Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Pobieranie prezentacji. Proszę czekać

Operat szacunkowy PRZEDMIOT OPINNII :Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr:2, o powierzchni 36.80m, położone w Legnicy, przy ul.. Karkonoskiej 46,

Podobne prezentacje


Prezentacja na temat: "Operat szacunkowy PRZEDMIOT OPINNII :Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr:2, o powierzchni 36.80m, położone w Legnicy, przy ul.. Karkonoskiej 46,"— Zapis prezentacji:

1 Operat szacunkowy PRZEDMIOT OPINNII :Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr:2, o powierzchni 36.80m, położone w Legnicy, przy ul.. Karkonoskiej 46, obręb Piekary Osiedle, województwo dolnośląskie, będące w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedziba w Legnicy Adres: Legnica, ul. Karkonoska 46/2 Operat szacunkowy sporządziła Ilona Kurczak Legnica,

2 WYCIĄG Z OPINI W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO

3

4 SPIS TREŚCI Przedmiot i zakres opinii Cel opinii Podstawa formalna opinii Podstawy materialno-prawne opinii Źródło danych merytorycznych Stan prawny i przeznaczenie przedmiotu opinii Księga Wieczysta Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Ewidencja gruntów Obliczenie wartości nieruchomości lokalu mieszkalnego na podstawie przeprowadzonych analiz 1. Stan techniczno - użytkowy przedmiotu opinii lokalu mieszkalnego 2. Przedstawienie sposobu wyceny opiniowanej nieruchomości Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 1. Obszar badanego rynku 2.okres badania rynku 3. Cechy charakterystyczne analizowanego rynku 4. Charakterystyka nieruchomości przyjętych z bazy danych do analizy szczegółowej oraz określenie kryteriów wyboru Aktualizacja cen transakcyjnych wybranych obiektów po porównaniu na dzień wyceny Obliczenie średniej ceny transakcyjnej Obliczenie współczynników korygujących Wynik końcowy opinii

5 Przedmiot i zakres opinii Przedmiotem opinii jest określenie wartości rynkowej stanowiącej lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr przydział nr 132/92 z dnia roku, kategorii M.-2, o powierzchni użytkowej 36,80 m. 2, oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych - piwnicy, położone w Legnicy przy ul.. Karkonoskiej nr 46 na parterze w budynku pięcio-kondygnacyjnym, będące w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy przy ul.. Bieszczadzkiej 1a. Działka gruntu nr 1189/10, o powierzchni 1593 m 2., na której został posadowiony budynek, objęta KW 65997, będąca własnością Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, obręb : Piekary osiedle, Gmina Legnica, Powiat Legnica, województwo dolnośląskie Cel opinii Określenie wartości rynkowej lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Podstawa Formalna opinii Zlecenie Pani Elżbiety Gallus zamieszkałej w Legnicy przy ul.. Karkonoskiej 46/2 Podstawy materialno-prawne opinni 1. Ustawa z dnia r., o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000roku nr 26 poz. 543, oraz zmiany w następujących dziennikach z 2001 roku, nr 129 poz i nr 154 poz. 1800, z 2002 roku nr 25 poz. 253, nr74 poz.676, nr 153 poz. 1271, nr 200 poz i nr 240 poz 2058, z 2003 roku, nr 1 poz 15, nr 80 poz 717, 720, 721, nr 96, poz 874, nr 124, poz 1152, nr 162, poz 1568, nr 203, poz 1966 i nr 217, poz.2124, z 2004 roku nr 6 poz 39, nr 19 poz. 177, nr 91, poz 870,nr 92 poz. 880, nr 141 poz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U.nr 207, poz Ustawa z dnia roku, Kodekd Cywilny (Dz.U.nr16, poz 93, z poź. zm.) Źródła danych nerytorycznych 1. Wizja lokalna obiektu opinii 2. Dane z: - Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i kartograficznej w Legnicy (dane ewidencyjne, dane o uzbrojeniu terenu, mapy ewidencyjne - Urząd Gminy Legnica - dane dotyczące planu zagospodarowanie przestrzennego Gminy Legnicy - Dane uzyskane w Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary

