Warszawa, 12 maja 2016 r. EFEKTYWNOŚĆ PODATKOWA W BRANŻY HOTELOWEJ.

Prezentacja na temat: "Warszawa, 12 maja 2016 r. EFEKTYWNOŚĆ PODATKOWA W BRANŻY HOTELOWEJ."— Zapis prezentacji:

1 Warszawa, 12 maja 2016 r. EFEKTYWNOŚĆ PODATKOWA W BRANŻY HOTELOWEJ

2 Sposoby obniżenia kosztów podatkowych inwentaryzacja obiektów (gruntów, budynków, budowli, urządzeń technicznych); działalność w formie spółki komandytowej / funduszu inwestycyjnego planowanie w podatku VAT; wykorzystanie preferencyjnych stawek z podatku od nieruchomości; 2

3 Inwentaryzacja 3 WINDY SYSTEMY WENTYLACYJNE MEBLE INSTALACJE ELEKTRYCZNE 10% 20% 2,5% CHODNIKI I PARKINGI 4,5% SERWERY 30%

4 Cost segregation Celem jest wyodrębnienie z budynku środków trwałych, które mogą być amortyzowane odrębnie, z zastosowaniem wyższej stawki niż dedykowana dla budynku. Podatnik ma pewną swobodę w określaniu wartości wyodrębnionych środków trwałych. Cost segregation może również dotyczyć budowli związanych z budynkiem (np. chodniki, parkingi). 4

5 Cost segregation 5 Wartość przed Cost segregation Stawka amortyzacyjna Roczny odpis amortyzacyjny Wartość zamortyzowana w okresie 5-letnim Okres całkowitej amortyzacji (lata) Wartość budynku 100 000 000 zł 2,50% 2 500 000 zł 12 500 000 zł40 Wartość po Cost segregation Stawka amortyzacyjna Roczny odpis amortyzacyjny Wartość zamortyzowana w okresie 5-letnim Systemy wentylacyjne 10 000 000 zł10% 1 000 000 zł 5 000 000 zł Instalacje elektryczne/systemy elektroniczne 20 000 000 zł10% 000 000 zł 10 000 000 zł Windy 5 000 000 zł10% 500 000 zł 2 500 000 zł Zespoły komputerowe 10 000 000 zł30% 3 000 000 zł 10 000 000 zł Chodniki i parkingi 5 000 000 zł4,50% 225 000 zł 1 125 000 zł Meble, wyposażenie 15 000 000 zł20% 3 000 000 zł 15 000 000 zł Wartość skorupy budynku 35 000 000 zł2,50% 875 000 zł 4 375 000 zł RAZEM 48 000 000 zł

6 Inwestycja w obcych środkach trwałych 6 Ustawa o CIT przewiduje możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla inwestycji w obcych środkach trwałych. Koszt wynajmu budynku Koszt wynajmu budynku Koszty Uzyskania Przychodu Inwestycje w obcym środku trwałym Inwestycje w obcym środku trwałym Amortyzacja 10% rocznie Amortyzacja 10% rocznie

7 Amortyzacja niewykończonego budynku Obiekt składać się miał z dwóch części: 1.konferencyjnej z zapleczem gastronomicznym oraz 2.rekreacyjno-rozrywkowej, w skład której wchodzić będą: basen, bowling, squash, SPA. Podatnikowi udało się w wykończyć oraz oddać do użytkowania jedynie część konferencyjno-gastronomiczną. Powstała zatem wątpliwość: 7 W którym momencie można rozpocząć amortyzację podatkową oddanej do użytkowania części konferencyjnej?

8 Amortyzacja niewykończonego budynku Wyrok NSA z 23 kwietnia 2015 r. (II FSK 541/13): budynek stanowił własność podatnika, był przez niego wytworzony, stanowił funkcjonalną całość (ale możliwe było wydzielenie jego poszczególnych części i odrębne ich użytkowanie), okres użytkowania budynku przekraczał 1 rok, został też wprowadzony do ewidencji środków trwałych podatnika i był wykorzystywany w prowadzonej działalności. 8 NSA uznał, że okoliczność, że nie wyodrębniono własności części konferencyjnej, tak samo jak fakt, że nie oddano do użytkowania pozostałej części budynku, nie wyklucza uprawnienia podatnika do amortyzacji oddanej do użytkowania części budynku już od miesiąca następnego po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych.

