Umowy dotyczące korzystania z rzeczy

Prezentacja na temat: "Umowy dotyczące korzystania z rzeczy"— Zapis prezentacji:

1 Umowy dotyczące korzystania z rzeczy
Najem Dzierżawa Leasing Użyczenie Umowa licencyjna (art. 66 ust. 1 ustawy prawo autorskie)

2 najem Umowa: Zobowiązująca Konsensualna Odpłatna Wzajemna

3 najem Czasowe korzystanie z cudzej rzeczy Art. 659. Istota umowy najmu
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

4 najem Essentialia negotii: Przedmiot najmu Czynsz
Przedmiotem najmu są rzeczy niezużywalne Mogą być to zarówno ruchomości jak i nieruchomości, a także – części składowe rzeczy

5 najem Najemca uzyskuje prawo korzystania z przedmiotu najmu, które jest ograniczone czasowo Po upływie okresu najmu, jego przedmiot powinien być zwrócony w stanie niepogorszonym (dopuszczalne jest zużycie wynikające z normalnej eksploatacji przedmiotu)

6 najem Umowa najmu nie jest kwalifikowana podmiotowo  znaczy to, że wynajmującym, jak i najemcą może być każdy podmiot (osoby fizyczne, osoby prawne, osoby ustawowe) Obligacyjny charakter najmu wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu

7 zmiany podmiotów stosunku najmu
najem zmiany podmiotów stosunku najmu Śmierć stron prowadzi co do zasady do zmiany podmiotów po obu stronach stosunku – w miejsce wynajmującego i najemcy wstępują ich spadkobiercy (art. 922 § 2 KC). UWAGA! Wyjątek - śmierć najemcy lokalu mieszkalnego  w stosunek najmu wstępują wskazane w art. 691 § 1 KC osoby bliskie, a w ich braku stosunek taki wygasa – por. art. 691 § 3 KC. Zbycie przedmiotu najmu prowadzi do zmiany wynajmującego (art. 678 KC)

8 najem Okres korzystania z przedmiotu najmu:
Może być wskazany w sposób ścisły (wskazanie daty czasu lub okresu, np. na miesiąc, na rok) – na czas oznaczony Może być wskazany bez ścisłego okresu (najem na czas nieoznaczony) Wypowiedzenie Art Terminy i sposób wypowiedzenia najmu § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: -gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. („ważne powody”)

9 Najem - wypowiedzenie-
Tylko umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia wyr. SN z r., II CKN 320/97, Legalis

10 Najem -wypowiedzenie-
Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony : Dopiero w razie braku postanowienia w umowie zawartej na czas nieoznaczony stosuje się terminy ustawowe wskazane w art. 673 § 2 KC. Długość ustawowych terminów wypowiedzenia zależna jest od częstotliwości uiszczania czynszu przez najemcę. Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc (np. kwartalnie), najem można wypowiedzieć z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec kwartału kalendarzowego  wypowiedzenie dokonane np. 15 lutego spowoduje ustanie najmu z końcem czerwca Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, wypowiedzenie następuje z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego  wypowiedzenie dokonane 15 lutego doprowadzi do ustania najmu z końcem marca Jeżeli czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc, wypowiedzenie najmu następuje z zachowaniem 3-dniowego terminu, a gdy najem jest dzienny, wypowiedzenia należy dokonać z jednodniowym wyprzedzeniem.

11 najem Art Przedłużenie umowy najmu § 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. § 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

12 najem Art. 660. Forma umowy najmu
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.  Forma ad eventum Art Zbycie przedmiotu najmu § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. § 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

13 najem Art Poczytanie przedłużenia najmu na czas nieoznaczony Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.  Reguła interpretacyjna; zasada ta nie dotyczy rozwiązania stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia ( np. art. 664§2, 667§2, 672, 682, 687 kc)

14 Najem -wynajmujący- Obowiązek wydania przedmiotu najmu do używania w oznaczonym terminie lub niezwłocznie po wezwaniu najemcy  świadczenie ciągłe Obowiązek umożliwienia korzystania najemcy z przedmiotu najmu Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku przez okres najmu, ale Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego

15 Najem -wynajmujący- Art. 663. Konieczne naprawy rzeczy
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

16 Najem -wynajmujący- Art. 664. Rękojmia za wady rzeczy
§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Art Roszczenia osoby trzeciej dotyczące przedmiotu najmu Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

