Obszar Nieruchomości Komercyjnych

Prezentacja na temat: "Obszar Nieruchomości Komercyjnych"— Zapis prezentacji:

1 Obszar Nieruchomości Komercyjnych
Międzynarodowe Targi Inwestycji i Nieruchomości PROPERTY-INVEST.PL w Krakowie

2 Czym się zajmujemy? Kredyty o kwocie powyżej PLN 10 mln dla których źródłem spłat rat odsetkowych i kapitałowych są wyłącznie wpływy generowane poprzez najem lub sprzedaż nieruchomości Kredyty budowlane (maksymalna kwota kredytu: 75% całkowitych kosztów projektu, łącznie z zakupem gruntu pod inwestycję) Kredyty inwestycyjne dla projektów gotowych (kwota maksymalna 75% wartości rynkowej nieruchomości) Kredyty konsorcjalne, kredyty na VAT, na leasing nieruchomości, transakcje typu „Sale and Lease Back” Inne usługi/produkty związane z profesjonalną obsługą nieruchomości

3 Jakie obiekty finansujemy?
Obiekty finansowane przez nas to: biurowce, magazyny i centra logistyczne centra i inne obiekty handlowe (również projekty typu „mixed – use” - wielofunkcyjne) hotele i obiekty rozrywkowe, jeżeli są częścią projektu wielofunkcyjnego budownictwo mieszkaniowe, realizowane przez deweloperów Obszar Nieruchomości Komercyjnych nie zajmuje się finansowaniem: działek przeznaczonych do odsprzedaży, działek nie będących działkami budowlanymi obiektów specjalnego przeznaczenia (np. szpitali, domów starców, zamków, obiektów sportowych) oraz rolnictwa

4 Sposób spojrzenia na nieruchomości?
Dynamiczny Liniowy Potencjał Lokalizacja Rynek

5 Na jakich warunkach udzielamy kredytów (1)?
Kredytobiorca: spółka celowa, doświadczony inwestor/deweloper Waluta kredytu PLN, EUR, USD zgodna z walutą najmu Oprocentowanie zmienne lub stałe (min. 80% kwoty kredytu inwestycyjnego zabezpieczone przed ryzykiem zmiany stopy procentowej) DSCR = 1,3; LTV = 75% w okresie kredytowania DSCR = Debt Service Coverage Ratio / wskaźnik pokrycia długu LTV = Loan to Value / stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości Spłata kredytu budowlanego - po 3 latach, kredytu inwestycyjnego po 10 latach (harmonogram spłat obliczony na podstawie maksimum15 lat) Zabezpieczenia: hipoteka, cesja wierzytelności z tytułu umów najmu oraz ubezpieczeń, zastaw na udziałach, konto depozytowe, gwarancja ukończenia projektu, gwarancja obsługi długu.

6 Jakie korzyści wiążą się z Finansowaniem Nieruchomości
Odseparowanie ryzyka projektu od ryzyka prowadzonej działalności – brak lub ograniczony regres do Inwestora / Sponsora projektu Ułatwione zarządzanie nieruchomościami oraz prosta ocena efektywności projektu (możliwość łatwego wynajęcia części powierzchni innym podmiotom) Ułatwiona możliwość zbycia nieruchomości poprzez zbycie udziałów w spółce celowej Lepsza struktura finansowania o dłuższym terminie Wygenerowanie dodatkowych przypływów gotówkowych Efekt tarczy podatkowej (w przypadku leasingu) - poprawa przepływów pieniężnych Współpraca z doświadczonym partnerem

7 Proces (I) Wstępna analiza CASH-FLOW
Inwestor: Doświadczenie? Klient banku? Opinia ryzyka? Lokalizacja: Otoczenie? Komunikacja? Prestiż Koncepcja: Przenaczenie? Powierzchnia? Plany piętra? Wygląd? Przepływy: Wynajęty? Ceny i warunki najmu? Najemcy? Prawna: Właściciel? Obciążenia? Spotkanie z klientem Ogólna struktura Oczekiwanie klienta: Kredyt albo leasing? spółka celowa? Dodatkowe informacje i dokumenty: wyciąg z KW, struktura udziałowców, projekt budowlany, kontract z GW Negocjacje z klientem: udział własny, przednajem, zabezpieczenie

8 Proces (II) Wstępna oferta Stuktura ostateczna
Budżet i sposób finansowania (kwota kredytu, udział własny) Zabezpieczenie, gwarancja od udziałowców Warunki finansowania: marża, prowizja, waluta, okres finasowania Wniosek kredytowy Decyzja kredytowa analiza projektu (prawna, techniczna, ekonomiczna) analiza rynku (sektora, lokalnego, konkurencja) analiza prawna (identifikowanie ryzyka i rozwiązanie) Ewt. zlecenie na wycenę i anlizę treści Uzgadnianie dodatkowych warunków

9 Proces (III) Współpraca z partnerami Umowy z partnerami
Oferty na wyceny, Bankowy Inspektor Nadzoru, obsługa prawna Wybór partnera po pisemnej akceptacji klienta Odbiór pracy naszych partnerów Sporządzanie dokumentów prawnych Closing Negocjacje z Klientem Zgodność z ofertą i z decyzją kredytową Spełnienie warunków wypłaty wypłata Ustanowienie Zabezpieczeń Spełnienie innych warunków wypłaty (przednajem, przedsprzedaż) Pozyskanie wszystkich zezwoleń Podpisanie umowy z Generalnym Wykonawcą Wstępny raport Bankowego Inspektor Nadzoru

10 Kontakt Adres: Bank BPH SA Obszar Nieruchomości Komercyjnych
ul. Towarowa 25 a, Warszawa Tel.: Fax.: Centrum Korporacyjne Kraków ul. Dunajewska 8, Kraków Tel.: , Fax.:

11 Back - Up

12 Jaki warunki muszą spełnić …
… umowy najmu? możliwa cesja praw z tytułu najmu, czynsz w walucie kredytowej okres najmu powinien opowiadać okresowi kredytowania brak możliwości wypowiedzenia przez najemcę (kara) koszty przerzucone na najemcę (remonty, ubezpieczenia, administracja, podatki) bank ma prawo do akceptacji umów najmu (Czy będą uwzględniane przy obliczaniu przednajmu oraz DSCR?) zdolność kredytowa najemców, możliwości zarabiania na czynsz … umowa z generalnym wykonawcą? możliwa cesja praw z tytułu kontraktu + gwarancji, wystarczająca rezerwa stała cena, sprawdzona pod kątem ekonomicznym i technicznym stały harmonogram, zabezpieczony gwarancjami i karami zdolność kredytowa, doświadczenie, załoga, zasoby umowa wynegocjowana przed podpisaniem umowy kredytowej

13 Dlaczego … … Spółka celowa?
możliwość otrzymania kredytu długoletniego (do 18 lat) nieruchomości wydzielone z pozostałej działalności możliwość sprzedania nieruchomości wraz ze spółką możliwość zaangażowania inwestora zewnętrznego … Bankowy inspektor nadzoru? badanie budżetu i kontraktu przez niezależnego eksperta monitoring źródłem zmniejszenia kosztów nadzór nad harmonogramem rzeczowo-finansowym oraz czasowym wykrywanie nieprawidłości i doradzanie przy ich usuwaniu

14 Liczenie Cash Flow

15 Wartość - Yield dochód netto / Yield = wartość 1 250 / 0,089 = 14 000
dochód netto / wartość = Yield / = 0.089 = 8.9%