Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, co będzie dalej i dlaczego: Dziennikarz dowiaduje się ostatni?!

Prezentacja na temat: "Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, co będzie dalej i dlaczego: Dziennikarz dowiaduje się ostatni?!"— Zapis prezentacji:

1 Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, co będzie dalej i dlaczego: Dziennikarz dowiaduje się ostatni?!

2 Fikcja Zapewne wielu z Państwa oglądało już rozmaite portale poświęcone nieruchomościom. Z pewnością zwrócili Państwo uwagę na eksponowaną ilość ofert zamieszczonych na takim portalu. Ale czy kiedykolwiek zastanowiło Państwa, że jakiś portal chwali się posiadaniem ponad 180.000 ofert sprzedaży mieszkań, działek i domów w Warszawie i okolicach? Czyżby co trzecie mieszkanie było na sprzedaż?

3 A oto fakty: a) Od połowy lat dziewięćdziesiątych liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzanych w całej Polsce oscyluje około 1 miliona, z czego akty dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią od 57 do 63 procent tej liczby. W rekordowym 1998 roku sporządzono 670 tysięcy takich aktów, a np. w 2002 niecałe 530 tysięcy. b) rok rocznie jedynie 35-40 % wyżej wymienionych aktów odnosi się do transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości rolnych, działek budowlanych, budynków niemieszkalnych, mieszkań i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym. c) Reszta, czyli 60-65% aktów dokumentuje, darowizny, działy spadków, umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego, zbycie nieruchomości za emeryturę rolniczą, itp. d) Udział nieruchomości rolnych w wolnorynkowym obrocie od lat kształtuje się na poziomie 24-26 %). Co roku na rynku wtórnym w Polsce właściciela zmienia mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkaniowa (2% ogółu).

4 Czy jest miejsce w którym poznamy unikalne oferty i uzyskamy wiarygodną informację o : Cenach transakcyjnych? Różnicy pomiędzy ceną transakcyjną, a ceną ofertową? Czasie sprzedaży nieruchomości?

5 Dziennikarz dowiaduje się ostatni – możemy to zmienić!

6 Analiza perspektyw warszawskiego rynku mieszkaniowego - segment mieszkań w domach wielorodzinnych (fragmenty) Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a popytem. Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań należy cały czas pamiętać, że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również czynnikami politycznymi i administracyjnymi. Zmiany podaży z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku pierwotnym następują powoli. Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z powolnością zmian podaży prowadzi do okresowych nadwyżek, bądź niedoborów mieszkań, co oczywiście ma bezpośredni wpływ na cenę. Alternatywą do rynku mieszkań w domach wielorodzinnych, jest rynek domów jednorodzinnych położonych tak w mieście, jak i na przedmieściach.

7 Popyt to: potrzeba posiadania poparta posiadaniem pieniędzy.

8 Warszawa – opłacalność finansowa wynajmu mieszkania wyrażona w latach zwrotu zainwestowanego kapitału. Czy to się opłaca?

9 Konkurencja: Fundusz Inwestycyjny – niekłopotliwa inwestycja

10 Warszawa – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

11 Warszawa – stabilizacja, czy przełom?

12 Warszawa – stosunek sił popytu i podaży

13 Kraków – ceny transakcyjne

14 Kraków – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia

15 Poznań – ceny transakcyjne

16 Poznań – rynek bez nadmiernego zróżnicowania cen

17 Poznań – w górę, bez szaleństw?

18 Gdańsk – ceny transakcyjne

19 Gdańsk – spowolnienie tempa wzrostu cen. Czy nastąpi odwrócenie trendu?

20 Gdynia – ceny transakcyjne wyższe od ofertowych

21 Sopot – perła trójmiejskich nieruchomości

22 Śląski rynek jest najlepszym przykładem na potwierdzenie jak bardzo lokalny jest rynek nieruchomości. Województwo śląskie – to kilkadziesiąt miast, bezpośrednio ze sobą sąsiadujących, w tym 12 miast pow.100.000 mieszkańców. Każde z tych miast – to odrębny lokalny rynek nieruchomości z własnymi cenami i inną specyfiką. Rynek śląski

