Użytkowanie wieczyste

Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami Regulacja kodeksowa Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność SP, JST (także ich związków), bez względu na ich położenie geograficzne oraz przeznaczenie* * z wyłączeniem nieruchomości rolnych wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Na rzecz jakich podmiotów? os. fizyczne i os. prawne, jednostki organizacyjne z art. 33¹, jednostki samorządu terytorialnego -> grunty stanowiące własność Skarbu Państwa; grunty stanowiących własność innej jednostki samorządowej, Skarb Państwa -> może być użytkownikiem wieczystym gruntów stanowiących własność komunalną

Charakter prawa użytkowania wieczystego prawo na rzeczy cudzej, rozporządzanie prawem może prowadzić do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych – użytkowania, hipoteki i służebności prawo terminowe, prawo celowe, odpłatne, zbywalne dziedziczne podlegające egzekucji prawo bezwzględne

Ustanowienie użytkowania wieczystego następuje generalnie wg trójstopniowej procedury -> 1) wyłonienie nabywcy prawa w drodze przetargu (wyjątki uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami). 2) zawarcie umowy (forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności art. 158 w zw. z art. 234 KC) 3) wpis do księgi wieczystej (charakter konstytutywny – definitywne nabycie prawa, wpis dokonywany jest w dziale II KW)

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, może on też rozporządzać swoim prawem Ograniczają użytkownika wieczystego ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowa

Wygaśnięcie Upływ czasu -> wraz z nadejściem terminu końcowego (art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) Wcześniejsze umowne rozwiązanie umowy (swoboda umów) albo na mocy art. 240 KC, oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gosp. nieruch. Konfuzja Zrzeczenie się Przekształcenie w prawo własności W drodze wywłaszczenie (decyzja administracyjna; odszkodowanie)

Odrębna własność budynków Odejście od zasady superficies solo cedit, dotyczy budynków wybudowanych przez użytkownika wieczystego, jak i znajdujących się na gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego. W tym drugim przypadku oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń,

Odrębna własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (!), to znaczy, iż nie można przenieść własności budynków bez jednoczesnego przeniesienia użytkowania wieczystego i odwrotnie Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa również odrębna własność budynków i innych urządzeń Zob. wyrok SN z 23 stycznia 2003 roku, II CKN 1155/00 Zob. uchwała SN z 11 lipca 1983 roku III CZP 27/83

Użytkownik wieczysty może stać się właścicielem gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami (przekształcenie na podstawie umowy sprzedaży). W wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej prawo użytkowania wieczystego oraz odrębna własność budynków i urządzeń wygasają -> z dniem zawarcia umowy; art. 241 KC nie stosuje się! Sprzedaż wymaga zgody wojewody wyrażonej w formie zarządzenia, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1 GospNierU

Decyzja administracyjna dot Decyzja administracyjna dot. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Użytkowanie wieczyste wygasa wskutek jego przekształcenia w prawo własności na podstawie ustawy z 29.7.2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Przekształcenie użytkowania wieczystego następuje z chwilą, gdy decyzja kończąca postępowanie administracyjne w sprawie przekształcenia stanie się ostateczna

Decyzję dot. przekształcenia wydaje: -> Starosta – nieruchomości będące własnością SP -> Właściwy organ wykonawczy JST (wójt/burmistrz/prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa) – nieruchomości będące własnością JST Decyzja stanowi podstawę wpisu do KW Co do zasady przekształcenie jest odpłatne Konieczność spełnienia przesłanek enumeratywnie wskazanych w ustawie

Odpłatność, jako cecha użytkowania wieczystego oprócz wymienionej w art. 238 KC opłaty rocznej konieczne jest wniesienie tzw. pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego szczegółowa regulacja dot. opłat zawarta została w ustawie o gospodarce nieruchomościami (przepisy dot. sposobu ustalania i wnoszenia opłat, aktualizacje opłaty rocznej itd.) opłata roczna określana jest jako swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości skarbowej lub samorządowej

Wyrok SA w Warszawie z dnia 9 października 2008 roku (VI Aca 245/08) – „ Obowiązek uiszczania określonej corocznej kwoty z tytułu użytkowania wieczystego powstaje z datą złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Jest to konsekwencja powstania użytkowania wieczystego.” zobowiązanie z tytułu opłaty rocznej powstaje z dniem 1 stycznia każdego kolejnego roku trwania prawa Obowiązek wnoszenia opłaty nie jest uzależniony od tego, czy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste

 art. 71 ust. 4 GospNierU - opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok; opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa

Opłata roczna podlega aktualizacji w myśl art Opłata roczna podlega aktualizacji w myśl art. 77 GospNierU w przypadkach w których wartość nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie, nie częściej niż raz na 3 lata,  Organ powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę nowej stawki. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. 

Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez os Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez os. fizyczne zob. m.in. postanowienie SN z dnia 24 sierpnia 2005 roku, II CK 34/05, uchwała SN z dnia 23 sierpnia 2006 roku, III CZP 60/06, uchwała SN z dnia 19 maja 2006 roku, III CZP 26/06,

Dot. zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w stosunku do części nieruchomości zob. m.in. wyrok SN z dnia 8 listopada 2007 roku, III CSK 183/07 uchwała SN z dnia 13 marca 2015 roku, III CZP 116/14