6 Stan prawny i przeznaczenie podmiotu opinii 1.Księga Wieczysta Sąd rejonowy e Legnicy, Wydział Ksiąg Wieczystych nie prowadzi dla opiniowanego Lokatorskiego prawa do lokalu Księgi Wieczystej 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z UCHWAŁĄ NRXLIV 425/02 RADY MIEJSKIEJ LEGNICY z dnia roku w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowanie przestrzennego Miasta Legnicy MU - zabudowa wielorodzinna 3. Ewidencja gruntów Opiniowana nieruchomość wpisana jest w rejestrze gruntów Gminy Legnica, obręb : Piekary Osiedle, Powiat: Legnica, województwo: dolnośląskie, jednostka ewidencyjna Legnica - Miasto, nr jednostki rejestrowej 53, Ksiega Wieczysta dla działki gruntu 65997, Arkusz mapy :1, działka ewidencyjna nr 1189/10, o powierzchni nr 1189/10, o powierzchni 1593 m2, opis użytków: tereny zabudowane, położenie działki Legnica, ulKarkonoska46, oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyjnych : B WŁAŚCICIEL: SPÓŁDZIELNIA Mieszkaniowa Piekary ul. Bieszczadzka 1a Obliczenie wartości rynkowej lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie przeprowadzonych analiz 1. Stan techniczno – użytkowy przedmiotu opinii lokalu mieszkalnego. Opiniowane lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr 2, położone jest w Legnicy, obrąb Piekary Osiedle, przy ul.Karkonoska 46, na peryferiach miasta, na skraju osiedla mieszkaniowego Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary, wśród zabudowy mieszkaniowej, wielolokalowej, firm usługowych, wiaduktu, należy do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy przy ul.Bieszczadzkiej 1 a. Opiniowane lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr.2 położone w budynku mieszkalnym 18 letnim, o konstrukcji wielkiej płyty, o zabudowie szeregowej, wielolokalowym, 5 – kondygnacyjnym, podpiwniczonym, posadowionym na działce nr :1189/10, o powierzchni 1593 m. 2, regularnej, o płaskiej topografii terenu. Działka nie ogrodzona, uzbrojona we wszystkie media infrastruktury technicznej, przylega bezpośrednio do ulicy Karkonoskiej.

7 Lokal mieszkalny zlokalizowany na parterze, o powierzchni użytkowej 36,80 m 2., kubaturze 95m., oraz pomieszczenie przynależne. Na lokal składa się : pokój o wymiarach : 5,20 m. * 3,40 m., kuchnia : 3,40 m. *3,50 m., łazienka 1,90 m. *1,80 m., plus balkon. Podłogi wykonano z wykładziny, ściany działowe z cegły dziurawki, sufity malowane farbami emulsyjnymi, tynki cementowo-wapniowe, na ścianach tapety, w łazience glazury brak, obudowa z laminatu. Stolarka okienna drewniana do wymiany, stolarka drzwiowa : drzwi płycinowe. Funkcjonalność lokalu mieszkalnego dobra, stan techniczny słaby, standard niski. 2.Przedstawienie sposobu wyceny opiniowanej nieruchomości. W opinii w formie operatu szacunkowego określono wartość rynkową jako przedmiotu prawa własności nieruchomości lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że : Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń : - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wartość nieruchomości określono poprzez zastosowanie podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stoduje się jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartośc nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

8 Procedura wyceny nieruchomości została przeprowadzona w sposób następujący : 1. dokonano analizy informacji o wycenianej nieruchomości 2. określono cel wyceny nieruchomości 3. przeprowadzono analizę informacji o aktualnie kształtujących się cen rynkowych 4. przeprowadzono analizę obiektów porównawczych podobnych pod względem : - położenie - prawo do lokalu - powierzchnię - stany techniczny - przeznaczenie w planie - sąsiedztwo - lokalizacja - kondygnacja - standard 5. dokonano waloryzacji cen ( wprowadzono poprawki z tytułu upływu czasu ) 6. jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m. Powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego 7. określono czynniki kształtujące wartość przedmiotowej nieruchomości, szczególnie z uwzględnieniem : - rodzaje rynku - obszary rynku - okresu badania rynku - ustaleń planu miejscowego i stanu prawnego nieruchomości - relacji popytu i podaży na określenie nieruchomości - stanu środowiska naturalnego - cechy fizycznych nieruchomości - cech użytkowych i ekonomicznych 8. Dokonano obliczeń matematycznych 9. Obliczono wartość rynkowa 1m2 szacowanej nieruchomości