9 Spółka komandytowa 9 Spółka z o.o. komplementariusz komandytariusze Spółka komandytowa 1% 99% transparentna podatkowo Działalność hotelowa 100%

10 Wykorzystanie spółki komandytowej Wspólnicy prowadzący działalność hotelową jedynie za pośrednictwem sp. z o.o. podlegają podwójnemu opodatkowaniu – zarówno na poziomie sp. z o.o., jak i na poziomie osobistych rozliczeń z fiskusem. Dochód SPK przypisany komplementariuszowi - spółce z o.o. (1%) podlega opodatkowaniu na poziomie: spółka z o.o. – wspólnik, jak i na poziomie indywidualnego inwestora SPK. Zysk SPK w części wynoszącej 99% podlega opodatkowaniu jedynie na poziomie komandytariuszy. 10

11 Spółka komandytowa 11

12 Fundusz inwestycyjny 12 FIZ Komplementariusz SKA SK

13 Aparthotele/condohotele 13 Inwestor (osoba fizyczna):  podatnik podatku od nieruchomości;  przy małej skali nie musi formalnie prowadzić działalności gospodarczej;  zasadniczo podatnik VAT – aby odliczyć VAT naliczony, inwestor musi się zarejestrować;  przychód PIT (kwoty przekazywane inwestorowi przez operatora): przedsiębiorca – opodatkowanie wg skali lub podatek liniowy 19% osoba prywatna – źródło przychodu z najmu i dzierżawy – opodatkowanie wg skali lub ryczałt 8,5% (brak możliwości odliczania kosztów, w tym odpisów amortyzacyjnych za apartament i kosztów ewentualnego kredytu) Operator:  prowizja od inwestora jest przychodem opodatkowanym CIT na bieżąco;  KUP: m.in. bieżące koszty wynajmowania apartamentów, ich utrzymania, media;  ma prawo odliczyć VAT z faktur otrzymanych od inwestora.

14 Aparthotele/condohotele Przy założeniu, że nieruchomość spełnia warunki dla budownictwa mieszkaniowego 14 Przy sprzedaży nieruchomości inwestorowi (do zastosowania przez dewelopera) Stawka VAT 23% 8% lub Konieczność wystąpienia z wnioskiem do urzędu statystycznego - przepisy statystyczne odsyłają do prawa lokalowego i budowlanego Deweloper otrzymuje wartość VAT w cenie apartamentu. Z kolei inwestorzy w większości przypadków odliczają VAT naliczony (wynajem na cele inne niż mieszkaniowe).

15 Senior housing 15 ZAKWATEROWANIE DŁUGOTERMINOWE 23% ale nie mogą to być wyłącznie cele mieszkaniowe zwolnienie Najem musiałby łączyć się z inną usługą, np. o charakterze opiekuńczo-medycznym lub w zakresie pomocy domowej. Aby całość mogła być opodatkowana VAT, konieczne byłoby uznanie najmu u dodatkowej usługi za usługę kompleksową.

16 Senior housing Zwolnione z VAT są usługi:  wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);  usługi opieki nad osobami niepełnosprawnymi, przewlekle chorymi lub osobami w podeszłym wieku, świadczone w miejscu ich zamieszkania oraz dostawę towarów ściśle z tymi usługami związaną (art. 43 ust. 1 pkt 23 ustawy o VAT). 16 BRAK PRAWA DO ODLICZENIA VAT Zakwaterowanie krótkoterminowe opodatkowane jest stawką 8%.

17 Podatek od nieruchomości Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje specjalnych rozwiązań dla branży hotelowej. Zwolnienia, preferencyjne stawki mogą wprowadzać gminy. Ustawa przewiduje preferencyjną stawkę wobec budynków lub ich części związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń:  nie ma wymogu, aby pomieszczenia były wyłącznie przeznaczone na te cele, ale musi być to funkcja dominująca -> wyrok WSA w Krakowie z 22.04.2016 r. (I SA/Kr 268/16);  korytarze, hole, łazienki – mogą być objęte tą stawką, o ile są związane z funkcją leczniczą. 17

18 Koszt konieczny, niezależny od wyników finansowych przedsiębiorstwa płacony wyłącznie z tytułu posiadania nieruchomości. O wysokości kosztów decyduje wielkość posiadanego majątku. Brak możliwości minimalizowania wysokości w przypadku ponoszenia straty. Koszt również, gdy budynek/budowla zostały zamortyzowane. Dlaczego warto mówić o podatku od nieruchomości?

