeżeli Najemca nie posiada takich środków, to będzie zmuszony starać się o kredyt komercyjny 40

41 Lp. Okres spłaty: (miesiące) Rata Miesięczna (zł) Miesięczna rata za m2 (zł) 1. 1211.768,9135,38 2. 1801.367,5227,35 3. 360996,3119,93 41

42 Kwota wpłacona Początkowa zł Końcowa zł Razem zł TBS 58.275156.000214.275 NS 100.74514.357 115.102 42

43 Jeżeli Użytkownik założy lokatę na100.000 zł – uzyska po roku 5.000 zł, czyli na 1m 2 mieszkania - 8,33 zł De facto do 5 latach czynsz Użytkownika wynosi: 17,50 – 8,33 = 9,17 zł < 10,90 zł (czynsz TBS) 43

44 Lokator zostanie właścicielem mieszkania po 15 latach Korzystniejszy finansowo od nowych zasad TBS Brak wkładu gminy, oprócz gruntu Czynsz tańszy niż rata kredytu komercyjnego Lokator nie musi mieć zdolności kredytowej i załatwiać procedur obowiązujących w banku Szybka realizacja inwestycji i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych 44

45 Dziękuję za uwagę Jihad Rezek 45