9 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 1.Obszar badanego rynku Do analizy rynku nieruchomości o funkcji mieszkaniowej przyjęty został obszar miasta Legnicy. 2. Okres badania rynku Dla potrzeb przedmiotowej opinii badaniem rynku objęto transakcje, które miały miejsce w okresie 2004 – 2006 roku. 3. Cechy charakterystyczne analizowanego rynku W wyniku badania rynku stwierdzono, że w latach 2004 – 2006 wartość 1m2. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego wynosi od 800 zł do zł. 4. Charakterystyka nieruchomości przyjętych z bazy danych do analizy szczegółowej oraz określenie kryteriów wyboru. Dokonując analizy rynku nieruchomości kierowano się następującymi zasadami: - preferowano ceny typowe, najczęściej występujące - preferowano sprzedaże o podobnej lokalizacji oraz realizowane w zbliżonym okresie czasu - brano pod uwagę nieruchomości z przeznaczeniem mieszkalnym, - dokonano wyboru nieruchomości o podobnych atrybutach, - jako jednostkę porównawczą przyjęto powierzchnię 1 m 2 Uwzględniając powyższe do porównań przy wycenie lokalu mieszkalnego, wybrano nieruchomości, które są najbardziej zbliżone do opiniowanej nieruchomości, oznaczone w poniższym zestawie jako obiekt 1. Rep 264/2006, transakcja dnia , Miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Kosmiczna 11, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 5, typu M.- 4 składające się z : 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 67,40m 2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi : 1 520,77 zł

10 2. Rep 8449/2005 i Rep 8534/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie ul.Pruszyńskiego 6, własnościowe spółdzielcze prawo do.lokalu mieszkalnego nr 9, typu M.- 5, położone na drugim piętrze budynku cztero-piętrowego, składające się z 4 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 73,40 m 2, KW – brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi : 1 553,13 zł. 3. Rep 5812/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo.dolnośląskie ul.Staffa 10, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 25, typu M. – 2, położone na piątym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z pokoju, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 36,40m 2, KW – brak, należące do zasobów Spółdzielni mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi : 1 565,93 zł 4. Rep 10791/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie ul.Szaniawskiego 1, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 51, typu M.- 3, położone na dziesiątym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc,przedpokoju, o powierzchni użytkowej 49,90 m, 2 należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1 m 2 : 1 242,48 zł 5. Rep 10901/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.. Przybosia 3, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 6, typu M. -4, położone na drugim piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 63,10 m, 2 KW- brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: zł 6. Rep 11287/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Gombrowicza 27, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 21, typu M.-4, położone na siódmym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 63,80 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 018,80zł 7. Rep 10563/2005 transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Pomorska 48, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 1, typu M.-4, położone na parterze budynku cztero- piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 58,10 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 308,08zł

11 8. Rep 11209/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Wańkowicza 7, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 19, typu M.-2, położone na czwartym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z pokoju, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 34,40 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1453,48 zł 9. Rep 8961/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Szaniowskiego 7, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 23, typu M.-3, położone na piątym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z dwuch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 49,90 m 2 KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 302,60zł 10. Rep 8035/2005 transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Śląska 11, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr3, typu M.-4, położone na pierwszym piętrze budynku cztero-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 58,60m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 254,26zł 11. Rep 6857/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Szaniawskiego 1, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 47, typu M.-4, położone na dziesiątym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 64,00 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 718,75zł 12. Rep 4314/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Witkiewicza 13, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 7, typu M.-4, położone na trzecim piętrze budynku cztero-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 60,80 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 151,31zł 13. Rep 431/2006 transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Staffa 3, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 2, typu M.-4, położone na parterze piętrze budynku cztero-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 60,90m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 985,22 zł