17 Najem -najemca- Obowiązek zapłaty czynszu
Obowiązek należytego używania rzeczy i sprawowania nad nią pieczy Czynsz: Może być ustalony jako świadczenie pieniężne lub świadczenie innego rodzaju Może być uiszczany jednorazowo lub okresowo (w odniesieniu do terminów czasu trwania najmu) Art Termin płatności czynszu § 1. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. § 2. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

18 Najem -najemca- Art Prawo zastawu na rzeczach najemcy § 1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Art Wygaśnięcie prawa zastawu § 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. § 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. § 3. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie. Art Skutki zwłoki z zapłatą czynszu Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

19 Najem -najemca- Art. 666. Sposób używania przedmiotu najmu
§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. § 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

20 Najem -najemca- Art Zmiany sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem rzeczy § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. § 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

21 Najem -najemca- Art. 675. Obowiązek zwrotu rzeczy
§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. § 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

22 Najem -najemca- Art. 676. Ulepszenia rzeczy najętej
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

23 przedawnienie Art Termin przedawnienia roszczeń przeciwko najemcy Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

24 podnajem Podnajem – oddanie przedmiotu najmu (w całości lub w części) innemu podmiotowi w dalszy najem Art Bezpłatne używanie lub podnajem § 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. § 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.  W przypadku najmu lokalu – art kc- zgoda wynajmującego na podnajem jest wymagana

25 Najem lokali Odmienności w porównaniu z ogólną regulacją najmu
Dotyczy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych Oprócz kc- uregulowania pozakodeksowe, dotyczące szczególnej formy ochrony najemców lokali mieszkalnych (np. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawa o dodatkach mieszkaniowych)

26 Najem lokali Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Art. 1. Zakres regulacji ustawy - formy i zasady praw lokatorów Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Art. 1a. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.

27 Najem lokali Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Lokale, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokale, które do tego zasobu nie należą publiczny zasób mieszkaniowy - lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych

28 Najem lokali Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – kiedy znajdzie zastosowanie? Definicje lokalu, lokatora i właściciela lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych; lokator– najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności; właściciel –wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (czyli niekoniecznie właściciel w rozumieniu art. 140 KC)

29 Umowa najmu okazjonalnego
Najem lokali Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Umowa najmu okazjonalnego Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. dotyczy lokali, służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10 Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności Wynajmujący- osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali

30 Najem lokali Umowa najmu okazjonalnego
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

31 Najem lokali -umowa najmu okazjonalnego-
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu

32 Najem lokali -umowa najmu okazjonalnego-
Najemca okazjonalny nie korzysta z niektórych istotnych regulacji ochronnych – co do zmiany wysokości czynszu, orzekaniu co do uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zastosowania tzw. moratorium zimowego

33 Najem lokali - umowa najmu okazjonalnego-
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: 1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; 2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; 3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu.

34 Najem lokali -ustawa o ochronie praw lokatorów-
Umowa najmu instytucjonalnego Najem instytucjonalny jest nowym w polskim systemie prawnym rodzajem najmu, który wprowadzony został z dniem r. na mocy art. 119 pkt 4 KZNU. Przepisy o najmie instytucjonalnym znajdują zastosowanie do umów zawieranych począwszy od r.

35 Najem lokali -ustawa o ochronie praw lokatorów-
Najem instytucjonalny stosunek najmu nawiązany na czas oznaczony, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, a wynajmującym osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, o ile zostaną spełnione dodatkowe przesłanki wynikające z art. 19f poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi w akcie tym oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani tymczasowego pomieszczenia Wymóg -poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi w akcie tym oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani tymczasowego pomieszczenia.

36 Najem lokali -ustawa o ochronie praw lokatorów-
Najem instytucjonalny Najem instytucjonalny jest postacią najmu skonstruowaną na wzór najmu okazjonalnego Podstawowa różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega na tym, że o ile wynajmującym na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, o tyle wynajmującym na podstawie umowy najmu instytucjonalnego może być każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny jest bardziej korzystny dla właściciela lokalu niż najem pozbawiony takiego charakteru  wyłączenie zastosowania wielu przepisów OchrLokU chroniących lokatora

