Mechanizm bilansujący z kredytem hipotecznym

Prezentacja na temat: "Mechanizm bilansujący z kredytem hipotecznym"— Zapis prezentacji:

1 Mechanizm bilansujący z kredytem hipotecznym

2 (tzw. offset - wynagrodzenie, wyrównanie straty).
Przeglądając oferty kredytów hipotecznych można natknąć się na usługę „mechanizm bilansujący” (tzw. offset - wynagrodzenie, wyrównanie straty). Jest to dosyć nowe rozwiązanie na rynku kredytów hipotecznych, niezbyt popularne, ale  warto wiedzieć na czym ono polega. Czym jest mechanizm bilansujący? Polega on na możliwości zmniejszenia odsetek od kredytu hipotecznego za pomocą posiadanych przez nas oszczędności, bądź miesięcznych nadwyżek finansowych.

3

4 KREDYTY, POŻYCZKI

5

6

7 Kredyt hipoteczny  długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości.

8 Zabezpieczenia

9 Docelowe: hipoteka Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki): ubezpieczenie kredytu, poręczenie według prawa cywilnego, weksel, blokada środków na rachunku (np. lokaty), poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.

10 Koszty

11 Prowizja bankowa Ustanowienie hipoteki (wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd) Koszty notarialne Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu odrębnego lokalu w nieruchomości ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący (niezbędna w całym okresie kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu – tylko do momentu ustanowienia hipoteki) Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)

12 Pożyczka hipoteczna  jest pożyczką pod zastaw nieruchomości, do której pożyczkobiorca ma prawo własności. Jeśli dłużnik zaniedbuje spłaty pożyczki, zastaw może być mu odebrany. Pożyczka ta jest prawie tak tania jak kredyt hipoteczny. Biorąc pożyczkę hipoteczną otrzymujemy pieniądze na dowolny cel. Banki w swojej ofercie posiadają pożyczki tego rodzaju o korzystnym oprocentowaniu i długim okresie spłaty. Pożyczki hipoteczne są udzielane do 80% wartości nieruchomości, ale zdarza się ze są one także udzielane nawet do 100% wartości. Pożyczkę taką możemy zaciągać w walucie obcej lub narodowej.

13 Pożyczka gotówkowa   umowa cywilnoprawna zawierana przez banki, instytucje finansowe nie będące bankami, podmioty gospodarcze bądź osoby fizyczne z pożyczkobiorcą, której istota polega na udzieleniu pożyczki pieniężnej. Pożyczkobiorca zobowiązuje się do zwrotu otrzymanej kwoty powiększonej o wynagrodzenie dla udzielającego pożyczki oraz odsetki. Zasady udzielania pożyczek reguluje kodeks cywilny (od art. 720) oraz ustawa o kredycie konsumenckim.

14 Kredyt gotówkowy (pożyczka pieniężna) – jest to kredyt przyznawany w gotówce na dowolny cel.
Podstawą do udzielenia kredytu gotówkowego jest Zdolność kredytowa kredytobiorcy obliczana na podstawie jego zarobków, sytuacji rodzinnej i stałych zobowiązań. Procedura przyznawania takiego kredytu jest więc dosyć prosta, co ma odbicie w wyższym oprocentowaniu. Kredyty gotówkowe należą do najdroższych produktów bankowych o czym świadczy intensywność reklam telewizyjnych. Kredyty gotówkowe zawierane są na krótkie okresy, ok. 1 – 2 lat. Zdarzają się jednak banki udzielające takie kredyty na 8 lat.

15 Kredyt konsolidacyjny – kredyt zaciągany w celu spłacenia kilku wcześniejszych zobowiązań.
Kredytobiorcom wpadającym w pułapkę kredytową banki proponują kredyt konsolidacyjny. Środki pozyskane z tego kredytu przeznaczane są na spłatę wielu kredytów: samochodowego, gotówkowego, zadłużenia na kartach kredytowych, ratalnego na zakup sprzętu AGD itp. Kredyt konsolidacyjny pozwala na znaczni zmniejszenie miesięcznych obciążeń kredytowych. Zabezpieczeniem kredytu jest zazwyczaj Hipoteka na nieruchomości, dlatego też jest on niżej oprocentowany niż kredyt gotówkowy lub kredyt w karcie kredytowej, który ma zazwyczaj najwyższe dopuszczalne oprocentowanie.