12 14. Rep 327/2006, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Przybosia 3, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 19, typu M.-4, położone na czwartym piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 63,10 m, 2 KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 505,54zł 15. Rep 12504/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Witkiewicza 5, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 8, typu M.-3, położone na trzecimpiętrze budynku pięcio-piętrowego, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 43,30 m, 2 KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 627,90 zł 16. Rep 11351/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Karkonoska 2, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 21, typu M.-2, położone na drugim piętrze budynku dziesięcio-piętrowego, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 36,90 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 327,91 zł 17. Rep 11490/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Wańkowicza 13, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 8, typu M.-3, położone na trzecim piętrze budynku cztero-piętrowego, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 52,30 m 2, KW-brak, należące do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 338,43 zł 18. Rep 1383/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Torowa 64, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 5, typu M.-3, położone na pierwszym piętrze budynku, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 37,70m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 432,36 zł 19. Rep10230/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Heweliusza 4, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 4, typu M.-4, położone na pierwszym piętrze budynku, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 66,07 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 908,12zł

13 20 Rep 13197/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Galaktyczna 12, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 22, typu M.-3, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 41,81 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 363,31 zł 21 Rep 13207/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Oświęcimska 17, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 10, typu M.-4, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 58,91 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 001,52 zł 22 Rep 8435/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Chojnowskiej 15, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 5, typu M.-2,, składające się z pokoju, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 26,00m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 461,53 zł 23 Rep 12847/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul..Wielkiej Niedźwiedzicy 4, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 1, typu M.-3, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 41,30 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 791,76 zł 24 Rep 12551/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Heweliusza 4, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 6, typu M.-4, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 66,04 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 135,67zł 25 Rep 12651/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Rzemieśnicza 6, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 11, typu M.-3, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 45,98 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 696,38 zł 26 Rep 6602/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul.Marsa 10, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 10, typu M.-2, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 33,60 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 636,90 zł

14 27 Rep 12537/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Horyzontalnej 29, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 18, typu M.-4, składające się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 54,50 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 522,93 zł 28 Rep 6305/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie,ul. Gwiezdna 17, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 16, typu M.-3, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 41,30m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 162,22 zł 29 Rep 9125/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Mickiewicza37/38, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 21, typu M.-2, składające się z pokoju, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 26,00 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 730,76 zł 30 Rep 5612/2005, transakcja dnia , miasto Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Piekarska 11, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 14, typu M.-3, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 45,00 m 2, KW-brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena za 1m 2 wynosi 1 400,00zł 31. Rep 5642/2005, transakcja dnia 18 – 10 – 2005, miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Wielkiej Niedźwiedzicy 6, własnościowe spółdzielcze, prawo do lokalu mieszkalnego nr 29, typu – M – 2, składające się z jednego pokoju, kuchni, łazienki, z wc, o powierzchni użytkowej 34,60m 2, KW – brak, położone na dziewiątym piętrze, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 867,05zł. 32. Rep 9432/2005, transakcja dnia 27 – , Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Neptuna 8, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 17, typu M – 2, składające się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 31,40m 2, KW – brak, położone na piątym piętrze budynku, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1433,12zł 33. Rep 1880/2005, transakcja dnia 01 – 03 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie, ul. Oświęcimska 17, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 17, typu M – 4, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 59,82m, 2 KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 086,59 zł.

15 34. Rep 10848/2005, transakcja dnia 10 – 10 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Asnyka 18, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 4, typu M – 4, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 57,12m 2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 313,02zł 35. Rep 5493/2005, transakcja dnia 05 – 10 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Jowisza 4, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 6, typu M – 4, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 63,17m, 2 KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 108,12zł 36. Rep 5482/2005, transakcja dnia 05 – 10 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Galaktyczna 1, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 20, typu M – 2, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 32,31m, 2 KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 238,02zł 37. Rep 8509/2005, transakcja dnia 29 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Marynarska 54, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 15, typu M – 3, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 46,00m 2, po inwentaryzacji powierzchnia użytkowa wynosi: 47,59m2, KW – 61773, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi 1 365,83zł. 38. Rep 11022/2005, transakcja dnia 13 – 10 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Młynarska 1, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 44, typu M – 3, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 47,80m, 2 KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 255,23zł 39. Rep 8536/2005, transakcja dnia 29 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Horyzontalna 27, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 12, typu M – 4, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 54,50m 2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m 2 wynosi: 1 082,56 zł

