dr Agnieszka Tułodziecka Prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Prezentacja na temat: "dr Agnieszka Tułodziecka Prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego"— Zapis prezentacji:

1 Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości
dr Agnieszka Tułodziecka Prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego Warszawa, 26 stycznia 2005 r. 5. Forum Prawa Bankowego NOWE FORMY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI BANKU

2 Plan prezentacji Nieakcesoryjne zabezpieczenia na nieruchomości - przegląd prawnych rozwiązań w innych krajach Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy do prawa polskiego Najważniejsze zasady Dług gruntowy w formie listowej Dług gruntowy w praktyce bankowej Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego Zamiana hipoteki na dług gruntowy i na odwrót

3 ponad 300 wydziałów ksiąg wieczystych
System ksiąg wieczystych w Polsce Wskaźnik szybkości postępowania w Polsce (w miesiącach) 15 mln ksiąg wieczystych ponad 300 wydziałów ksiąg wieczystych Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita Wskaźnik szybkości postępowania w okręgu warszawskim (w miesiącach) Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita

4 Zabezpieczenia nieakcesoryjne - przegląd prawodawstwa
Niemcy - dług gruntowy (Grundschuld) Węgry - samodzielne prawo zastawu (önállo zálogjog) Estonia - hipoteka nieakcesoryjna (hüpoteek) Szwajcaria - list dłużny (der Schuldbrief) Słowenia - gruntowe prawo zastawu (zemlijiški dolg) Dania - „hipoteka właściciela” (ejerpantbrev) porządki prawne z rozluźnioną akcesoryjnością: Holandia (Bankhypothek); Austria (Höchstbetraghypothek); Hiszpania (hipoteca de máximo); Anglia (land charge); Szwecja (pantbrev) Historia długu gruntowego w Niemczech Pod koniec XIX w. w Niemczech podjęto wielkie prace nad kodyfikacją po utworzeniu Rzeszy - 18 sierpnia 1896 r. ostatecznie uchwalono w Reichstagu obwiązujący do dziś niemiecki kodeks cywilny (BGB). Kodeks jako ustawa federalna musiał zostać zatwierdzony przez Bundesrat, czyli drugą izbę parlamentu, w której zasiadali przedstawiciele 22 panujących w poszczególnych landach, 3 wolnych miast oraz Alzacji-Lotaryngii. Dwa z owych małych państewek, księstwa meklemburskie (Mecklenburg-Schwerin i Mecklenburg-Strelitz) uregulowały już w swoich ustawach szczególnych dług gruntowy. Owe długi gruntowe w ówczesnych, Niemczech były znane pod nazwą hipoteki meklemburskiej. Ponieważ ówcześni rządzący chcieli uzyskać zgodę obu księstw meklemburskich dla nowego kodeksu cywilnego, dług gruntowy został przejęty do BGB. Ze względu na skąpość regulacji ustawowej dotyczącej długu gruntowego na prawie 70 lat popadł w zapomnienie. Powodem dla zmiany praktyki zabezpieczania w Niemczech były zmiany na rynku kapitałowym od końca lat 60. Bodziec wyszedł z rynku kapitałowego, szczególnie ze strony listów zastawnych. Do tego czasu powszechne były transakcje długoterminowe (długowieczne kredyty, dla ich refinansowania używane były równie długowieczne listy zastawne). Inwestorzy chcieli więcej elastyczności. Chciano mieć listy zastawne o krótszych okresach zapadalności, w szczególności 10,- 8-, albo 5-letnich. Listy zastawne z dłuższym terminem, np. 30 lat nie dawały się w zasadzie uplasować na rynku. To spowodowało konieczność skrócenia terminów również po stronie aktywów (kredyty musiały być udzielane na krótsze okresy). Z tego czasu pochodzi wynalezione przed wszystkim przez banki hipoteczne tzw. finansowanie etapami (Abschnittsfinanzierung). Pod tym pojęciem rozumiane są długookresowe kredyty, które jednak w odniesieniu do swoich odsetek (oprocentowania) zostają podzielone na następujące po sobie odcinki czasu Kredyt zostaje udzielony klientowi do czasu ostatecznej spłaty, jednak jego warunki – w szczególności oprocentowanie – za każdym razem zostają określone na ściśle ustalony odcinek czasu. Po upływie tego czasu warunki na następny okres zostają ustalone na nowo (okres spłaty, oprocentowanie, prowizja) - bank musi zaoferować klientowi nowe warunki zgodne z tendencją rynkową. Klient może je przyjąć (wtedy kredyt funkcjonuje nadal lub odrzucić (wtedy musi spłacić kredyt). Zmieniające się oprocentowanie wymagało osobnego ujawnienia w księdze wieczystej. Ponadto brakowało jasności co do tego, czy zmiana warunków umownych nie prowadzi do nowacji wierzytelności kredytowej. Odnowienie wierzytelności oznacza, iż zabezpieczenia akcesoryjne, a więc hipoteka wygasają i należy dokonać ustanowienia nowego zabezpieczenia (ustanowić nową hipotekę). Z powyższych powodów okazało się, iż zabezpieczenia akcesoryjne są niewystarczające dla nowych sposobów finansowania, o których powyżej, za to doskonałym zabezpieczeniem tego typu transakcji jest nieakcesoryjny dług gruntowy. Popularność długu gruntowego i hipoteki w Niemczech Dług gruntowy w obecnej praktyce kredytowej w Niemczech jest praktycznie jedynym używanym sposobem zabezpieczenia, jeżeli chodzi o zabezpieczenie na nieruchomościach. Stosunek długów gruntowych ujawnionych w księgach wieczystych do ujawnionych hipotek wynosi 80:20 (badanie przeprowadzone przed kilku laty w wydziałach ksiąg wieczystych w Niemczech).. Tak pokazują statystki, jednak praktyczne doświadczenia niemieckich bankowców mówią, iż prawie że w stu procentach stosowane są tylko i wyłącznie długi gruntowe, hipoteka może pojawiać się sporadycznie w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi. Sytuacja ta dotyczy zarówno banków hipotecznych oraz uniwersalnych Dług gruntowy używany jest jako zabezpieczenie wszelkiego typu kredytów, nie tyko kredytów gospodarczych, obrotowych, linii kredytowych, lecz także typowych kredytów mieszkaniowych Stan zadłużenia z tytułu kredytów na finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech na koniec 2003 r. wyniósł 1,156,341 mln euro, zaś w piętnastu „starych” krajach Unii Europejskiej było to 4,245,000 mln euro (Źródło: HYPOSTAT 2003).