19 PLANOWANIEINWENTARYZACJA DZIAŁANIE DORAŹNE Sposoby minimalizowania opłat z tytułu posiadania nieruchomości Założenie: poszukiwanie oszczędności. Cel: prawidłowe rozliczenie podatku. WERYFIKACJA POSIADANEGO MAJĄTKU Inwentaryzacja budynków, budowli oraz gruntów pod kątem ustalenia czy wszystkie deklarowane nieruchomości istnieją w rzeczywistości; Weryfikacja rzeczywistej powierzchni gruntów i budynków (1000 m 2 powierzchni budynku to około 22.000 zł podatku rocznie; 1000 m 2 powierzchni gruntu to około 700 zł podatku rocznie); Weryfikacja klasyfikacji gruntów (np. grunty rolne niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w ogóle nie podlegają podatkowi od nieruchomości); przeklasyfikowanie gruntów w celu płacenia niższych podatków: rolnego lub leśnego; Weryfikacja obiektów budowlanych niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej; Optymalizacja wartości budowli (w szczególności modernizowanych).

20 Założenie: poszukiwanie oszczędności. Cel: prawidłowe rozliczenie podatku. KLASYFIKACJA OBIEKTÓW BUDOWLANYCH Sposoby minimalizowania opłat z tytułu posiadania nieruchomości Weryfikacja poprawności klasyfikowania obiektów do kategorii budynków; Weryfikacja poprawności obiektów zaliczonych do kategorii budowli (z naszego doświadczenia i praktyki wynika, że oszczędności związane z odpowiednią klasyfikacją mogą sięgać nawet 0,5 mln zł rocznie); Tymczasowe obiekty budowlane. PLANOWANIEINWENTARYZACJA DZIAŁANIE DORAŹNE

21 Założenie i cel podstawowy: obniżenie podatku od nieruchomości. Zmniejszenie wartości budowli modernizowanych Spółka A Spółka B najem, dzierżawa + zobowiązanie do dokonania modernizacji (inwestycja w obcym środku trwałym) Wartość po modernizacji = 20 mln zł Wartość początkowa budowli 5 mln zł PON = 100tys. zł Oszczędność 300 tys. zł (rocznie) Sprzedaż budowli po wartości rynkowej 5 mln zł Planowanie w podatku od nieruchomości PLANOWANIEINWENTARYZACJA DZIAŁANIE DORAŹNE

22 Założenie i cel podstawowy: obniżenie podatku od nieruchomości. PLANOWANIE NA ETAPIE PROJEKTÓW ARCHETEKTONICZNYCH Planowanie w podatku od nieruchomości 1 1 2 2 3 3  analiza projektu budowlanego i identyfikacja potencjalnych obszarów optymalizacji  współpraca z projektantami oraz wykonawcami projektu  przygotowanie raportu wraz z rekomendacjami dotyczącymi obszarów optymalizacji podatku od nieruchomości oraz symulacją zidentyfikowanych oszczędności  wsparcie przy wdrażaniu zaproponowanych rozwiązań optymalizacyjnych  stała współpraca na etapie przygotowania oraz realizacji projektu PLANOWANIEINWENTARYZACJA DZIAŁANIE DORAŹNE

23 Założenie i cel podstawowy: obniżenie podatku od nieruchomości. DZIAŁANIA DORAŹNE Doraźne działania Bieżące doradztwo Przeglądy podatkowe, rozliczanie nowych inwestycji Proponowanie konkretnych rozwiązań (np. dotyczących względów technicznych, kabli w ziemi, tymczasowych obiektów budowlanych). Asysta przy postępowaniach podatkowych, kontroli podatkowej. PLANOWANIEINWENTARYZACJA DZIAŁANIE DORAŹNE

24 Justyna Bauta-Szostak, tel. (22) 322 68 88, justyna.bauta-szostak@mddp.pl