16 40. Rep 9944/2005, transakcja dnia 13 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Wielkiej Niedźwiedzicy 15, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 3, typu M – 4, składające się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 62,60m2 2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 2 wynosi: 1 916,93 zł 41. Rep 5311/2005, transakcja dnia 29 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Jowisza 5, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 5, typu M – 3, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 44,54m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 571,62zł 42. Rep 8169/2005, transakcja dnia 20 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Młynarska 4, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 52, typu M – 2, składające się z 1 pokoju, kuchni, przedpokoju, łazienki z wc, o powierzchni użytkowej 28,10m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 423,48 zł 43. Rep 8598/2005, transakcja dnia 11 – 08 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Młynarska 2, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 12, typu M – 2, składające się z 1 pokoju, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 29,64,31m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 012,14 zł 44. Rep 8255/2005, transakcja dnia 20 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Jaworzyńska 31/35, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 1, typu M – 3, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 44,54m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 279,74 zł 45. Rep 7231/2005, transakcja dnia 29 – 12 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Torowe 38, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 5, typu M – 2, składające się z 1 pokoju, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 26,50m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 056,60 zł. 45. Rep 8410/2005, transakcja dnia 26 – 09 – 2005, Miasto Legnica, Powiat Grodzki – Legnica, województwo dolnośląskie ul. Fredry 18, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 8, typu M – 3, składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 48,90m2, KW – brak, należące do zasobów Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Legnicy, cena transakcyjna zł, cena 1m2 wynosi: 1 329,24zł.

17 Aktualizacja cen transakcyjnych wybranych obiektów do porównań na dzień wyceny Obliczenie współczynnika zmiany cen z uwagi na upływ czasu, rt = C2 – C1 * 100% C1 * t Gdzie : rt – współczynnik zmiany ceny przypadającej na jednostkę czasu wyrażony procentowo, C1 – cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest dalsza momentowi wyceny, C2 – cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość, której data zawarcia transakcji jest bliższa momentowi wyceny, t – liczba jednostek czasu między transakcjami (miesięcy), r t = 1 363,31 – 1329,24 * 100% = 0,6% 1 329, 24 * 4 Zmiana cen przypadająca na jeden miesiąc wynosi r t = 0,6% Sprowadzenie cen transakcyjnych na datę wyceny r t = 0,6%, w postaci dziesiętnej = 0,006, Cs = C * ( 1 + rt * t ) Gdzie: Cs – Cena skorygowana na datę wyceny, r t – współczynnik zmiany cen zapisany w postaci dziesiętnej, 01C1= 1 520,77zł/m2 * (1+0,006*0) = 1 520,77 zł/m2 02 C2 = 1553,13 zł/m2 * (1+0,006*6) = 1609,04 zł/m2 03 C3 = 1565,93 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1584,72 zł/m2 04 C4 = 1242,48 zł/m2 * ( 1+0,006*2) = 1257,38 zł/m2 05 C5 = 1220,28 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1234,92 zł/m2 06C6 = 1018,80 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1031,02 zł/m2 07 C7 = 1308,08 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1331,02 zł/m2 08 C8 = 1453,48 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1470,92 zł/m2 09 C9 = 1302,60 zł/m2 * (1+0,006*6) = 1349,49 zł/m2

18 10 C10 = 1254,26 zł/m2 * (1+0,006*7) = 1306,93 zł/m2 11 C11 = 1718,75 zł/m2 * (1+0,006*8) = 1801,25 zł/m2 12 C12 = 1151,31 zł/m2 * (1+0,006*9) = 1231,48 zł/m2 13 C13 = 985,22 zł/m2 * (1+0,006*1) = 911,13 zł/m2 14 C14 = 1505,54 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1514,57 zł/m2 15 C15 = 1627,90 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1657,20 zł/m2 16 C16 = 1327,91 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1359,77 zł/m2 17 C17 = 1338,43 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1370,55 zł/m2 18 C18 = 1432,36 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1440,95 zł/m2 19 C19 = 908,12 zł/m2 * (1+0,006*2) = 919,01 zł/m2 20 C20 = 1363,31 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1371,48 zł/m2 21 C21 = 1001,52 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1007,52 zł/m2 22 C22 = 1461,53 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1496,60 zł/m2 23 C23 = 1791,96 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1802,51 zł/m2 24 C24 = 1135,67 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1149,29 zł/m2 25 C25 = 1696,38 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1716,73 zł/m2 26 C26 = 1636,90 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1656,54 zł/m2 27 C27 = 1522,93 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1541,20 zł/m2 28 C28 = 1162,22 zł/m2 * (1+0,006*2) = 1176,16 zł/m2 29 C29 = 1730,76 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1761,91 zł/m2 30 C30 = 1400,00 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1425,20 zł/m2 31 C31 = 867,05 zł/m2 * (1+0,006*3) = 882,65 zł/m2 32 C32 = 1433,12 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1458,91 zł/m2 33 C33 = 1086,59 zł/m2 * (1+0,006*10) = 1151,78 zł/m2 34 C34 = 1313,02 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1336,65 zł/m2 35 C35 = 1108,12 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1128,06 zł/m2 36 C36 = 1238,00 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1260,28 zł/m2 37 C37 = 1365,83 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1398,60 zł/m2 38 C38 = 1255,23 zł/m2 * (1+0,006*3) = 1277,82 zł/m2 39 C39 = 1082,56 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1108,54 zł/m2 40 C40 = 1916,93 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1962,93 zł/m2 41 C41 = 1571,62 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1609,33 zł/m2