16

17 Scoring kredytowy  punktowa metoda oceny wiarygodności osoby ubiegającej się o kredyt bankowy.

18 Karta aplikacyjna : Analiza scoringowa karty aplikacyjnej wykorzystuje metody statystyczne, co usprawnia całą procedurę kredytową. Poszczególnym cechom kredytobiorcy przypisywane są punkty, wg odpowiednio przygotowanej skali . Pod uwagę bierze się przede wszystkim: -zawód, -wykształcenie, -status mieszkaniowy, -dzielnicę, w której zamieszkuje kredytobiorca, -okres zamieszkania pod obecnym adresem, -wysokość miesięcznych dochodów, -posiadanie telefonu, -wiek i stan cywilny, -liczbę osób pozostającą na utrzymaniu kredytobiorcy, -posiadane rachunki bankowe, -referencje bankowe, -posiadanie ubezpieczenia na życie, -posiadanie samochodu, -posiadane karty płatnicze, -okres zatrudnienia w tym samym przedsiębiorstwie, -okres zatrudnienia na obecnym stanowisku, -okres zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy.

19 Mam zdolność kredytową = Mam kredyt

20 Aby otrzymać kredyt w banku trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową, czyli pozytywnie przejść proces weryfikacji, czy stać nas na zaciągnięcie kredytu i jego spłatę z odsetkami. Każdy bank bądź instytucja, w której będziemy chcieli wziąć kredyt, dokonuje dokładnej analizy naszej sytuacji finansowej. Jest to pewnego rodzaju badanie stopnia ryzyka. Bank musi mieć pewność, że pożyczone pieniądze zostaną zwrócone wraz z odsetkami w ustalonym terminie. Wiele osób zdolność kredytową kojarzy jedynie z dochodami. Jednakże dochody to tylko jedno z kryteriów, jakie bank bierze pod uwagę.  Polskie prawo nie reguluje tego, w jaki sposób banki mają badać sytuację klienta starającego się o kredyt. Dlatego każda instytucja robi to inaczej. Jednak większość kryteriów branych pod uwagę podczas ustalania zdolności kredytowej w różnych bankach jest taka sama, choć każdy bank może kłaść większy nacisk na inne kryterium. Zdarza się, że w jednym banku dostaniemy odmowę udzielenia kredytu, a w drugim opinia będzie pozytywna. Takie sytuacje mogą wynikać choćby z tego, że bank X wyżej punktuje wysokość dochodów, a bank Y stałość zatrudnienia i możliwości awansu w pracy.

21 1. Analiza klienta. Co jest brane pod uwagę podczas oceny zdolności kredytowej?
A). Dochody i wydatki – aby ocenić, czy stać Cię na kredyt, bank zażąda informacji na temat zarobków i podstawowych miesięcznych wydatków. Każdy z banków ma standardowy formularz do wypełnienia, w którym należy podać: miesięczny dochód brutto wynikający z wykonanej pracy lub innych, udokumentowanych źródeł: łączną ilość osób w gospodarstwie domowym; wysokość stałych zobowiązań, czyli na przykład wysokość opłaty za czynsz lub wynajem mieszkanie, opłaty za telefon, gaz, energię przedszkole, szkołę itp. koszty związane z utrzymaniem, czyli wydatki na żywność, ubrania, pomoce naukowe itp. wysokość składek ubezpieczeniowych wysokość innych zobowiązań (kredyty, pożyczki, raty za telewizor itp.) pozostałe koszty utrzymania – np. koszty utrzymania samochodu.

22 Oczywiście każdy bank posiada własny kalkulator oceny zdolności kredytowej i nie wszystkie muszą zawierać wyżej wymienione punkty. Jednak są one zaliczane do standardowych informacji potrzebnych do oceny osoby ubiegającej się o kredyt. I jeszcze jedno – nie warto kłamać wypełniając tego typu formularz, ponieważ w dalszym etapie załatwiania formalność bank może zażądać udokumentowania danych. Bank może sprawdzić zobowiązania osoby ubiegającej się o kredyt w Biurze Informacji Kredytowej. Jest to swoisty bank informacji o kredytobiorcach.