23 Okres 2000-2005 – to na śląskim rynku mieszkaniowym okres głębokiego załamania i prawie całkowitego wstrzymania sprzedaży. Przeciętne ceny mieszkań osiągnęły dno: 2000-2005 – załamanie Przy tak niskim poziomie cen, deweloperom nie opłacało się więc budować nowych mieszkań. Na tym terenie działało tylko dwóch deweloperów - Katowicach i Bielsku Białej. Poza nimi i kilkoma inwestycjami lokalnych TBS-ów nie budowało się żadnych mieszkań. od 500,-zł/mkw w Raciborzu do 1200,-zł/mkw w Katowicach i Gliwicach

24 Po zwiększeniu podaży tanich kredytów od 2005 zaczęły powoli, a w 2006 r. gwałtownie wzrastać ceny mieszkań, które pod koniec 2006 roku osiągnęły przeciętne ceny w różnych miejscowościach na poziomie: 2006 – gwałtowny wzrost od w Bytomiu 1000,-zł/mkw do w Katowicach, Gliwicach 3000,-zł

25 Wysokie ceny 1 mkw mieszkania obserwuje się tylko w kilku najlepiej rozwijających się miastach śląskich: Gliwicach, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach, Rybniku. W wielu miastach można jeszcze kupić mieszkania w cenie ok. 1000,-zł/mkw – kilka przykładów cen: 2006 – gwałtowny wzrost Najniższe zł/m2: Bytom- 960 – 3 pok. Pszów- 1.035 – 1 pok. Rybnik- 1.066 – 3 pok. Jastrzębie Zdrój - 1.170 – 4 pok. Najwyższe zł/m2: Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok. Katowice- 4.200 – 4 pok. Gliwice- 3.500 – 3 pok. Tychy- 3.700 – 2 pok.

26 Wobec faktu, że na Śląsku w poprzednich latach nic się nie budowało, popyt znacznie przewyższył podaż i stąd takie wysokie – wzrosty. 2006 – gwałtowny wzrost Najniższe zł/m2: Bytom- 960 – 3 pok. Pszów- 1.035 – 1 pok. Rybnik- 1.066 – 3 pok. Jastrzębie Zdrój - 1.170 – 4 pok. Najwyższe zł/m2: Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok. Katowice- 4.200 – 4 pok. Gliwice- 3.500 – 3 pok. Tychy- 3.700 – 2 pok.

27 Stan aktualny jest taki, że brak mieszkań na rynku. Pojawili się deweloperzy chcący inwestować, ale zanim oddadzą coś do użytku upłynie rok - dwa lata. Sytuacja ta spowodowała również duże zainteresowanie gruntami pod inwestycje deweloperskie, ale tu pojawia się bariera braku planów przestrzennego zagospodarowania. Aktualny stan obrazuje następny wykres 2007 – stan aktualny

28 Wrocław – ceny transakcyjne

29 Porównanie trzech miast Ile m2 mieszkania kupimy dziś za średnie lokalne wynagrodzenie

30 Porównanie czterech miast Warszawa, Poznań, Kraków, Sopot

31 Dostępność finansowania zakupów

32 PODAŻ Cechą podaży nowych mieszkań jest jej swoista duża bezwładność w reagowaniu na dynamiczne zmiany popytu. Wynika to z samej długości cyklu inwestycyjnego, w którym upływa kilka lat od chwili podjęcia przez dewelopera decyzji o rozpoczęciu inwestycji, poprzez wyszukanie i zakup odpowiedniego gruntu, uzyskanie stosownych pozwoleń do zakończenia budowy i sprzedaży mieszkań. Warto też przypomnieć, że w końcówce lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku warszawscy deweloperzy (podobnie jak obecnie) byli w komfortowej sytuacji w której mieszkania sprzedawały się niemal na etapie dziury w ziemi.