19 42 C42 = 1423,48 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1457,64 zł/m2 43 C43 = 1012,14 zł/m2 * (1+0,006*5) = 1042,50 zł/m2 44 C44 = 1279,74 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1310,45 zł/m2 45 C45 = 1056,60 zł/m2 * (1+0,006*1) = 1062,93 zł/m2 46 C46 = 1329,24 zł/m2 * (1+0,006*4) = 1361,14 zł/m2 Obliczenie średniej ceny transakcyjnej na podstawie określonej próbki reprezentatywnej: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33, 34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46 Cena średnia aktualizowana na datę wyceny X46 = 1 366,95zł/m2 Obliczenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego na podstawie określonej próbki reprezentatywnej Analiza rynku wykazała, że na ceny rynkowe na lokalnym rynku wpływają następujące cechy: - położenie - prawo do lokalu - lokalizacja - powierzchnia - standard Analiza rynku lokalnego pozwoliła ustalić wpływ poszczególnych cech na cenę ustalić wagę tych cech, oraz ustalić procentowe wyliczenie: - położenie 5%, - prawo do lokalu 50%, (różnica kwotowa pomiędzy własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego, a lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego lokali położonych w budynkach mieszkalnych przy ul. Karkonoskiej 46 w Legnicy będących w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Piekary z siedzibą w Legnicy przy ul. Bieszczadzkiej 1a, wynosi około 46,57%) - lokalizacja 20% - powierzchnia 5% - standard 20%

20 1. Obliczenie współczynników korygujących C min = 882,65zł/m2, C max = 1 962,93zł/m2 Wartość nieruchomości powinna znajdować się pomiędzy: C min

21 Lp Lp Wyszczególninie cech, analizowana cecha Udział wskaźnika całości, waga cechy Zakres korygujący dolny wskaźników ch. górny Ocena wartości wskaźnika, wartości współczynnika Ui 1 Położenie50,03220,07170, Lokalizacja200,12910,28710, Powierzchnia50,03220,07170, Prawo do lokalu500,32280,71790, Standard200,12910,28710,1291 U - Razem1000,6519

22 Obliczenie wartości lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Wartość 1 m2 powierzchni wynosi: Wx = C średnia * Ui = 1 366,95zł/m2 * 0,6519 = 891,11zł/m2 Wartość lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nr 2, o powierzchni 36,80m2 wynosi: 36,80m2 * 891,11 zł/m2 = zł Słownie: trzydzieści dwa tysiące siedemset dziewięćdziesiąt dwa złote Wynik końcowy opinii Wartość rynkowa lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nr 2, w budynku przy ulicy Karkonoskiej 46, o powierzchni 36,80m2 wynosi zł. Analiza uzyskanych wyników: Wynik uzyskany w opinii nie odbiega od przeciętnych cen transakcyjnych uzyskiwanych za zbliż one lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego na lokalnym rynku nieruchomości, odzwierciedla aktualnie panujące tendencje cenowe uzyskiwane na lokalnym rynku nieruchomości. Uzyskany wynik wartości rynkowej stanowi przeciętną wartość rynkową uzyskiwaną na lokalnym rynku za podobne lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego.

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35


Pobierz ppt "Operat szacunkowy PRZEDMIOT OPINNII :Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr:2, o powierzchni 36.80m, położone w Legnicy, przy ul.. Karkonoskiej 46,"

Podobne prezentacje


Reklamy Google