23 B). Bank może zapytać o informację dotyczącą poręczeń – jeśli jesteśmy czyimś żyrantem musimy o tym poinformować bank. Potencjalnie nie musi, ale może to wpłynąć na stan naszych finansów. Żyrant jest osobą, która ręczy za kogoś, kto pożycza pieniądze. W razie kłopotów ze spłatą zobowiązań osoby, która zaciągnęła kredyt żyrant jest zobowiązany spłacić dług za osobę, za którą poręczył. C). W większości banków podczas oceny zdolności kredytowej pada także pytanie dotyczące zaległości wobec ZUS-u i Urzędu Skarbowego. Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt, ureguluj je, ponieważ wszelkie zaległości finansowe osoby, która ubiega się o kredyt, obniżają jej wiarygodność i maleje szansa na otrzymanie kredytu.

24 D). Na pewno padnie też pytanie o majątek
D). Na pewno padnie też pytanie o majątek. Jako majątek traktowane są wszelkie nieruchomości (działki, mieszkania, lokale użytkowe), papiery wartościowe, lokaty i środki pieniężne.  E). Pod uwagę brane są też takie informacje jak stan cywilny, liczba dzieci czy stosunek do służby wojskowej. Zarówno pójście do wojska jak i powiększenie się rodziny może spowodować obniżenie dochodów. F). Oczywiście bardzo ważną kwestią jest zatrudnienie. Musimy udzielić bankowi informacji na temat rodzaju zatrudnienia, a więc czy jest to umowa o pracę, umowa o dzieło, a może własna działalność gospodarcza. Dla banku to ważna informacja, świadczy bowiem o stabilności i ciągłości zatrudnienia, a co za tym idzie o stabilności dochodów, jakie będziesz osiągał w przyszłości. 

25 2. Zapoznanie. Czyli ile, na jaki czas, w jakim celu?
Po wstępnej weryfikacji sytuacji finansowej bank przechodzi do szczegółów dotyczących kredytu, jaki chcemy zaciągnąć. W tym celu ustala między innymi: - wysokość kredytu jaki chcielibyśmy otrzymać - okres spłaty kredytu - rodzaj kredytu, czyli jego przeznaczenie – od tego, na co przeznaczysz pieniądze (na zakup mieszkania, inwestycję, czy spłatę wcześniejszego zobowiązania) będzie zależała oferta, jaką otrzymasz - zabezpieczenia kredytu – powierzając pieniądze bank musi zabezpieczyć się przed ich ewentualną utratą - wysokość wkładu własnego – gdy kredyt przeznaczany jest na zakup środków trwałych (samochód, mieszkanie, komputer, itp.)

26 3. Weryfikacja. Czyli ufamy i sprawdzamy ?
Jednym z kryteriów badania zdolności kredytowej jest weryfikacja przeszłości finansowej klienta. W tym celu bank sprawdza: - historię współpracy z bankiem, w którym ubiegamy się o kredyt. Bank pozyskuje informacje, jak długo jesteśmy jego klientami i jakimi środkami dysponujemy - przeszłość kredytową - bank sprawdzi nas także w Biurze Informacji Kredytowej. Osoba zarejestrowana w bazie BIK-u jako zalegająca ze spłatą zobowiązań dłużej niż 60 dni nie ma szans na kredyt. Nie tylko bank ma wgląd w dane zawarte w bazach Biura Informacji Kredytowej. Każdy może zażądać raportu na swój temat - czy posiadamy aktywne karty kredytowe i debety. Bada też jak do tej pory spłacaliśmy zobowiązania, czy robiliśmy to terminowo. Zaległości i opóźnienia mogą zdyskwalifikować osobę starająca się o kredyt

27 DOKUMENTACJA

28 Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego:
Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny standardowo należy okazać dwa dokumenty tożsamości. Pierwszy z nich to dowód osobisty lub, w przypadku osób nieposiadających obywatelstwa polskiego, kartę stałego pobytu zawierającą numer PESEL. Drugim wymaganym dokumentem jest natomiast do wyboru: paszport, legitymacja ubezpieczeniowa, legitymacja emeryta/rencisty lub prawo jazdy. Na szczęście, banki nie wymagają już poświadczenia uregulowanego stosunku do służby wojskowej, bo obowiązek tejże służby został zniesiony.