5 Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego
Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości udział jako eksperta Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego (inicjator projektu, wykazanie praktycznej potrzeby wprowadzenia długu gruntowego) A. Tułodziecka - członek zespołu problemowego podmiotowych praw rzeczowych oraz zespołu problemowego powołanego do opracowania przepisów dot. długu gruntowego i hipoteki wiele rozwiązań nawiązujących do projektu Komisji Kodyfikacyjnej z 1937 r. (F.Zoll) prace nad projektem w Komisji od listopada 1998 r. do września 2004 r. projekt uwzględniony w rządowym programie „Przedsiębiorczość-Rozwój-Praca II” prace pod przewodnictwem prof. Zbigniewa Radwańskiego

6 Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy
zakończenie prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw druk sejmowy 3433 I czytanie: 19 stycznia 2005 r.; projekt przekazany do dalszych prac w Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian w kodyfikacjach wprowadzenie nowych przepisów dot. długu gruntowego do ustawy o księgach wieczystych i hipotece - nowy dział II1 - art zmiany także w: Kpc, Kc, Prawie upadłościowym i naprawczym, Prawie o notariacie, ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Ordynacji podatkowej, ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych projekty aktów wykonawczych (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie sposobu i trybu wydania listu długu gruntowego, formularz listu długu gruntowego i listu zastępczego) vacatio legis: 1 rok od od dnia ogłoszenia (wyjątek: zmiana w art. 92 Prawa o notariacie - uszczegółowienie danych zawartych w akcie notarialnym)

7 Najważniejsze zasady DŁUG GRUNTOWY definicja art. 1121 ukw
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby (uprawnionego) prawem, na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (dług gruntowy). Dług gruntowy wyraża się w oznaczonej sumie pieniężnej. HIPOTEKA definicja art. 65 ukw W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciel nieruchomości (hipoteka). nowe ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość (zmiana art. 244 kc) ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby - uprawnionego ustanowienie: na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym + wpis do księgi wieczystej (charakter konstytutywny)