33 W ostatnim okresie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań w domach wielorodzinnych oferowanych tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym. Podstawową przyczyną wzrostu cen jest to, że gwałtownemu zwiększeniu popytu nie była w stanie równie szybko odpowiedzieć zwiększona podaż. Ta krótkoterminowa bezwładność podaży jest zjawiskiem typowym dla rynku nieruchomości. W dłuższym okresie należy spodziewać się zwiększenia podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów. Wiele mieszkań kupionych zostało z myślą o uzyskaniu zysku z ich późniejszej odsprzedaży. Gdy spadnie tempo wzrostu cen, mieszkania te w dużej części trafią na rynek wtórny. Już w tej chwili obserwuje się wzrost podaży ofert cesji umów z deweloperami na mieszkania z terminem wybudowania w 2007 i 2008. Bariery administracyjne (brak planów zagospodarowania przestrzennego miasta) mają charakter przemijający, ponieważ władze miasta zdają sobie sprawę z tego, że należy odblokować tereny budowlane Wysoka zyskowność działalności deweloperskiej sprzyja wchodzeniu nowych deweloperów na warszawski rynek. Stopy zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem są obecnie bardzo wysokie, a zyski z inwestycji w proste instrumenty finansowe mogą być wyższe od zysków z najmu. Restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów zniechęca do wynajmowania mieszkań. Łatwa dostępność i wysoki stopień kredytowania zachęcają i ułatwiają nabywania nieruchomości. KNB wprowadził ograniczenia utrudniające zaciąganie kredytów w walutach. Jednocześnie rosną stopy procentowe w UE i w Szwajcarii, co powoduje, że kredyty walutowe drożeją.

34 Wzrost zarobków, ich wysoki poziom i niskie na tle kraju bezrobocie zachęcają do przeprowadzania się do Warszawy i kupowania tu mieszkań. Wraz ze wzrostem zamożności i łatwiejszym dostępem do kredytów rośnie liczba osób, które zamiast kupić duży apartament wolą zamieszkać w domu jednorodzinnym. Ogólny rozwój gospodarczy i nowe technologie sprawiają, że życie na przedmieściach jest coraz łatwiejsze. Im więcej bloków budowanych w nowych technologiach i z większymi, lepiej zaprojektowanymi mieszkaniami, tym mniejszym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania substandardowe. Mieszkania te mogą być coraz częściej oferowane do sprzedaży, przy czym popyt na nie może stopniowo zanikać. Badania demograficzne wskazują, że powinniśmy liczyć się ze zmniejszeniem i jednoczesnym starzeniem się ludności Polski, co może doprowadzić do zmniejszenia popytu. Jednocześnie wydaje się, że przemiany kulturowe i czynniki ekonomiczne powodują obecnie zanik rodzin wielopokoleniowych, zmniejszanie się ilości osób w przeciętnym gospodarstwie domowym, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia się popytu. Wydaje się, że rynek osiągnął stosunkowo wysoki na dziś pułap cen, a na dalszy rozwój sytuacji na rynku wpływ będą miały zarówno czynniki makroekonomiczne, czynniki polityczne, jak i decyzje administracyjne podejmowane przez władze Warszawy. Taka wielorakość czynników utrudnia prognozowanie.

35 Na rynku nie istnieją dwie identyczne nieruchomości. Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania należy odnieść wymienione powyżej ogólne czynniki oddziaływujące na rynek do tej konkretnej nieruchomości. W szczególności należy zastanowić się nad jakością i perspektywami danej lokalizacji, nad technologią, stanem technicznym i wiekiem budynku, nad ogólnymi parametrami mieszkania, oraz – co najważniejsze – nad samym celem inwestycji. Dopiero tak głęboko przeanalizowana inwestycja może przynieść spodziewane profity. Bezrefleksyjne naśladowanie działań innych ludzi nie zawsze przynosi dobre skutki!

36 Prezentację tę zawdzięczacie Państwo systemom wymiany ofert przyjętych na wyłączność

37 Wyłącznie jawna reklama ofert wyłącznych chroni konsumentów przed: 1.Zbyt drogim kupnem 2.Zbyt tanią sprzedażą