Ochrona własności

W ujęciu cywilistycznym pod pojęciem ochrony własności rozumiemy system roszczeń przysługujących właścicielowi w razie naruszenia jego prawa Ochrona własności realizowana jest poprzez ochronę petytoryjną (jest to ochrona prawa) Ochrona pewnego stanu faktycznego (zwanego posiadaniem) realizowana jest przez ochronę posesoryjną

tzw. pośrednie środki ochrony własności (główny cel: doprowadzić do bezsporności stanu prawnego) to m.in.: powództwo o ustalenie z art. 189 KPC (zob. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1965 roku, II CR 266/64) powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 KWU postępowanie rozgraniczające

roszczenie negatoryjne Ochrona petytoryjna Art. 222 KC -> roszczenie windykacyjne roszczenie negatoryjne Roszczenia mają charakter obiektywny, tzn. w przypadku naruszenia prawa własności przysługują niezależnie od tego, czy osobie, która dokonała naruszenia można przypisać winę oraz niezależnie od jej dobrej/złej wiary

Rei vindicatio - przesłanki 1) status właściciela po stronie osoby występującej z roszczeniem wydobywczym, 2) pozbawienie osoby występującej z roszczeniem faktycznego władztwa nad rzeczą stanowiącą przedmiot własności, 3) władanie rzeczą przez nieuprawniony do tego podmiot

Przesłanki ochrony na podstawie roszczenia windykacyjnego Wyrok SN z dnia 23 września 1992 roku, II CRN 99/92 -> „Roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która jego rzeczą faktycznie włada, tak więc jego koniecznymi przesłankami jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą ale fakt, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona.” Ciężar dowodu spoczywa na powodzie (art. 6 KC)

Treść roszczenia -> żądanie wydania rzeczy płynące z prawa własności; rzeczy w rozumieniu art. 45 KC Legitymacja czynna -> zgłaszający powództwo musi w pierwszej kolejności udowodnić swoje prawo własności (probatio diabolica), posiadacz rzeczy może powoływać się na domniemania z art. 399 i 341 KC, chyba że żądanie wydania dot. nieruchomości (domniemanie z art. 4 KWU), Legitymacja bierna -> każdy kto faktycznie włada rzeczą cudzą

Obrona w razie powództwa windykacyjnego może polegać m.in. na: ukazaniu braku przesłanek materialnoprawnych do realizacji roszczenia negacji legitymacji biernej posłużeniu się tzw. zarzutem hamującym -> roszczenie windykacyjne nie przysługuje bowiem właścicielowi, jeżeli osoba, która jego rzeczą faktycznie włada, ma skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą; zarzut ten nie unicestwia roszczenia windykacyjnego, ale jedynie ogranicza jego realizację np. do końca trwania umowy najmu

4) ocena zgodności roszczenia z zasadami współżycia społecznego, zarzut nadużycia prawa art. 5 KC, (sytuację wyjątkowe, zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 października 2012 r., I ACA 399/12), 5) Przedawnienie -> wyjątek art. 223 KC; fakt przedawnienia w obecnym stanie prawnych brany jest pod uwagę na zarzut pozwanego; art. 117 KC i n.

Roszczenie negatoryjne Przysługuje właścicielowi, którego prawo zostało naruszone w inny sposób aniżeli poprzez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą Naruszenie stwarzające stan ciągłej lub powtarzającej się, a nawet grożącej takim powtarzaniem ingerencji w sferę uprawnień właścicielskich z art. 144 KC Skierowane na działalność człowieka, nie sił przyrody Działalność wbrew woli właściciela i bez upoważnienia ustawowego

Roszczenie negatoryjne Treścią roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz żądanie zaniechania innych naruszeń niż pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą;  roszczenia te mogą być dochodzone łącznie lub samodzielnie (treścią roszczenia nie jest naprawienie szkody) Legitymacja czynna -> właściciel (w tej sytuacji może się powołać na domniemania płynące z posiadania) Legitymacja bierna -> ten, któro dokonał naruszenia swoim bezprawnym działaniem

Roszczenia uzupełniające art. 224-225 KC Grupa roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne, dot. roszczenia właściciela wobec posiadacza samoistnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy Funkcja -> zapewnienie ochrony interesów majątkowej właściciela w razie nieuprawnionego pozbawienia władztwa na rzeczą

Roszczenia uzupełniające nie mają charakteru obiektywnego -> są uzależnione od subiektywnego czynnika dobrej lub złej wiary, Przepisy dot. roszczeń uzupełniających mają charakter dyspozytywny Roszczenia uzupełniające powstają w związku ze zdarzeniem uzasadniającym roszczenie windykacyjne, po powstaniu są jednak względem niego samodzielne -> mogą być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego, mogą też być przedmiotem samodzielnego obrotu

dobra wiara posiadacza rzeczy -> polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności; dobrą wiarę wyłącza powzięcie wiadomości o braku uprawnienia, a także brak wiadomości spowodowany niedbalstwem; istnienie podlega ocenie przez cały okres posiadania, posiadacz w złej wierze -> jest nim zarówno ten, kto wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, jak i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przez niego rzecz stanowi własność innej osoby

Ciężar dowodu – art. 6 KC ! obciąża właściciela rzeczy -> konieczność wykazania, że posiadacz dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego; konieczność wykazania źle prowadzonej gospodarki,

Ochrona ograniczonych praw rzeczowych – art. 251 KC Odesłanie zawarte w art. 251 KC odnosi się do przepisów art. 222-231 KC, należy je jednak stosować odpowiednio, a więc z uwzględnieniem natury i swoistych cech każdego z ograniczonych praw rzeczowych Wyklucza się odpowiednie stosowanie art. 231 KC, z uwagi na „nieodpowiedniość” płynących stąd roszczeń dla ograniczonych praw rzeczowych Ochrona ograniczonych praw rzeczowych jest skuteczna erga omnes (także wobec właściciela) Ochrona hipoteki szczegółowo uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece

Ochrona użytkowania wieczystego Mimo braku przepisu odnoszącego się wprost do ochrony użytkowania wieczystego w tym zakresie należy stosować odpowiednio przepisy o ochronie własności Należy pamiętać o bezwzględności prawa użytkowania wieczystego