8 Najważniejsze zasady cd.
przedmiot obciążenia: nieruchomość, użytkowanie wieczyste, część ułamkowa nieruchomości przy ustanowieniu forma aktu notarialnego wymagana dla oświadczenia właściciela nieruchomości prawo nieakcesoryjne (= nie może istnieć ustawowe powiązanie pomiędzy długiem gruntowym a wierzytelnością) powiązanie pomiędzy wierzytelnością a długiem gruntowym poprzez tzw. „umowę zabezpieczającą” (art Właściciel nieruchomości obciążonej może w odrębnej umowie zawartej z uprawnionym określić cel ustanowienia lub zakres wykonywania długu gruntowego. Umowa powinna ponadto jednoznacznie wskazywać wierzytelność oraz stosunek prawny, z którego wierzytelność wynika 2.Umowa ta wymaga formy pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie.) forma pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie art ust. 5: W razie wykonania zobowiązań wynikających z umowy, o której mowa w ust. 1, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać przeniesienia długu gruntowego na siebie lub wskazaną przez niego osobę trzecią

9 Najważniejsze zasady cd.
wyjątek od art. 247 kc, iż konfuzja powoduje zawsze wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - art. 1128 wykreślenie długu gruntowego z księgi wieczystej - art : oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się długu gruntowego + pisemna zgoda właściciela nieruchomości oświadczenie uprawnionego o wykonaniu zobowiązań z umowy zabezpieczającej + zgoda właściciela nieruchomości wyrok ustalający wygaśnięcie długu gruntowego wniosek właściciela nieruchomości po upływie terminu dług gruntowy łączny (powstaje ex lege w razie podziału nieruchomości) - art

10 Dług gruntowy w formie listowej
Definicja: Art W umowie ustanowienia długu gruntowego można zastrzec, że do powstania tego prawa jest potrzebne wydanie przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości listu długu gruntowego wskazującego obciążenie tej nieruchomości długiem gruntowym (listowy dług gruntowy). Wystawienie listu długu gruntowego list długu gruntowego sporządza na urzędowym formularzu notariusz i przesyła go do sądu (art. 951§ 1 Pr. o not.) sąd po uprawomocnieniu się wpisu wydaje uprawnionemu list długu gruntowego (art ukw) treść listu długu gruntowego (art ukw, art. 952 Prawa o notariacie) chwila powstania: wydanie uprawnionemu listu długu gruntowego pierwszeństwo: chwila złożenia wniosku o wpis (art.29 ukw)

11 List długu gruntowego Przenoszenie listowego długu gruntowego
obrót inkorporowanym w nim prawem rzeczowym bez konieczności każdorazowego wpisu do księgi wieczystej = pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym wyjątek od art. 2451kc art ukw. 1. Przeniesienie listowego długu gruntowego wymaga oświadczenia zbywcy o przeniesieniu tego prawa i wydania listu długu gruntowego nabywcy znaczne uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem prawa rzeczowego w porównaniu z hipoteką, co ma znaczenie np. przy sekurytyzacji wierzytelności

12 Dług gruntowy w praktyce bankowej
Po co wprowadzać dług gruntowy? Hipoteka jako tradycyjny środek zabezpieczenia kredytów rzeczowych nie jest w stanie sprostać potrzebom wyspecjalizowanych technik kredytowania Potrzebna wprowadzenia do prawa polskiego niezależnej od wierzytelności instytucji prawnej pozwalającej zabezpieczać wierzytelności pieniężne niezależnie od istnienia samej wierzytelności i bez względu na zmianę osoby właściciela - DŁUGU GRUNTOWEGO

13 Dług gruntowy w praktyce bankowej
większa elastyczność długu gruntowego niż hipoteki, co pozwala na nieograniczone modyfikacje zabezpieczonej wierzytelności, dynamiczne zmiany konstrukcji kredytowych w ramach raz ustanowionego zabezpieczenia, łatwiejszą zmianę kredytodawcy brak identyczności wierzyciela długu gruntowego i wierzyciela wierzytelności - umożliwia to wykorzystanie długu gruntowego jako zabezpieczenia przy kredytowaniu przez konsorcjum bankowe przy sekurytyzacji wierzytelności pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym - forma listowa długu gruntowego (uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem wierzytelności zabezpieczonej długiem gruntowym w porównaniu z hipoteką)