29 Umowa o pracę na czas nieokreślony/określony/kontrakt menadżerski :
zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach wg wzoru Banku (zaświadczenia należy podpisać) - [ważność 30 dni] - wymagany oryginał  pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie za 3 oraz 6 miesięcy osobno, potwierdzający wszystkie przelewy wynagrodzenia widniejące na zaświadczeniu o zatrudnieniu (akceptowana jest wersja elektroniczna, o ile na dokumencie widnieje informacja, iż jest to dokument wygenerowany elektronicznie i nie wymagana jest pieczątka i podpis) zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki za ostatnie 3, 6 lub 12 miesięcy (w zależności od banku) lub druki RMUA za analogiczny okres (w przypadku uzyskiwania wynagrodzenia w gotówce) PIT 37 za poprzedni rok/ dwa poprzednie lata (z pieczęcią Urzędu Skarbowego potwierdzającą przyjęcie dokumentów, ewentualnie z potwierdzeniem nadania) świadectwa pracy (w przypadku konieczności potwierdzenia wymaganego stażu pracy/ciągłości zatrudnienia) oświadczenie od pracodawcy o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy o pracę na czas określony (jeśli dotyczy) aneks do umowy o pracę potwierdzający podwyżkę, jeśli nastąpiła w ciągu ostatnich 6 miesięcy (jeśli dotyczy)

30 Działalność gospodarcza :
zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne (w większości banków możliwe jest dostarczenie zaświadczenia na późniejszym etapie wnioskowania o kredyt, np. jako warunek do przygotowania umowy kredytowej) -  [ważność 30 dni] - wymagany oryginał zaświadczenie z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych (w większości banków możliwe jest dostarczenie zaświadczenia na późniejszym etapie wnioskowania o kredyt, np. jako warunek do przygotowania umowy kredytowej) -  [ważność 30 dni] - wymagany oryginał zaświadczenie o nadaniu nr REGON  zaświadczenie o nadaniu nr NIP zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej umowa spółki (jeśli dotyczy) zezwolenie na prowadzenie działalności, w przypadku działalności koncesjonowanej (jeśli dotyczy) PIT 36 lub PIT 36L poprzedni rok obrachunkowy / dwa poprzednie lata obrachunkowe (z pieczęcią Urzędu Skarbowego potwierdzającą przyjęcie dokumentów, ewentualnie z potwierdzeniem nadania) PIT/B (załącznik PITu 36) wyciąg z rachunku firmowego (zazwyczaj za 12 miesięcy, akceptowana jest wersja elektroniczna, o ile na dokumencie widnieje informacja, iż jest to dokument wygenerowany elektronicznie i nie wymagana jest pieczątka i podpis)) oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego (jeśli konto prywatne jest równocześnie kontem firmowym)

31 Umowa o dzieło/umowa zlecenia/umowa świadczenia usług :
umowy potwierdzające wykonanie zlecenia lub dzieła wraz z rachunkami pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu umów PIT-11 za poprzedni rok / dwa poprzednie lata (deklaracja podatkowa wystawiona przez pracodawcę z pieczęcią i podpisem osoby uprawnionej) PIT 37 za poprzedni rok / dwa poprzednie lata (z pieczęcią Urzędu Skarbowego potwierdzającą przyjęcie dokumentów, ewentualnie z potwierdzeniem nadania)

32 Emerytura/zasiłek przedemerytalny/renta na czas nieokreślony z tyt
Emerytura/zasiłek przedemerytalny/renta na czas nieokreślony z tyt. całkowitej lub częściowej niezdolności do pracy/renta rodzinna/renta strukturalna : Decyzja o przyznaniu lub o ostatniej waloryzacji świadczenia Ostatni odcinek emerytury lub renty lub inny dokument potwierdzający wypłatę świadczenia  (np. wyciąg z konta)