37 Najem lokali - ustawa o ochronie praw lokatorów-
Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy do zadań własnych gminy, która z zasobu mieszkaniowego wynajmuje lokale osobom pozostającym w gospodarstwach domowych o niskich dochodach Szczególne zasady dotyczą lokali socjalnych (ich zapewnienie, w wypadkach przewidzianych w ustawie, należy do gminy). Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

38 Najem lokali -ustawa o ochronie praw lokatorów-
W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, (o którym mowa w art § 4 kpc), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

39 Najem lokali Art Najem lokalu - odpowiednie stosowanie przepisów ustawy Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych. Art Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. § 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

40 Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich]
Najem lokali Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich] § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. § 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. § 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. § 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały. § 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

41 Najem lokali Art. 681. Przykłady drobnych nakładów
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Art Urządzenia założone przez najemcę Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

42 Najem lokali Art. 685 [Niewłaściwe zachowanie najemcy] Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

43 Najem lokali Art Wady lokalu zagrażające zdrowiu Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

44 Najem lokali Art. 6851. Sposób podwyżki czynszu
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów Art. 9. Dopuszczalna częstotliwość podwyższania czynszu i opłat (ustawa o ochronie praw lokatorów) (…) 1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. (…)

45 Najem lokali Art Pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Art Wypowiedzenie najmu lokalu na czas nieoznaczony Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Art Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

46 Najem lokali Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu (ustawa o ochronie praw lokatorów) 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub 4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4. (…)

47 Najem lokali Art Zgoda wynajmującego na podnajem lub bezpłatne używanie lokalu Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu (ustawa o ochronie praw najemcy lokalu) 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (….) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…)

48 Najem lokali Wzmożona ochrona uprawnień najemcy lokalu:
Art Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów Art. 19. Ochrona praw lokatora jak ochrona własności (ustawa o ochronie praw lokatorów) Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

49 Kazus 1 Balbina O. zawarła z Metodym K. następującą umowę: Metody K. wyda Balbinie O. winylową płytę zespołu „XYZ”, by ta mogła jej używać przez dwa tygodnie, w zamian za co Balbina ma uiszczać Metodemu czynsz – 20 kg ziemniaków za każdy tydzień używania płyty. Balbina postanowiła dać płytę do posłuchania swemu chłopakowi, Makaremu C. Kiedy dowiedział się o tym Metody, zrobił Balbinie ogromną awanturę i zażądał natychmiastowego zwrotu płyty. Jaka to umowa? Czy strony mogły ustalić czynsz tak, jak zrobiły to w powyższym stanie faktycznym? W jaki sposób Balbina powinna używać płyty? Czy Balbina mogła oddać płytę do bezpłatnego używania Makaremu?

50 Kazus 2 Konstancja W. zawarła z Cyrylem G. umowę najmu, której przedmiotem był koncertowy fortepian. Umowa została zawarta na trzy lata. Po upływie trzech lat Konstancja nadał używa fortepianu, regularnie płacąc Cyrylowi czynsz, a Cyryl nie wyraża żadnych protestów. Jak nazywają się strony umowy najmu? Którą z nich jest Konstancja, a którą – Cyryl? W jakich odstępach czasu Konstancja powinna uiszczać Cyrylowi czynsz, jeśli strony nie poczyniły odpowiednich ustaleń w umowie? Czy umowa najmu, którą zawarli Konstancja i Cyryl trwa nadal, mimo że była zawarta na czas określony, który już upłynął?

51 Kazus 3 Ludwik K. i Domicela K. są małżeństwem. Postanowili uregulować swoje stosunki majątkowe w ten sposób, że zawarli przed notariuszem umowę rozdzielności majątkowej. Ludwik K. wynajął mieszkanie od Januarego Z., by małżonkowie mieli gdzie mieszkać. Najem miał trwać jednak tylko trzy lata, ponieważ tyle miała potrwać budowa domu Ludwika i Domiceli. Strony zawarły umowę ustnie. Kto jest najemcą mieszkania? W jakiej formie powinna być zawarta umowa najmu mieszkania? Jaki skutek prawny ma fakt, że w podanym wyżej stanie faktycznym strony zawarły umowę ustnie?

52 Kazus 4 Jakubina G. zawarła z Haralampiuszem P. następującą umowę: Haralampiusz P. wyda Jakubinie G. najnowszą powieść znanego autora, by ta mogła jej używać, w zamian za co Haralampiusz nie oczekuje od Jakubiny jakiegokolwiek świadczenia Jaka to umowa?