14 Konsorcja kredytowe Kredyty konsorcjalne w Polsce (w mld zł)
Kredyty konsorcjalne 2003 r. Źródło: Rzeczpospolita  w tabeli ujęto tylko 10 banków, które udzieliły największych kredytów Źródło: Rzeczpospolita

15 Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie hipoteczne
ZESZYT HIPOTECZNY NR 11 „Kredytowanie konsorcjalne - problemy zabezpieczenia hipotecznego; ryzyko banku przy wypłacie kredytu hipotecznego” SEMINARIUM Bankowe konsorcjum kredytowe Ryzyko prawne banku przy wypłacie kredytu hipotecznego PROBLEMY PRAWNE: prawna kwalifikacja instytucji konsorcjum kredytowego analiza dopuszczalnych sposobów zabezpieczenia hipotecznego kredytów udzielanych przez konsorcja bankowe ARTYKUŁ „Rozszerzenie UE na wschód i zagadnienia doktryny prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości - kauzalność, akcesoryjność i cel zabezpieczenia” Transformacje Prawa Prywatnego 3/2003

16 Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie
model I: hipoteki w tej samej randze na rzecz poszczególnych banków-konsorcjantów forma dopuszczalna prawnie wady: zwiększone koszty zabezpieczenia, problem równego pierwszeństwa wszystkich hipotek model II: hipoteka na rzecz konsorcjum jako tworu prawnego wady: brak możliwości wpisania hipoteki na rzecz konsorcjum model III: hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych model IIIa: z podaniem części ułamkowych („hipoteka ułamkowa”) wady: polskie prawo nie przewiduje konstrukcji części ułamkowych wierzytelności = niedopuszczalna jedna hipoteka w częściach ułamkowych na rzecz kilku wierzycieli model IIIb: bez podania części ułamkowych wady: rozwiązanie możliwe, ale przy przyjęciu solidarności po stronie wierzycieli = negatywne konsekwencje dla banków (każdy z konsorcjantów może żądać spełnienia całego świadczenia) model IV: hipoteka na rzecz konsorcjum jako spółki prawa cywilnego wady: rozwiązanie dopuszczalne, ale solidarna odpowiedzialność konsorcjantów za zobowiązania zaciągnięte przez konsorcjum = za wypłatę całości kredytu model V: hipoteka na rzecz 1 banku model Va: na rzecz banku-administratora hipoteki konstrukcja podobna do administratora zastawu de lege lata rozwiązanie niedopuszczalne model Vb: na rzecz banku prowadzącego sprawy i reprezentującego konsorcjum rozwiązanie dopuszczalne jedynie pod warunkiem przelania wierzytelności z tytułu udzielonych kredytów na bank rozwiązanie: DŁUG GRUNTOWY Podobna konstrukcja przewidziana przez projekt ustawy o sekurtytzacji (druk sejmowy 2080) art. 6- administrator zabezpieczeń bezsporny od strony prawnej: model I inne rozwiązania niedopuszczalne, generujące ryzyko prawne lub niekorzystne dla konsorcjantów

17 Przenoszenie wierzytelności hipotecznych
skomplikowana procedura umowa wniosek o wpis nowego wierzyciela w kw oczekiwanie przelew wierzytelności skuteczny z wpisem nowego wierzyciela do księgi wieczystej koszty 1. notarialne poświadczenie podpisu zbywcy przy umowie przelewu wierzytelności ZMIANA: art. 95 Prawa bankowego (od ): ujawnienie zmiany hipoteki w związku z przelewem wierzytelności - na podstawie dokumentu bankowego (obniżenie kosztów o notarialne poświadczenie podpisów) 2. opłata sądowa od wniosku o wpis przelewu - 1/5 wpisu stosunkowego 3. opłata sądowa w nowym projekcie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zł? (wierzytelność cedowana na bank hipoteczny dodatkowo: koszty określenia wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości) rozwiązanie: przenoszenie wierzytelności zabezpieczonych listowym długiem gruntowym = bez konieczności wpisów w kw

18 Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym
umowa zabezpieczająca - art ust. 1,2 określenie celu ustanowienia, zakresu wykonywania długu gruntowego podpisy poświadczone notarialnie w razie wykonania zobowiązań z niej właściciel może żądać przeniesienia długu na siebie lub os. trzecią umowa skuteczna także względem nabywcy długu gruntowego, zbywca obowiązany poinformować nabywcę o jej treści - art ust. 3,4 prawo wykupu długu gruntowego - art.1127 nowe powództwo przeciwegzekucyjne - art. 840 § 1 pkt 4 kpc