33 Cena kredytu hipotecznego

34 Oprocentowanie rzeczywiste 6,64% 4,60% 5,01%
Podstawowym parametrem, który bierzemy pod uwagę wybierając kredyt hipoteczny to cena. Na nią składają się zarówno koszty dodatkowe (prowizja, ubezpieczenia, wycena nieruchomości) jak i oprocentowanie. Elementem, który ukazuje całkowity koszt kredytu jest oprocentowanie rzeczywiste oraz rata kredytowa. Z porównania tych dwóch elementów wynika, że nadal najtańszym kredytem jest kredyt walutowy. Tym razem nie we frankach szwajcarskich a w euro. Pokazuje to poniższa tabelka z wysokością raty oraz oprocentowania rzeczywistego dla najlepszej oferty w kredycie złotowym, w euro oraz we frankach szwajcarskich (kredyt na 200 tys., okres spłaty 30 lat): Kredyt w PLN Kredyt w EUR Kredyt w CHF Miesięczna rata 1 236,64 zł 1 010,64 zł 1 045,71 zł Oprocentowanie rzeczywiste 6,64% 4,60% 5,01% Źródło: Porównywarka finansowa Comperia.pl

35 SPOSOBY NA ZWIĘKSZENIE ZDOLOŚCI KREDYTOWEJ

36 1.Wydłuż okres kredytowania Po pierwsze, należy zerwać z mitem, że czym dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego, tym gorzej dla ciebie. Oczywiście kredyt spłacany przez 30 lat w porównaniu do kredytu spłacanego przez 10 lat to więcej zapłaconych odsetek to banku, ale jednocześnie to kilka razy niższa rata kredytu! A to bezpośrednio przekłada się na wyższą zdolność kredytową. A przecież każdy kredyt można spłacić wcześniej i nie płacić dodatkowych odsetek… 2.Spłać i zamknij karty kredytowe, debety w koncie Karta kredytowa czy debet w koncie, chociaż niewykorzystany, bardzo często obciążają twoją zdolność kredytową. Bank zakłada po prostu, że jeśli posiadasz taką możliwość to w każdej chwili możesz zaciągnąć dodatkowy kredyt. Profilaktycznie więc przyjmie jako obciążenie twojej zdolność np. 3 lub 5 procent z posiadanego limitu na karcie kredytowej czy w debecie. 3.Weź współkredytobiorcę W każdym banku możesz dołączyć współkredytobiorcę do kredytu, który nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. A to oznacza, że np. do kredytu mogą przystąpić twoi rodzice, którzy swoim dochodem wspomogą zdolność kredytową. Pamiętaj! Każdy bank ma jednak limit wieku, w którym może nastąpić spłata kredytu (zwykle rok życia). Jeśli więc twoi rodzice będą mieli duży dochód, ale jednocześnie będą w podeszłym wieku to maksymalny okres kredytu może się znacząco skrócić (co jest równe z wyższymi ratami, które będziesz musiał płacić do banku) 4.Wybierz raty równe zamiast rat malejących Jakie raty wybrać: równe czy malejące. To odwieczny dylemat kredytobiorców. Jeśli brać pod uwagę zdolność kredytową to tylko raty równe! Są one niższe w pierwszej fazie kredytu, a pamiętaj, że do liczenia zdolności kredytowej bank przyjmuje wysokość pierwszej raty. Jeśli jest ona niższa to twoja zdolność jest wyższa. 5.Zrezygnuj z niepotrzebnych wydatków Bank w dzisiejszych warunkach rynkowych bardzo wnikliwie sprawdzą twoje wydatki na podstawie wyciągów z konta bankowego czy karty kredytowej. W porę więc zrezygnuj z tego, co co miesiąc obciąża twój budżet, a nie jest niezbędne. 6.Wybierz bank, który uwzględnia premie, prowizje Jeśli znacząca część twojego wynagrodzenia jest wypłacana w postaci premii czy prowizji, to wybierz bank, który bez problemu uwzględni ten składnik wynagrodzenia. 7.Wybierz odpowiednią walutę kredytu Wybór waluty kredytu również rzutuje na twoją zdolność kredytową. Wprowadzenie rekomendacji S sprawiło, że uzyskanie kredytu walutowego jest trudniejsze. W skrócie: aby uzyskać kredyt walutowy, należy wykazać zdolność kredytową wyższą o 20 proc. niż dla kredytu złotowego. Do tego dochodzi naturalne zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów w obcych walutach - tutaj banki również formalnie lub nieformalnie bardziej krytycznie podchodzą do liczenia zdolność kredytowej.

37 DZIĘKUJĘ Maciej Dolata