19 Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego
HIPOTEKA Koszty notarialne Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości hipoteki stawka ulgowa w wys. 1/4 pełnej stawki za ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego + WYJĄTEK: art. 95 Prawa bankowego (hipoteka bankowa) DŁUG GRUNTOWY Koszty notarialne Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ustanowienie długu gruntowego w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości długu gruntowego brak stawek ulgowych (brak regulacji szczególnej) brak analogicznej regulacji do art. 95 Prawa bankowego = dług gruntowy zawsze ustanowiony w formie aktu notarialnego Rozporządzenie MS z w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej § 3. Maksymalna stawka wynosi od wartości: 1)do zł zł; 2)powyżej zł do zł zł + 3 % od nadwyżki powyżej zł; 3)powyżej zł do zł zł + 2 % od nadwyżki powyżej zł; 4)powyżej zł do zł zł + 1 % od nadwyżki powyżej zł; 5)powyżej zł do zł zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej zł; 6)powyżej zł zł + 0,25 % od nadwyżki ponad zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku (= max. ok. 13 tys. zł) § 7. 1. Za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego: 1)ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą, 2)losowanie nagrody, 3)potwierdzenie oświadczenia woli zawartego w innym akcie notarialnym - maksymalna stawka wynosi 1/4 stawki przewidzianej w § 3. Art. 95. Prawa bankowego 1. Księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym, mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych. 2. Czynność bankowa lub czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem, o którym mowa w ust. 1, ma datę pewną od daty tego dokumentu. 3. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. 4. Do ustanowienia hipoteki, o której mowa w ust. 3, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. 5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

20 ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 30 czerwca 1998 r.
Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego cd. DŁUG GRUNTOWY Koszty sądowe Rozporządzenie Min. Spr. z w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych wpis długu gruntowego do kw - 1/5 wpisu stosunkowego przy wpisie ograniczonych prawa rzeczowych + brak ulg i zwolnień analogicznych do wpisu hipoteki (brak regulacji szczególnej) ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582) wpis ograniczonych praw rzeczowych zł (art. 42 pkt 3) HIPOTEKA Koszty sądowe Rozporządzenie Min. Spr. z w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych wpis hipoteki do kw - w zależności od wartości zabezpieczanej wierzytelności - 1/10 wpisu stosunkowego +ulgi/ zwolnienie hipotek na budownictwo mieszkaniowe (Rozp. MS z w sprawie określenia ulgowych stawek opłat sądowych oraz zwolnień od tych opłat w sprawach o zabezpieczenie należności z tytułu udzielanych przez banki kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych i poręczeń) ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582): wpis ograniczonych praw rzeczowych zł (art. 42 pkt 3) ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 30 czerwca 1998 r. w sprawie określenia ulgowych stawek opłat sądowych oraz zwolnień od tych opłat w sprawach o zabezpieczenie należności z tytułu udzielanych przez banki kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych i poręczeń. (Dz. U. z dnia 11 lipca 1998 r.) Na podstawie art. 94 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. Nr 140, poz. 939) zarządza się, co następuje: § 1. Od wniosku o wpis hipoteki ustanowionej na nieruchomości w celu zabezpieczenia należności z tytułu udzielonych kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych lub poręczeń kredytów: 1)na budownictwo mieszkaniowe, 2)na pokrycie ceny nabycia nieruchomości lub dopłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości zamienianych, 3)na działalność gospodarczą (wytwórczą, budowlaną, usługową lub handlową) albo działalność związaną z produkcją rolną, 4)na pokrycie kosztów dotyczących ochrony środowiska - pobiera się, z zastrzeżeniem § 2, opłatę sądową stanowiącą dwudziestą część całego wpisu stosunkowego ustalonego w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 154, poz. 753, z 1997 r. Nr 141, poz. 948 oraz z 1998 r. Nr 16, poz. 76 i Nr 50, poz. 315). § 2. 1. Zwalnia się od opłaty sądowej wniosek o wpis hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy w celu zabezpieczenia należności z tytułu udzielonego kredytu, pożyczki pieniężnej, gwarancji bankowej lub poręczenia kredytu na budownictwo mieszkaniowe albo na działalność związaną z produkcją rolną. 2. Przepis ust. 1 stosuje się także w razie zabezpieczenia na nieruchomości należności z tytułu udzielonego kredytu, pożyczki pieniężnej, gwarancji bankowej lub poręczenia kredytu na cele wymienione w tym przepisie - współwłaścicielowi za zgodą pozostałych współwłaścicieli. orzeczenia sądów § 3. 1. Przepis § 1 stosuje się również do wniosku o wpis hipoteki ustanowionej w celu zabezpieczenia należności z tytułu udzielonych kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych i poręczeń wymienionych w tym przepisie na: 1)użytkowaniu wieczystym, 2)własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, 3)spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, 4)prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawie do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni), 5)wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. 2. Jeżeli zabezpieczenie należności z tytułu udzielonego kredytu, pożyczki pieniężnej, gwarancji bankowej lub poręczenia kredytu na budownictwo mieszkaniowe albo działalność związaną z produkcją rolną następuje na prawach, o których mowa w ust. 1, przysługujących kredytobiorcy, stosuje się zwolnienie od opłaty sądowej zgodnie z § 2.

21 Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego
HIPOTEKA podatek od czynności cywilnoprawnych ustawa z o podatku od czynności cywilnoprawnych hipoteka zwykła - 0,1% kwoty zabezpieczanej wierzytelności hipoteka kaucyjna - 19 zł DŁUG GRUNTOWY podatek od czynności cywilnoprawnych regulacja szczególna: projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy od ustanowienia długu gruntowego stawka podatku wynosi - od kwoty (sumy pieniężnej) długu gruntowego 0,1% nie więcej niż zł Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy przewiduje nowe stawki pcc za zmianę hipoteki i długu gruntowego (zmianę treści prawa oraz zmianę hipoteki na dług gruntowy i na odwrót)

22 Zamiana hipoteki na dług gruntowy
możliwość zmiany hipoteki na dług gruntowy (art ust. 2) oraz na listowy dług gruntowy (art ust. 1) możliwość zmiany długu gruntowego na hipotekę (art ust. 1) oraz możliwość zmiany listowego długu gruntowego na na dług gruntowy „księgowy” (art ust. 2) oraz na hipotekę (art ust. 3) KONIECZNA FORMA AKTU NOTARIALNEGO

23 Aktualne zagadnienia prawne związane z kredytem hipotecznym
hipoteka łączna (chwila powstania, zrzeczenie się jednej z hipotek, skuteczność zabezpieczenia się banku hipoteką łączną) koszty postępowania wieczystoksięgowego (postulaty zmian do nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) elektroniczna księga wieczysta zabezpieczenie hipoteczne na prawach spółdzielczych (utrata przez bank zabezpieczenia hipotecznego, zablokowanie przez ustawę zdolności kredytowej spółdzielni) użytkowanie wieczyste w kontekście zabezpieczenia hipotecznego (ryzyko prawne wierzyciela hipotecznego zabezpieczonego na prawie użytkowania wieczystego) hipoteka bankowa (znowelizowany art. 95 ustawy Prawo bankowe) nowelizacja ustawy Prawo bankowe (rachunek powierniczy, wycena nieruchomości a outsourcing, pośrednictwo kredytowe a outsourcing) bankowy tytuł egzekucyjny sekurytyzacja wierzytelności hipotecznych (projekty legislacyjne) przenoszenie wierzytelności hipotecznych (koszty, procedury) ochrona konsumenta w kredytowaniu dług gruntowy wzorcowe wnioski o wpisy hipotek papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (list zastawny)

24 Aktualne inicjatywy legislacyjne dot. kredytu hipotecznego
Akty prawne uchwalone: ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 172, poz. 1804) - wejście w życie: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U Nr 148, poz. 1564) - wejście w życie: Projekty ustaw: rządowy projekt ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2582) poselski projekt ustawy o sekurytyzacji (druk sejmowy 2080) projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2522) projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy 2259) projekt ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (druk sejmowy 3174) senacki projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (druk sejmowy 2204) poselski projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz o zmianie niektórych ustaw (druk sejmowy 1695) projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (ustawa wprowadzająca dług gruntowy) projekt ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich

25 Kontakt: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Al. Stanów Zjednoczonych 68 Warszawa tel / fax /